主体施工和外装修分别承租_装修发包合同审核要点_施工发包合同
肢解发包的界定标准 一、法律条例与地方法规 小结：建筑装饰装修属于“分部工程”装修哪里好，建设单位不得将一个“单位项目”的“分部工程监理”发包给专业分包单位，故所述情形属于肢解发包。小结：建筑装饰装修属于“分部工程”，建设单位不得将一个“单位项目”的“分部工程监理”发包给专业分包单位，故所述情形属于肢解发包。 名称 主要协议 说明 《合同法》 第二百七十二条 发包人可以与总承包人签订共建项目协议，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将需要由一个承包人完成的改造项目肢解成若干部分发包给几个承包人。 原则性规定 1997《建筑法》 第二十四条 提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。 建筑工程的分包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包让一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备招标的一项甚至多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将需要由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。
原则性规定 2000《建设工程质量管理条例》 第七十八条 本规定所称肢解发包，是指发展单位将需要由一个承包单位完成的改造项目分解成若干部分发包给不同的分包单位的情形。 原则性规定 2014《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法（试行）》 第五条 存在以下情况之一的，属于违法发包：……（五）业主单位将一个单位项目的施工分解成若干部分发包给不同的监理总承包或专业分包单位的；…… 该方法的释义中要求：按照《建设项目类别标准》（GB/T50841-2013）规定，本办法中的“单位项目”是指具有独立施工条件并可产生独立使用用途的建筑物或构筑物。除单独立项的专业项目外，建设单位不得将一个单位项目的分部工程监理发包给专业分包单位。 国家层面临肢解发包的具体界定 《建设工程分类标准》 2.0.6 单位项目：具备独立施工条件并可产生独立使用用途的建筑物及构筑物，是单项工 单位项目、分部工程的确立（GB/T50841-2013） 程的构成部份，可分为多个分部工程。 2.0.7 分部工程：按项目的两侧、结构方式的不同等区分的项目，是单位工程的组成部分，可分为多个分项工程。
《建筑工程施工质量验收 统 一 标 准 》GB50300-2013 4.0.2 单位工程要按以下方式区分： 1.具备独立施工条件并可产生使用功的建筑物或构筑物为一个单位项目； 2.对于规模较大的单位项目，可将其会产生独立使用用途部分界定为一个子单位项目。 附录 B 中要求分部工程以及：地基与基础、主体构造、建筑装饰装修、屋面、建筑输水排水及供水、通风与电器、建筑化工、智能建筑、建筑环保和电梯十项。 附录 C 中要求子单位项目仅包含：室外设备、附属建筑及室内环境。 单位项目的划分 分部工程的详细要求 2014《上海市建筑市场监管规定》 第十六条 发包单位不得将需要由一个承包单位完成的改造项目肢解成若干部分发包给几个承包单位。 上海市的原则性规定 2016 最新修正《上海市建设项目承发包管理方式》 第十七条（禁止肢解发包的改造项目销售） 下列建设项目销售不得肢解发包： （一）单项项目的设计销售； （二）单位项目的施工业务； （三）限额以下的改造项目的勘察、设计、施工业务； （四）丙级资质的勘察、设计单位承包的勘察、设计销售； （五）四级、专业级以及非等级资质的施工单位承包的施工业务。
上海市对肢解发包的详细界定二、案例探讨 小结：将单位项目肢解分包给数个承包单位不合法。 编号 案件名称/ 案号 法院 基本事实 争议焦点 裁判要点 01 上海黄金置地有限公司（A 公司）诉北京爱思考建筑装饰工程有限公司（B 公司）装饰装修合同纠纷一案 （2011）沪三中民二（民）终字第 2793 号 上海市高级人民法院根据法庭判定的事实，A 公司实际上分别让黄金置地大厦的室内装修部分肢解分包给 B 公司（首层）和 C 公司（第二层至第三十九层）。 1.是承包或者发包 2.是否形成肢解发包 1.本案双方当事人间达成的黄金大厦首层室内精装修分包工程招标公告书名为承包，实为发包。 2. A 公司将黄金置地大厦的装饰工程肢解发包给 B 公司及案外人 C 公司主体施工和外装修分别发包，这一情形违反了我国宪法的禁止性规定，应为无效。 02 江西正旭建筑工程有限公司与上海金粤幕墙有限公司建设项目施工协议纠纷二审民事判决书 （2014）松民三（民）初字第 310 号 上海市松江区人民法院 米兰公司将“米兰花园”1#-12#别墅的桩基及架设发包给了监理的总承包人仓桥建筑公司，并且其中的土建部分实际由苏中公司施工。
与此此外主体施工和外装修分别发包，米兰公司又将上述房屋的门窗安装工程发包给江西正旭建筑公司（原告），并批准上诉将该项目以分包名义交由上海金粤幕墙公司（被告）施工。 1.是否形成肢解发包，原上诉间的协议能否无效 1.此处的肢解发包是指发展单位将需要由一个承包单位完成的改造项目分解成若干部分发包给不同的分包单位的情形。建设单位发包施工项目以发展工程中的单项项目为最小标的，单位项目的监理业务不得肢解发包。 单位项目也即单体工程是指具有独立施工条件并产生独立使用用途的建筑物及构筑物装饰设计，是发展单位与监理单位签署工程承发包合同和收款工程款项的几乎工程单位。 故米兰公司的情形显属肢解发包及承揽，原上诉间的协议无效。03 上海茂业投资有限公司（原上海金钵实业有限公司）诉上海市珈安消防工程有限公司建设项目施工协议纠纷一案 （2012）沪一中民二（民）终字第 1092 号 上海市高级人民法院A 公司将金钵大厦辅楼的水电、装修、消防分别发包给不同的施工单位 1.是否构成肢解发包，合同能否无效 1.将本案系争建筑物的水电、消防、装修等项目肢解发包给不同的承包人，该情形违反了我国建筑法的要求，应为无效。
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