浅析物业管理收费难发生的缘由与战略

物业管理作为一个新兴市场在我国已走过了 20 多年的演进之路,随着市场经济的进一步壮大,物业管理行业不论从规模跟内容却有了较快的建设,但是因为住房政策的变革,住房货币化和居民维权意识的觉醒,业主与物业管理公司两者的冲突跟争议也逐渐减少。业主为了房屋品质、服务、保安、绿化等问题拒交物业管理费,物业收费难已作为推动物业管理行业建设的一个重要原因。为了保持公司的生存,一些物业管理企业以减少服务标准来增加公司损失,加大小区停车费用及地下室出租来提高公司利润。但是随之而来的是业主服务品质差、小区乱收费、小区安全等原因,使居民跟物业管理公司的冲突进一步弱化。

物业管理费是物业管理企业赖以生存的基础,政府现定利润率为

0.75pt“~ 8% ,试想一个小区物业管理费每年每立方米 2 元钱, 100% 收费率,每平方米收入也就是 0.1 ~ 0. 16 元两者,按现在全领域收费 80%（ 一般住宅中上等水平 ） 计算,实际上每月每平方米能亏损 0.24 ~ 0.32 元深圳装修公司,管理一个 10 万平方米的小区每年能亏损 28 万~ 38 万元,这样大的营收,物业管理企业如何会承担得起?

以下几个原因导致了收费难:

1 、物业管理服务成为一种新商品,社会认同度不够。

业主作为商品的购物个体带有肯定的不可选择性,消费者 —— 业主,对物业管理评价的尺度不统一是导致物业收费难的一个重要原因。所谓“一人难称百人意”,物业管理作为一种特殊的公共商品,很难得到全体业主的一致估计。

2 、解决业主与物业管理公司两者冲突的民事渠道和司法渠道不顺畅,是导致物业管理收费难的此外一个重要原因。

商品生产者的利益和消费者的利益得不到保护,出现了物业管理公司人为压低成本、开展多种经营,业主拒交物业费维护本身利益等两种状况。虽然 《 物业管理条例 》

出台了,物业管理实现了有法可依,但大致怎样落实去物业管理实践活动中来,还存在着巨大的难题。去年朝阳区法院强制执行业主欠费行为所收到的社会成效如何,公说公有理,婆说婆有理,一场不小的社会讨论却让我们应对了哪些想法,业主是自觉交费呢?还是减少了物业管理企业与居民两者的冲突?留下更多的是反思。

3 、物业管理企业本身沟通效率差只是产生物业管理收费难的一个因素。

作为一种公共商品的生产者,推销自己的品牌没有一套科学合理的方式是不行的。物业管理企业在行业竞争中展现自己并非重要,但这样展现更多的是应对开发商,关键的是我们在接管物业后能够向市民宣传自己,使自己的公共产品 —— 服务,得到众多顾客的认同。例如:为社区提供 24 小时服务的维修工人不管维修量的多与少又需要是 24

小时在岗,这些服务也相同是想付出成本的;尤其是公共部位和公用系统设备的修理保养,又是物业管理公司重要的成本,而这种业主却不知道家装公司装修,成为业主拒交费用的缘由之一。

拒绝物业管理费的房东类型众多,因此必须多渠道、多模式遭遇收费难。

1 、完善物业管理法律、法规,严格依约行事。

市场经济就是法制经济,物业管理是一种市场行为,是物业管理公司借助市场竞争中标,与业主所有人签订物业管理委托协议,对住房社区住宅建筑物及其附属装置设备、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等监管项目进行保护、保养、整治,为物业所有人、使用人提供综合服务的行业行为。物业管理企业跟顾客大会、业主要从一开始就建立双方权力、义务明确的服务协议,详细明确地承诺服务范畴、项目、标准与费用原则、标准及赔偿处罚方式等。

2 、制定切实可行的收费标准,建立收费标准评价体系。

当前,是物业管理公司按照其服务工程、质量跟成本支出等状况,向物价部门申请,由物价部门征求住宅小区业主委员会或物业所有人、使用人代表的意见,以保证核定的物业管理服务费用标准并且为社区绝大部分物业所有人、使用人所接受::。实行物业管理企业与社区居民按照小区广大市民需求跟要求,物业管理公司运用不同的服务档次双方协调定价,即优质优价来申报的物业管理服务费用标准。

建立对应物业收费标准的评判机制是应对困境的关键。在市场经济当中,物业收费标准由政府价格时代一到不复返了,但有效的费用是必须由物业管理项目单项风险形成的,如各种人员的费用需要是多大,政府可以给出一个指导价。价格决定质量,如果把物业管理公司花几百元钱雇佣一个保安人员,他所提供的服务是不能与会让保安提供月收入 1000 多元的餐馆和写字楼的保安人员的服务品质相比的。

3 、严格物业管理财务监管,实现财务公开化。

增强物业管理服务费收支状况的透明度,是违背业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有缴纳物业管理服务费的义务,同时也是权了解物业管理服务价格在哪个地方。物业管理企业的会计收支状况要定时向住户公开,接受市民的监管,使居民知道管理费具体的却用在了哪些地方,从而让居民知道缴纳管理费的必要性和重要性,进而让人们从被动缴费转向主动缴交各项监管成本。

4 、健全相关行政司法渠道。

当房东与物业管理公司发生冲突时需要由行政部门来处理,行政部门处理后如不服可以利用司法部门来裁定物业管理装修拆改总结,使物业管理公司与居民的利益受到合理维护。业主的难题得不到解决无法拿不交费作为合理方式来抗争。对服务品质现象、工程效率问题、违约现象,都能利用某些方法来应对和处理,是谁的难题处理谁,不能把物业管理中所产生的原因所有由物业管理公司来应对。例如:装修扰民和拆改问题,物业管理公司不是行政管理单位物业管理装修拆改总结,没有处置权,只能劝阻,如果监管越位,受害车主问题化解了,肇事一方仍然与物业管理公司带来冲突,不利于今后收费,对缓解收费难有百害而无一利。

5 、提高物业管理人员能力,加强与业主的交流。

在北京物业管理的社区中,凡是收费率较高的地方,物业管理公司与居民关系和谐,服务到位是高收缴率的一个重要原因。通过法律形式解决费用难能够成为一种辅助方式,不宜作为首要形式。通过法律措施应对有时会弱化物业管理企业与居民两者的冲突。创建一个安全便捷、和谐的小区需要物业管理公司的辛勤劳

动,还要有政府部门的鼓励,广大业主的配合能够建立。随着物业管理市场体系的不断完善,在物业管理公司与房东共同努力下,党中央提出的争创和谐社区的目标必须如何确保。

参考文献:

1 、王荷,

《 物业管理经营之道 》 ,机械工业出版社, 2006 年 1 月

2 、刘长森, 《 物业管理纠纷案例精选回顾 》 ,广东闻天律师事务所, 2004 年 12 月

3 、王青兰、齐坚, 《 物业管理理论与私法 》 ,高等教育出版

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