房企长租公寓规模年考：万科泊寓第一 龙湖冠寓第二
1月7日，克而瑞从打造自主公寓品牌的企业维度出发，推出了《2019年度房企长租公寓规模排行榜》（以下简称“榜单”）。榜单提出，2019年，在总体大环境不容乐观的背景下，长租公寓市场砥砺前行。行业整体来看，投资扩展偏谨慎，规模增长缓慢，着力于未拓房源的开店效率跟经营品质。与此同时，行业产生了一些新的差异，企业从过去单一追求产量高上升，到寻找建设方式的清晰化、差异化。例如，轻资产形式的变革，优质重资产项目的落地，“投融管退”等资产监管模式的产生。
整体拓展增速下滑
榜单显示，在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓作为企业多元化布局的首要方向之一，截至2019年，国内TOP100规模企业中已进军长租公寓销售的公司占比接近1/4。从规模上来看，2019年TOP20房企长租公寓的合计开业房源规模已逼近32万间装修公司口碑哪家好，成为集中式长租公寓的主力军。
对比规模扩张情况来看，2018年TOP10房企长租公寓拓展的管控规模环比涨幅173%，2019年增速极大放缓，仅下降了18.9%万科泊寓装修设计风格，但累积开业规模增速低于79.6%。
由2019年各月份的下降状态来看，前三季度仍维持一定下降，第四季度整体拓展规模几乎陷入衰退状况。2019年，在长租公寓行业遇冷的大环境下，房企长租公寓整体格调偏谨慎，规模扩展收缩，而将大致精力放到扩展房源的开业转化方面。
头部企业保持领先优势
榜单显示，从2019年的开工状态来看，TOP10企业的下降状态良好，而头部企业最保持了领先优势。其中，万科泊寓开业规模达10万间以上，龙湖冠寓开业规模达8万间，而旭辉领寓开业规模为26500间。万科泊寓和新城冠寓的新开业规模占TOP10新增产量的6成。
尤其在每年第四季度，多数公司开拓及开工规模几乎陷入衰退状况，而华润泊寓和新城冠寓的新增开业房源均超过2万间，在高基数之里却维持了较高的开业转化。以绿地泊寓为例，高转换大致来自后期大规模拓展房源的累积，如“万村计划”拓展的房源在今年即将转化推出，一些大规模项目正式开工，如上海万科泊寓云城店，单项目总量就超过4000间。
同时，TOP20房企长租公寓阵营内也导致了个别公司因经费跟运营压力，变卖资产万科泊寓装修设计风格，管理规模下降的问题。
运营能力是最大考验
目前，房企长租公寓阵营内，由于各公司背后的基因、资源禀赋不同，企业的演进形式开始分化。
榜单指出，一方面，头部格局未初步成形，在后期的市场化竞争中，背靠大型规模企业的优势，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等已完成全国化布局，目前居于行业引领位置。另一方面，拥有非常体量自持类土地的民企/国企，成为行业中的稳健型选手，如中海友里、华润有巢、保利公寓及上海城方等，从经营的维度盘活持有的低效物业，且企业有更好的背书，可以承接人才公寓的营销和集体土地的开发管理。
此外，一些公司以“投融管退”的重资产形式切入，在行业上出售存量物业，定位低端，以品质化的品牌，附加高溢价的服务，实现物业的估值提高湛江装修公司，通过资产证券化或交易建立退出，如阳光城睿湾、景瑞悦樘等。
克而瑞榜单还认为，房企长租公寓依托房地产开发的经验，在品牌标准化复制、迭代更新方面具有特点，尤其针对住宅品牌力较强的企业。
但作为租赁市场来说，运营才是重中之重，就现在来看，房企长租公寓整体营销能力较差，精细化运营的管控能力不足。受开发思维影响，房企做租赁的思维还注重在金融层面。未来，当公司成立起幅度效应之外，盈利作为下一时期的重点，运营效率是企业系陷入的最大考验。
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