房地产企业都动真格了，精装修这场硬仗你上也是不上？
随着房地产行业处于下半场，房企的收益不断被压缩，不少企业打起了“精装修”的主意，在毛坯成品的基础上进行装修，身价直线攀升，摇身成为高大上的“精装房”。
虽然，一个房子的好坏，不只源于初期的装修，更重要的是从一而终的横跨。从建筑设计思路开始，把精装修的观念贯穿于房子、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储存设备等多个细节，统一研究，并强调平台集成，成为愈发越多房企的选择。
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政策、市场供给都围绕着精装修房的发展
全国大多数地方现在实行全装修相关制度。包括除了限于：北京、上海、深圳、重庆、江苏、山东、浙江、西安、四川、河南、安徽等省市。这些制度不仅鼓励精装修和全装修工艺，还详细阐述了完成目标的时间。
预计到2020年精装修的比重将超过80%左右，5年内将再次消灭毛坯房。
▲随着精装修国家制度的逐步建立，各大地产商尚未纷纷投入精装行列
▲选择精装修的用户比例不断提高
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从标准化下的个性化
到菜单式的定制化
一直以来，很多企业对精装修是又爱又恨，爱它可以溢价，恨它难管控。
曾有对于著名开发商的顶级精装修研究数据说明，一般房屋精装修的溢价在10%~20%，高端住宅的溢价甚至高达50%左右。
这些标杆企业因为争夺这块的收益，投入了长期的时间精力进行精装修产品开发，而因为增加风险，控制开支，精装修大多设立了分级制度，并根据标准化提出在全球各国项目落地。
包括绿城就对二代高层产品进行高档型、舒适型、经济型3个档的次划分，并完善不同档次品牌的精装标准及对应成本上限规定。
以外立面为例，A档的所有为石材，而B档只是2层下面为地板，C档的提出则会更低一些。
在标准化的规定下，很多项目风格相对统一，难免被客户诟病为千篇一律、缺乏个性。市场上也只是较多豪宅项目真实能做到定制化精装。
但实际上，通过给用户提供菜单式的精装则可以缓解这个现象。
包括万科去年举办的“美好家”精装模式中，换装系列规划有6大定制核心，包括功能可选、材质可选、风格可选、软装可选、全居住周期可选并且量身定制。
举个反例，橱柜、衣柜的款式是统一的，但顶棚样式、衣柜材质、门把手形状都可以不同，加上不同形状的墙纸、墙地砖，就可以产生N多种排列组合。这样一来，整个精装风格就多样化了。
此外，万科把全部空间收纳功能做了组件化设计，甚至模块之间可以自由组合。
在此基础上，客户也可以利用用途加载，进行颜值、收纳、健康升级。比如升级吊顶、地板、背景墙，加上更多的储物柜等等。
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做好全装修
学学中海的做法
以下是保利地产的精装管理：
以对天花质量的把控为例，中海做了很具体的分类，并有特定的管理办法和方法（如下表所示）：
此外，缺乏精装/全管理经验的研发商也可以找类似绿城装饰集团这种的精装修代建企业合作，既确保品质，又无法在合作中自我学习成长。
此外是控制成本。精装/全装并非可以降低房子形象，提高溢价，但是给开发商也产生不小的资金压力。因此，控制风险非常必要。这方面，中海、绿城、金地等标杆房的实践，为我们提供了很大的经验。
1、精准定位精装项目
精装修定位需与整个工程产品相匹配、与品牌所在区域匹配、与巨大购房者的意愿匹配，同时需关注用户的敏感点。
中海的方法是将项目主品牌线分类梳理出中高端、中档、低档3个等级，每个级别有相应的设计样式和材料部品性能标准。
2、造价、材料用量限额
明确不同级别精装修费用造价之后，成本部与设计销售研讨，推出精装房标准计算模板，主要包含长度指标、造价指标、主要材料用量分析、主材菜单，最后得出造价限额指标、材料用量上限指标。
3、形成菜单式价格清单
相关材料、做法、综合价格均产生菜单：方便设计员工、项目企业迅速、准确计算；可自动生成这些科技经济指标；对比标准快速发现超支项，找到提升方向;细项分解指标均需满足目标成本提出。
4、设计阶段控好步骤
设计时期所造成的成效其造价费用几乎会占到项目总费用的70~90%，最终设计思路的精确性高低将直接决定后期实行费用的高低与推进工程监管控制的难易。
5、合理选用精装主材
避免发生次要部位（比如不是用户关注点）的材料选用比较舒适的状况。同时，在精装样板房图纸设计时多与设计进行交流，避免设计师的在设计时崇尚极致的惯性思维。
或者，为了明确把好设计选材这一关，中海会提早落实好不同档次的项目主材总价与产品选择标准，并确定了不同档次精装项目采购相对应的产品。
6、确定适当的项目供应模式
精装修项目及材料供给通常有乙供、甲指乙供、甲供和甲分包等方法，各种供应模式各有优缺点。
乙供手段管理简单，施工单位积极性高，但甲方对材料的掌控力弱，不便于成本控制。甲指乙供的本质本身也是乙供，但可以补足乙供手段甲方对材料控制力弱的劣势。甲方对材料的掌控力强，又能合理增加风险。
但乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不变的，不同的项目应按照各自的特征和准确状态适时考虑，适当调节，以获得极佳的管理成效。（例如木地板即可以甲指乙供，也可以甲供或甲分包）。目前有不少研发商只用于乙供和甲指乙供的方法供应材料，以高于简化操作、权责明确的原因。
7、合理划分标段、科学规划合同
精装修标段划分需考量的原因除许可、工期、项目管控能力等常规因素外，对于精装修项目还应考虑精装修标段与建安总包标段的衔接问题，避免交叉而产生一家建安总包对应多个精装修队伍或一个精装修队伍对应多个建安总包的问题，以避免合同人数及现场管理工作量。
8、产品改型以提高性价比、降低使用维护效率
建筑的公共部位吊顶工程，由于长期性的维修，上下吊顶会导致检修口两侧的墙面材料破坏，如用于明框的铝板检修孔取代木制类或其它会属类暗式检修孔，可以合理导致以后维护步骤的二次破坏：如为避免物业监管效率，在房屋内的公共楼梯厅两侧把多个筒灯分成若干组，并依次引入延时开关调节：取消公共部位的的壁灯类装饰瓷砖，节约大量用电及拆卸材料的选用、维护成本。
9、施工工艺步骤统一交底
对施工工艺进行多计划非常，确保质量的此外把利润降至最低，一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节省，这就必须统一方法，尽可能把工艺改进到最佳：
①由推进设计师、施工员、预算员共同开展工艺方法加强，例如地板龙骨的排版、吊顶造型的做法等；
②针对确认计划进行全员交底，针对精装采用水平施工；
③在每个分项刚起初施工时由专人重点监测，以便尽快整改，加强首检机制的执行。
④对于危害到品质的方法必须不能省装修效果图，减少初期的维修实际上也有风险的控制，如地板转角加固、凹槽做法等。
10、加强现场管理及成品保护
要求施工单位降低精装修工程实行步骤的成品保护投入精装修房不得施工，特别在项目前期时段对地面、石材墙面类的阳角、门窗套等的维护。良好的成品保护可以大大增加交付后用户的维权率与返修率，节约保修的人力、物力风险。
时间：10月21-22日
地点：四川-上海
主办：赢房中国
报名热线：13660824949雷淋
会议亮点：
特色1：
基于中国顶级地产企业现在交付的一栋洋房（31层、约25000㎡）和一栋低层（8层、约12000㎡）的批量住宅精装修工程实际范例，并整合其他约380万㎡批量精装修工程的管控精髓以及近两年来的批量精装修管理实战经验教训，按照甲方管理主要工作节点为教学顺序，以甲方如何实行住房精装修批量管理为主线，运用较多实际范例解读如何实行批量精装修管理并给出实战解决计划。在学习中主要用实例和过去的心得教训为老师实操带路，重点提出甲方如何将这两个项目案例由两房房完工精装修房并能够保证预期项目目标的推动。同时穿插大型商业精装修管理的个别关键内容。
特色2：
基于XX上市公司N个小型批量住宅精装修工程管控案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点分析和实战带路。
师资介绍：
孟老师：
高级项目师，国家申请施工工程师，一级项目经理，高级室内装饰监理师，从事装饰工程项目管控和精装修施工工作近20年，2002年起初专注于具体组织实行房地产批量住宅精装修项目过程管理、专业化施工和甲方全过程工程监管顾问与研究工作，曾相继担任若干房地产企业的批量住宅精装修和置业商业精装修项目（约380万㎡）的项目总监，被中国数十家著名地产企业邀请为精装修工程长期管理咨询顾问。
现任重庆精标装饰工程施工有限公司总顾问、工程副总，并聘请某房地产批量精装修研究与学习中心教授前十名装修公司，所辖企业为上市公司万科集团装饰装修施工全国唯一的战略合作伙伴，龙湖的全部精装修工程均系该单位承担工程施工任务，甲方均指定孟先生兼任其项目经理，在批量住宅精装修工程管控方面有特定的专长和独特的实战经验。
曾参与万科、龙湖、仁恒、华润、恒大、富力、融创等众多公司的精装修施工工作，经过多年的批量住宅精装修项目管控实践和精心探究，总结出一房子地产企业批量住宅精装修项目过程管理实战解决计划，曾参加我国第一个《成品住宅精装修项目技术规程》的编制工作,累计近45次受邀担任其他中大型房地产企业培训、社会办学管理经理单位的公开课和学校项目管控专业的讲师授课工作，主要从发展单位角度用实际范例解读甲方应该怎样实行精装房工程监管和效仿他们的顺利经验，不再走他们跨过的弯路和不再付出别人早已付出过的损失，对甲方在开发精装房工程的实际工作兼具一定的指导作用和参考价值。
为房地产批量精装修管理公开课、地产公司培训课讲师近45场，国内约3500名精装修管理技术工人接受了本教学培训。
会议对象：
房地产公司副总长、总顾问、副总局长、工程顾问、项目经理、设计部、工程部、营销部、成本部等部门总顾问及销售骨干成员、房地产合作单位装饰企业、设计公司的副总长、总顾问及部门主管。
课程大纲：
第一讲：项目前期管理
一、正确的了解与大致的管理模式
1、与精装房有关的细则及其价值取向
2、评价精装房开发是否成功最简单的标尺
3、标杆企业工程范例计划指标与签署率对照表
4、首次开发精装房如何构建计划指标
5、批量精装修工程监管的变化化作用
6、开发精装房工程必须避免的首要风险
7、批量精装修工程监管的难题与重点
8、批量精装修工程分供方资源状况观察以及应对计划
9、批量精装修工程改造单位短板分析以及应对计划
10、如何破解管理粗放与批量精装修项目精细化提出差距较大的问题
11、批量精装修精细化施工对房地产企业各部门的配合需求
12、如何在项目初期对批量精装修项目实行预先批量系统控制
13、甲方高、中层领导介入批量精装修工程的工作节点以及合理步骤
14、甲方各部门配合的工作节点和大致工作内容以及时间节点需求
15、营销、客户、物业、设计、成本、采购提前介入的作用以及合理方法
16、高层领导、各部委、项目部两者配合与协同的步骤与节点设计
17、“补位”、“落地”、“效率”、“细节”在批量精装修精细化监管中的重大作用以及合理方法
18、正确的批量精装修项目管控机制以及能够建立精装修项目管控基本方法
19、实施精装修总包管理的作用以及如何形成精装总包的管控地位
20、精装修总包及分供方不配合的首要问题以及应对计划
21、监理单位专业性和管控深度不够及其如何提升监理单位的积极性和意义
22、甲方怎样应对不断发生的“麻烦”和怎样应对这种“麻烦”
23、设计、监理、总包的什么工作环节甲方应或宜实行直接或间接干预
24、如何建立批量精装修工程监管流程及推行方法
25、批量住宅精装修工程监管的探索与创新
26、集中生产在批量精装修工程中的重大作用以及能够应用
27、可视化管理在批量精装修工程中的重大作用以及能够应用
二、成本控制与采购管理
1、批量精装修工程费用控制的要点与基础
2、批量精装修工程费用控制步骤
3、批量精装修工程效率控制重点
4、如何准确搞好批量精装修成本控制工作
5、在现在政策压力下，中低档精装房可以实行减少风险的详细机制
6、如何取舍技术标准与风险控制的临界点
7、如何抓住成本掌控与品时尚、艺术性的临界点
8、如何应对现场技术更改洽商审批迟缓影响项目进度的瓶颈
9、如何应对前期各项监管失误造成长期无效成本的窘境
10、批量精装修项目对施工单位的细致化需求以及能够分判
11、批量精装修项目对精装修总包的细致化需求以及能够分判
12、外地大型知名装修公司与本地装修公司监管方式以及甲方应怎样面对
13、批量精装修项目对精装修甲分包单位的细致化需求以及能够分判
14、如何准确恰当划分土建及预制构件与精装修的施工界面以及理由
15、批量精装修项目使得水电总包工程范围及标准的变动
16、如何导致批量精装修项目施工界面划分不确定、施工漏项和增项
17、如何准确恰当划分甲供、甲控、乙供材料以及供应界面
18、主要材料批量集中采购需比较注意的事项
19、如何编制材料集中（实业）采购技术与商务条件
20、国家品牌技术理由与批量精装修产品品质需求的差别对比
21、精装修总包合同和承包合同需非常注意的原则
22、如何在招采阶段预先对批量精装修项目效率实施批量控制
23、主要材料、部品、设备采购过程的关注方法以及留意事项
24、如何实现大宗材料供给方案的提早实现
25、哪些采购工程宜招标工作前置
三、施工启动会
1、召开施工启动会的根本原因和重要作用
2、如何破解施工管理准备不足和基础管理薄弱的瓶颈
3、如何化解依靠压制和处罚被动推进管理的困局
4、如何解决甲方、监理、总包之间能力、文化与准确管理方案之间的差别并使之达成共识
5、施工启动会的类型
6、甲方如何组织施工启动会
7、甲方施工启动会程序的首要内容以及编制深度
8、如何推进对监理、总包、分包施工启动会的督导与管控
9、准备阶段宜通过这些详细规范的现场监管体系及有关条例
10、如何固化精装修总包管理方式以及与甲定分包间的三方总包管理协定
11、临建、水电、垂直运输、集中生产区的了解以及规划修改原则
12、住宅精装修甲方施工启动会实操演示
13、商业精装修甲方施工启动会实操演示
14、住宅精装修施工启动会实操演示
15、住宅精装修总包施工启动会实操演示
16、住宅精装修分包施工启动会实操演示
四、解决技术原因
1、研发设计的内容及特点
2、如何实现产品标准模式和分级机制
3、研发设计的流程
4、客户基础研究的详细步骤
5、如何对用户需求进行精确分级和类别并迎合其选用功能需求
6、如何进行部品和收纳空间研究
7、主要的用途空间设计的特质标准
8、厨房与家政阳台常见的设计问题
9、卫生间常用的设计问题
10、批量精装修设计管理的注意事项
11、批量精装修研发设计的指导方法
12、如何形成材料与交楼标准
13、批量施工使过去的设计与材料选型习惯的改善
14、土建与精装修设计如何一体化衔接
15、常见的精装房工程土发展计缺陷案例与应对计划
16、如何轻松有效地避免精装修设计缺陷
17、如何应对精装修图纸设计深度不足和水电铺设预埋精度不足的现象
18、如何合理管控读图和审图工作
19、如何实现精装修图纸深度标准化工作
20、甲方如何利用总包的设计改进和加强素质
21、批量精装修即将非常成熟的8个加强和改进设计范例借鉴
22、国内精装房设计与销售亮点案例借鉴
23、如何推进材料封样和管理
24、如何形成材料复验与工程测试项目
25、施工样板层的作用以及能够管理
26、如何推进样板带路与停止点联合点评制度
27、甲方如何化解技术原因解决持续出现进度缓慢的瓶颈
28、如何在设计时期对批量精装修项目效率预先制订批量控制
五、解决方案问题
1、如何应对参建各方方案管理工作普遍非常薄弱的难题
2、甲方计划管理的关键节点有什么
3、如何进行流水段划定和流水作业管理
4、如何形成施工组织方式及施工流程
5、甲方的施工管理流程设计
6、如何破解进度管欠缺使得抢工牺牲质量细节并为之放弃的问题
7、流水段分项工程小节点工期的再次分解
8、如何编制流水段划定与总进度节点控制方案
9、如何与土建项目师商定排出土建移交计划
10、甲供材供应周期表的梳理
11、甲方如何固化施工总进度计划
12、甲方工程师能够编制现场成本掌控计划与对总包劳务支付方案实施预估
13、批量精装修方案管理与家具或样板房的不同之处
14、如何破解计划可操作性和可确保性差的问题
15、案例：XXXX大型商业精装修项目方案管理方法与协商工作的关键点梳理
六、土建移交管理
1、土建移交管控的重大意义
2、土建对精装修项目的影响
3、土建移交为什么那么困难
4、土建移交质量原因综合统计预测
5、如何化解土建移交困难的困局
6、土建移交的重点关注项目
7、土建移交标准
8、土建移交时间节点
9、如何进行土建移交
10、保留项处理的方式
11、批量制造土建缺陷的差别化解决方案
12、土建移交的甲方的组织与管理
13、甲方精装修项目师管理方法
14、如何对土建立品实施保护
15、甲方精装修项目师能够轻松协调应对土建遗留问题
16、案例：XXXX商业精装修土建安装工程问题剖析与反思展示
第二讲：首段（标准段）施工管理
一、施工准备管理通用模式与标准动作
1、施工技术交底管理
2、专项施工计划管理
3、甲方如何督促监理总包交底到人员和定制化交底到界面
4、甲方如何破解交底走过场和重复交底的问题
5、施工准备管理标准模式以及标准动作实操展示
二、施工材料管理通用模式与标准动作
1、封样管理
2、计划管理
3、报验管理
4、复验管理
5、现场测试管理
6、第三方工程评估管理
7、使用步骤核查管理
8、集中生产的实施与管控
9、甲方如何破解材料部品供给短缺的困局
10、施工材料管控标准模式以及标准动作实操展示
三、施工品质管理通用模式与标准动作
1、甲方如何抓监理和施工质保体系
2、如何实现统一的品质评价标准
3、如何实现信息沟通平台
4、关于照片与录像问题
5、如何进行效率可视化管理
6、甲方质量管控的工作重点
7、小业主质量敏感点分类、分级梳理
8、质量管理“九步走”原则
9、如何调动监理在品质管控工作中的积极性
10、如何进行停止点设定与静态管控
11、如何实行单项收尾及品质整改管理工作
12、如何破解批量质量管控细节不落地的问题
13、如何破解靠人为检查难于所有到位的窘境
14、批量住宅精装修项目效率管理与家具、样板房的不同之处
15、质量管控标准模式以及标准动作实操展示
16、案例：XXXX大型商业精装修现场管理特点以及借鉴展示
四、施工进度管理通用模式与标准动作
1、如何进行月、周计划分解
2、如何进行流水段分项工程施工令管理
3、哪些是精装修项目管控里程碑关键进度节点
4、如何对进度进行统计考核
5、如何实行进度协调工作和劳务薪酬支付公示干预
6、有什么异常状况应该应急方案
7、如何进行进度可视化管理
8、如何破解进度缓慢牺牲质量细节的冲突
9、进度管理标准模式以及标准动作实操展示
五、成品保护管理通用模式与标准动作
1、成品保护管理的重大作用
2、怎么认识成品保护管理
3、为什么成品保护管理非常困难
4、如何破解成品保护不到位的问题
5、如何破解产生成品损害无人报告的问题
6、如何推进成品保护可视化管理
7、成品保护管理标准模式以及标准动作实操展示
六、各分项工程常用问题（含质量通病、设计、方案、材料、进度、成品保护等原因）以及预防治理方法
1、批量精装修品质现象与投诉普遍较好的首要问题
2、如何破解管控不到点位和管控不到所有点位的问题
3、各分项工程常用点位现象以及预防治理方法
实例1、回填工程实物移交标准与常见原因以及预防方法
实例2、水电项目实物移交标准与常用问题以及预防方法
实例3、防水工程实物移交标准与常见原因以及预防方法
实例4、材料与基层含水率管理标准以及预防方法
实例5、吊顶工程实物移交标准与常见原因以及预防方法
案例6、墙地砖工程实物移交标准与常见原因以及预防方法
实例7、石材工程实物移交标准与常见原因以及预防方法
案例8、木家具找平工程实物移交标准与常见原因以及预防方法
案例9、开荒清洁工法及实物移交标准与常用问题以及预防方法
案例10、乳胶漆工程实物移交标准与常见原因以及预防方法
案例11、套装木门工程实物移交标准与常见原因以及预防方法
案例12、木饰面工程实物移交标准与常见原因以及预防方法
案例13、木地板项目实物移交标准与常用问题以及预防方法
实例14、裱糊工程实物移交标准与常见原因以及预防方法
实例15、家具安装工程实物移交标准与常用问题以及预防方法
案例16、浴、厨柜工程实物移交标准与常见原因以及预防方法
案例17、洁具五金安装工程实物移交标准与常用问题以及预防方法
案例18、精清洁实物移交标准与常用问题以及预防方法
案例19、土建门窗阳台实物移交标准与常用问题以及预防方法
案例20、公区大堂实物移交标准与常用问题以及预防方法
案例：大型商业精装修实物移交标准与常用问题以及预防方法
第三讲：批量复制（2-N段）施工管理
一、流水段批量复制施工的类型
二、如何进行流水段批量复制管理
三、流水段批量复制阶段常见原因以及管控方法
四、如何发挥监理、物业在批量复制阶段的管理意义
五、甲方如何导致批量复制阶段点上遗漏和不断走偏的现象
六、甲方如何破解批量复制阶段管理不断疲劳的窘境
七、甲方如何防止批量复制阶段普遍现象的出现
第四讲：收尾整改管理
一、收尾整改管理的重要性
二、收尾工作的首要原因以及了解
三、甲方如何实行收尾整改工作的组织与监管
四、如何实行专业检查整改与拉网式检查整改
五、如何化解施工方整改往后拖的窘境
六、如何化解收尾整改不到位的问题
七、甲方如何做好整改应急准备
第五讲：工地开放管理
一、工地开放的重大意义
二、工地开放的组织与管控
三、工地开放后的集中整改
四、如何化解收尾整改不力和遗漏的问题
五、如何处理用户个性化需求和自行改造
第六讲：集中交房管理
一、精装房与毛坯房完工的不同之处
二、集中交房前期准备工作
三、应急维修的首要原因以及用户意愿
四、应急维修的重大作用与组织管理方法
五、对专业验房师和专业学者的规避原则
六、重点难点客户的规避与比较关注方法
七、如何破解集中交房后的排查不立即的问题
八、移交业主的装修资料以及审查
九、对未交付的精装房的维护与保养
十、如何编制精装房使用说明书
十一、如何加强保修期内的投诉管理
会议说明：
【主办单位】广州赢房房地产咨询有限公司
【时间地点】2017年10月21-22日【成都】
【课程价格】￥3800元/人,费用包括：学习费、资料费、场地费、咖啡
【课程说明】会务组提供酒店代订服务精装修房不得施工，如需住宿请在预约回执单中证明，会务组统一安排，费用自理
【会员优惠】学习卡会员可使用学习卡名额参加
居众装饰，始于1996年，专注于新房装修，旧房改造、设计施工等领域，具有国家建设部颁发的设计甲级，施工壹级的资质。（需要设计装修的业主，可以留下您的联系方式报名，装修顾问将会贴心联系您。）