住宅批量精装修工程管控要点
建筑施工 46 2018 年 9 月 住宅批量精装修工程管控要点 杨振鹏 北京城建兴华地产有限公司，北京 100080 摘要：在目前市场竞争态势下，通过批量精装修实现溢价已经变成房地产行业的大势所趋。能否做好批量精装管控，既是项目能够成就高溢价的一个重要原因，也是房地产开发公司能够在现今市场里存活、发展的关键本领。文章回顾了在项目研发过程中累积的一些心得和教训，力求在这种经验教训的基础里，总结出一套较软件的批量精装修项目管理计划，为未来的精装项目管理者提供参考。 关键词：精装修；工程监管；进度管理；质量管控 中图分类号：TU767 文献标识码：A 文章编号：1671-5519（2018）09-0046-03 在目前市场竞争态势下，通过批量精装修实现溢价已经变成房地产行业的大势所趋。在这些城市中，全装修交房也是保障性住房的几乎配置规定。有统计显示，开发商通过集采控制的装修成本，可以比业主自行装修节省 60%以上。避免二次拆改浪费、集中入住减少扰民也建立了很大的社会效益。能否做好批量精装管控，既是项目能够成就高溢价的一个重要原因，也是房地产开发公司能够在现今市场里存活、发展的关键本领。
1 批量精装修项目的研发组织总控方法 批量精装修项目的研发组织总控，是对精装项目研发进程的整体方案与掌控。核心是建立精装修总控计划，并将责任分解至部门、责任人，确定最迟完成时间与工作成效标准。最后，通过外部计划调节的方式监督执行，保证精装修各项工作有条不紊地展开，最终确保成功如期交房。 1.1 制定精装修施工总控计划 制定精装修总控计划，一般先确认施工的大致工期节点，然后由此编制相关采购计划，再依照后者建立相关各种工作方案。 精装修项目的监理工期大约是由最早具有开工条件的日期，以及最迟交付日期框定，自主决定的余地不大。视具体状况，有的项目宽裕，有的项目紧张。以 100-200 户一个精装总包单位为例，从符合精装进场条件去交付，最好留半年左右时间——实际大致施工 3 个月（90 天），之前留 1 个月交接、做打算工作，之后留 1 个月复查整改、评估，中间留 20 天左右的缓冲保险，交房本身占 5-10 天时间。 文章指出一个“四段论”的大致工期节点，即在完工（T0）和竣工（T4）日期之间，主要关注 3 个里程碑：基层完毕（T1）、地面湿铺完毕（T2）、锁门上成保（T3）。
在此基础上，逐一分析主要关键材料、部品的选用、订货日期，特别是甲指乙供材料，涉及材料的时间节点均应纳入总控计划。最后又添加一些阶段性的辅助节点。 ①“基层完毕”的里程碑目标 T1：“基层完毕”的概念大致指空间、造型已所有成型；各项隐蔽工程几乎结束，封闭完成，墙、地、棚各两侧均只剩余面层装饰。如果由精装单位作的改建（包括构造重建和水电建设）较多，“基层完毕”大概需要消耗 1/2 的实际施工工期；改造较少的，也能占据约 1/3 以上的工期。在户内各两侧的基层工序全部完工之前，一般不安排面层插入交叉施工，避免毁坏、污染面层材料。 ②地砖、石材等“地面湿铺完毕”的里程碑目标 T2：地砖（地面瓷砖）完成后，很多工序可以并行展开、穿插进行，没有绝对的先后顺序。进入穿插阶段是一个重要的转化，是一个关键的里程碑事件。从时间点上，地面铺设完成的时间不会比“基层完毕”晚很多，由于存在流水，正常状况下它们实际间隔一至两周。 ③“锁门上成保”的里程碑目标 T3：可安排在穿插阶段初期，楼内主要“劳动密集型”的施工结束、安装易损坏的设施跟洁具之前。
这个阶段之后，所有进户的员工却必须申报开门，完工后仍要检查室内物品又断电。这也意味着工程胜利在望、接近收尾，一般离完工不到 1 月。后期主要剩余安装洁具、龙头、小五金，上水、各类调试、观感验收、修补，安装家电，开荒保洁、打美容胶等。 明确大的时间点之后，要对每一项关键材料、部品逐个分析，确定选用时间、加工周期、最迟订货下单日期、最迟签订合同日期。最后，与各精装总包、分包单位核实，设置一些上面考核节点。 1.2 把握精装修相关设计、招标工作节奏 明确精装修施工的首要工期节点和施工总控计划后，应立即完成精装修所需总、分包和材料的采购工作，这应该在方案开工日期之前提前 4 个月开展精装招标工作——前 2 个月进行精装部品招标，部品确定后发出精装总包采购文件，1 个月确认精装总包。 从此类观察可以发现，招标周期应该 4 个月，施工周期应该 4 个月，预留弹性 1 个月，上述工作时间跨春节增加 1个月，故至少在交付前 10 个月启用精装招标工作，那时应该具备精装施工的采购图纸，且尽量接近最终稿，不再大改。 而且如条件允许，应该在入住前 9 个月时（部品招标程序发出前）就完成交付样板间的实体确认。
这也就是要求提前一整年开始实楼样板间施工与选材。这是推动批量精装修顺利组织的更关键内容。 1.3 关注实施过程中的关键总控工作 （1）材料部品供应商与精装总包见面会 精装总包和主要材料部品供货商确定后，在明年开工日的 20 天之前组织。建立项目通讯录、项目微信群；管理规定交底，签收项目总控计划（包括对各项采购协议更晚签订日期的规定）；收集要求承包人出具的加盖印章的约定书。 （2）材料部品供货情况跟踪 制作材料部品供货情况跟踪表，根据材料、部品供货商的反馈实时更新。视材料部品的紧要性，按需安排材料部品工厂/仓库考察，核对生产/物流数据，摸底厂家的生成、加工效率，发现差异的迅速处理。 （3）现场设计/技术原因解决措施 此项工作属于贯穿整个施工过程的大量工作，而且通常是阻碍项目进度跟成本的关键环节。应加强《现场设计/技术原因台账》，记录指出单位、提出日期、专业、反馈情况、设计院的缓解意见及日期、项目部的最后决定等。对于形成费用的事宜，应尽早跟进审批程序，减少停工等待。 （4）深化设计思路跟实体样板确认 需要进行完善设计的分部分项工程，有的是在图纸或招标程序中直接标注的（如家具、壁柜、淋浴房等）装修公司10强，也有的是在施工过程中看到图纸已明确、可有多种做法的（如室内钢楼梯的制作图等）。
对于后者，应在入场前就产生一个列表，作为检测深化完成状态的清单；对于前者，更多的是想主动发现、提出应该统一方法的部位，特别是一个项目有多家精装总包的状况，要克服出现“八仙过海各显神通”的局面。 （5）乙供材料工厂参观和封样 在总控计划编制时就考量这些乙供材料必须封样、最晚在将要完成封样。既不要耽误乙方采购材料，也能花必须时间对乙供材料的选型进行把关。 （6）协调精装与水电总包交接，跟踪遗留问题的处置 精装开工前陆续办理精装总包与水电总包的工作面交接，遗留原因申请签证审批。签证单一定准确，可追溯部位、可算量。对于土建总包承诺限时修复的，监督其在要求时间中文科技期刊数据库(全文版) 工程技术 2018 年 9 月 47 内修复到位；对于土建总包放弃修复或修复不力的，转按索赔处理。 （7）道路、场地、垂直运输和临水临电协同 保证施工过程中公路、场地、垂直运输、临水临电具备精装施工条件。 （8）进度款支付 确保资金按承诺支付。由于付款存在时间差，而这些精装部品加工订货需要预付款，因此必须加强阶段性付款工作，不要因为错失付款节奏而延误生产加工。 2 批量精装修项目监理进度管理原则 作为发展单位而言，工程进度因而是最为关注的核心目标之一。
简单来说，建设单位的进度管理主要包含施工进度检查与纠偏。 2.1 对初期精装总包项目进度的检查 批量精装修工程工作面多，施工备料多，要能正确了解实际进度并不容易。听取进度汇报常是报喜不报忧，容易麻痹他们忽略一些重要工作。因此，应自觉深入现场进行进度检查，掌握第一手的状况。 进度检查通常以周为频次进行。工期紧张时，可提升检测频次。精装修工程初期的工作以电力建设和基层施工为主批量精装修施工，检查的重点是阻碍“基层完毕”的各项施工工序。在检测方式里，早期对于精装总包应熟练掌握随机抽查计数的方式，配合事先制作的统计表格，以最少的人力投入取得迅速、准确的实际进度信息。检查表格必须得力，否则一轮检查走几十、上百户，每个工序进行了好多，仅凭记忆很难做到正确，合理的记录表可以减少工作能力。 2.2 对中后期专业分包工程进度的检查 精装修工程处于中后期特别是“穿插阶段”之后，专业分包的调试进度成为制约整体工期的关键。管理重点也从精装总包过度到专业分包身上。对专业分包进度的检测方式与监测总包的技巧略有不同批量精装修施工，因为专业分包涉及到的工序通常较少。对专业分包的进度统计，可以更多发动精装总包的管理人员，甲方主要作汇总分析工作。
可以规定各个专业分包均制作《单元完成状态统计表》，如表 2-1 所示，张贴在上面。 表 2-1 ×××专业分包完成情况单元统计表（××#楼×单元） 楼层 总项目量 完成状态（全完的打勾、写日期） 立门框 挂门扇 装扣条贴脸 装把手锁具 6F 6 樘 √ 6.11 √ 6.14 5F 6 樘 √ 6.11 √ 6.14 4F 6 樘 √ 6.12 3 3F 6 樘 √ 6.12 2F 8 樘 √ 6.14 1F 8 樘 √ 6.14 总计（铅笔填写） 40 樘 40 15 0 0 此表采用里墙。区分到朝向是因为易于协调不同分包穿插的工作面。在以后检查中，已完成的格用红色记号笔打勾；根据生产协调会安排、在这次能前必须完成的，可以用荧光笔涂黑色。 建设单位能定时汇总进度墙上各专业分包的完成产值；计算实际进度跟梦想目标的差异；并按照持续几次检查，测算实际工效，以此推测各项工序的完成时间，对比其与方案相比的缺失天数。
2.3 对总/ / 分包和供应商滞后的纠偏 为纠正精装总包、分包和供应商的进度偏差，可视情形灵活采用多种措施： （1）在劳动竞赛等鼓励机制中设定进度评比； （2）提高进度协调会频次，质询滞后原因并敦促解决； （3）加大对材料供货方生产、加工和交货的监督力度； （4）下发工作联系单； （5）要求提高劳动力、机械装置，改善作业条件； （6）请求施工方上级单位造成加强； （7）采用最先进的施工计划、技术手段、设计变更。 3 批量精装修项目效率管理方法 3.1 推行样板引路 样板引路是精装修项目效率管理方面最为重要的工作之一，主要分为以下三个方面。 （1）材料封样 施工前，承包人报样品封样，或采取经证实的招标样品。批量施工时选用材料需要同封样样品一致。材料应标注产品、规格、型号及制造厂商，附带产品合格证、相关测试报告。主要材料的封样经发包人、设计、监理人认可后方能进行样板间施工。 （2）操作工艺跟现场完成效果样板确认 凡未能阻碍最终完成效果跟使用用途的事项，仅利用图纸、文字不便于呈现的，均须提出施工进度快的单位先做现场样板，甲方工程师组织样板确认。 （3）交房样板间确认 在时间允许的状况下，应提早实施每个楼层的交付样板间施工，明确各两侧工艺标准、材料标准，验证设计合理性、点位合理性，解决科技难题。
3.2 关键工序 100% 一户一验 在装饰工程中，有很多工序属于隐蔽工程，有些隐蔽工程对施工品质跟使用用途有重要阻碍，应当 100%一户一验。文章列举了一些对施工品质投诉率影响较大的关键工序验收和功能性试验，如表 3-1 所示。其他已纳入的验收并非不重要，各项目能对于本身状态决定能否一户一验。 为确保验收真实性，及时掌握验收申报情况、完成状态、合格情况，可在项目里使用“移动质检”平台，要求施工单位、监理单位采用移动质检 App 在现场登记验收结论，同时上传拍摄的验收照片。这样方便了解“一户一验”的提出能否落到实处。 表 3-1 必查必验的精装修工序和功能性试验 工序 检验批最粗划分 验收性质 不同材质墙体交界处的涂膜措施 一户一验 隐闭验收 地埋管道隐蔽验收 隐闭验收 卫生间一次闭水（保护层施工前） 隐闭验收 阳台防水一次闭水（保护层施工前） 隐闭验收 钢楼梯施工质量隐蔽验收 隐闭验收 木地面基层（地面找平层）施工质量 隐闭验收 瓷砖背胶涂刷 隐闭验收 隔墙、吊顶封板前，机电管廊隐蔽验收 隐闭验收 卫生间二次闭水（交付前） 功能性试验 烟风道试烟 竖向 功能性试验 排水管通水通球（交付前） 功能性试验 外窗淋水实验 功能性试验 地下室采光棚淋水实验 功能性试验建筑施工 48 2018 年 9 月 3.3 实测实量 精装修工程需要在基层施工阶段完成室内的套方找平找垂直，在面层施工前要及时进行第一轮实测实量，将不合格数据上墙，并加强台账逐一销项。
在面层跟安装施工过程中，应随施工进度同时进行第二轮实测实量，将实测成绩对于班组定期考核的根据，督促面层施工的操作人员保障施工和调试效率。 3.4 创优工艺方法 为提高观感质量跟装饰工程的耐久性，应总结一些品质创优工艺方法，这是精装修区别于粗装修的差别所在。文章详细阐述为几个方面，受篇幅限制不展开探讨，读者能运用各自项目类型逐一作为课题研究： （1）预防不同材质墙体交界处和阴角处墙面受损的方法； （2）预防瓷砖墙面开裂的方法； （3）预防抹灰层楼板塌落的措施； （4）瓷砖墙面观感提升的方法； （5）木作（门套、嵌入式柜体、踢脚线）与地面墙面的美化； （6）卫生间门口防水做法节点、卫生间木门防潮节点； （7）淋浴房挡水条防水做法节点； （8）石材防污渍防腐蚀的防护； （9）不同装饰面层衔接处的收口做法； （10）门、家具和卫生洁具高质量五金的选择； （11）各类管道穿墙、穿楼板处的收口； （12）预留检修口的凸显和美化； （13）地漏做法以及周围铺设的美化； （14）室内空气污染防治方法；等。 有条件的项目要提前设置好创优措施标准，在招标时遭到明确，避免边施工边追加要求，造成风险超支。
4 批量精装修项目监理现场管理方法 4.1 安全文明施工 （1）批量精装修项目安全文明施工的整体目标是：确保无重大安全事故；在此基础上应力争创建绿色健康样板工地。 （2）应根据《施工现场安全生产标准化管理图集》[1]要求，搭设规范化、标准化的健康防护，使用标准化的配电箱、开关箱、防护棚、加工棚等制作系统；进行标准化管理，办理出入证、录入指纹等。 （3）施工工人按要求持证上岗、考核合格上岗；机械操作工、电工、特殊工种人员，应经安全培训，考核合格，并按属地要求备案。 （4）对全部处于施工现场工人，上岗前进行安全教育，做好安全科技交底和书面记录。 （5）进入现场应佩戴安全帽，严禁穿上衣、凉鞋和高跟鞋；高空作业、临空作业时，操作人员应系安全带，且安全带应有可靠悬挂点。 （6）施工用电按《施工现场临时用电安全技术规范》[2]严格执行，做到“一机一闸一漏保”。 （7）工地防火对策要按公安部颁布的《高层建筑消防管理规则》[3] 、属地政府《施工现场灭火安全管控规定》 [4]以及企业对于动火作业的管控规定等执行。 （8）文明施工和现场环境要具备以下规定：①施工工人要衣着整齐。
②施工工人要服从物业管理或治安保卫人员的监管、管理。③应调节粉尘、污染物、噪声、震动等对相邻居民、居民区和城镇环境的排放及影响；现场应进行 PM2.5、PM10 和噪声检测，污染物浓度达到三级时要进入除霾水炮。④产生的垃圾要日产日清运到指定地点，并迅速清运销纳。⑤工程验收前要将施工现场清除干净。 4.2 成品保护 对精装项目而言，成品保护是一项重要工作。受篇幅限制，文章详细阐述几个容易得到交叉施工破坏、且不易修复（损失较大）的部位，读者能运用项目实际建立维护机制： （1）单元门、防火门（含闭门器）、户门、室内地板、铝合金阳台门、门槛； （2）外窗玻璃（尤其是室外外窗护栏施工时）和五金执手； （3）窗台石板、飘窗石板、橱柜台面； （4）室内和公共区域瓷砖、石材墙面，瓷砖、石材阳角； （5）木地板； （6）楼梯护栏、扶手、玻璃隔断； （7）开关面板和强弱电箱； （8）浴缸、坐便器、龙头五金； （9）电梯轿厢和电梯门套呼叫盒；等。 应提早设定好成品保护标准，在招标时遭到严格，避免维护机制投入不足导致更大的耗费。 5 结束语 文章回顾了在项目研发过程中累积的一些心得和教训，力求在这种经验教训的基础里，总结出一套较软件的批量精装修项目管理计划，为未来的精装项目管理者提供参考。
文章在模式里首先提出精装修项目的研发组织总控，包括设置总的里程碑节点，确立与精装开发组织相关的重点工作方案，通过“精装开发总控”实现各项工作有条不紊地建立。之后家装公司排行，分别从进度管理、质量监管、材料精细化管控、现场健康文明施工、成品保护机制等方面，总结有效仿价值的管控机制。包括实践有效的工作方式、每个阶段的关键工作、每项工作要建立的预期成效等，供日后项目参考。 参考文献 [1]北京市住房和城建建设委员会,北京市建设项目施工现场安全生产标准化管理图集,2017. [2]中华人民共和国建设部,施工现场临时用电安全科技规范（JGJ46-2005）[M].北京:中国建筑工业出版社出版,2005. [3]中华人民共和国公安部,高层建筑消防管理规则（1986 公消字４１号）,1986. [4]北京市人民政府,北京市建设项目施工现场消防安全监管要求（政府让[2001]84 号）,2001.
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