精装房住户反馈最多的疑问是怎么？
精装房物业反馈最多的疑问是怎么？附精装交付标准指引
《建筑业发展“十三五”规划》明确规定，到2020年，我国新落成全装修成品住宅占地要超过30%。随着国家跟各省市相继推出住宅“全装修”政策，以及购房者对建筑品质追求的不断提升，越来越多的房地产开发公司正推动全装修项目的改造。
不过，随着“消费升级”以及市民维权意识的不断增强，相比于毛坯房，精装修房的交房难度要高这些，除了对自身颜色跟施工工艺要求最细以外，业主对精装修房设计包括质量的关度注和期望值也更高。
本期将按照收集至的2018年度387746套精装房交付数据，分析盘点出精装交房时租户反馈现象排行，为企业在作精装交付时提供参考，全面预控精装交付风险。
01.
反馈问题排行：
户内门居首，与墙面、涂料占比超规模50%
根据调研的387746套精装房陆续投产数据统计，2018年业主反馈现象数达571256条。反馈排名前十的原因项分别是，户内门、墙面、涂料、入户门、天花顶棚、地砖、木地板、窗、开关、墙纸壁纸。
从详细数据参考，我们可以发现，户内门原因的反馈情况是遥遥领先于任何原因，反馈数高达125630条，占比达31%。
排名之后的地板、涂料问题相同突出，反馈数据依次超过74147条，39235条。尤其值得注意的一点是，户内门、墙面、涂料三大难题的反馈占比高于59%，超过反馈总量的一半。
其中，户内门项反馈TOP3分别是受损、划伤、松动现象，分别占有户内门反馈总量比例的16.7%、15.0%、8.6%。
▲精装交房业主反馈户内门原因细分及占比
墙面项反馈TOP3分别是空鼓、破损、污染现象，分别占有墙面反馈总量比例的18.6%、12.5%、11.8%。
▲精装交房业主反馈墙面问题细分及占比
涂料项反馈TOP3分别是污染、色差、开裂现象，分别占有涂料反馈总量比例的21%、15%、14%。
▲精装交房业主反馈涂料问题细分及占比
与此此外，根据统计数据，对精装修成品房业主反馈现象进行了问题类别，分析发现，排名前十的反馈项出现困境的缘由主要集中在这两个方面：
一方面，是人员在施工或铺设过程中粗制滥造，操作不当或只是关；比如：原材料质量不符合要求、基层处理不干净、水泥抹灰比例不对等造成地面裂缝开裂。
比如：涂层和搅拌不光滑造成板材色差；比如：瓷砖间的间隙宽度不正确、铺设时泥土还是黏合剂没有填充到位导致地面开裂鼓起等。
另一方面，是在初期装修过程中，现场成品保护没有做到位。比如：门、窗等成品安装好后在装修过程中，没有进行总体包装防护，以致于产生损伤、污染、变形等。
从上图，我们不难发现精装修涂料施工价格，像户内门、墙面、涂料、天花顶棚、地砖、木地板、开关等反馈现象项主要目的却在施工（安装）质量通病上。
尤其是开关，安装质量原因反馈数高达20017条，占开关总反馈量的98%。
02.
为什么还是做不好精装房工程品质管理？
较之于毛坯项目，精装修的工程品质管控难度是成倍增长的，从精装修项目原本的管理瓶颈我们能窥探一二。
一来，精装项目原本意义是专业分包多，施工协调难度大，交叉作业管理复杂；材料系统采用与施工工艺选择不统一，暴露的许多与原设计或施工工艺差异现象，都将直接阻碍施工质量。
二者，现阶段装修公司哪个好，我国仍相当匮乏高管理水准的精装修队伍。
因此，如何对批量精装修项目进行合理的施工品质管控，成为目前房地产开发商面临的特质困惑。结合标杆企业的例子探索，一想步步抓实，二能引领变革。
1、做好施工过程管理，在土建阶段就前置施工。
a.在移交阶段落实好土建移交精装修质量标准；
b.做好三边两线与同户型实测实量，有效降低返工项；
2、在效率现象防治上，通过材料把关、精装修样板与重点工序来进行提早预控。
a.对重要材料严把“准购”、“准进”和“准用”关，如系统、灯具的考察、订购、进场、使用步骤把关。
b.包括水电移交精装修样板、精装修工艺工法样板、精装修实体交付样板的推行，保证过程效率管理的一致性，明确产品最后交付用户的观感标准。
c.同时，通过工序工艺包括材料品质管控，消除空鼓、开裂、渗漏等质量成本。
3、在精装修成品保护时期，注重关键步骤的细节管理。
a.坚持谁施工谁保护措施，即各分包单位负责对自己做好的成品进行检测和保护工作；
b.各工序空间里分开，时间上避开，减少多工作同区域同时作业，特别注意入户门、铝合金窗、电梯、开关电源的保护；
c.产品维护进行静态管理，即先检测后保护，直到清洁开荒甚至交付业主使用之前的持续性保护。
4、交付前多轮成本排查，将服务品质现象提前暴露出来并应对。
a.第一轮初验：主要对于室内、室外部分进行分户验收，对房屋各零部位进行检测。
b.第二轮复验：主要对关键部位、关键问题进行复验、检查。
c.第三轮综合验收：主要对上面“初复验”完成状态进行交付前最后一次排查，主要包含：细节部分的收边收口、卫生观感等作逐步普查及整改。
不过棘手的是，原来的现房交房，检查项相对较少，而精装房的检测项按照不同的交付标准，会相对较多。根据标杆企业的检测标准大数据统计，精装交房有超过1000+检查项要验，这无疑是一项大工程。
对此，当前标杆们采取的方法是：利用相关标准化流程操作指引，在后期的专项检测、模拟验房等环节中进行清单式、针对式验收。
一来，实现了批量精装项目施工品质能追溯，智能介绍检测重点，更迅速、更高效地进行排除、整改；二来，将数据中沉淀的品质缺陷大数据复盘起来，指导后续批量精装项目的设计与施工，避免品牌缺陷、整体提高项目效率。
标杆企业精装交付标准指引：
▲入户门整体观感：表面粗糙光洁、无凹痕空鼓变形，执手无凹痕无破损、开启无异响
▲石材台面整体观感：平整光洁，磨边棱角美观，接缝平直紧密、手感平滑
▲木地板整体观感：色泽均匀、扣条顺直
▲门窗框边收口：密封胶表面均匀、光滑、顺直，无破损，密封条安装完好，不得脱槽
▲开关电源观感：安装横平竖直，箱体及顶盖干净整齐；各个回路标识清晰
▲地面墙面、石材整体观感：接缝均匀、深浅一致，套割吻合，边缘整齐
▲墙面磁砖整体观感：无接缝、裂缝，填嵌应连续、密实
▲瓷砖阳角整体观感：拼缝严密，上下砖的阳角缝顺直
▲窗台板收口打磨顺直、无磕碰掉角
▲地漏周边勾缝饱满
▲直碰门槛石，门槛石边 150mm 范围内木地面环氧树脂胶点粘固定
▲涂饰观感：色泽均匀，表面粗糙，整洁无污染，表面无破损、咬色、起疙和掉粉等；
▲壁纸整体观感：密缝拼接。色泽一致，无气泡无胶痕
▲木饰面墙面效果：板条或木基层之间必须留缝3~5mm，防止木饰墙面变形，涂刷防潮防腐漆
根据相关统计，截至现在装修公司那家好，全国总计推出精装修政策28次，涉及至18个省。从原本的“鼓励发展”到现在的“要求推行”，精装交房已成大势所趋。
这对企业而言，机遇与挑战并存。在竞争残酷的白银时代，精装房为企业产生新的估值空间跟连续竞争力，但与此同时，也对开发商工程质量管理效率、精装交付能力指出了更高的规定，更是要切记从用户视角出发精装修涂料施工价格，跟上行业步伐，挖掘新工艺、新监管原则，在改善型市场中精做品牌、深耕口碑，实现无成本精装交房。
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