合同租房装修拆改折损费用_理想宅这种装修不被坑：装修费用大盘点_房管局租房合同 费用
作者｜杜莉莉
租客缴纳了逐年上涨的房租、服务费装修公司哪个好，和由于“现金贷”产生的建行利息，但长租公寓企业们至今却也是没有赚去钱。即使市场竞争残酷，租客还是没有省去钱。这看起来就像是个没有赢家的生意。
整个2月份，长租公寓市场却遭遇媒体旋涡。
2月初，#自如被指借疫情涨价#冲里了热搜。2月中旬，蛋壳公寓要求业主免押金，却不让员工免租的传言产生了很大分歧。2月23号，部分北京的青客公寓住户，收到了企业“无法向业主支付费用”的短信。
在疫情这只黑天鹅的冲击下，长租公寓企业再度遭遇深潭。特殊阶段是不会彻底冲垮一家企业的商业策略，但公司的实力能得到全方面挑战，弱点会被逐步放大。
海淀区自如租户林小姐告诉PingWest 品玩，她原工资是6230元，房子将在3月1号到期，管家先是跟它沟通能涨价至约6690元。之后再表示可以申请调价到6390元，再去年底续租时，表示平台都调整了售价，价格是6390元，上申请的一样，同时期望赶紧付费免得系统费用又变。最终房屋以降价160元续租。
自如管家在1月31日前联系去了林小姐，表示即使要在出租协议期满前一个月确定租赁，服务费可以有7折优惠。而它的同学郭萌萌收到的告知是服务费9折。
郭萌萌的房租协商过程如同一场心理角力。
她的月收入为2190元，自如管家提前40天联系她，表示续租的话价格能涨到2530元。郭萌萌觉得很贵了，表示得考虑下。过了几天，管家表示可以以2290元续租，这相比售价只增长了100元，而且即使要提前30天续租，服务费9折优惠。
但郭萌萌得知林小姐收到的通告是7折，所以决定跟管家进行协调。在都一轮沟通后，最终以涨租100元，服务费7折完成了房租。
长租公寓，没有赢家
在媒体爆发后，大部分租户都与自如管家进行了再一轮协商，涨租金额又在极大程度地被缩减，有个别甚至以原价续租。在接受PingWest品玩采访的自如租户中，有不少涨租幅度在10%至30%之间，相当一部分的涨租在100至500元之间，这个数字只是不大，但仍然引起了租户们的不满。
他们觉得在疫情过后，大部分企业又在为消费者减轻损失，而自如又大举涨租，更严重的是“这根本是霸王条款”，没有给员工任何选择。疫情过后租户不其实到换房子，无论涨价是多是少，他们不仅接受自如的涨租条件，别无他法。
与其说是疫情过后的涨租行为激怒了员工，倒不如说是租户长期累积了对自如的不信任感，在由于此次涨租而引发。
林小姐告诉PingWest品玩，她在住自如房的这1年时间上换了5个自如管家，申请售后问题均没有得到实际解决，她的难题以及：厨房天花板装修不正确，刮风时候能响；阳台房檐脱落，大雨时开裂；卫生间出水是白色的；淋浴头出水小且慢，维修工人说应该自己付费采买。
不信任感，就是这些麻烦的小事积累而成的。
我们能够否定的一个现实是，租客缴纳了逐年上涨的单价、极大程度上能多于一个月房租的服务费，还有由于“现金贷”产生的建行利息，但长租公寓企业们至今却也是没有赚去钱。
虽然自如的行业占有率第一，但仍这不是个一家独大的行业，蛋壳、青客，以及其它散布在全国各地的地方性长租公寓公司又正在提供服务。在行业竞争残酷之下，租客还是没有省去钱。这看起来就像是个没有赢家的生意。
行业前三没有一家在利润，现金贷作为主要的资金来源
青客公寓是国内市场占有率第三的分散式长租公寓公司。它于2019年11月在纳斯达克上市。2月19日，青客公布了首份上市财报，财报显示，2019 财年青客公寓净利润4.89亿元。此前其招股说明书显示，2017财年和2018财年，青客的净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。青客已持续三个财年亏损。
青客上市的募资金额似乎减半，从原计划的520万股减到270万股，最终以招股书中预估售价区间的最高位每股17美元发行，筹集金额从此前的1亿美金，减少到4600万美元资金，我们要从侧面看出企业上市时的不自信。
2020年1月，蛋壳公寓在纽交所上市。蛋壳是国内市场占有率第二的分散式长租公寓品牌。在其招股说明书中显示，蛋壳公寓2019年前10个月净亏损为28.13亿元人民币，经调整后的EBITDA为负16.12亿元人民币，官方声称已经盈利的缘由是其继续高速增长。
即便是行业占有率第一的自如，至今也没有实现盈利。自如CEO熊林曾数次对外声称，现在谈盈利还为之频繁。行业在2014、2015年开始爆发，吸引了大批资本入局，但市场前三名都仍没有人实现盈利。
对长租公寓们来说，经济回暖的2019年本就不好过，尚未实现亏损没想自我造血，融资之路却困难重重，资金的短缺直接促成了两家公司推向上市，以求续命。原本大家又依靠着2020年农历新年过后的租赁行业旺季，没想到等来的却是新型冠状病毒这只“黑天鹅”，这使当时就无奈的生存环境更是雪上加霜。
据贝壳研究院数据，依据贝壳研究院数据，2020年2月，18个重点城镇的住宅租赁总成交量环比减少规模高达78.9%，同比2019年2月降幅高达82.7%。2月份成交量同比及销量均明显减少的首要问题是因为疫情的制约，人口流动增加。大量租赁人口撤离家乡已返回居住地，或因为小区封闭禁止外人进入造成的行业供应需求双双下滑，春节后租赁行业保持着强劲状态已推进行业热潮的回暖。
长租公寓的商业策略比较特色 —— 公司从业主手上租下房源，将房子重新设计，配备基础服装配件，再以“二房东”的身份转租给消费者。同时提供清洁、搬家、解决邻里纠纷等附加服务。他们必须获得的是收房和租赁之间的加价和服务费，但目前人们最大的利润来源是“现金贷”。
此前长租公寓公司优客逸家CEO刘翔接受外媒专访时声称，长租公寓市场的现金流，主要来源于新签租房量。这个新签约租房量直指“现金贷”。
他以成都为例：
新签的一个客户，假设每间每月的单价是1000元，按照押一付三以及押二付三的付款方法，正常来说，签约后可以拿回来4、5千块钱。但是，依赖大比重长周期预收的公司，会提出按年，甚至按五年足额薪水。租户现金不足，可以选择以“租金贷”的形式支付费用，这样，每产生一个新签，公寓就可以拿回来1万多，甚至两万多的资金。
如果一个月能新签10000间房，带来的现金流就是1个多亿，甚至2个多亿。同样，如果新签大减，现金流损失也非常惊人。
对于在租房源，企业未让将来12个月，甚至24个月的单价收回消耗了，短期内无法再出现现金流入贡献。所以，受疫情影响，新签租房量下降时，依赖大比重长周期预收的公寓公司得到的资金影响就相当大。
过去两年长租公寓却陷入在“现金贷”的质疑中。“现金贷”是指租客在于长租公寓品牌签订合同的此外，与金融机构签订借款合约，金融机构为租客支付全年租金成本给去长租公寓品牌，租客则根据每个月或每个月份向金融机构偿还借款。
更简单地说，租客看起来是押一付三，实际上在签约那一刻起，租客就从银行借了一年或三年的租金，并且签署了贷款协定。每一次租客缴纳的租金，实际上包括了房子、银行收益，以及让长租公寓的服务费。
最让租客难以接受的是，他们大多数是在不知情的情况下签署了协议，也就是说，是在不知情下背负了利息这个债务。
“现金贷”最原先是用以帮助租客解决资金匮乏的难题，但目前这笔钱以后这成了公司最主要的现金流，他们拿着这笔钱投资钱生钱。
2018年8月杭州长租公寓品牌鼎家“爆雷”就是长租公寓 —— 企业拿着金融机构给的热钱，做P2P融资，P2P暴雷了。企业没有资金让租户缴学费，房东就要让车子收到家。租客签了分期合同，他一方面需要持续仍银行贷款，一方面却没盖房住了。
即便现金贷现在早已变成长租公寓最受质疑的弊端，但公司不其实在短期之内离开她。现金贷如今已变成长租公寓企业最大的资金来源。
截至2019年9月30日，青客公寓与11家金融机构合作，有65.4%的费用系使用价格贷支付。蛋壳公寓的招股说明书也认为，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。
自2019年12月13日起生效的《关于取缔规范房屋出租行业秩序的意见》要求房屋出租公司房租收入中，住房价格抵押金额占比不得超过30%，超过比例的应该于2022年底前调整到位。这意味着长租公寓还要在3年时间找到任何盈利方式。
租客缴纳了逐年上涨的房租，但也是没有人能赚到钱
我们能够否定的一个现实是，现在租客缴纳了逐年上涨的单价，极大程度上能多于一个月房租的服务费，还有银行利率，长租公寓至今却也是没有赚去钱。
此前一位长租公寓从业者告诉PingWest品玩，他们测算过，200个房间是一个个人房东的监管上限。这种个人困境，可以利用公司化的营销解决。
分散式长租公寓的特点源于有幅度效应，当运营商手上所签约的房间数目超过一定量级时，就可以摊薄成本。劣势在于形式的稳定性不高，公司作为资产的管理力不强。今年房东决定签约，明年就可以撕毁合作。
面对记者指出的“现在的长租公寓市场，是不是很不安全？”这个原因合同租房装修拆改折损费用，刘翔没有直接给出答案，但他声称，要看一个模式或许健康度，关键指标之一就是看你的利润和成本或许对等。
长租公寓过去包租且投资装修的方式，最大的挑战跟硬伤就是这是一个极其微利、甚至亏钱的市场，然后另外一头你仍承担了很大的成本。这个风险就是因为你做了包租，有系统性的库存成本；因为你作了大额的装修改造投资，你有空置和廉价造成的装修折损风险，这部分投资价值能促使时间推移而损耗掉，我们管这个叫“冰淇淋”模式，逐渐化掉了，你是找不出来的。
为了确保利益最大化，公租公寓还要以最低的价位从卖方手上拿下房源，尽可能切割成更多的单间房，以更高的价格在最短的时间内将房间租出去。简单说，就是低价收房高价出租，提高签约率。
低价收房高价出租，这也是个梦想状态，现实状况是行业竞争者过多，为了争夺房源每个企业又在哄抬房源价格。
此前就有舆论报导，在2018年8月，房东准备以7500元/月的价位出租一套位于天通苑的120平米三居，自如开价8500元/月，蛋壳公寓开价9000元/月，自如又加500元，蛋壳公寓最终以1.08万元/月合同租房装修拆改折损费用，成功拿下这套房子。
2018年8月16日，北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部委，集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住宅出租公司负责人，明确了“不得以高于行业水平的单价或抬高价格抢占房源，不得恶性竞争争夺房源”等。
2018年的8月17日，时任我爱我家副总裁的胡景晖就认为，房租暴涨最首要问题就是以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，为了缩减幅度，争抢房源，以高出市场20%至40%的价位在出售房源，导致售房成本直接上升。胡景晖描述了一种最坏的行为：一旦资金链断裂，将导致业主驱赶租客的状况。
各大长租公寓运营商自然不信任这个道理，当时蛋壳公寓执行董事长沈博阳就宣布长租公寓在借助价格战的手段搅乱市场，自如CEO熊林也声称，不存在参与行业不良竞争、哄抬价格的情形。我们自然没有进一步证据证实房租上涨和运营商扩张的直接关系，但胡景晖的判断现在成为现实。
为了增加签约率，大部分运营商选择在房源原有基础里建设出隔断间。一个更简洁的举例，长租公寓以6000元/月从房东手上租下一套两居室装修效果图，把房间改造成隔断间，可以租赁给3户租户，每户住户的房租约3000元/月，这就多出了3000元的房租。这上面的收益也逐渐水涨船高。
刘翔表示，公寓涨租有众多原因，常态化的是淡旺季波动影响下的小幅调价，通常调节在±5%幅度内。但北京市去年7月底推出了禁止N+1的新政，大量住宅被拆除了隔断，也就是少了一间可出租单位，这个状况下房子但是不到每间房涨价30%多，根本难以挽救因隔断被拆带来的代价，永远只能盈利。
他觉得，企业若继续几个月出租率在80%，则陷入生死存亡的动荡。目前这些公司的出租率已经超过80%这条绝对红线。
疫情不会彻底击垮一家企业的商业策略，只能考量公司面对困难的实力。这次疫情也是让分散式长租公寓这门生意的脆弱性展示在外界眼中 —— 企业没有盈利，租户没有省钱，看起来就是门只是输家的生意。返回搜狐，查看更多
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