精装修工程管理作业指引
阅读引言
房地产公司对精装修的施工管理有其特定性，既要对施工方负责又要对业主负责。由于施工周期相对较短，因此，施工管理的掌控点和合理性就变成判断公司的重要标准，并作为公司可继续建设的重要保证。
为提升集团全装修住宅项目研发改造质量，规范工序管理、质量管控，特制定本指引。
精装修工程管理作业指引
严格装修项目及成品保护的标准方法，最大限度的降低因为施工工艺、工序不适当和成品保护不到位导致的项目效率现象，提高装修项目效率，降低用户入伙验收投诉比例，从而提高顾客对工程品质的满意度。
严格装修项目的管控动作和监管规定，规避系统性的装修质量成本。
适用于企业全部在建及扩建的装修工程。
本标准规定全部在建及扩建工程均按此标准执行。除执行本标准的相关内容外，还应满足下列规范、标准规定：
《建筑装饰装修项目质量验收规范》GB50210-2001
《建筑环保项目监理质量验收规范》GB50411-2007
本标准未尽事宜，必须满足国家和地方的完善、规程及景瑞相关标准的品质规定。
14.1.1装修施工方案
提出各项目管理部在装修单位进场施工前编制装修施工计划。施工方案报城市企业项目总或工程总登记后方可实行，并报集团项目监管部审批。
装修施工计划应包含（不限于）下面内容：
1、编制按照
2、工程概况
3、施工平面布置
4、施工整体推进规划
5、工作面的交接与验收
6、工程品质管控及保障机制
7、主要施工工程的施工程序和施工方式
8、施工进度计划及保障机制
9、成品保护措施
10、安全、文明施工及环保保证措施
11、……（其它）
14.1.2施工组织准备工作
14.1.3装修施工整体流程
14.1.4装修流程中项目内容分段及责任
14.1.5装修施工流程规定及步骤控制标准
24.2.1图纸深化
说明：
0排版（初排版）——经过现场装修图纸及装修交付样板精确的检测、复测，并产生标准型号后，进行图纸深化，制定不同分区相同标准规格的排版图；体现相同户型尺寸中通用材料排版情况。
1排版（精排版）——在0排版现场放线基础上，确定窗侧、烟道等背部具体的规格；在0排版通用图上补充规范，形成每户排版图。
1)木作业阶段
2)湿作业阶段
24.2.2部品制造定尺化流程
24.2.3部品制造定尺化步骤责任分工明确如下
24.2.4集中加工区布置流程
现场材料应归类统一存放，现场设定指定仓管点。为了增加品牌质量，提升施工成本，提升现场文明施工管理水准，对现场需二次制作的材料进行集中生产，加工完成后运至施工部位。下列材料需要集中生产：石材、瓷砖；木作业；水泥砂浆等。
集中加工区可以分工程、标段或者分楼栋设置，设置位置为移动集装箱或通风良好的地库等。
材料集中存放区及集中生产区需采用灭火器等消防设施。
施工完成后，对集中加工区和仓管点进行修复、恢复。
5.1.1现场需按规定在适当的位置设定茶水点，茶水点可设置在大堂等公共部位，茶水点周围可设置吸烟点，并采用灭火器等灭火系统，注意对成品的保护。
5.1.2现场应在铺装楼栋周边设置移动厕所，两个成为一组，每3万平米设置一组，若现场有多个总包施工，要求每位总包均按每3万平米设置一组的规定修改，不足3万平米的设定一组，并且移动厕所要求一定修改在工人较为集中的施工区域周围。在小区内按单元每5层设一简易小便池（桶），设置在地板间等公共部位，接入室外污水管网或定时安排人员清理。
标识设备应为统一式样，其形状可依照现场布置按比例进行微调。
6
土建总包与装修总包施工界面划分表（供参考）
设置封样间，对本项目所用的家装及个别配件的样品进行展示室内精装修施工前后工序，并在施工过程中实现大面施工材料与封样样品一致。
装修大面积施工前，必须先施工交付样板，对材料及工艺进行检测，提前暴露出效率通病，为后续大体量施工提供指导。
交付样板建议每个标段、每个楼层甚至每个地段各做一套样板房。要求木作业、泥水、涂饰施工完成，相关电器、开关、插座、五金、洁具、部品、收纳等完成装修好的公司，保洁完成超过交付情况。
交付样板施工完成后，要求工程监管部联合，组织设计、成本、销售等相关部委牵头验收，签署联合验收记录表。
要求大面积施工前施工每一道工序的工法样板，有理由的状况下优先选取在实体或通过集装箱施工工法样板。主要考量每一道工序的施工过程及工艺方法，需能形象的彰显每一道工序的施工过程，各工种的施工需要张贴操作指引须，包括：工艺步骤、施工标准及留意事项等。
装修涉及需强制性检查的材料如下：
各分项施工工艺方法，包括木基层作业施工、涂饰工程监理、泥水施工、水电设备施工、部品收纳系统安装工程五部分工艺工法内容。
可以按照当地施工团队习惯及水平选择特定计划，方案选用要在设计前确认。设计前要与设计方充分交流，对于与设计不一致的，装修节点图根据设计要求。
9.1
木基层作业
19.1.1轻钢龙骨石膏板墙面安装：
施工工序：土建移交、整改→弹线→固定吊挂杆件→安装边龙骨→安装主龙骨→安装次龙骨→石膏板的安装。
（1）土建移交：毛坯实测关注点①顶棚水平度；②墙面砌筑平整度；③墙面砌筑垂直度；④墙面砌筑阴阳角平行度；
（2）弹线：用激光扫平仪引测水准线（水平线通常为1m线），按吊顶平面图，在预应力顶板弹出主龙骨的位置。主龙骨长度为800--1000mm，与墙、下挂梁不小于300mm，并标出吊杆的固定点，吊杆的固定点距离不小于900mm。如看到梁和管道固定点大于设计和规程规定，应提高吊杆的固定点。
关键控制方法：①扫平仪放线精确；②主龙骨长度为800—1000mm；③吊杆间距控制在不小于900mm。
（3）安装边龙骨：边龙骨弹线铺设，用膨胀螺丝固定在上面，螺栓尺寸应不小于吊顶次龙骨的宽度，并配备钢钉辅助固定，不能用于射钉固定
（4）安装次龙骨：次龙骨长度为50mm，次龙骨通常为直径300mm，次龙骨应搭接在边龙骨上。
关键控制方法：①标高控制精确；②边龙骨固定形式；③次龙骨长度300mm。
19.1.2基层板作业：
（1）固定模式：采用射钉固定，每200mm间距一枪，接缝处留设5-8mm缝隙以防热胀冷缩导致的受潮；
（2）安装要求：①所有木制家具、木材进场一定储存在相对干燥仓库中，在施工前需要检测含水率，干燥冬季含水率不多于13%，潮湿积极含水率不多于17%，含水率满足规定后才会选用。②所有木制家具、木材六面均配备三防合一的隔离剂进行满涂，所有木作龙骨采用浸泡形式处理。
关键控制方法：①留设5-8mm收缩缝隙；②木材含水率；③三防处理。
19.1.3石膏板/线安装：
（1）检查石膏板，厚度均为12mm，板面无破损，掉角；
（2）纸面石膏板的长边应沿纵向龙骨铺设；
（3）自攻螺丝应选用不锈钢或电镀自攻螺丝，与石膏板宽度以10~15mm为宜，切割边为15~20mm为宜；
（4）自攻螺钉间距以板边为150mm，板中200mm为宜，螺钉与板面垂直，螺帽入板面0.5mm以上，不破坏纸面；
（5）石膏板间的间距应尽量控制在5mm左右，并留倒V字缝；
（6）石膏板与龙骨固定应从板上面开始向三角固定；
（7）自攻螺丝应做防锈处理
（8）厨卫及公共部位天花需运用耐水双层石膏板
关键控制方法①自攻螺丝的尺寸②石膏板的宽度控制在5-8mm③自攻螺丝做防锈处理
19.1.4防腐处理：
（1）木材防腐处理：对木构造和木加工表面进行喷漆处理，涂刷防腐涂料。
（2）氮化自攻螺钉防锈处理：传统方式，点防锈漆，推荐用防腐漆调普通32.5水泥砂浆直接补钉眼。
9.2
涂饰工程作业
施工工序：
石膏砂浆打底、找平→腻子一遍→腻子二遍→打磨→底漆→面漆一遍→面漆二遍。
涂饰工程施工技术步骤：
（1）室内地板、天花涂料采用成品耐水型（N型）内墙腻子，性能和品质符合《建筑室内用腻子》JG/T298-2010规定的N型耐水腻子的要求
（2）项目投产前，根据品牌使用证明进行试刮、打磨、含水率和PH测试，确定施工可行性和施工计划，施工单位须采用含水率检测仪。黄梅天、连续降雨天等湿度过大阵雨，不应进行腻子施工。
（3）N型腻子批刮完成1-2天内一定打磨。
（4）涂料养护完成，上油漆之前须测定含水率和PH值，含水率≤15%，PH值≤10。
（5）腻子打磨建议选用300号左右的砂纸进行灯光照射打磨
涂饰工程常见质量原因：
开裂、起鼓、变色、发霉、返碱、不平滑、流挂、毛刺、色差、咬色、污染、收边不平。
9.3
泥水作业
39.3.1施工流程：
39.3.2泥水作业技术方法
技术要点一：
（1）厨卫墙面必须选用专用CM12粘结剂，公共区域及房间墙壁使用专用CM11，勾缝剂用于CN75专用勾缝剂。严格按其配比搅拌，禁止掺入任何添加剂，并调节好其选用的开放时间2H内使用完。
（2）家居墙面已施工柔性JS聚合物阻燃树脂必须降低一道拉毛料，增加后期砖上墙后的应力拔强度。
（3）施工过程中选用砖饼或激光扫平仪配合靠尺施工，严格实行“三检”制度，以确保泥水的施工质量。
（4）非玻化砖上墙前一月需足量润水，以确保瓷砖胶的保水性。
（5）铺贴时需购买砖，避免偏差、裂纹、崩边掉角、尺寸不规则的砖上墙。
技术方法二：
（1）墙地面严禁采用“工”字缝直铺，若瓷砖砖对缝处导边，则可采用“工”字缝粘贴；
（2）非整砖宜铺贴在两边阴角或地板下方，单面墙墙体不宜有两列左右非整砖（非标砖全部遮挡时不下降制），且同一面墙墙体高于两列时，则不得将两列非整改相连铺贴；非整砖的长度不超过原砖的1/3；
（3）墙面由阳角开始排砖，阳角宜设整砖，宜整砖压非整砖；外墙与地表的间隙应与大面一致均匀；
（4）马赛克必须采取背板方式铺贴（用于环氧涂料将马赛克铺贴在背板之上，然后上墙铺贴，条件允许时采取仿马赛克地板进行替换），转角马赛克尺寸不超过单粒2/3；最好选用仿马赛克瓷砖。
（5）地漏、开关、插座、给水管头预埋时均须根据排版图，不得跨缝安装
技术方法三：
（1）瓷砖胶密度不允许小于5mm，粘结剂强度过大，容易导致开裂和附着强度不够
（2）建议每天日粘贴高度不少于1.5米，粘贴高度过低，下层砖未超过韧性，造成支撑力不足，墙体滑动，粘结强度减弱；
（3）厨卫施工地砖时需先完成门槛石铺贴并做好闭水；
（4）窗台石需宽出窗洞3-5cm，留设耳朵，并倒3mm的边，下部设置“V”字口；
（5）规定使用专用购置的金属十字卡进行砖缝控制，墙砖离缝预留空隙1.0~1.5mm，地砖离缝预留空隙1.5~2.0mm；
（6）建议全部门槛石及墙壁石倒边处理，以避免崩边、崩角。
技术方法四：
（1）浴缸石边缘上口需倒边3mm，并加厚处理；
（2）浴缸需设置专门的维修口，检修口需要选用钢构支撑，以避免浴缸石材断裂，考虑到进入便利，可加装弹出式按扣；
（3）门槛石与地板基层板空隙预留5mm，与贴面间隙为3mm。当门槛石与门套直接接触时，需在门贴脸上面加装吊顶靴，门套靴形状不宜小于门贴脸；
（4）勾缝必须选用成品专用底漆剂，地砖必须在贴后1-2天内完成勾缝，采用0.5电线芯或掏耳勺或专门的勾缝工具勾缝；
（5）做好成品保护工作。
9.4
水电系统
9.5
部品、收纳
59.5.1部品、收纳系统施工流程图：
59.5.2部品、收纳的品质要点：
110.1饰面砖粘贴
110.1.1瓷砖铺装允许偏差
110.1.2观感质量
在施工结束后，总包对粘贴墙的成活界面进行全数检测（地板空鼓应在墙墙体砖成活7天后进行第一次复查，监理应在28天后再度进行逐步复检），监理单位全数检查，现场工程师进行抽查校核，对于不合格品进行100%整改。
210.2涂饰工程
210.2.1涂饰允许偏差
在地面墙面施工结束以后，施工方面对成活面实测及观感质量进行检测，现场监理全面符合检测结果，现场工程师进行抽查校核。
210.2.2观感标准
310.3厨卫间吊顶安装
310.3.1安装允许偏差
310.3.2隐蔽工程
作为正式封棚位置，必须在施工前进行电气隐蔽测试考核，以确认棚内线路的健康及选用功能，同时对棚内易燃材料的阻燃处理进行考核，验收环节由监理组织，施工方配合，并留存验收记录（含影像记录）。在验收合格后，由现场工程师对检测结果进行抽查校核，如有检测结果与实际不符情形，应对监理单位及施工单位进行对应处罚。
410.4室内门
410.4.1安装允许偏差
510.5地板
510.5.1铺装允许偏差
610.6柜体安装
610.6.1安装允许偏差
710.7淋浴屏安装
710.7.1安装允许偏差
810.8护栏与扶手安装
810.8.1安装允许偏差
01
11.1责任确定原则
（1）装修总包和各装修承包单位需根据协议条件和此成品保护标准方法，对各自施工范围内的半成品、成品采用保护机制。
（2）装修总包有责任督促各装修分包单位做好成品保护工作，并进行定时检测，并在必要的状况下做好二次保护工作。
（3）各装修施工单位应该安排专人负责成品保护，并将名单报到监理和工程监管部审批。
（4）装修总包有责任成立专门的到场看护小组，有权力对成品破坏、偷盗等进行监管和采用特定的处罚手段。
（5）户门加装上锁后，室内成品保护处于专人看护集中监管时期。后续工序进出室内必须申请移交手续。项目每周组织举办协商会，明确后续每个工种以流水方式开启具体房间的时间表，看护人员按照此表组织场地移交，提供开门、检查、关门、再检查的工作。
（6）但是装修单位没有根据此成品保护标准采用成品保护机制或修复，项目管控部有物权按照协议条约扣除相应风险保护支出，并可委托第三方施工，并需加扣施工成本和管控费用。
02
11.2工序合理化方法
（1）有效工序安排对成品保护和施工品质起到事半功倍的成效，要求装修单位报送施工进度计划（含专业分包配合方案和甲供材料进场计划），并获得工程监管部同意后实行，及时组织分包间协同监管。
（2）具有锁门条件为方案关键节点，此时间将对于协议工期节点，灯具、开关/电源、热水器、燃气灶、龙头五金件须在具有锁门条件后安装，安装时间需获得工程监管部核准。
（3）有效规划工序，尽量减少多工种在同一作业套内交叉施工。对于产品维护难度较大的材料如进户门、地板等安排在大个别装饰工作量完成后进行安装。
03
11.3先检查后保护的要点
成品制造完成后，施工单位应该先进行检查，自检合格后，报监理验收，景瑞项目工程师进行抽查验收装修哪个公司好，只有考核合格后方可进行产品卫生清洗，然后在进行成品保护。
04
11.4持续保护原则
（1）成品制造方负有对成品防护机制及制造的产品进行巡视检查的责任，有责任督促和对已损毁的个别及时进行修复的责任。
（2）装修总包和各装修承包有责任做好成品保护的后续检查和维系工作，对于成品保护机制被毁坏、拆除的，必须立即修复保护机制。
（3）成品保护机制在钥匙移交给物业之前需要完好。
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11.5其他要求
511.5.1材料运输
（1）选用电梯运输材料时室内精装修施工前后工序，应对电梯轿厢采取保护机制后运输。
（2）材料搬运时要防止生锈楼道内顶、墙、扶手、楼道窗户及楼梯门。
511.5.2施工过程中的成品保护
（1）各工种在施工中不得污染、损坏任何工种的半成品、成品。
（2）材料表层保护膜有理由时建议在交付保洁前清理。
（3）成品保护机制在移交时各项原则应加强、固定牢靠。
511.5.3现场管理
（1）施工现场用水应具备以下要求：在湿作业完成后路面排水要事先审批；临时用管道不得有受损、滴漏；停止施工时应切断水源。
（2）施工现场用电应具备以下要求：施工现场用电应从户表之后建立临时施工用电设备；加装、维修或改建临时施工用电设备，应由专业工人完成；临时施工供电开关箱中应装设漏电保护器，进入开关箱的电路线不得用电源连接；用电缆路通往应避免易燃、易爆物品存放地；停止施工时应切断电源。
（3）施工公司应指定施工现场卫生负责人和各项卫生政策的负责人，明确责任，做好施工现场卫生监管；建筑渣土应立即清运；现场材料要按用途有序放置；各工种都有集中制造生产区域，减少现场施工污染。
511.5.4工序衔接
（1）木制品：木加工基础完成，面层板粘贴前对相关配套设备进行二次打压；凡做成清水漆的木加工表面不得因管路油漆或其它安装问题染上黑色。
（2）在地板铺贴后的铺装区域从事焊接、气割作业，必须铺垫湿纸板，防止污染和损伤。
（3）地板涂料涂刷完成后不得因加装终端装置产生排放。安装系统（照明、开关等）时，施工工人需要佩戴白手套，同时要有方法维护好墙面、地面不受污染和破坏。
（4）吊顶内管道试压才能超过三次左右，确保不渗不漏。
511.5.5其它部位成品保护
（1）装修总包应对施工区域内的信报箱、消防、供电、电视、报警、网络等设备采用贴膜、铺设垫板等维护方法，避免刮碰、损坏。
（2）玄关柜、水盆柜、衣帽柜、家具：柜体用金属膜（内衬泡沫板）保护。家具保护由家居公司负责，装修公司负责维护。
（3）壁纸、涂料墙面的保护：壁纸、涂料虽然不用材料覆盖，但需留意：不要在已完毕的室内切割材料、产生废气、湿作业、乱写乱画等，以免污染地面。在墙上阳角用木板、木工板或PVC剖切管材护角。
（4）壁挂炉、散热器、空调的保护：此部分暖通系统均在装修后期加装，由铺设厂家负责用原厂灌装保护。装修总包负责维护。
511.5.6保洁
（1）保洁进场前应建立详细制订计划，并对操作工人进行成品保洁注意事项的交底、培训。
（2）保洁应由上至下，由里而外打扫房间，同时样板、方法和选用的工具受到确认后方可开始大面积保洁工作。
（3）清洁龙头等五金件时不能用强碱或酸性溶液，也不能用粗糙的毛巾、钢丝球，否则会将龙头表面拉毛。
（4）地板清洁要用细腻的布料，不能选用酸碱溶液和硬质刷子洗擦，否则会使涂料的铀面损伤或侵蚀瓷砖面。
（5）石材是天然矿物，不应将就会损坏的塑料物品经常摆放其上。清洗污渍时不可选用酸碱液体。另外要留意不要让物体冲击其表层，或用尖锐物品刻划表面。
（6）清洗地面要切记拖把的干湿度。
（7）木制品以及橱、柜、玄关、书架、门窗等,开关门窗时要留意用力过度，并要留意以上边的门窗先后进入和关闭的顺序。
（8）移家具时不要在地板上拖移；使用梯子时要进行梯脚的软包处理并应在梯脚下铺垫厚纸板或地板。
06
11.6成品保护标准方法
611.6.1电梯轿厢
（1）地面
（2）电梯轿厢门口对立面及左右立面
（3）电梯轿厢门所在立面
（4）轿厢天花
（5）轿厢门口翻板
（6）轿箱内宣传栏
611.6.2楼梯护栏扶手及屋顶雨棚
611.6.3公共部位
（1）地砖
（2）墙面
611.6.4户门、户内木门
611.6.5铝金属或塑钢门窗
611.6.6客厅、卫生间、厨卫、阳台地砖
611.6.7瓷砖阳角（公共部位和厨卫）
611.6.8凸窗窗台石
611.6.9住户电箱
611.6.10开关插座
611.6.11橱柜
611.6.12洗手盆柜
611.6.13马桶
611.6.14浴缸
611.6.15厨卫五金件
611.6.16门锁、铝窗门把手
611.6.17景观、道路保护
考虑到装修施工时公园内雕塑绿化、园区路段等现在施工完成，要求在编制施工计划时，必须考量对该项的成品保护及初期修复。
居众装饰，始于1996年，专注于新房装修，旧房改造、设计施工等领域，具有国家建设部颁发的设计甲级，施工壹级的资质。（需要设计装修的业主，可以留下您的联系方式报名，装修顾问将会贴心联系您。）