浅谈房地产公司内部对于精装修施工管理的后期准备工作

TECHNOLOGY WIND1水、 电点位图纸定位精装修的水、 电点位要有具体的、 精确的定位， 并且与施工现场的实际状况一致， 还要考虑到设备的实际状况， 比如坐便设备的水点位跟电点位的位置， 热水器电源开关的位置， 卫生间坐便下水的点位， 地漏的点位， 这些关键性的点位， 一旦不准确都会造成长期的返工整改，造成效率的浪费。2 土建墙体砌砖及预留门、 窗、 玄关柜体等缝隙图纸定位精装修室内所有地面砌筑， 门、 窗、 玄关柜体孔洞的留出一定按着精装修的图纸施工， 精装修图纸必须特别严格精细准确， 尤其室内墙壁预留， 一定要考虑到门的加装节点长度， 考虑门套线的宽度， 否则会导致门洞过小而成品门能够加装， 窗洞口预留宽度也十分重要， 尤其是卫生间和餐厅， 都涉及到与瓷砖收口的想法。 精装修图纸中的墙面砌筑， 门、 窗缝隙的留出的图纸除了能准确之外， 还要考虑到建筑构造，比如柱子随着楼层的增高而缩径。 户型墙体砌砖图纸设计， 必须提出同一地段在不同的户型内客厅的宽度尽量维持一样， 否则， 将来业主得知自己家的尺寸不同， 而进行投诉， 由于精装修是工厂式生产现场装配，要求同一户型内全部的柜子尽量保持同样的宽度尺寸， 有利于安装管理和节省费用。

3 消防设备及电器预留空洞图纸定位在精装修前期图纸设计时， 一定要考虑预留空洞与建筑主体构造的关系， 比如预留空洞位置与梁位置冲突， 与外立面造型冲突等等，在点位设计的之后一定要考虑到它的合理性、 功能性， 否则全部孔洞预留好了后来再调整， 会导致效率浪费。 在精装修施工中， 由于孔洞都是土建预留， 在样板间施工之前部分破损却早已预留完毕， 如果在作样板间的步骤中又微调系统位置， 一定会导致部分孔洞位置改善。 建议， 在精装修前期设计时期，如果没有把握精准定位房产精装修施工， 孔洞由装饰公司初期施工， 避免建设， 点位预留时能充分考量室内精装修功能定位跟外立面的关系， 避免互相矛盾。4 图纸会审在精装修开工之前， 地产企业应组织设计单位和监理单位， 进行回填图纸会审工作， 各个相关单位及相关专业的工程师要对于图纸， 进行逐步的细心的检测， 把有问题的部位提起来， 并且应对， 达成一致看法， 从而降低现象的发生率。 建议精装修管理者， 不仅仅会管理， 更能精通设计， 深度了解施工工艺科技， 否则很难把握住设计的简约和原则， 同时也会导致很多品质通病的出现。5 材料样板的对接精装修设计阶段， 材料样板的审查与确认， 装修材料的选用标准，尽量选择易修复的、 易购买的、 易运输的材料， 还要防火、 防腐、 低碳、 环保。

材料样板要齐全， 尤其是能有隐蔽工程的材料， 规格型号应超过规范规定， 比如轻钢龙骨和木龙骨的尺寸、 厚度的要求， 理石的硬度要求等等， 重要材料， 必须提供清晰的样板， 材料样板一旦确定， 任何单位不得擅自修改。6 精装修管理协议建立在精装修管理协议中， 合同中主要有土建界面交接的标准， 施工界面的界定， 安全文明施工的规定， 成品保护的规定， 质量的提出， 施工工艺的标准及验收标准， 关键材料的截面形状的规定， 以及施工单位提供的施工组织设计思路， 奖罚制度等等， 同时规定装饰公司上交一定数目的质量保证金、 安全文明施工保证金、 成品保护保证金作为地产企业监管和影响的有力保障。7 主材厂家考察在精装修施工起初前期， 精装修所涉及到的大致材料或成品板材，地产企业和装饰公司一起对其制造厂商进行考察， 主要考察它的生产能力、 加工效率、 安装能力或者原材料的品质， 都需要超过项目效率的规定和进度提出， 严禁没有生产能力的小工厂介入， 尽量不要在施工过程中更换工厂， 否则能阻碍质量跟进度， 所以后期厂家考察最首要， 到了前期， 外协厂家的配合更主要， 它直接决定着整个项目效率跟进度，并且她很难被控制的。

8 精装修进场的后期准备工作精装修进场的时间节点8.1精装修进场的时间， 最佳时间节点： 主体厂房外立面施工完工，户外家具封闭， 外墙面施工完工， 室内墙面砌筑砂浆完毕， 地面浇注完毕， 主体施工单位及配套施工单位撤出场地， 把全部的工作面都移交给装修公司， 这是个特别理想化的时间节点。 随着行业的强烈竞争， 这就提出一个项目的推行一定能快节奏， 精装修必须提早进入场地， 精装修进场的时间节点是： 在主体完工后， 室内墙面砌筑与楼板完毕， 地面浇注完成， 进场后主要施工作业面是： 水路及接线施工、 卫生间墙体砌砖抹灰、 下水管线封闭回填夯土、 卫生间及餐厅瓷砖粘贴施工、 吊顶及隔墙基层施工等等， 这个时期为精装修的后期施工时期，与主体施工单位及配套施工单位存在较多的交叉作业； 当精装修进入初期面层施工时期的后期房产精装修施工， 要求户外门窗一定封闭， 在精装修中期面层施工时期的初期，要求主体外立面施工完工， 外墙脚手架拆除完工， 户外露台施工完工，精装修与水电及外围施工单位的交叉作业完工或接近收尾； 精装修后期成品安装阶段，要居众装修与水电及外围施工单位没有交叉作业哪个家装公司好， 这样便于成品保护。 在北方精装修最佳的施工阶段是夏季跟冬季， 最难控制的施工时期是夏季， 过了十二月份， 施工工人却忙于返乡， 这个阶段的施工人力资源最难掌控， 所以在装修的黄金时节， 所有的施工单位应同心协力， 互相配合， 保证整个项目如期完成。

8.2 精装修与水电界面交接标准及监理作业界面划分明确土建与精装修界面交接的标准， 无论是主体施工单位或者装饰公司又按着同样的标准执行， 明确自己的责任与义务， 杜绝多方施工单位为了责任不知道而相互推诿， 由于土建施工单位很难达到精装修的基础提出， 装饰公司与地产之间最大的原因之一， 就是土建整改， 在成本核算时让装饰公司必须的整改费用。8.3 临时用水、 电、 垂直运输、 工人暂住的管理装饰公司在进场后， 地产提供接水点， 满足整个施工过程的供热，在临时用电方面， 提供电点。 电箱和电线的规定， 必须超过专业电力工程师的规定和国家的硬性要求。 在垂直运输方面， 施工初期， 建议装饰公司可以借助土建大包方的物料提升机运输材料， 所产生的成本由装饰公司与土建大餐厅直接对接， 到了前期，单元内电梯按装完毕装修公司哪家好， 装饰公司可以借助电梯运输材料， 装饰公司负责电梯所产生的相关成本 （电费， 电梯维护维修费， 成品保护费等等 ） ， 在装饰公司掌管电梯之后，装饰公司需要为其他施工单位提供电梯使用 （比如土建维修等较多材料、 人员运输， 装饰公司需要无条件提供选用， 如果是大批量的材料运输， 相关施工单位应承担一定的成本， 并且直接与装饰公司对接 ） 。［ 摘 要 ］ 如何做好精装修施工的后期准备工作， 保证精装修过程管控顺利进行。［ 关键词 ］ 精装修； 水点定位； 界面交接浅谈房地产公司内部对于精装修施工管理的后期准备工作刘明范（大连圣元房地产开发有限公司， 辽宁丹东116000 ）建筑科学147

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