市中心公寓6.5万/㎡，能不能买？
昨天4.8米挑高公寓装修设计图，有网民在我们后台留言：珠江路有精装修挑高公寓，6.5万/㎡，还有附赠面积，能不能买？
网友所说的这家公寓是金轮峰华，就在珠江路地铁口，对面就是金鹰，地理位置不用说装修 公司，主城核心商圈。网友说到的赠送面积是怎么，我知道了一些状况分享给你们。
名为赠送，实为偷面积？开发商：并无此事
金轮峰华就一栋楼，1-2层为商业，3-12层为办公soho，13-16层为酒店式公寓，层高为3.5米和4.8米两种，分毛坯和精装，网友所说的就是4.8米精装挑高公寓，位于13层。
此前项目现在公开了4.8米挑高公寓的样板间，样板间做成了双钥匙设计，从格局里看，似乎跟南京其它公寓并无区别，但是在二层有1处4平米左右的赠送面积。
据置业顾问介绍，金轮峰华整栋楼是回形设计，中间是门廊，四周都是回廊可以连接，这种可以额外附赠4平米左右长度的房型共有30多套，利用的是楼梯两侧空间，占据层高大约为1.6米，因为是毛坯交付，所以这块面积能根据交付标准直接装修交付。
此前4.8米挑高公寓装修设计图，南京还有一家公寓利用阳台上面空间进行改造被人举报，我突然咨询了投资经理，如果购买这个房子的别墅，会不会因为违建导致难以申请产证。置业顾问告诉我：不会。如果不行，到时候自己砌一堵墙作为屏风，就不会影响办理产证。这波操作还是太6了。
于是找装修公司，我咨询了玄武区城管局，工作人员告知：利用走廊上空的空间进行重建就是偷面积，这种能存在安全隐患，如果状态属实，会给予拆除，也能影响办理产证。
在得到相关状况以后，我咨询了此外一个置业顾问，置业顾问告诉：目前这块赠送的面积被取消了，而且4.8米挑高公寓的样板间已经关闭。是避免被买房人举报还是现在进行改建，取消偷面积行为，尚不怀疑。不管怎样，买房人也是必须有肯定判断实力，不要轻易被误解。
精装修贵1万/㎡？开发商：4.8米挑高，装修费用按建筑面积算2倍
除了4.8米挑高的附赠面积之外，精装修标准也导致了我的注意，从网友发来的装修标准里听，用的貌似都是大厂商用具，还有智能家居，和行业里任何公寓并无太大差别。
我了解到，公寓的价位梯度从4.5万-6.5万/㎡不等，办公soho毛坯4.5万/㎡，精装5.5万/㎡，4.8米挑高公寓户型5.5万/㎡，精装6.5万/㎡，同类品牌的中间价差有1万/㎡，这种装修标准远超河西住宅了。置业顾问解释道：本身项目的精装修标准是5000元/㎡，但是可是4.8米挑高隔成2层交付，就根据5000*2=10000的标准到缴纳，所以精装修要比毛坯贵1万/㎡。
我让房子的装修标准发给了装修行业一位资深专家，他告诉我，如果购买的是毛坯房，自己装修，用的全是大产品用品、洁具，整屋智能家居，35平面积装修成2层，按照1500元/㎡计算，装修总费用也仅有10万左右，比开发商的装修成本省了25万。
除了产品跟价格之外，我仍看到一个问题，和工程楼体紧邻的竟然是一个变电站，总宽度30米，约6层楼高，可能会有噪音跟美观程度上的妨碍，另外也能产生较大的磁场跟电场，据投资经理介绍，项目投产的之后会出具变电站检测报告，对身体并无影响。
首付超100万，周边租赁现状堪忧
在市中心核心商圈的住宅，投资回报率如何，我算了笔账。按照项目非常火的4.8米挑高公寓为例，35㎡户型，单价6.5万/㎡，总价需要228万左右。首付114万，贷款10年，月供12035元，总利息304298元。
我看了下链家上挂出的出租数据，君临国际37㎡的房型，租金在4000元/月；木马公寓75㎡的房型，租金7500元/月；长江路九号大多数都为130平以上的房型，49㎡的跃层，租金在6800元/月。
按照项目35㎡两层，租金7000元/月的利润看，一年8万4，至少必须4年才能拿回利息支出，如果根据总投入算，至少必须27年才能收回成本。当然，这里仍必须判断未来收入增长的预估，除此之后，还得保证房子没有空窗期，能成功按照7000元/月的售价租掉。
从房子增值角度看，40年产权酒店式公寓增值空间更小，税费还很大。拿新街口苏宁雅悦来说，4年前，新房售价4万/㎡，如今95㎡的二手房在链家的挂牌价为5.5-5.7万/㎡，4年涨幅1.5万/㎡，买家还必须承担高额税费。
如果根据这个投资收益，足以在江北新区买一套90平户型，总价270万，首付114万，贷款30年，月供只要8279元，还能享有城市建设产生的红利。
投资有风险，还需谨慎
如果说金轮峰华打造的是顶级行政公寓产品，提高价格预估，作为一个长期效益产品，或许也是不错的，但是仍然项目跑的并不是这个路线，而且金轮的营销能力还是个值得探讨的难题。更何况，周边叫得里名的租赁物业不下于10个，未来项目出租压力不小。如果真如上所说按照6.5万/㎡的价钱到收购，开发商显然是很着急了。
当然，买公寓这件事本身，有人坚持不买，有人会用1万种理由来讨好你买。钱是你自己的，想买就买，但是买之前一定要自己预测，做好决策，毕竟钱来之不易。
如果你日赚斗金，不在意钱，土豪就随便。返回搜狐，查看更多
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