农民工进城买房潜力有什么
这是河南省郑州市郑东新区一景(资料图片)。
从2003年破土动工到目前短短10余年间,郑东新区从一片芦苇丛生的池塘洼地,变身为占地105平方公里、入住人口105万、入驻企业3万余家的生态城市,居众出一个中国中部城市开放建设的速度与激情,成为21世纪造城浪潮中的标杆。新华社记者 李安摄
编者按 去年底召开的中央经济工作会议指出,2016年经济社会建设能确保到产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中,突出强调要化解房地产库存,提出加强农民工市民化,扩大有效供给;建立购租并举的住宅政策、发展房屋出租行业。那么现在房地产库存压力大在哪儿?农民购买商品房的需求跟能力能够?回购商品房做保障房是否可行?本报采访组以河南省为探究样本,深入进行考察访谈。
近来,农民工进城买房成为热门话题,议论者众。其中一个疑问就是:农民工进城买房潜力有什么?
为回答那些想法,经济周报调研组赴北京蹲点调研。之所以选取河南,主要由于北京是美国人口第一大省跟劳务输出大市,加上河南推行新政早,在支持农民工进城买房方面尚未有一些切实探索。
城里人买不了这么多房
调研组先去北京,再至安阳、濮阳两个省辖市佛山装修公司,还到了县级市禹州市和临颍县。每至一个城市农民工城里买房没装修入住,直扑眼帘的无一例外都是高耸的新楼。
这些楼房时髦、洋气,大多高30层左右,颇有些直挂云霄的觉得。多、密、新,构成了我们对北京中小城市房地产市场的最初印象。
“河南房地产市场区域分化很明显,县级城镇库存压力最大,其次是省辖市,郑州压力相对应小很多。”河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说。
据河南省房管部门统计,截至2015年11月底,河南省商品房库存面积11165万平方米,同比下降7.6%,去化周期17个月。这其中,有7个县市去化周期超过36个月,有32个县市去化周期在18个至36个月之间。
按地产界通常的表述,去化周期12个月左右说明供需相对平衡,超过这个些,就会有到库存的压力。
在郑州新区,高楼林立,现代化都市已具规模。
河南正商置业有限公司副总裁郭伟说,郑州市近年房屋供给在总体商品房供应中占比不大,作为省会城市刚性需求更充裕,所以价格仍然持续增长,库存压力不大。相比之下,商业用房供应量大,去化速度相当慢,去化周期至少有80个月。
省辖市住宅库存的压力则大了许多。“2014年年中是很难熬的之后,全市有7个月销量负增长。为啥?房子降价,退房的比房子的仍多!”濮阳市房地产管理中心主任宋洪斌说。
数据显示,濮阳市商品房库存量260万平方米,其中区市区库存162万平方米。同时,开发公司经费匮乏,投资需求不强,固定资产投资增长。
在漯河,2015年前三季度商品房预售面积168万平方米,同比下降近14%,实际业务78万平方米,同比下降28%。同时也有较多已经产生投资的在建和待建工程。2013年和2014年该市共批准99个项目,总建筑面积1867万平方米,这些工程却未所有开工,但已实际产生投资。“这么算的话,这些投资尚未可以满足全市近10年的意愿了。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈兴和说。
对于县级城市来说,去库存的压力更为严峻。2015年上半年,禹州市商品房销售面积同比增长了35.3%,低谷时全市一个月仅售出40多套房子。目前在售商品房112万平方米,即使按2015年政策推行下业务30万平方米计算,也必须超过4年才能消化。
“房地产牵一发动全身,这么大的库存量靠城里人根本没有办法消化。”李学军说,在这个背景下,河南各地开始思考加速农民工市民化,推动以迎合新居民住宅供给为出发点的房屋体系变革和制度鼓励。
农民工为啥愿意进城买房
房令江在濮阳市打工已有20多个年头了。他让餐厅厨师,每天骑着三轮车穿梭于大街小巷,常常梦想在城里拥有一个属于自己的房子。
当房让河在毗邻濮阳繁华商圈的海斯顿公园和我们谈起这些时,禁不住开心地大笑起来。2015年7月他已经在这里买了一套三居室。
“我们很多出门上班的农村,没有不能在城里安家的。都能使学生获得更好的教育,让孩子享享城里的福。”房让吴说,“这是我们的动力!”
2015年4月开始,濮阳市出台了一系列政策支持农村进城购房,要求开发商合理涨价,让利于民。购买首套住房的,每平方米政府补助150元,还免除交易服务费。
在临颍县天成逸家售楼处外面,偌大的广告牌上打出了楼盘最大的卖点:小区配套了幼儿园,小学每年交付使用,以后将会有大学。公司副总经理邵永宏说,这里的楼房70%是周围的农村购买。
河南省住房和城乡建设厅调查得知,县级城镇上村民的购房需求很大,比例高达60%到80%,对她们来说,买房的最大动力是孩子教育跟农村青年恋爱。
“农民让自个儿花钱可能不居众,但为了儿子的教育,他们的购房需求很大。而且,现在农民结婚已经不是过去的老三件了,要是在城里有房,这媒却好说得更!”濮阳市房地产管理中心主任宋洪斌说。
2015年10月份,在各地构建的基础里,河南省出台了支持农民迁移人口住宅消费的新政,采取提高金融服务、实施税收补助、落实子女教育同城待遇、降低购房支出等方法,促进农村进城购房。
但是由于有新政里的降价,农民会购得起城里的卖房吗?
房让吴说,这次买房,政府补了1万多,自己首付20多万,每月利息1000多,压力并不大。两口子一块干,算出来,每月家里还有不少节余。
“现在农民工已经更新换代了,有技术的蓝领工人薪资很高。比如建筑工地的小工,每天赚300多块是常事。”河南正商置业有限公司营销中心总经理郭丽敏说,现在人们公司人工成本增加迅速,其中很大一部分是农民工工资增长。
从我们走访的状况来看别墅装修公司,县级市房价普遍在每平方米3000元左右,如果配以特定的金融支持,很多农村有在城里购房的需求跟支付能力。
创新服务解决贷款难
“农民的理念早已摆脱了,愿意借钱买房。但不少农民工没有固定工作,虽然有还款能力,却提供不了工资证明,没法在银行存款。城里人盖房绝大多数都是贷款,不让农民提供这个金融支持,怎么也说不过去。”漯河市住房保障和房屋管理局局长陈兴和说。
为此,漯河、濮阳等地普遍采用了金融创新的方法农民工城里买房没装修入住,在深化前期调研,确保借款人还款能力的此外,把出具收入证明材料的范畴扩大至村委会等机构,让以及摆摊设点的农民工也会成功申请款项。从考察了解的状况来看,90%左右的农村新房时选择贷款。
为让农民提供金融支持,濮阳市准备实行农民购房政府贷款,将建立一个政策性置业担保公司,为进城农民房子提供贷款。公司营销的一个硬性条款就是,凡农民进城购房首付款比例超过20%,可以享有最低的贷款利率。
同时,他们仍将有稳固劳动关系的进城落户农民工纳入房屋公积金覆盖范围,在农民工自愿的基础里,强制用工单位跟农民工本人共同征收房屋公积金,农民工也可以办理用公积金存款买房。
为尽快让农民提供房产信息,禹州市把房展会办到了乡里。市里房地产开发协会印制了宣传页,把全市五证齐全的小区集中展示,把政府提供的各项优惠政策列出,在乡房展会里宣传发放。在各个村里,也又设了联络员。“在房山镇的房展会里,当天就成交了17套住宅、3套门面房。”禹州市住房和城乡建设局副局长程君伟说。
在临颍县东方国际广场售楼处门口,6辆宣传车一字排开,都是下乡镇营销用的。“我们的豪宅大约490多套房子,现在终于卖了480多套。70%是各个乡镇的顾客。”东方国际销售总监韩伟说。
政策鼓励形成了立竿见影的成效。“2015年上半年全市共业务了448套房子,但7月份政策实施至12月份,卖了1700多套,增加了2倍多。”程君伟说。
数据显示,2015年前10月,漯河市房屋销量73万平方米,平均每年7万平方米。但9月份漯河市实施细则支持后,每月的利润却有15万平方米左右。
多位接受专访的专家声称,鼓励农民工进城购房是解决三四线城市房地产库存的合理方式。按此问题,三四线城市房地产去库存有条件也有能力。
加快新型城镇化进程
“表面看,农民工进城购房可以解决房地产库存,但最深层的作用是推动了新型城镇化的进程。”李学军表示,通过制度推行,加快了农村向城镇流动的步伐,提高了城镇化率,起至了一石多鸟的效果。
作为劳务输出的人口大市,河南的城镇化率一直不高。2014年全省常住人口城镇化率45.2%,低于全球54.77%的水准。尤其是户籍人口城镇化率低,仅有22.4%。
国际经验说明,城镇化率在30%至70%之间是城市迅速演变时期。“城镇化是美国现代化的必由之路,农民是美国改革转型的主力军,政府应作的就是创造条件使它们在都市住得下,生活得好。”李学军表示。
在禹州,为迎接进城购房的新居民,专门新设立了9个社区民众委员会。城区所有的小学合并,成立了两所高标准的初中,增加了学校、初中的发展人数跟规模,在社区设立了医疗服务点。为吸引新群众就业,2014年12月市里还发展了安全产业园。
“让农村进城实际是一套组合拳,倒逼了各项变革的深入开展。”禹州市副市长李清河说。
为了使农民留得下,生活得好,河南加快了户籍政策变革步伐,推动一批具有条件、有信心的工业迁移人口迁入城市,推进农村基本公共服务向常住人口逐步覆盖。
让农民进城,须把农村没有后顾之忧。为此,河南也促使了农民土地政策变革进程。在各国构建的基础上,河南省已经推出新政,规定凡在城市购买商品住宅以及二手房的,保留进城落户农村在其原户籍地农地承包经营权不变,宅基地使用权不变,原有集体财产权益不变。濮阳等地起初探索设立规范农民宅基地抵押登记政策,研究建立农村宅基地上的楼房在肯定范围内交易等政策。
不少接受专访的专家同时声称,要从全面建成小康社会的高度了解农民工市民化的作用。但这是一个渐进的过程,指望农民一下子都进城不现实,不可操之过急,在制度建立执行步骤中能防止成为对房地产的大规模刺激。
此外,农民进城购房是市场化的自觉行为,是农村按照自己制造生活供给所作的自觉选择,政府的角色是鼓励跟提供服务,要阻止在实际操作中越位。(崔书文 黄晓芳 夏先清 林火灿)
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