万科房地产施工外立面装修工序_立面改建施工组织设计_挡土墙施工工序
万科集团项目“限额”管理标准(全套)限额标准目的1、本标准从而提高企业工程初期及设计时期的效率控制；2、推进设计阶段收益管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响效率的首要因素在设计时期掌控在适当范围，挖掘成本掌控的重点，以依照企业利润管理精细化的规定。3、工作文件3.1项目限额内容及范畴涵盖成本上限和大致指标的限定控制，内容见附录1。附表13.2制定限额指标：通过观察我司项目的指标，并与同行的上限设计指标对比，制定适合于我司的额度成本指标。3.2.1设计费限额本指标为工程超过交付要求及业务推广而产生的设计与设计相关的成本的上限。其中包含的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含引桥支护、人工湿地、特殊景观、人防工程、燃气项目、幕墙、铝合金、钢结构、标识设备、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构监测等）、审图及专业设计顾问等成本。精装交楼及临时打造的售楼处设计费不在本设计费上限范围内。住宅设计费上限适用于住宅工程（含局部街铺、底层商业、独立酒店等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。
备注：（1）参照2002版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。（2）策划设计中心成为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用导致矛盾的由策划设计中心或其授权部门应对，设计费超限额或目标的需由该工程设计主责部门根据相关流程报批。设计费有多个主责部门的，由策划设计中心联合，相关部门联合会签。（3）为了保证工程的设计费收费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。其中核增面积及地下室面积之跟不少于容积率面积的25%，若低于25%，设计费估算面积根据容积率面积的1.25计算。（4）精装修设计费含在精装修总额度成本内，由精装修主责部门负责监管，精装总设计费不宜超过精装总费用的4%。（5）星级酒店、地标建筑建议予以报批。（6）绿色咨询费不少于30万元/项目万科房地产施工外立面装修工序，建议控制在20万元/项目以上。3.2.2 营销成本上限：本指标为项目因为业务而产生的各种成本，包括销售监管费、营销推广费、卖场营造费、中介业务代理费、物业管理及员工服务等相关成本。营销开支计算以零售总额为基数。备注：（1）深圳项目由运营中心负责销售费总协商，进入的新区域（城市）由运营中心配合，项目公司负责总协商，已经退出的区域由城市企业负责其范畴内的销售价格总协调。
（2）计费基础为业务工程第二阶段收益目标及利润分析计算中的营销开支，不受实际业务利润下降影响。持有物业及保障性住房不计算运营成本，物业管理及员工服务等相关成本单计。（3）物业管理前期介入费纳入总运营成本掌控，本内容与目前效率目标模式中的“销售价格”内容一致。3.2.3钢筋、混凝土限量设计标准：由于钢筋及混凝土指标是互相关联的，因此将两个指标成为一个整体考量，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即基于GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。（1）整体地下室指标：根据其特点，在指标下达时分为三项指标：扩大地下室、人防地下室及大厦地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其两侧建筑对其影响较小。备注：（1）策划设计中心为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协商，并为工程企业（项目部）提供专业指导，并在风险目标制定时提供专业意见。（2）地下部分限额的范畴：A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。B）地下室部分：桩基承台及左右，地下室天然基础或筏板基础及左右万科房地产施工外立面装修工序，地下室顶板及下述。限额指标不含承台及地下室或剪力底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。
（3）该上限指标落实前提为：基础类别为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及楼板的构架形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。若确认为筏板基础或其它行为的，根据实际状况能在第二阶段收益目标制定限额指标时作适度调整。（4）消防车道区域的调整方式：按照地下室顶板上消防车道区域的体积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。（5）塔楼部分地下室，地上结构转化对其指标影响较大，不转化根据80米内、80米以上分类钢筋按130kg/平米和140kg/平米，全转换根据80米内、80米以上分类钢筋按160kg/平米和170kg/平米控制。（6）人防地下室在教堂投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。（7）地下室经济科技指标要同时监测地下室停车位停车效率与主材用量。地下室面积含设施房占地，但缴纳赠送业主的体量+规划提出的自行车位或能抵扣汽车位的摩托车位面积。A）人防地下室及大厦下落面积占总地下室面积25%以上，33平米/辆；B）人防地下室及大厦下落面积占总地下室面积30%以上，35平米/辆；C）人防地下室及大厦下落面积占总地下室面积50%以上，37平米/辆；D）人防地下室及大厦下落面积占总地下室面积50%左右，40平米/辆。
（2）地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构。（3）地上部分综合指标：适用有露台赠送及转换层结构。该上限为地上部分的额度指标，做长度赠送及构造转换时，需要满足下述指标（超大体量赠送的，需策委会明确批准赠送，并确定赠送面积及赠送模式，考核指标需由风险委员在审查费用目标时制定）。备注：（1）计算基础面为地下室顶板面左右（不含地下室顶板）。（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。计算范围从地下室底板以上，含屋顶女儿墙及其它建筑构件。分母为GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。（3）标准层需要具备标准层钢筋及砼限额指标，为了调节不正确的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。（4）除入户阳台、生活阳台、客厅厨房、凸窗以外的面积赠送，赠送经过策委会确定并在会议纪要中确立，可以按照实际赠送的类别，在风险目标中报成本委员会审议，能在建设后产生封闭室内的，参照标准层限额指标，不能形成房间的依照结构板建长度判断，控制指标为型钢10kg/平米，砼0.16立方/平米。其他赠送模式均不调节限额设计指标。
3.2.4外立面门窗标准限额：本限额适用于住宅产品。影响门窗成本构成的诱因包含铝合金材料截面选择、铝合金材料表层处理、玻璃选择、五金选择、门窗地板面积比等。铝合金的费用上限必须从材料选用及开窗率等方面综合考量，合理调节在适合水平。本限额指标由窗地比及依照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同组成。（1）档次与材料使用依照表（住宅）（2）窗地比控制（住宅）计算方法为砖墙门窗洞口面积/地上建筑面积，不含入户门、装饰百叶、采光井等。（3）铝合金门窗综合价格及铜成分控制表（住宅）其中普通型材为华南区铝合金标准化设计程序数据，同系列截面的断桥型材用量较普通型材高40%。备注：（1）售价一线城市6万/平米以下，二线城市3万元/平米以下的房屋不得使用木包铜等高档材料。（2） 有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的，可以使用塑钢型材代替，但是中档住宅及下述档次品牌，不得选用白色覆膜工艺等高端型材。（3）北方地区及其它区域的普通房屋建议选用塑钢窗。3.2.5外立面用材：影响效率的首要因素以及外立面材料选用、施工工艺、外墙墙面面积比等。外墙的费用需从外墙的材料选用跟外墙墙面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方支出对于限额控制上限。
（1）外立面用材参考表备注：（1）一类材料：干挂工艺的各类饰面、进口木材、单价超250元/ m2石材或其它面材、幕墙及其它顶级的新工艺类材料。（2）二类材料：湿贴国产木材、劈开砖、火山灰砖、高档合资产品面砖。（3）三类材料：高级石材、氟碳涂料、仿石涂料、质感墙面等。（4）四类材料：普通面砖、普通家具。（5）装饰构架：屋面装饰功能结构。（6）商业住宅不适用于本限额指标。（2）外立面用材综合指标及墙地比控制指标（按地上建筑面积计算）。备注：（1）此外墙费用不含基层抹灰及防水层，墙地比计算公式为：外墙墙体面积（含屋顶装饰面、建筑外形展开面，不含阳台上方地板）/地上建筑面积。（2）墙地比指标能做参考指标，不作考核指标。3.2.6景观工程费限额：为实行景观项目而产生的工程成本，包含硬景（消防道路、园路及商场等）、绿化、水景、景墙园建、外花池、组团围墙、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、500mm以内厚种植土施工等。软硬景及根据景观面积单价均为刚性指标。备注：（1）景观项目总价调整强度：一线城市系数为1，二线城市系数为0.9，其他城镇系数为0.8，山地景观视状况能按展开面积做适度调整。
（2）保障性住房、两限房及廉住房工程的景观费用不合适本限额指标范畴内。（3）屋面景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的花园内景观费用适合本限额范围内。（4）别墅类控制指标不含庭院占地。毛坯交楼的花园占地内按100元/平米控制，设计投产交付的结转至精装工程费。（5）硬质景观的划定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的景观面积、泳池铺装面积等。（6）景观成本的控制主要从下面方面：A合理空间发力，投入至重点展现区域；B调节水景面积；C兼顾好本土传统与招商特色，用好本土饰材及树木；D充分利用现有地势，避免过多造沟造山；E植物类型及采用适当；F控制硬景的长度比重；G控制重点景观面积占总景观面积比重。（7）特殊项目（如容积率高或面积较小的项目）的硬景控制比例由策委会确定。3.2.7公共部位装修标准上限：按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅（大堂）、标准层楼梯室、标准层走廊、会所及公共卫生间六个区域。在装修标准里根据洋房、准豪宅、中档公寓、普通房屋区分。对不同区域的单个大堂及酒店面积确定适当值，避免过度作大公共区域。（1）公共部位装修标准，含软装、硬装、空调装置及家具等所有价格。备注：（1）大堂及酒店一线都市系数为1，二线城市系数为0.8，其他城市系数为0.7。
（2）地下室大堂指标准同首层大堂标准的装修，若地下室按照简单装修，应按标准层标准套用。3.2.8销售展示装修标准限额。（1）样板房建造标准上限管理各片区城市样板房建造标准上限以下表标准乘以对应系数确定：备注：（1）豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做准豪宅及中档公寓项目的样板房限额。（2）调整强度一线城市系数为1.0，二线城市系数为0.8，其他城市系数为0.7。（3） 建造标准、设计费按实际装修面积计算，其中客厅、露台和带装修的院子按一半面积计算。（4）硬装包含装修材料、人工费、洁具、工程电器、五金、空调、橱柜、固定服装和设备等，软装配饰包含活动用品、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画等。（5）营销主责部门可以按照销售需要，适当调节样板房的装修标准，但不得超过限额的20%，费用包括在销售价格支出中。（2）销售中心建造标准（不含设计费）备注：（1） 造价按实际装修面积进行测算。（2）硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定设备等，软装包含服装、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等。3.4.5后评价阶段：（1）项目总结应有限额设计执行状况专篇，说明各时期限额设计执行状况；（2）财务结算费用要与各阶段限额设计进行对比。
3.4.6限额成本的检查（1）设计主责部门检查：设计主责部门在月报中对上限设计执行状况提出相关部门审批。（2）成本主责部门检查：A）在各阶段计划上策委会时，主责设计部门会同对应的费用部门（控股策划设计中心为主责的工程对口成本部门为集团利润管理部，项目企业为主责的工程对口成本部门为项目企业成本部）复核设计是否具备限额指标规定，超限额指标的须书面通知主责设计部门及设计管理部门限额执行状况；B在第二阶段收益目标制定过程中，控股利润管理部会同工程企业、项目部成本口复核各项指标是否在上限指标范畴内，若超限额指标时，应书面告知设计主责部门及设计管理部门限额执行状况；C）在初步设计完成后，由工程企业、项目部成本口复核各项指标是否在上限指标范畴内，若超第二阶段收益目标制定的额度指标时，应书面告知设计主责部门及设计管理部门限额执行状况；D）在施工图完成设计后，正式出图前由设计部门先行递交白图给工程企业、项目部成本口，通过迅速判断，在要求的时间内复核主要限额指标，若已超过上限设计提出，应由设计主责部门会同设计部门进行改进，属刚性规定的指标已超过上限范围内的，若因工期原因不能优化的，需企业分管总批准方可进入施工阶段。
3.4.7限额设计的执行状况的考核（1）限额内容相关主责部门的奖惩。将上限设计的执行状况对于效益考核的内容，其中涵盖至工程企业、项目部、精装修景观部、策划设计中心、成本管控部、营销部门等。（2）对内部机构的奖罚。制定履约评价规程，将上限设计的执行效率对于重要考核指标之一，并能进行合理的奖惩，具体的规章办法要根据企业相关监管体系进行审查。3.4.8附则本指引于2015年8月31日由企业成本管理委员会审议通过。公司曾经推出执行的有关限额标准相关程序与本指引内容不一致的，以本《指引》为准。本《指引》每年修订。4、支持性程序4.1《限额设计工作指引》4.2《成本目标管理工作指引》4.3《前期设计管理工作指引》4.4《概念设计管理工作指引》4.5《方案设计管理工作指引》4.6《初步设计及施工图设计管理工作指引》4.7《设计单位与设计取费作业指引》4.8《展示样板房操作指导书》4.9《住宅铝合金门窗操作指导书》5、相关记录5.1《限额成本数据库统计表》来自朋友圈
画装修施工图要怎么量尺？
量房间时，需要量净空在去掉抹灰厚度，加上一个砖长（如果是砌体房屋）。就是开间的轴线。外围宽度也相同的刨除抹灰，只是减掉一个砖长，即为轴线。门 、窗洞口也能测量完成， 然后画成图纸。装饰施工图是用来表达建筑物室内外装饰美化要求的铺装图样。图纸内容通常有平面布置图、顶棚平面图、装饰立面图、装饰剖面图和节点详图等。装饰施工图与建筑施工图的所示方式、尺寸标注、图例代号等几乎同样。因此，其制图与表达要遵循现行建筑制图标准的要求，它又表明了墙、地、顶棚三个界面的装饰构造、造型处理跟装饰做法，又表示了服装、织物、陈设、绿化等的布置。
设计师量房量尺怎么看
如何量房 量房技巧 装修经验 新房装修 装修知识一、什么是量房量房是起初装修的第一步，通常由设计师参与，对房主的房型进行详细的检测、记录。二、量房的作用比如量房准确，可以用于设计师进行有效的设计，可以作出工程量准确的经费，可以导致施工队进行严格的施工。三、量房的标准具体、精细、严谨。四、量房用具1、卷尺2、纸3、笔(最好两种颜色)五、量房步骤不同设计师有不同的量房措施，只要准确地测量出房主的户型就实现了量房的原因。在此，把量房步骤加以简单的列举，提供让大家业主参考，希望可以帮助大家业主把装修变成一件轻松的事。1、巡视一遍所有的房子，了解几乎的房型结构。2、在纸上画出大约的平面(不追求尺寸，这个平面只有采用记录详细的厚度，但能表现出房间与房间之间的前后左右连接形式)3、从进户门开始，一个一个房间的测量，并让测量的每一个数据记录至平面中对应的位置里。六.具体测量方法A、用卷尺量出房间的宽度、高度(长度要紧贴地板测量，高度应贴近地面拐角处测量);B、把通向另一个房间的详细尺寸又检测后记录(清楚的知道两个房间之间的构造);C、测量门原本的长、宽、高，再测量这个门与所属墙体的左、右间隔长度装修，测量门与天花的间隔长度;E、测量窗与地板的间隔宽度;F、按照门窗的测量方法让开关、插座、管子的形状记录。(厨房、卫生间要更加的切记)4、按照下列方式，把住宅内全部的房子测量一遍。为了防止漏测，测量的顺序应一层测量完后又测量另外一层，而且房间的顺序从左至右;5、有特定之处用不同颜色的笔标清楚;6、在所有测量完后，再逐步的检测一遍，以保证观测的精确，精细。七、量房费用对于量房的成本，不同的装饰公司有不同的要求，有的收费、有的不收费，如果收费的话通常为一次100元左右，如果量好房，业主选择这家公司设计、施工，则这100元自动转换为定金的方式，如果量好房就结束了，则这100元就成为设计师量房的费用，不予退还。
我要在芜湖万科城购房，对方说是精装修房，我不知道精装修包括那些，？入住还必须什么东东吗？？
要求开发单位为房屋装修的第一责任人.承担相应的责任，而不是由物业公司成为责任人.精装修住宅应分为不同标准，设立样板间由业主来进行选取：房屋的售价中需要包含住宅的项目费用跟装修成本两个组成部分。并能在协议中标明、按照这一导则，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和初级住宅三个档次，今后消费者如果购买精装修住宅，可以根据这一标准对光线、照明、室内湿度、隔音效果、甚至每间房间上有几个电源插座，做一个详细参照。简单装修简装修顾名思义简单装修，在上世纪九十年代的广东发生。装修标准往往如下，顶面简单图案或者平顶;地面用于更廉价劣质的抛光砖或瓷砖;卫浴和餐厅都是作了相当简洁朴素的装修，在部品配置方面最是基于未知品牌，甚至橱柜还是现场人员手工制造;形成问题，这种装修其实是开发商一方面为了弥补土建的品质现象，另一方面因为谋求更大的收益而为之。造成后果，通常在小居民搬进后，拆除工作量比较大，稍有钱的房主则所有搬迁重新装修。一方面产生资源长期浪费装修公司前十名，污染环境。另一方面滋养了廉价木材工厂的繁衍。精装修则是简装修的不断改进过程中的产品，在本世纪的上海发生。装修标准往往如下，顶面有必须的造型，并考量必须的设计效果及样式，材质细致环保;地面采用产品玻化砖、仿古砖、或运用大理石等中高端材料;卫浴和餐厅两大重点区域都是经过高品质的细致装修，在部品方面基本上会采取知居众牌并确保售后服务，工厂化橱柜。
基本也是不会配置活动家具的，由于他们在生活方面作为服装的个性化要求也是非常强的，精装修配置家具及珠宝基本上在现阶段是行不通的。当然还是存在特定项目。形成问题，房地产市场的激烈竞争，优胜劣汰。取得成效，小业主在看过样板房之后，按照样板房交了楼，装修效果里是小房东一开始就排斥的，当然不会再拆除。有了效率现象可以立马找开发商，开发商就不会再推卸责任给装饰公司了。一方面降低了个人装修带来的材料浪费，噪音环境等污染。另一方面整顿了不完善的国外建材行业。相对于毛坯房而言，又产生了个词，那就是“成品房”。就像成品房是精装房发展的必然结果。它是室内设计与建筑及雕塑设计在后期结合的一个共同体。在设计方面她意义于原始的毛坯房，它是从总体项目定位出发，优先考量室内空间设计，再拓宽建筑外连廊及构造设计、并与雕塑设计运用为一体。它是把室内设计师去定墙体尺度，水电定位，融入到建筑设计、结构设计。装修选材通常是融合成熟的资源厂家及企业配合完成。装修施工是在精装修上有方案有节奏的统一流水线实施，多个专业共同参加管理协调而成的。交楼是有权威机构出具环保证书，有监理单位报送施工过程节点的考核证明，并在交付使用后有2年的质保期。
?近日，随着住房和城乡建设部《关于进一步强化住宅装饰装修管理的公告》的公布，成品房精装修问题再度作为全社会争论和关注的热点。事实上，国家发展部门早在2005年就制定了《商品住房装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术方法》，对行业里不断增多的精装修房作出了肯定的行业性规范。近年，在南方一些大中城市，精装修房已逐步替代毛坯房进入了他们的人生;但是，在任何大部分地区，一边奔波开会一边坐镇装修现场、无不感叹此中辛劳的房主，面对可以省心省力省时间的精装修成品房，还是持观望甚至否定的心态。
我家打算购万科的毛坯房，万科已经用的哪些品牌的地板？质量怎么样？
前几年用的貌似是安信的家具，后来检查出来甲醛污染量超标，现在用的是北美枫情的吧。质量还可以。
居众装饰，始于1996年，专注于新房装修，旧房改造、设计施工等领域，具有国家建设部颁发的设计甲级，施工壹级的资质。（需要设计装修的业主，可以留下您的联系方式报名，装修顾问将会贴心联系您。）