浙江住宅全装修指导意见拟定！并非全部改建房屋却能全装修！

12月7日上午，浙江省住房和城乡建设厅召开新闻发布会，省建筑业管理局局长朱永斌解读我市最新公布的《关于加强推动住宅全装修工作的指导意见》（以下简称《指导意见》）。《指导意见》既确立住宅全装修实施范围，也指出了“菜单式装修”的提出——每种户型装修方案大约3套、交付后业主也不能“大改”。

自今年9月，省政府办公厅印发了《关于加强绿色建筑跟建筑工业化发展的施行意见》，首次确定了我市住房全装修的施行时间及范畴以来，如何面对“全装修时代”成为地产、装修、购房者等多方关注焦点，让我们看一看此次的《指导意见》究竟有什么干货吧！

两个“并非”

并非省内全部改建房屋却提出全装修

《指导意见》中确定了房子全装修的推行范围：各市、县(市、区)中心市区范围内。而这个“中心城区”范围能够判定？《指导意见》将这项权力剥夺了各国政府，没有一刀切、给了各地必须的弹性空间。“中心园区”范围的界定，也将作为下一步市场关注的焦点。

并非全部通过农地招拍挂出让的宅地都能全装修

《指导意见》中确定了能在土地供给源头进行规划：将以全装修方式进行改造的内容，在竞标拍卖挂牌公示、文件和国有建设用地使用权出让合同中给予载明。那么，我们可以解释为土地招拍挂文件中假设没有明确载明要求全装修的，对于将来改建房屋或许全装修，开发商有自主选择权。

四个“关键词”

关键词：中心城区

《指导意见》明确住宅全装修实施范围——各市、县（市、区）中心市区范围内，出让或划转国有土地上的改建房屋，推行全装修，实现成品交付。其他区域内的改建房屋，以及未出让或划转国有土地上已经投产的住房，积极支持建立全装修和成品交付。同时，各地能运用实际，明确其他区域内房屋全装修和成品交付的推行范围和实行时间，加快推进住宅全装修全覆盖。

浙江建设厅相关负责人表示：“必须能提出的是，《指导意见》的施行范围是在‘中心城区’。第一，没有‘全面实行毛坯房’；第二，这个‘中心城区’划多大，《指导意见》将这项权力剥夺了各国政府，给了各地必须的‘弹性空间’，没有一刀切。”

关键词：菜单式装修《指导意见》提出实行菜单式装修。要求房屋全装修要建立菜单式装修和个性化服务相结合。建设单位应该对每位户型提供3套以上装修设计方案，每套装修设计计划均须提供能供选择的具备环保标准的材料系统菜单；对购房者符合宪法条例跟规范标准的个性化需求，建设单位应该对应调整装修设计，并在主体项目验收前，完成装修设计思路调整跟菜单选择。

关键词：交付后不能“大改”

同时，建设单位按购房者选定菜单或改进的装修设计思路实施装修，并以成品住宅交付；交付后，购房者不得擅自改建和毁坏相关装修设施，不得损坏承重墙体、受力钢筋和拆改水、暖、电、燃气、通信等配套设备。

“有人提出，如果全装修住宅进行了二手房交易后，能不能再装修了？所以，《指导意见》规定的‘底线’是装修时不能破坏承重墙上、受力钢筋和拆改水、暖、电、燃气、通信等配套设备，不能破坏主体构造。”这名负责人说，一旦发生以上违规装修行为，物业管理单位应该立即制止，建设（城市管理执法）等有关行政职员部门，应当立即予以处置。

关键词：金融支持

《指导意见》要求加强对购买全装修住宅的信贷支持。使用住房公积金贷款购买成品住宅的，住房公积金贷款额度上浮比率，可运用各地实际确认。对于购入成品住宅的购房者，可按成品住宅总对价确定贷款总额。

现场问答

如何确保全装修工程品质？

首先，销售协议中要确定成品住宅装修的标准、环保规定，及室内环境评估报告等交付要求。接下来，省建设厅等单位将尽快落实成品住宅预售及业务实行新政，修订《浙江省商品房买卖协议示范文本》。

其次，对验收环境得到明确控制，要求房屋全装修工程能建立主体构造和装修部分分别验收，对装修部分分别验收时并建立分步验收。实际上就是分成两次验收，首先就是主体验收；再进行装修验收。主体验收不合格，不能进入第二轮的装修施工。

什么是全装修？与精装修区别在那？

通俗来讲，实际上全装修把原本需要固定的“四大设备”，俗称硬装部分，全部纳入进去。一些厨房电器，水管线工作，信息、通讯等等，四大平台的处理，包括燃气。软装部分装修哪里好，实际上还是留给业主自己处理。

有别于精装修，精装修实际上是一种业主行为，或者开发商行为。全装修是政府的一个底线，要做到哪里，符合规定。

如何理解业主的个性化需求？

全装修实行的是菜单式装修和个性化服务相结合的，明确规定每位户型，开发商至少提供三套以上的全装修方案。按照现行的商品房预售制度，从房屋预售到最终交付的时间上，房屋买售人可以跟开发商在签订合同时进行附加的协议。

最近省人大在修订《浙江省消费者权益保障实施办法》，这个地方法规预计明年3月份出，这里面针对浙江省全装修要求，如何确保消费者权益也作了进一步加强。

会不会间接推高房价？

这个原因不用担心。首先，全装修住宅的营销不是一个新生词汇，省内绿城、滨江等不少房企已经开始推进全装修交付。

其次，规模缩减开支。楼盘统一到收集这些建筑材料，跟你单家单户少量到采购材料，这其中是有溢价的。从行业规律上来说，全装修只能减少开支，这是行业竞争的一个规律。

再次，现在的价格是行业决定的，而不是楼盘本身装修水平决定的。全装修，为什么叫全装修、不叫精装修，就源于全装修指的是各个层面的装修。可能有10000元/㎡的高档精装修，也有1000元/㎡的普通装修。全装修之后必须开发商进行错位竞争，买方合理选取合适经济能力的房屋。

宁波市场如何面对

从现在来看，大家普遍对政策不够了解，有恐惧心态，对家装行业的评判也几乎在下面的几个方向：

1，高端住宅大宅装修。

2，局部翻新装修。

3，转型成初期软装设计企业。

4，转型成工装公司，问房产商接活。

5，做好房产商的配合，独立运营，保证收款的独立性。

6，关门，转行。

浙江省建设厅也看到：全装修会从城镇核心地区，划定区域先进行推行，业主也可以选取菜单式装修或委托装修，个性化定制。第一，说明周边市区仍大有机会，第二，如果装企的本身品质够强，抓住此次政策的红利，努力练好内功，反还是一次自我升级的最好机会。

可以预见的是，虽然最强劲的竞争正在里面，但家装市场不会消亡，只能越来越成熟和完善。

“他”这样说

在市场的普遍担忧中，有些企业则变得气定神闲许多，比如已经将自己定位为“全装修一站式定制服务领航者”的小鼎 装。小鼎 装何以先新政一步着眼于“全装修”定制市场？在这场产业转型中，站在前瞻角度的小鼎 装能否为家居市场点明发展方向？编辑就此采访了小鼎 装副总经理罗杰：

东论嗨修：

我们发现小鼎 装对自己的定位是“全装修一站式定制服务领航者”，似乎与现在新政强调的全精装修交付模式有点不谋而合，能否理解一下“全装修”的概念，以及“全装修一站式定制服务”具体是一种怎样的装修产品呢？

小鼎 装罗总：

是的，其实国家经常政策都是从肯定侧面体现了行业需求的，浙江省经济是走在全球前列的，人民生活水平也非常高，所以市场里对全装修需求也越来越高。

小鼎家所要求的“全装修一站式定制服务”是一个大而全的概念，首先广义的讲，就是集设计、施工、材料、软装于一体的一站式全装修服务。整体配套服务于开发商，普惠客户。

其次从细节讲，我们的看法是将全装修产品的整个服务进行标准化，整体配套服务于开发商。基于开发商的楼盘的准确定位，在建筑设计阶段引入室内设计，针对特殊消费群的特点，进行设计的标准化、材料采用的通用性、风格元素的模块化。根据精装客群定位浙江省住宅全装修设计标准，进行泛家居品牌的定向整合。最终我们这个定制精装产品从用户购房时可以选取装或不装包括什么时候装，选择装的你可以订制风格、定制价格（菜单式）、定制主材、定制软装。同时运用互联网工具，客户可以发现即时效果、实时报价、公开透明、高性价比、一站式的品牌购买服务，选择装修就像逛商场一样。

而在售后环节，凡是我们总体配套服务于开发商的工程，我们能有鉴于一个项目专职的售后服务团队，为用户提供全生命周期的家居售后服务。

东论嗨修：

新政施行后，对当前的家装行业冲击无疑是巨大的，现在整个市场普遍仍处在对政策的阐述阶段跟适应期。究竟是机会也是挑战？对于家装行业来讲，未来需要何去何从？

小鼎 装罗总：

首先，中国房地产精装修绝对是将来发展策略，而且能迅速在全球普及开来。传统家装市场将面对很大冲击，而这个领域将面对重组跟流程再造，市场秩序将变得规范化，不管对市场来说还是对能装修的百姓来说都是利好的想法。

未来的装修行业在精装房的演进趋势下，将以精装市场（一手房）、二手房改造（二次装修）为行业主流。可能传统家具产业中具居众装标准产品化理念的民企会逐渐变成地产开发商的配套服务商，从源头的建筑设计与室内设计深度整合浙江省住宅全装修设计标准，为用户在购房时就提供品牌标准化的时尚定制服务，完全公开透明，同时却减少开发商对于精装房的运作压力，而精装市场能衍生出新的行业细分，既定制精装修市场。

随着他们生活水平的提升，对个性化要求也越来越高，为了迎合消费者的个性化和品质，定制精装肯定是将来建设方向。因此，未来家装行业必须是基于大数据分析，结合产业的更新，将市场进行标准化再造，将传统的装修服务进行产品化、模块化。

东论嗨修：

当“全装修”时代所谓到来惠州装修公司，采购制度、施工效率、定制与标准化将作为装修企业的首要考虑点，能否谈谈小鼎 装在这三个方面的竞争力？

小鼎 装罗总：

从采购上来说，我们构建了100多家泛家居产业链，一些国内外知居众牌又跟我们有深度的合作，并且建立了F2C模式（工厂直采）模式，减少流通环节、营销环节，将材料的费用降至最低。我们也承诺任何一款主材如超过市场价则达到部分5倍返还。正由于设计根源的品牌标准化理念跟采用一个精准楼盘的订制精装配套服务，因此，单品材料的批量采集，具有绝对的融合优势，最终使客户获利。

至于施工效率恰恰是我们的长项，我们母公司紫鼎所专精的是工装，我们母公司2015年装修项目15个，装修面积逾30万方，产值约3亿元，而小鼎家将母公司紫鼎所精专的工装转嫁到家装上来，既将家装工装化，从而减少施工过程中的人工成本，同时提高项目质量。

在定制与标准化上，首先是服务的标准化，我们考察了国内外的工装及家居市场，同时聘用专业员工出国培训，根据自己的心得，从实践中回顾出了自己一套的项目管控机制。实现施工组、客户、监理、验收、小鼎家五环管控，将监管规范化，实现节点把控、过程管理，随时看到问题、解决难题 。其次是品牌的标准化，摒弃传统量房、出计划、设计、出效果图、施工、采购等特别漫长的装修过程，进行品牌标准化，结合产业科技，逐步建立基地定制现场安装。结合互联网，呈现让用户像购商品一样买精装的方式。

东论嗨修：

对购房者来说，“全装修”时代最大的害怕，应该是个性化元素的欠缺，小鼎 装的品牌能够在确保政策规定的“资源创新”、“绿色再生”、“统一批量施工”同时，体现家装的个性化？

小鼎 装罗总：

完全没有问题。首先，小鼎家作的是多样化精装，就是为了解决传统精装房所存在装修风格、价格比较统一这个原因，而且我们企业的观念是非品牌、非环保不合作，无论是橱柜、辅材、软装、家电等等，都是国内一线二线知居众牌且经环保认证，工厂直采。其次，精准的客群定位跟设计的标准化，又可确保材料供应链的批量集采和批量的施工。单一个体的供货，总是没有批量集采具有特点。

在硬装方面，我们将地板安装、背景墙、储藏收纳、智能安防、新风净水等各两侧进行了品牌的模块化，客户可以自由的选用，部份材料可以自购，最终由基地制造现场装配，实现了硬装的个性化。在装修这方面，我们的软装设计，是根据每个户型的空间长度量身设计的，同时考量了每种样式的总体搭配，保证了整体效果；客户也拥有自主选择权，如果不喜好部分产品也可以自行采购，我们负责调试，确保了家装的个性化。

东论嗨修：

完善的售后体系一直是小鼎 装的特点之一，但在“全装修”时代，房产开发商和业主公司也许应该分担更多的售后责任，无形中在消费者和实际施工方之间多了一环售后处理程序，这或许能阻碍售后处理能力？小鼎 装会否推出额外的售后政策？

小鼎 装罗总：

首先我们小鼎家方法的产生是房地产公司及物业管理公司特别欢迎的一件事情，尤其是售后体系，我们是它们很大的补充，因为无论是不是我们的装修客户我们又提供装修售后服务，只是收费里有些许差异而已，这极大解决了房屋及业主售后服务满意度的难题。应该说售后服务是我们企业的特点，是任何通常家装公司不能比拟的，小鼎家让用户提供的是全生命周期的售后服务，我能做到定期回访体检，做到立即看到问题、整改原因，初期我们能提供家政保洁服务、软装清洗服务，家电清洗服务，后期我们能跨界融合做社区大数据服务，如家庭养老及家庭医疗服务等等。

东论嗨修：谈谈您对此次新政的见解吧，“全装修”的实施是否会引起新一轮的行业洗牌？小鼎 装能怎样面对已经到来的政策冲击呢？

小鼎 装罗总：未来我觉得家装市场能如此的细分，势必会淘汰一批即将跟时代脱节的公司。我们小鼎 装所能做的应当就是保持初心，坚持自己最初的理想，整合更多的泛家居产业，注重施工品质并且售后服务满意度，把个性化定制这件坏事做的愈发深入，让用户有更多品质化、个性化的选择。

背景资料

今年5月1日，《浙江省绿色建筑法规》发布，浙江领先全球推行全装修成品住宅推广模式。9月，省政府办公厅又印发了《关于加强绿色建筑跟建筑工业化发展的施行意见》，首 次明确了我省住房全装修的施行时间及范畴，即“2016年10月1日起，全省各地、县中心市区或城市核心区出让或划拨土地上的改建房屋，全部实施全装修和成品交。”

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