主体施工如何配合精装修施工_主体构造施工横道图_施工配合费所涵盖内容
九洲地产流程管控机制文件精装修工程监管流程版本：A编制：日期：审核：日期：审批：日期：主导部门：发布日期：2012年九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订目录一、前言10水电定位图11材料/部品清单11成本预估12样板房施工图设计13土建/装修交接标准的确认13样板房施工单位选取14材料/部品采购14样板房施工15材料/部品定样、签订协议16精装修交楼标准的确认16批量精装修房施工图制作17主体施工图设计变更18批量精装修施工投标18精装修/土建施工交接19土建整改20精装修施工21九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订23精装修现场监测、验收、考评24业主开放日26精装修初步验收27精装修初步整改28精装修完工验收29移交物业/精保洁29业主验房30填写整改通知书/问题分类31整改验收32交房：33九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订一、前言为提高精装修管理，全面提升装修项目效率，有效地进行风险控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高企业研发的品牌的竞争力，整理并编写了精装修工程的管控流程及实施细则。
本流程及推行新政的内容包含从精装修的工程定位到完工的跟精装修有关管理步骤，与主体项目、配套工程等监管流程平行操作，对交房后的维修等另见相关流程。本流程及推行新政按九洲地产开发管理步骤及监管规定编写，可与已颁发的九洲集团组织管理指南和授权手册等配套使用。本流程及推行新政由实业地产经管中心会同新亚洲、金东方等项目企业，结合以往的样板房实施步骤和操作的心得，并参考了其它标杆开发公司的管控经验，对企业已有的机制、管理步骤及推行新政进行了汇总、梳理、补充和加强，特别对于一些房产公司交房后发生的难题进行了步骤整理及要求实行方式，供江苏九洲投资控股范围内各项目公司监管人员和精装修管理员工参考使用。二.精装修工程监管架构及管理员工主要职能地产经营管理中心工程总负责：精装修职员：杨凡精装修经理主管：采购管理部品牌研发部丁学诚、陈颢工程部招标小组项目企业工程部装修工程师：贾乐项目企业利润部工程公司九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订（一）监管团队的构建针对本项目精装修的工程方法，为了将本工程变成企业的精品楼盘，顺利超过我们的管理目标，需要建立一个专门的管控团队来监管从工程定位开始、至设计、采购、成本和项目及材料采购，至完工入伙后驻场维修结束的装修全过程，这个队伍的组织架构如下（6-8人精装团队，除精装修经理外还需新增至少两名具备成熟精装修施工管理心得的项目师和两名一般工程师）：项目总负责精装修职员精装修经理主管工程企业运营策划部品牌研发部支出管理部采购管理部协同支援、管理支持科技、管理支持（二）管理成员的职能开展、建全工程监管的组织平台，使组织设备有效化、精细化、效率化，协调部门之间、部门与项目企业之间的联系，使整个项目管控和运作有一个高强度、强执行的系全面负责工程的精装修策划、设计和工程监管，对各单位进行整体协同，对精装修施九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订负责组织工程交工验收及项目交工总结报告、执行总结报告的撰写，并颁发合同段项目开工交付手续。
负责新科技运用和项目的配套工程科研工作；10）负责项目缺陷责任期的工程瑕疵修复管理；11）负责完成精装修职员交办的其它工作。制订工程的室内、装饰品牌配置标准，负责制订精装修设计方案，保证设计进度计划的执行；负责平时的设计联络及协商工作，组织精装修设计成果评审，负责室内、装饰设计后更改的审批，跟踪项目精装修设计更改推进情况，参与影响效率的重大变更审；参与精装修采购的行业调研、评审、定样。协助精装修采购和材料验收工作，配合精装修项目师完成室内、装饰的现场监理工作；精装修项目师：九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订分管各楼栋（标段）的精装修管理，对分管范围内的单位逐步协调并对分管范围内的品质、工期及健康文明施工负责；组织建立健康生产体系、安全科技操作守则和文明施工的要求并组织教育学习，对落实执行状况进行监管、检查、考核、评比；维修服务工程师：项目入伙后，驻场逐步负责协商管理各单位的售后服务维修项目，直至全面移交给物业公司为止（驻场维修时间视状况一般在3~6个月两者）。按照以上管理模式，对项目科技和监管人员进行严格分工，各司其职、各负其责，各分管精装修项目师除负责各自的区域外还会负责设计、材料、设备及资料的对口协调管理。
九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订精装修工程初期打算阶段实行新政精装修工程定位：在整个项目定位阶段对或许做精装修、精装修色调、材料/部品和系统的使用档次、成本指标进行定位。1、责任部门：经管中心品牌研发部组织，营销企划部、运营管理部、成本管控部、采购管理部配合。2、工作程序：1)运营策划部对在项目定位时对能否做精装修作出论证；2)品牌研发部会同营销企划部、运营管理部、成本管控部、采购管理部依据项目定位调查装修风格、装修标准、当地常见材料/部品和系统的产品、型号及装修费用提出建议；3)依据项目定位，提出工程精装修的费用指标及交楼参考标准，并随同整体作业细则下发给项目企业。3、工作接口及工作周期：在工程策划定位及总体作业细则编制期间完成；工作周期约为15-204、工作显示：5、相关附件：(户内精装修参考标准)参与户型设计：在户型设计阶段从装修效果角度阐述修改建议。1、责任部门：产品研发部2、工作文件：项目企业各部门从用途布置、生活流线等视角在户型设计时期协助产品研发部进行户型优化设计，提出户型调整意见；产品开发部应尽快把装修设计的适当调节意见反馈给设计单位，在主体扩初设计阶段进行迅速调节，避免后续进行较大的设置。
3、工作接口及工作周期：户型及时提交相关员工，在户型设计讨论时期完成；工作周期约为7-104、工作显示：九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订九洲地产流程管控机制文件10装修设计大致从用途布置、生活流线等方面论证户型平面的稳重性、合理性；5、相关附件：精装修计划设计：根据工程定位中建议的设计样式、材料/部品和系统及费用指标进行精装修计划设计。1、责任部门：产品研发部负责，营销企划部、采购管理部、成本管控部配合，项目企业销售部、设计部、工程部、成本部开展计划选定。2、工作文件：装修设计单位按照设计思路对设计样式、主要材料/部品和系统的选取、成本计算进行专题汇报。产品研发部依据各部门意见对设计思路进行调节；3、工作接口及工作周期：在扩初设计时期完成；工作周期约为30-45天(依据户型多少确定)。4、工作提示：精装修计划设计时，精装修设计企业会对原建筑平面进行更改，应将设置状态迅速确认产品研发部并由其公告建筑施工图设计单位进行微调；此外，建筑施工图设计单位如建筑计划调整，也应立即告知产品研发部并由其通知精装修设计单位，保持图纸的一致性，避免重复、差错；精装修计划设计时，建筑施工图设计单位还应留意结构的妨碍，如梁高及位置等，特别是有梁的室内应注意净高、设备调试等，如退台下层的餐厅间、卫生间等。
但是梁能上翻应尽量提请结构设计考量上翻；柱的大小与地板的布置影响也较大，应导致足够重视；精装修计划设计应超过一定的深度，对家具、电器布置应明确，楼地板、天棚、墙面等方法确定，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其它部门对装修风格的界定及费用预估的审对有些部品的设计应提前，如家具和收纳系统的设计，由于受燃气管、表的制约，可能对九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订九洲地产流程管控机制文件11厨柜设计进行调节，进而阻碍水槽位置、排水管位置等；计划设计时期常常忽视成本核算和进度提出，建议在设计任务书中确定风险控制规定〔提交成本计算清单〕和设计进度提出。5、相关附件：(装修计划图、成本计算清单)水电定位图：为便于水电施工图设计，减少初期技术变更，在施工图设计前提供精确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。1、责任部门：产品研发部、项目企业设计部2、工作程序：1)、产品研发部依据精装修计划要求水电定位图确定意见并提交精装修设计单位；2)、产品研发部应立即将确定后的水电定位图交于建筑施工图设计单位进行施工图设计。
3、工作接口及工作周期：在精装修计划设计完成后进行装修公司装饰，工作周期约为10-15天(依据户型多少确定)。4、工作显示：水电定位图除平面布置图外，还应有外墙、顶棚平面图及对应的规格标示，便于施工时做到正确预埋，避免事后进行调节，减少技术更改；对空调孔位等与土建施工图有关系的请立即进行显示，特别是与原平面布置图有变化时应提请注意；水电定位应运用家俱、电器布置仔细考量，如：强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关盒的位置对地板、衣柜和收纳系统放置的妨碍等。5、相关附件：(水电定位图)材料/部品清单：根据精装修设计思路，提供大致材料/部品和系统清单，便于品质、成本控1、责任部门：产品研发部，其他部门配合2、工作程序：九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订九洲地产流程管控机制文件12产品研发部依据精装修计划对设计单位要求的材料/部品清单就材料/部品的产品、规格尺寸、技术标准等是否具备设计提出进行确认；风险管控部对清单数量进行确认，并按照市场价对价格进行确认。3、工作接口及工作周期：在精装修计划设计完成的此外，要求设计单位提交一份材料/部品和系统清单；核定时间约为4-5在计划设计时提出设计单位提交材料/部品和系统清单，有促进提升设计单位的效率意识，且能直观体现设计效果，有注重设计效果的把控。
在清单中应具体标明使用部位、规格尺寸、选用品质等，以便进行装修效果的检测和核价。5、相关附件：(材料、部品清单格式)风险评估：针对装修计划进行风险评估，核算是否满足支出指标，如不满足，应提请方案调1、责任部门：成本管控部，产品研发部、采购管理部配合2、工作程序：成本管控部对设计单位提供的费用预估的项目量、单价及材料/部品和系统清单的费用进行确认，并特别是否满足支出指标，如超过开支指标2%左右，提请产品研发部以及副总领导调整设计思路。3、工作接口及工作周期：在精装修计划设计完成的此外，要求设计单位提交一份材料/部品和系统清单；核定时间约为7-12天(视户型多少确定)。4、工作显示：在计划设计时提出设计单位报送成本计算书及材料/部品和系统清单，有促进提升设计单位的费用意识，在计划设计时充分考量成本原因，更有促进效率控制；在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的偏差测定应按照图纸排列图实际九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订九洲地产流程管控机制文件13测定；对发包工程的项目，如地面、栏杆等按所示长度判断。5、相关附件：(成本计算书)样板房施工图设计：在装修设计思路调整的基础上对样板房进行施工图设计。
1、责任部门：经管中心品牌研发部2、工作程序：产品研发部或设计单位综合各方看法对装修计划进行微调，并按施工图提出加强设计；3、工作接口及工作周期：在精装修计划设计调整后进行；设计时间约为15-20天(视户型多少确定)。4、工作显示：样板房设计通常时间紧，在设计深度上其实会有所缺乏，但需满足采购提出。5、相关附件：土建/装修交接标准的确认：根据施工和现场管理规定对土建与装修完成的工作内容进行明1、责任部门：项目企业工程部组织，产品研发部、采购管理部、成本管控部开展。2、工作程序：1）工程部在主体项目中标前按照土建施工与装修施工的不同提出，本着谁施工更有促使成品保护、更能确保品质、更有促进效率控制的方法对装修的基础部分的施工进行区分。2）各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范围，土建总包合同中应加入精装修项目提出的相关协议。3、工作接口及工作周期：在主体招标前完成；提出在2－3天完成。4、工作显示：为在招标时确定主体施工单位（水电总包单位）的监理范围，要求该项工作在招标之前确九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订九洲地产流程管控机制文件14需确定的施工内容有：楼梯间及其它公共部位的内装修，楼地板找平层，卫生间、厨房、阳台的防潮，楼梯窗前栏杆等，为确保品质，一般由装修单位施工。
土建总包单位一般完成屋面装修，室内地板、天棚的砌筑，水电管的敷设等，对装修设计有顶棚的木梁、梁面等可不提出抹面以减少风险。5、相关附件：土建精装修交接标准.doc样板房施工单位选取：1、责任部门：产品研发部组织，其他部门开展。2、工作文件：责任部门负责介绍样板房装修单位，通过直接委托或投标形式确立施工单位。3、工作接口及工作周期：在精装修样板房施工图完成时进行；提出在20-25天完成。4、工作提示：样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确定有诸如经验、施工管理水准高、技术实力强、配合好的团队进行施工；样板房施工单位优先从经管中心的合格供应商中选择，如果从其它平台选择的须确保前期考察和入围评估。5、相关附件：材料/部品采购：根据工程进度计划编制招标方案、组织采购。1、责任部门：采购管理部组织，其他部门开展。2、工作程序：采购管理部负责搜集相关供应商，其他部门可一同参加推荐，优先从地产经管中心的合格九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订九洲地产流程管控机制文件15供应商名录中选取；采购管理部组织招标。3、工作接口及工作周期：在精装修样板房施工图完成前进行；提出在施工图完成后20-25天完成。
4、工作显示：该时期因为时间紧，招标工程总量多，考虑到个别材料依据施工状况进行更改，因此招标时应留意方法，一要增加强度，对数目少种类多的材料尽量简化程序；二要尽可能前置。招标时应充分考量到批量装修的费用控制，并考量批量施工期与样板房施工期长达时间的长短可能导致的制约，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量使用可有多种替代可能的材料/部品和系统。5、相关附件：样板房施工：对样板房进行施工主体施工如何配合精装修施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的原因。1、责任部门：产品研发部组织，成本管控部、采购管理部和工程企业配合2、工作程序：采购管理部迅速组织材料/部品供给商配送并进行考核主体施工如何配合精装修施工，不得妨碍施工单位正常施工，产品研发部配合；装修设计单位随时对装修效果、装修品质、材料效率进行现场交底和检测，并按照实际施工效果对原设计进行调节；项目部应配合业务、物管公司对交房的实际标准进行明确的核实，并在当场参观导示牌上进行了解的表明、指示；然而样板房中不属于随楼赠送的物品也应知道地明示，以免误导。项目企业组织经管中心相关部委及物业公司对样板房进行验收，对装修效果、装修品质及各类标志进行评定。3、工作接口及工作周期：施工单位选取完成、材料/部品采购完成；施工时间25-35天完成。
4、工作提示：九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订九洲地产流程管控机制文件16为提升样板房施工单位的积极性，提高工作能力，必要时可将瓷砖、石材等已确定产品、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面得到略低于行业价的降价，以提升施工单位的积极性。样板房施工期间因为受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需工程企业各部门开展组织协商，注意文明施工，确保现场健康及各工种有序进行。5、相关附件：材料/部品定样、签订协议1、责任部门：采购管理部组织，其他部门开展。2、工作文件：采购管理部会同各部委根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行材料/部品定样；相关文件和规定详见《甲供材料(系统)管理方式》。采购管理部依据招标程序组织协议的签署、交底；3、工作接口及工作周期：招标完成后在承诺的时间内完成。4、工作显示：由于材料/部品和系统的种逻辑较多，而且要考量样板房材料采购期与批量装修施工期时间间隔长存在的成本，因此在达成协议时应注意区分，对销售上有严格承诺的材料/部品和设备，如冰箱、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在业务前签署协议，便于业务时宣传和承诺准确。
对任何在行业上有多种选用而不阻碍装修效果和业务承诺的材料可在批量装修前完成协议签署，必要时再次进行招标。5、相关附件：精装修交楼标准的确认1、责任部门：产品研发部组织，营销策划部、成本管控部、运营管理部、物业监管企业开展。2、工作程序：营销企划部依据业务协议规定要求交楼标准的内容。九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订九洲地产流程管控机制文件17产品研发部颁布精装修交楼标准并组织各部门讨论确立。3、工作接口及工作周期：样板房施工期间、销售前一个月完成；工作时间约7-104、工作提示：1)运营策划部应按照业务策划和营销协议的规定，提出合同中应严格的材料标准，对这些材料/部件和系统应标注产品的应严格要求；对能遵循装修效果的有多种产品的材料/部品和系统应多列同档次产品或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低成本；对交楼标准的表述尽量朴素，不得追求在销售时达到交楼标准进行约定，如进户门等。5、相关附件：批量精装修房施工图制作：根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行微调、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。
1、责任部门：产品研发部，项目企业设计部、成本部配合。2、工作程序：产品研发部或设计单位在样板房施工图的基础上，根据现场实际装修效果及现在确定的土建与装修交接标准进行微调，绘制批量装修施工图；铺装图制作完成后应提交项目企业设计部、工程部、成本部进行轮阅，如有原因及时进行更改。3、工作接口及工作周期：样板房施工完成后进行；工作时间约为30-45天(视户型多少确定)。4、工作显示：批量装修施工图制作工人必需要深入现场，严格按现场状况进行制作图纸家装公司排名前十，对样板房装修过程中有过调整的个别应重点关注；批量装修施工图的深度应超过批量装修要求，做好全部结构方法确定、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不产生变化(施工偏差除外)；批量装修施工图制作工人应核对批量装修的水电、安装施工图纸，对有变化的，尽早向设计部要求更改土建、安装施工图纸，避免产生事后返工；九洲地产房地产销售流程管控手册文件编号精装修工程监管流程版本/修订九洲地产流程管控机制文件18对无样板房的房子，应依照相同标准进行设计。5、相关附件：(批量装修施工图深度要求)主体施工图设计变更：根据样板房施工过程和批量装修绘制过程中看到的难题，及时对主体土建、安装施工图作出设计更改。
1、责任部门：项目企业设计部2、工作程序：产品研发部或设计单位在样板房施工期间或在批量装修图描绘过程中，如看到与现有主体土建、安装施工图不一致的地方，及时提交项目企业设计部；设计部应组织设计单位立即进行设计更改并下发各施工单位。3、工作接口及工作周期：样板房施工期间或批量装修图制作以来迅速确立；工作时间约为7-10天(视问题多少确定)。4、工作显示：设计部应立即对存在的弊端提出技术更改，避免引起事后返工。5、相关附件：精装修工程施行（施工）阶段实行新政批量精装修施工投标1、责任部门：采购管理部组织，其他部门开展。2、工作程序：成本管控部依据批量施工图判断各户型的项目量清单及材料/系统清单并按楼幢汇总各楼层，必要时自主进行标底编制；
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