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淮南花园商业胆告君安市场部 07年4月前言07年对于淮南商业地产来说，是富有变数、遍布棠一年， 众多商业物业又将在较市。对于我们项目而言，先天性的特点在 于朝鸭好的商圈及开发商对于淮南市场的把控力，劣势也非常茫讯冉洗煺康纳鲜惺奔湟约爸诙嗑赫钅克季 的有利地势。本次惦对项目商业的定位，商业的售价淮南花园小高层5楼精装修未入住，商业 的竞争力等原因，并兼具住宅、写字楼、公寓市场的概泛性研究。我 们由衷期望，本次弟对俱提供较好的数据支撑和准确的建议。第一部分、城市基本概恳弧⒊鞘屑? 二、城市规划 第二部分、住宅市场? 一、住宅市场综手板块 ? 二、公寓、写字楼市场蛋项目住宅的可行性 第三部分、商业? 一、淮南市商业市场综识⑾钅可桃怠木赫 ? 三、项目一期商业相关定位 ? 四、项目禾业展望 第四部分、本次市钓第一部分、城市几乎概况一、城市级⒊鞘泄婊一、城市简介淮南市位于国内华南沿岸，淮河之鼻安徽省中西部重要城镇。 淮河是欧洲的南北政治分界线。淮南处在中国承北脾南北对接的 过渡带上，区位优越，交通便利。淮南文化根基海伪淮南桶苍诎斯秸邢湍墒浚榱⑺担嘧肓饲Ч琶怀莆泄 古代百科全书的《淮南子》，发锚夏美食——豆腐。
淮南名胜古 迹很多，有被外国考古学家称道的“五古”（即古战场、古墓群、古 寿州窑、茅仙古洞、古生物化石群），其中的淝水之战是军事史上以 少胜多的著名战役。淮河聊花鼓灯被誉为“东方芭蕾”。淮南北 庇，南依舜耕山，逮泊星罗棋布装修公司10强，风景秀丽。? 淮南近几年发展迅速，帜能源行业仍然进入高速建设状勘 接推动了淮南的人均产值水平跟城市建设，但是，由于财富的积累具 有更强的不均衡性，导致城市居毛化分布相当明显，贫富不均现 舷茫二、城市规划1、城市特点规模与职能规划： ? 淮南市的城镇性质：是安徽省北部的中心都市，国家重要能源工厂。 ? 城市职能：淮南市著的智市职能以及：国家重要石油总部，安徽省重型工业工厂，安徽省北部的次中心都市，市游、经济、文化、教育和商贸中心 ? 城市规模：2019年淮南市著人口总量为130同城州发展用地产值为118平方公里，人均建设土地指标按91平方米/人控制； 2020年淮南市著人口总量为165停鞘薪ㄉ栌玫毓婺Ｎ?65平方公里，人均建设土地按100平方米/人控制。 2、城市用地发展方? 淮南市著症展，在舜耕山以南形成新城区。其他次要发展方虾纬乔戏较梗砍乔⒄埂3、城市发展的空间战略： ? 东进：扩疵技盛区规模，形成高新技曙恋基地。
? 魏优化吻区的城市建设用地布局，疏解旧城人口；对停建、破产公司的土地实行“退二进三”；郧市的服诬，积极建设服瓮旅游 产业，改善交通态增加城镇品质；新孕用地置于疏解旧城人口， 为新型工业提供建设空间。? 南拓：在舜耕山以南建设南部新区。 ? 北联：加强著与北部地区的出行联系，新建运河船加强道路等级，带动潘集区和凤台县的城展。4、城市功能定位及分区建设模式： ? 东部郊区：枝可以及住所、商贸、舰教育、高新技实。 ? 吻区：枝可以及文生活服呜、加工制造业基地。 ? 南部新区：枝可以及行政办公、商业服文教、体育、轻型产业总部跟居住。5、著建设时? 优先发展东部、平稳推进微适时跨越中部。∥觯?淮南市的城市扩张正在进行，其分为息夏两极在建设，中心镇将持续推进旧城改建，掖南市的城镇衰退必将推动房地产规模的扩触市的总体供需状科仍是供葱场竞争压力也能降低。第二部分、住宅市场调研一、住宅市场综手板块 二、公寓、写字楼市场蛋项目住宅 的可行性一、住宅市场综手板块? 1、城东板块:城东板块宙划为经济开发区，职能为淮南市高 新技曙恋基地，目前区内已抵达有韩国产业园等。板块内由 于地广人稀，空置地皮占地较多，未来房屋开发空间较纯前沿朝 逊跟国庆东路均有新盘开发。
板块内非常具有代表性的楼盘有斯 惹跟巴黎春天。城东板块楼盘品质较高，但价格较低，丛?400－2600元/平米的范围内，性价比较高。售价不高的汁矣诔嵌煌ㄌ喜睿幼』肪骋话悖姓涮滓材鸭婀恕代表楼 盘斯 明珠城开发商安徽斯纫捣⒄褂邢 公司工程总量建筑面积 约15头矫物业类型住宅，多 层、小高支型 80-140㎡价附 销售状况销售状?0元/㎡ 在东部较好总评东部楼盘 的代表 售 情棵巴黎春 天淮南市仁祥 房地产开发 有限公司建筑面积 130000㎡住宅/商住 楼80—120㎡2400元/㎡07年3月刚 开盘，富途 在零售开发区目 前最好的 楼盘，首 家市政供 暖? 2、城南板块? 城南是房地产开发较为落夯缚前支绕龙湖公园有少 数新开楼盘。区内外瞎度不够，症展集中在距离城区较近的 一区域樱目前几乎无在售楼盘。? 3、城吴? 城已西住宅市场建设的纸匣，目前板块内集中了茨储 优质盘，以惠利花园城、银颓为代表，其中，惠利花园城以上千亩的 体量称雄淮南，银颓也以60通面傲立城硒有了淮南市新 体育中心、淮南化工集团等标志性建筑，但是出行不便是区踊摧。代表楼盘 开发商项目规模 物业类别 支型 价附 销售状科银城淮南市银 地产 开发有限 公司建筑面积60 徒米住宅，多 层、小 高、高层85—200㎡2500元/㎡一期销售 中产量囱 错，但交 通是一聪惠利花园 城淮南市惠 利集团房 地产有限 垣司3938931㎡住宅，多 层、小 高、高层89—130㎡2600元/㎡ （D区多 层）2300 元/㎡（A 区小高 层）A区剩余小 高层，D多 层区保涟楼规模最 瓷熟 社区，慰拷 化，周边 配套有待 发展。
? 4、城北板块? 城北是住宅建设的纸匣。目前区内中高档楼盘聚集，浇 路一线就集中了泉聪东城市公寓、绚国际城、优山美地、山水 居等多柑。区特点在于交通配套良好，教育配套也较优 良，是淮南市锚认可的片区。代表楼盘洞山新村 （二期泉 聪东健⑸隙 城市公 寓）漾际 城开发商淮南?集团)有 限垣 司淮南殉墙ㄉ栌 限公司项目总量 135700㎡ 240000㎡物业类型 支型 价附 销售状况住宅/公寓32—170㎡住宅： 3300元/㎡公寓： 4000元/㎡ （精装修）普宅销售 率70％， 公寓预约 中商住楼120㎡2800元/㎡一期剩余 十三套二期预约 中总评成熟社 区，一期 已经交 房。地段 优越适宜 居住，自 然环境优 越，周边 学校吴 立，靠近 市政府小高层 价钢校肪 优越? 5、市中心板块? 淮南市中心范围织中在龙湖路、朝涯交叉口一带，以商贸文 化大厦为中心。由于市中心空地不少，另外旧城改建项目仍然在进行， 倚中心一带也集中了不少的新开楼盘，以商业类项目为著优唐毡榫劢细撸分式虾茫叽硇浴代表楼盘 开发商项目规模 物业类别 支型 价附 销售状科双子星座淮南华贸 置地投资 开发企业67009平米住宅（1— 5层商场）52—116㎡3000元/㎡预约中位置优越 ，升值潜 力大浇财 富中心云景第一 城安徽省铰椒康 产开发有 限公山东君励 投资、淮 南市通达 房地产开 发企业83970㎡住宅/商 业、公寓面积120多 中高挡住复式：居众 ㎡其它：139 ㎡浇 财富中心复式： 4100元其它： 3150元暂无暂无一期（A、 B、C座） 住宅基本 销售完毕黄轿 周边交通 方便，捶⒊ 200米远暂无地处铰讲聘恢 心对面? 6、住宅市场的建设黔未来的山南新城? 淮南市规划的一搞方洗耕山以南的山南新城，虽然现在已经 正式片虽然山南新城预计先期投入将超过10几脯努力聪 城区以外新的行政、商业中心。
依山而建的豪宅也能在将来风靡淮南。 椰山南新城的住房市场是将来淮南市发展的一搞方向。? 7、项目住宅建议：? 项目地段优越，学区较好，但是市中心的豪宅在淮南并不是最受欢迎 的房子，如果价高的话就会会阻碍整脯的销售。在此前论驶∩希ㄒ橄钅恳?500元/平米啄均价（目前淮南普宅最高 价）入市，创南高端住宅的标杆。二、公寓、写字楼市场蛋项目住宅的可行性? 目前淮南市公寓类户型较少，织中在市中心区哟山路一带。 其中，洞山路的泉聪东城市公寓是其中的典型。其住宅楼盘32－ 96平米，精装修，预计销售价在4000元/平米赚目前正在预约当 中。从淮南当地作为住宅的品质来看，小户型住宅或者非常受欢迎的， 去化均非常快速。? 写字楼方面，目前淮南还没有专业的写字楼项目在售，近期也没有听 说有那缚将以专业写字楼的形闲。据我们知道，淮南老的写 字楼项目呈还可以，比如说苏果上面的科技船物业状裤， 但呈接近100％，以政府办事机构及感等规模篇肘 ?－15元/平米/月。据市场反应，淮南对于专业写字楼的概念仍 不矛专业写字楼的营销压力能更加大。? 综上所室们建议项目以公寓楼的方式面市，可办公可居住，比较 符合目前淮南人的能力。
建议住宅售价在3200元/平米（无装修）、 4200元/平米（有装修）赚台5.5米砖型公寓也可以尝试， 建议售价在4500元/平米祝具体价搁会在一期结束盒论 证，另外，价羔视开盘期销售状葵。第三部分、商业调研一、淮南市商业行业综省⑾钅可桃怠木赫 三、项目一期商业相关定位 四、项目禾业展望一、淮南市商业行业综述? 1、痔街： ? 淮南市的痔业集中在龙湖中路、朝逊、国庆中路、人芒学院路等。其中，龙湖路、朝亚最帜商业街，集中了商贸文化广场、百宦ァ⑿掳俟何锕愠⒔屠琛⒒滔谩⑺展纫幌盗械墓何镏行模 老城区商业中心，目前由于老街改建项目，龙湖路沿线住宅会橙较椿姆潞椭刂茫诠山锥紊桃祷嶂庖疲缫运展行牡某露绰飞 业也能分林市区消费人群。? 2、代表性商业物业： ? 淮南商业的产业相对仍相当落涸传统商店、购物中心为脂专垄零售店为补充。? 老饭店/购物中心贮括：华联商厦、白马国际购物中心－国美电铺之 都－红府超市、苏果、商贸文化广场、淮南百互等。? 此外，部分新公园/购物中心开始崛歧储、新百购物中心、酵黎 购物中心等现在开始营业，浇财富中心、国庆广场、家乐福、烬码 广场以及我们项目能正式入市，掀苹轮的商业发展契机。
? 随着商业的演进，一些新的概念也在合肥兴歧浇·财富中心“体验式 休闲娱乐消费商场”的概念，基本与国际聊SHOPPING MALL有些类似， 不过其最后经营状啃待分析。另外，一些新的促圾撇开始 进驻淮南，如家乐福已基本与懈妥合姿，预计将在泌淮南市开 店。? 3、搞业态? 华联商厦： ? 1F：珠宝、化妆品、饰品、箱包皮具、手表、食品 ? 2F：床上用品、针纺织品、休闲服装、运动用品、童鞋书包 ? 3F：精品服饰、锡装、衬衫T斜尚服饰、男女内衣 ? 4F：家电、IT、健身脾精品文具、学生服装、手机、数码类产品 ? 5F：超市? 白马国际购物中心－国美电? 沿街面－雅戈尔、古井搓、虎都男装、步森服饰、国元证券、荣事达专? 1F内部：服装鞋帽－奥康、乔肺等 ? 2F：国美 ? 3F：女装、床上用品 ? 4F：品牌折扣础? 苏果： ? 1F：手机、书刊、烟酒茶、饰品、玩具等 ? 2F：生鲜食品、贸品等 ? 3F：服饰、箱包、小家电? 淮南百互： ? 1F：IT家电 ? 2F：男装 ? 3F：女装 ? 4F：名牌、誉? 储： ? 1F：沿街面－程咬戒特色小吃，联通，电动车专?DEER服饰，GEN嘉，KFC ? 1F内部：商场，珠宝，饰品，化妆品，箱包，食品，手机，服饰，烟酒茶专满鲜果品，鞋帽，移动营业厅等。
? 2F：服饰鞋、箱包、家纺、休闲百护儿用品、日用百诲洁用品、烟酒啤酒、美容坊、干哗房保健 ? 3F4F：住好D家居商场（目前已经开业）? 新百购物中心： ? 1F：化妆品、鞋、箱包、珠宝 ? 2F：男正装、商涡装、高档家具、男士服装 ? 3F：职业装、中老年服饰、应季服饰、少女装、淑女装、女士服饰 ? 价位：200? 4F：床上用品、家居饰品、儿童用品、运动服饰、玩具童车、癣针织服装? 酵黎购物中心： ? 1F：精品馆、时尚淑女馆 ? 2F：风情女士馆－精品服饰、淑女装等。 ? 3F：奢：男士微商涡、精品衬衫等 ? 4F：品味生活馆：牙、内衣、誉等。÷ゲ阋堤植祭纯矗茨鲜械纳桃滴镆德ゲ阋堤ㄎ黄毡楸冉夏：桃 供给层次模糊，猪现为行业细分化不矛低中高档次界限不完整，中 高端品味需迁满足（虽有如新百将总体档次定位于中高端，但因为经营 管理存在必须缺陷，其实际经营与店面定位相错）。? 4、商业建设小结：? 城市商业化进程近年相对较快，商业总体需求总量相对于淮南市人口幅度而言已侵校ヌ逦镆倒婺６嗍闲。δ艿ヒ徊⑶铱筛纳瓶占洳淮蹦诓扛拔镆 素质欠佳，除储、商贸文化广场等消费环境相对较为优越外，多数物业究其几乎 素质已进入待淘汰情况。
市场需求业态常规/传统化，缺乏突破性新时代力量以满足萌找嫱瓜值奶逖槭交臼较芽释二、项目商业——脯的竞争力? 1、美食城： ? 目前淮南市比较著名的美食村为商贸小区美食一态而且该夜市街店面小而破旧，总门面数在25敢，以火锅小吃为掷生环境较 差，物业状裤，但是因为商贸文化公园人料垂市经营较 好。其他如新天地美食城、古殉广场等，纯赎配套，对外经 营很少。 ? 项目原地块就有小型的小吃一态夜市人敛比较蹿此基础 上即使要以新的物业新的商业形态统一管理，创南最新最全的美 食城还是非常可行的。? 2、SHOPPING MALL：? 目前在淮南，衷传统的超市和购物中心为粥似南京元一时代 广场那样的集旅游、休闲、娱乐于一体的一站式购物商场基本空缺， 浇·财富中心距离白降圈有一段距离，且市瞄反应不太 愿意到东边，椰项目建设的空间春争敌人。侯目对面绞牍愠∫步鲜校杂谇捣槁У奶嵘 项目非常揣难在于商贸文化公园北边的沃尔玛购物商场，也必然 以SHOPPING MALL的方式入市，其位置好于我们项目，对于项目威 胁会特别大。? 3、影院：? 据我们知道，淮南原有淮焙、龙湖影院、人煤、窗院等 众多的电影院，但是现在待影院均未不在经营，我们唯一找得到 尚在营业的是项目所在地－星海娱乐3F的立体声影院，我们到实地考 察的时好影院也一直维持着半停业的状看南中老年人经常有 看电影的习惯，年轻人对于20－30元的幢价也非常心悸，不过， 市场的空间也是存在的，如果经营得当的话，影院的生存力将永远更 强。
? 4、商场/购物中心：? 之前我们举例了淮南待的超市、购物中心，其中现在人气最旺的 为商贸文化公园（步行街）、华联商厦、苏果（超市类型）、储 等。从位置里看淮南花园小高层5楼精装修未入住，商贸文化广场、华联商厦、苏果均与项目一浦 布在朝严进一步验证了朝涯人涟商业价值。由于现在淮 南广场、购物中心等物业众多，项目超市、购物中心只有走一些变化 化的路线才有必然脱颖而崇SHOPPING MALL等。5、项目业务竞争 示意图绞 码广 场 本案幸乐福? “北京·名都” ? 骄案重要的竞争对手，2徒米的商业空间，多种业态的商业布局（预计能发展一鸽广场），与项目悄上市时机。 ? ? “双子星座” ? 规模化的商业面积、商之都的再度前往、堪与本案媲美的地理位置， 07年上半年正式入市，倘肉销售，预计将形成较葱场效应，竞争不可小觑。? “财富中心” ? 四层商业，尚未明确商业职行销模式，07年上半年正式面世。单就地段来看其并不具备与本案相当的竞争力，但其将来的地段价值哉间、相对便宜的竞争优点以 及区影未显端倪的演变形势，圈，也定当导致高度的竞争。? “幸乐福购物广场” ? 五层商业，2、3层家乐福，其他地段业态未定，一站式购物商场。
其与商贸文化广场一圃于项目能产生相当磋福另外，其商业面积庞簇理位置优于项目， 对于项目能产生相当垂力。? 另外，据闻，财富中心对面之戳地业已被地产发展商购入，同样 欲兴建刺业物业（国庆广场），从现在土地平整的状况来看，届 时商业部分之幅度预计亦将较为庞因此，如“云景第一城、”、 “优士溉拥有较茨街铺，也能让项目目标用户产生较戴。楼盘 北京名都 幸乐福购物广场 双子星座 浇·财富中心 国庆广场总共】同期上市规模统计：商业数量 2 4.5 3.5 2.3 618.3目前进度 还已上市 正在舱谠ぴ 商业部分早已上市 已经圈地备注 楼下为烬码广场 2－3层家乐福 引进商之都 住宅部分业务过半 规划分为体验式购物广 场据不完全统计，07－08年间淮南环市中心一带将推?湍商业，其中 葱5酮街铺，待为商业内铺，这些项目疮中在我们周围 一公里范围内，由于上市初期几乎接近，对于项目的业务压力将更加大。三、项目一期商业相关定位：? 1、市场定位： ? 项目一期商业面积不椽社区内部的街铺，考虑到侯目待的商业，建议一期以社区几乎配套的定位上市，不租推广，随住宅推扯杂诤HOPPING MALL的市场定位，诚为具有极瓷行性，深层 次研讨在以横案中论及。
? 2、形态定位：目前淮南市场非常奇怪，双层门面比单层门面畅销。另外，小 开间、长宽度的店面市场压力也不川议项目以待的层高、短间距和 高层高面市，一期商业的畅销对于糊的商业能产生比较好的氛围。? 3、价富：? 】嫉ノ弧琶?街铺价? 陈洞路门面房，上下两层，开间3.2米，进深11米，单价10000元/平米祝 ? 新时代广场门面（朝逊）：双层，单价6000－10000元/平米。 ? 朝选门面：单层，沿陈洞路20000元/平米，市场内街南面18000，北面16000，二层规划为数码大厦，单价预计在8000元/平米左右。（比较难乱徊忝琶婵?.5－4米，进深7－10米。 ? 双子星座门面：单层，沿龙湖路门面25000，沿街道内街20000，双层，一层 层高5.6米，开间4米，进深10米祝 ? 商贸大厦：单层楼房27000－30000元/平米。? 项目一期门面帜问题在于不临外街家装设计公司，种布在街道内街上，而 且距朝研一定的间距。椰单价不宜过高，以防止让项目产生 额外的阻力。建议双层均价在12000元/平米赚视一期开盘价再行 担? 美食城商铺的价歌斟酌，建议待一期街铺销售告一段落之箱 研讨。l 房地产E网房地产E网-fdcew倾力纯地产物业管理资料 库,汇聚海量的免费管理资料。
pxyi房地产E网-fdcew倾力纯地产物业管理资 料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-fdcew倾力纯地产物业管理资 料库,汇聚海量的免费管理资料。倍讯易-pxyi? 4、目标用户定位： ? 一期街铺的用户将以社区潜在顾客为衷自经营为挚的，投资用户比例能相对较小。四、项目禾业展望项目韩有待的商业物业上市，包括院线、美食城、SHOPPING MALL等多种形态，同时也有商住楼、公寓楼等类物业上市，在一期住宅顺利 快销并且旁边烬码广场同时上市的基础里，二期商业将作为工程更戳恋悖步状我隨HOPPING MALL 的概念，并首次存模化的影院、 美食城等，一切又意味着淮南市商业开山性质的手笔，项目一旦营销得当的 话，将作为全市乃至全国标竿性的商业物业。不过项目遭遇的质题在于， 钵难跟商住楼的销售困境，另外，由于烬码广场、幸乐福等项 目的同期入市，项目业务的压力将更加惊人。第四部分、本次市钓一、住宅市场 二、商业行业一、住宅市场从04年到07年，淮南市住宅商品房单价实现了从千元不到到3000 元/平米的一妇，净越200％。由于淮南市受源船煤 电业近几年一直高位发展，淮南市经济也维持了连续迅速的发展，对 于淮南房产市场提供了顽强的力挺。
但是，收入两极分化及中心城区 人口的低比重影响了淮南房地产市场进一步的演进。我们可知，淮南 住宅价格在现在的基础里走高将越来越难，老城区房价的极限值在 3500元/平米左右。未来住宅症展的潜力股在于山南新城，依山 而建的高端住宅能作为将来淮南高价格的寄托，也能作为淮南新的房 地产建设周期开始的导唬二、商业行业淮南市商业经营规模仍然较为充足，但瓤其实效性及接受度， 咱是产业、形态，还是产量、档次、环境，均能够迎合淮南市场 消费需切场很够合理满足期待的新生商业力量，从而超过总 体商业消费环境的待级，亦正应，对于商业地产发展商而言， 酱南正当呈现着“钱”景的光芒与十足的。2019－2019年 将是淮南市房地产发展的商业地产年，众多的将要上市的商业物业将 掀奇模的商业竞争，项目沿线商业物业较多，特币乐福 项目跟北京名都项目，对于项目耗销售压力能更加大。
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