专家:农民工到三四线城市房价 月收入得达5千元
【宏观·政策】农民工购房去库存要迈三道坎： 工资低、贷款难、房价高
河南补贴农村购房，每平米补贴100元-300元不等
《中国经济周刊》记者 王红茹 | 北京报道
一石激起千层浪。
2015年年底举行的中央经济工作会议提出通过加强农民工市民化，扩大有效供给，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。此消息一出，即引起广泛关注。
目前，楼市高企的库存即将作为影响房地产投资下滑的首要问题，而房地产开发融资都与经济趋势高度正相关。化解房地产库存已被中央经济工作会议列为2016年经济社会建设的五大任务之一。
在业界众说纷纭的看法中，“让农民购房来消化库存是缘木求鱼，是想将农民套牢”的表述影响力颇大。
通过加强农民工市民化来化解房地产库存，会否将农民工套牢？中国社会科学院农村发展研究所宏观室教授党国英告诉《中国经济周刊》记者，“套牢肯定不会。如果价格高，农民工自然不会去挑选。当务之急是怎样把农民工买得起房，真正起去解决房地产库存的意义。”
中央经济工作会议为房地产去库存开药方
2015年年底举行的中央经济工作会议认为，2016年经济社会建设非常是结构性改革任务更加艰巨，战略上能坚守稳中求进、把握好节奏跟力度，战术上能把握关键点，主要是确保到产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。
而五大任务之一的“去库存”，就是要化解房地产库存。我国房地产市场库存到底有多高，以至于能获得中央经济工作会议上提问？
国家统计局日前发布的数据显示，2015年1—11月，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，再创历史新高。
同海咨询近日公布的《35个大中城镇商品住房置业价值》报告显示，重点检测的35个城市中，超过80%的城镇住房供给在将来3年处于供大于需阶段，“去库存”压力显著。
连以“力挺”楼市著称的华远集团原董事长任志强又感觉到“去库存”的难度较大。他声称，以2亿平方米左右的商业地产库存为例，只有每年消化3000万平方米才有必然增加库存量，而这一难度可想而知。
党国英更将我国总体需求不足的根源归于房地产库存积压。“目前房地产积压太多，导致总体需求不足。如果房地产发展出来，需求空间巨大。”
在此背景下，2015年中央经济工作会议以非常篇幅对房地产去库存进行探讨，并要求了借助完善农民工市民化消化库存的模式。会议要求，要制定户籍制度变革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使它们产生在就业地买房或大量租房的预估和供给。要确定推进住房政策变革方向，以迎合新市民住房供给为首要出发点，以实现购租并举的住宅政策为首要方向，把公租房扩大至非户籍人口。
国家发改委城市与小城镇中心总规划师、规划校校长沈迟对此予以全力评价，他告知《中国经济周刊》记者：“让农民来解决库存，这是轻松的表述。实际上是激发一些非市场经济的动因，让她非常市场化。”
但业内担忧也纷至沓来，以农民家庭的购买力，依靠农民工去房地产库存，能否实现？又遭遇什么现实的障碍？
专家：农民工到三四线城市房价，月收入得达5000元
在自己辛勤劳累的都市安家，是不少农民工的梦想。
杨一民，河南许昌人，在上海打拼已有10多个年头。跟其它外地务工者不同，他自己做老婆，在朝阳区的一个社区租了一间平房专卖蔬菜。每个月除去房租，有5000多元的薪水。他经常理想在上海城里拥有一套属于自己的豪宅。
“我们很多出门上班的农村，没有不能在北京城里安家的，都能使学生获得更好的教育，让孩子享享城里的福。”杨一民说，“这是我们的动力！”
但是，北京每平方米几万元的房租给杨一民望而却步。“我们在上海闯荡这么多年，在家乡买一房子或者买得起的。”当杨一民谈起在家乡买房的事，禁不住开心地傻笑起来，2015年6月他刚在许昌市买了一套三居室，有110平方米。
跟许多在城市打工的农民兄弟相比，杨一民真是幸运多了。国家统计局公布的数据显示，2014年全国农民工人均月工资2864元。杨一民每月的总额则接近全球农民工平均工资的一倍。
农民工凭2864元的人均工资，在上海等二线城市，甚至在诸如省会在内的三线都市都很难负担起一套商品房。而以这种的收入能够在三四线城市买得起房呢？
我们不妨算笔账，看看身在许昌、平均工资为2864元的农民工，想要付一套房子的按揭需要工作多长时间？
统计显示，许昌2015年11月新房均价为每立方米4704元，这样算下来一套100平方米普通公寓的单价为47.4万元。按照现在行业里大部分住宅25%的总价比例换算，首付金额为11.76万元。
假设一个农民工不吃不喝，工资全部用来支付房贷首付，需要41个月，也就是3年半的时间。
但即使算上衣食住行、养家糊口的花销，农民工以2864元的月收入开支三四线城市普通房子或者有些困难。“如果农民工一个月工资达到5000块钱，到三四线城市房价就没有问题。”党国英说。
农民工购房仍缺金融措施支持
农民工即便想过首付关，可能也害怕贷款关。现实中，那些利润不稳定、没缴纳过保险的农民工，往往因贷款信誉低农民工城里买房没装修入住，去银行申请贷款时困难重重。
获取房贷需要有大量稳定的收益来源，所以在申请贷款时，需要单位开说明确认申请人的利润来源以及有能力偿还借款。但是农民工城里买房没装修入住，由于农民工没有稳定工作与利润来源，办理贷款的可能性比较小。
银行在农民工购房贷款方面借款谨慎，这在肯定程度上可以解释，农民工流动性大，贷款风险较高，银行在后续管理方面不免有很多麻烦。
如果银行商贷走不通，那公积金存款渠道是否畅通呢？记者了解到，很多城市在公积金存款方面，都作了如下规定：具有稳定就业的借款人申请公积金存款前持续六个月(含)以上正常缴交住房公积金，可以办理住房公积金贷款。
虽然有制度窗口，但对工作不稳固、无法持续缴交住房公积金的农民工来说依然不方便。
“商贷渠道不畅，公积金有制度但未能受惠，根本问题也是工作不稳定。”沈迟告诉《中国经济周刊》记者，一方面还要把农民工有一份可以像正常城市居民一样固定上下班的工作，另一方面，在五险一金缴纳方面违规，以确保农民务工人员权益。
为加强对“三农”的金融支持力度，国务院于2015年8月发布了《国务院对于建立农民承包农田的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，在推行任务方面，指导意见认为，赋予“两权”抵押投资用途，维护农民耕地权益。在应对风险、遵守有关法律条例跟农民土地制度变革等新政基础上，稳妥有序开展“两权”抵押贷款试点。
而据党国英了解，银行为此反应并不积极：“如果你是银行，帮农民借贷，农民仍不了钱，由于农民耕地和房屋的所有权不能转移，银行拿着农民贷款的农地和房屋都要如何办？”
因此，党国英建议：“应该改善制度，不再限制交易，让农民的房屋可以卖掉任何人，让农民的地产变现。或者有抵押公司介入，即便农民仍不起钱也有人担保。”
政府补助农民购房并非长远之计
近期，为了房地产市场去库存，多地实施了购房优惠政策。河南省政府不久前就推出了《关于加强农村进城购房扩大住宅购物的意见》，这份被他们称为“豫九条”的新政中确定对商品住宅库存较大、消化周期长的镇（市、区），当地政府以及民政部门能切实组织农民团购买房，团购超过一定幅度的，政府可以合理给予肯定比例补贴。
“豫九条”出台的初衷，旨在借助支持农村购买三四线城市的商品房，缓解目前州（市、区）房地产库存压力大的状况。
目前，在北京现在有九江、新郑、许昌、漯河等多地实施引导购房的新政。例如，在新乡市，购房者在2015年底前在平原新区买房，可享受每平方米300元的补助。在许昌市区购买144平方米以下（含144平方米）在售普通商品住宅（不含二手房）的全部房产人，市税收给予每平方米150元购房补贴。在漯河市，凡在城区购买占地144平方米以下新建普通商品住宅的购入人，至2016年2月29日（含）止购房，可申请获得税收补助200元/平方米；2016年3月1日至2016年8月31日（含）止购房，可申请获得税收补助100元/平方米。
“作为短期的调整，这个方法可行，农民工购买了房屋现在能进行装修，会有任何的收入，经济活跃了，税收下降了，财政无法补偿回来。”党国英说，“但经常这么补贴肯定是有问题的，一定要调结构，不能把住房产业成为一个主导行业。”
其实，政府仍然得到多种补贴、出台免税制度，但数量目不其实很大，农民实际购买力与高价格之间的税基政府也扶持不起，要能使农民工买得起房，达到到库存的原因，按照供求关系、需求原理，最好的路径选择就是降低房价。
“房子降价以后农村就能买得起了。先在一二线城市降价会有好的成效，因为一二线城市房价比较高，有一些农村在这种都市已经稳定生活了，他已经靠房租住，租房的房价也非常高哪家公司装修好，如果价格降下来，就会降低住房的购买力。”党国英说。
北京大学国家发展研究院院长、教授姚洋去库存的模式更为开放，他提议政府债券把这种通缩房子收下来。他指出，开发商已经意识到2016年日子特别痛苦那家装修公司好，政府让房屋拿去，打六折开发商卖不卖？很多开发商愿意尽快地套现。政府有了很多房源可以分给这些进城的村民，李克强总理说想解决三个一亿人的住房问题，已经进城的一亿人，棚户区改造的一亿人，还有新进城一亿人的住房问题，这是一个绝佳的机会。
（李若晗、邱丽嘉对本文亦有贡献）
居众装饰，始于1996年，专注于新房装修，旧房改造、设计施工等领域，具有国家建设部颁发的设计甲级，施工壹级的资质。（需要设计装修的业主，可以留下您的联系方式报名，装修顾问将会贴心联系您。）