查处违规装修使用住房的留意事项
由于住宅装修使用中的违法行为所涉及的刑法关系非常复杂：有予以由民事监管机关办案管理所构成的行政管理法律关系，也有手权情形而形成的猫律关系，但多数情楷房屋装修使用中的违法行为竞合着行政管理法律关系跟猫律关系。违法装修使用房子所形成的非常复杂的法律关系中，容易造成行政执法吃下原因：第一，当违规装修使用房子行为纯事司法关系时，一些民事监管人员通常只能分辨辨鄙关系性质，以为弥权也漱执法范围而对当事人施以行政强行管束唬;第二，当违法装修使用住房行为体现为民事司法关系跟猫律关系的博弈时，一些行政监管人员通常以形成猫律关系要利用法律救济为由，不履行民事管理职匀嗍奈シㄗ靶奘褂梅课菪形硐治锶ㄈ思涞姆渍恍┬姓捶ㄈ嗽背３Ｎ谴看獾拿灾实木婪渍槎涔槿?ldquo;不告不理”范畴，任由矛盾争端扩此类的民事监管问题仍然造成房屋装修使用中的违法行为和违法痕众难返。
《物权法》的出台施行，在博弈着民事司法关系跟猫律关系以及以私权为重湛屋装修领有行政监管，对民事执法机关的办案水平提陈的、更高的要乾行政监管机关有必要屡清以下几方面的现象：
一、关于居家生活合理应该占用使用房间屋顶行为
根据《物权法》以排除法界定建筑共有部分的细则，楼房外墙省宅镇渝业植有部位，椰擅自占用大楼外墙无疑是一种弥权情形。同时，一些条例法规基于不得侵犯住宅区硬猫益、不得破坏房屋承重结构、不得影响市容市貌而止私自占用共有部位的刚性要求。然而，这样的宪法要求都铀现实复杂情亢安装更讶水歧视天线以及晾晒衣物是伐法占用共有部位?
笔者认为，未经允许占用使用房间阳台上装太讶水栖设电视天线、晾晒衣物等噬禁止的私自占用共有部位行为，但这三种情形均实忠生活的有效需要，也是楼房建造时的历史缺陷导致的。其中，安装使用更讶水苹项利国利梅保环保原则，在又有建筑里安装更讶水弃家制度实行跟支持，在在建建筑里安装更讶水粕为许多地方条例的强制性要乾从法理上来说，安装使用更讶水葡全社会的共同利益。鉴于对私权的淄法律不溯及既往的应迁律规章已设置对又有建筑强制性要谦这并不改变安装使用更讶水篇具有合乎公共利益的剩而安装电视天线所占大楼外墙空间极为狭小、晾晒衣服所占住宅屋顶时间短暂，从秘系性质来说，此类情形并不遵守公凶，授民法人必须互相指责的相邻关系界定。当然，楼房外墙的上疏安装等占用使用情形，可能明显阻碍都市绿化、破坏房屋外墙的竿防水功能，倘戎情形，行政监管机关要予以改正。也就是说，占用使用房间阳台上装太讶水栖设电视天线、晾晒衣服行为即使不遵守前狮本意房屋内部装修可拆改吗，应当允许并得到维护。具体而言，行政监管机关要留意掌握下面处理方式：
第一、对非居家生活合理应该、且要行政审批的挤占使用共用部位行为包括顶棚搭盖等，应予以严疙。
第二、楼房原设计施工图对加装更讶水排斥天线等未灼考虑，预涟位置跟管位的，使用人依设计程序进行加装使用，其情形不能认定为“擅自占用共用部位”;
第三、对安装更讶水排斥天线等家居生活合理应该的占用使用共用部位行为的举报贿，宜引导占用使用人取得大楼外墙共用部位共有权人的批准。具体而言，实施物业管理的住宅区可由业珠妆会依据条例婚的授权孜词凳┪镆倒芾砘谇捌谖镆倒芾砥诩涞淖≌捎晒灿貌课坏恼加檬褂萌俗孕姓敬甭ビ罟灿腥ㄈ送猓ㄉ璧ノ换┣捌谖镆倒芾淼命等管理豫位提成管理豫位引入会议箕形式彰幢楼宇共有权人同意。
第四、对必然丝屋承重构架和功能(如防水)混市容市貌、楼宇外立面美观的家居生活合理应该的毁坏使用房间阳台共用部位的行为，可由住宅区业直能豁豫位委托设计单位对居家生活合理应该的占用使用共用部位进行统一规划，提虫的设计安装要切政执法机关确认簧占用使用人根据原房屋设计单位衬设计意见进行加装使用荒。
第五、行政监管机关能对既侵权，又不根据设计安装能庆成丝屋承重结构跟功能回影响市容市貌、楼宇外立面美观的加装更讶水歧视天线等占用使用共用头部行为，经阅正而拒不纠正的，适用有关法规规章惕以处罚。
二、关于业珠需要的建筑外墙怨件行为
普遍存在的建筑屋顶山墙加设绚栏、雨癣封闭改造癣随意挂设空碟以及安装广告招牌等，引发了很多的争议投诉，成为建筑物管理跟民事监管的难题。现分事：
第一，建筑屋顶山墙专筑艺石中体现，它不叫私权价值，是业吱筑共有部位;也是都市市容市貌的一干部分，每一羹外墙立面都是一羹景观，具有都市的公共价值。在建筑立面加设设计以外的构件，就必然对私权价值跟城市的共同利益构成损害，同时，还常常破坏房屋重结构，威胁居住安全。尽管随着社会进步，设计施工水准越来越高，原先已灼考虑的内容却是现代建筑外墙的必备要晴：一些开放式的别墅楼宇，统一设计铺设与楼宇外观协丹栏;基于建筑屋顶山墙的简洁要迁筑节能要迁筑楼宇统一设计施工窗楣等等，新建楼宇墙壁立面的使用矛盾已矗但是，既有建筑的冲突争议仍然尖然方面安装绚栏、掽窗、雨癣挂设空碟位等是业终遍需要;另一方面安装行为通常出现建筑屋顶山墙的毁坏和相邻业粥邻权案件。解拘建筑安装业珠需要的绚栏、掽窗、雨癣挂设空碟位等矛盾的合理方式是：按统一标准设计并施工铺设绚栏、掽窗、雨癣挂设空碟位等徊装“隐形掽窗”。这一方式可以建立多重管理原因：既能保护权利人在共同事文一同意志，也能增加建筑屋顶立面的简洁，同时保证了施工安装安全。
第二，封闭改造癣测墙只收遍需要，而是对房屋结构性的一种破坏，如封闭焉能导致超设计负荷使用巡馇街苹到ㄖ馇降奈榷ㄐ浴７獗崭脑煅⒉馇街菇苹到ㄖ馇搅⒚娴拿拦郏鞘惺腥菔忻病Ｐ姓捶ɑ囟源死辔シㄐ形Φ毖细ㄓ枰圆榇ΑⅫ/p>
第三，建筑墙体设置广告招牌行为引起不少的维权案件。建筑墙体设置广告招牌的设定不仅可能触犯相关地方条例章程细则外家装哪家公司好，还似乎尹挂于建筑墙体影响相邻人的权益，以及非法占用使用公共部位的争议。例如，一楼的门面招牌悬挂到了二栋窗沿下方墙体花围栏上，二栋业知店面悬挂招牌行为未形成了侵权;店面业窒为是正当行为。行政监管机关必须能够进行执法上的判定?商铺挂设招牌，不较媚风俗习惯，也是常理，更需要指出是商店业痔的随附权利，既是合同权利也有私法的役权权力，椰对于任何相关业值，也就是人权利的义紊于房屋招牌椿有司法条例的细则室内装修公司，且无可循的风俗习惯章法，椰是汾合理的物权役权范畴内悬挂商铺招牌，不试占用使用公共部位，元装惯和根据常识来计算。行政监管人员能基于通常知识水平计算没有贸离店铺招牌常规性船就可以界定店铺招牌没有违法挂设，也不形成弥权。反之，就必然形成非法占用使用公共部位的侵权。至于是沸政违法行为，必须承担民事司法袁岳据相关的条例法规要求进行判定。
三、关于室内装修中的违规侵权行为
对建筑室内和房屋室内装饰装修活动，有关法规规章和强制性技始奏方面禁止性和限制性要求，归纳菩：禁止丝屋滞承重结构;不得将卫生间布置于上层居民的过道、埔(厅)和厨房的下层;不得将地下室(半地下室除外)改为居室;不得擅自改变房屋设计功能和允许移装共用设施。此外，房屋装修行为仍可能遵守环境保护、市容环境卫生监管方面的刑法条例要求等。现就有关问题阐事：
第一，“建筑謗dquo;是指建筑实体的构架结构，包括屋顶、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础;“承重结构”是指直接将自重与糕加爪系统地释放让基础地基的轴构构件和其连结接点，包括承重墙体、立杆、柱、岿、支墩、楼板、梁、屋架、悬耍相关条例法规对建筑构造概念谆同的表诗其内涵几乎同样，其立马的伤害呵：对房屋安全使用形成危害。椰当建筑室外滑室内装饰装修活动涉及波筑重结构惠结构箕结构时，已对建筑的使用健康形成危害，氏重的违法装饰装修活动，应尽早纠正和阻止，并依法给予赔偿。
建筑构造原喳止铂特壁建筑划分所有权搪，建筑构造什部位，波筑结构涉及对共有权的侵害。但是建筑构造并不是绝对禁止材，根据有关法规要求，涉及建筑滞承重构架变化的装修工程，业直在监理前委托原设计单位贿有特定许可等级的设计单位提称计划;没有设计思路的，不得施工。椰装修波筑中重结构需要具有两羔毯其一符合资质要氰计单位衬设计监理图纸;其二经施工图生构上歌计施工图纸。
第二，不得将卫生间布置于上层居民的过道、埔(厅)和餐厅的上层专筑设计强制性标准，不建筑隔热需要，也是导致楼层使用干扰的合理手段。违反这一标准，便是圣法“改变房屋设计用途”，应予以追究砸部扇隙ㄎシ唇ㄉ韫こ糖恐菩员曜际┕さ奈シㄐ形枰宰肪糠稍４送猓叵率?半地下室除外)改为居室不皆居住人的身心健康造成爽还常常导致蝗其它危险，违反这一建筑设计强制性标准，也是圣法“改变房屋设计功能”簧按违反建设项目强制性标准的施工情形给予惩处法律裕
第三，在房屋室内并越体是装修投诉争议的汁一。由于装修人材是房间的非承重墙，不漱结构，也没有违反有关建设项目强制性标准，但是，楼下的相邻人却又指出这些餐越体行为能对其正常的生活居住形成不利影响，坚驹这种装修行为。从建筑构造里来说，楼板专筑脂有其对应的设计负荷，与总体的建筑构造产生共同的受力模式。并在楼板上越体可能出现两甫汉其一，隐使用功能产生重翠，影响底层相邻人的正常居住使用;其二，豫板荷载而扭转了楼宇的受力模式，危胁居住安全。当装修并越体导致这两耕潮，应舒禁止的装修送承重结构的违法行为互法“改变房子设计功能”的装修违法行为，行政监管机关要立即遭到制止并予以追缴。如何界定装修行为运楼板荷载并改善住房受力模式，这是一釜进行技市断的执法怠证工总解臼题。所以，行政监管机关可以委托有许可的设计单位进行验算，赤关的证漫文件;也可以委托有资缚屋质量检测机构进行评估，厨定报告。当验算说眠鉴定报告证实装修餐越体行为现在出现楼面荷载寓改变房子受力模式，危及居住安全时，验算说眠鉴定报告就可以紫定违法装修行为的直接证据使用。
四、关于行政监管人员处于住宅室内执法现象
《宪法》将住宅权列为公鸣本权力进行维护。住宅谆动产物权，《物权法》将其视为是一种绝对权利，受到司法更完整、最严福护。那么，行政监管人员私自物权人批准退出私人别墅房间，对装饰装修活动进行管理花是飞违法侵权?回粹，必须了解以下三方面的法律知识：其一是《物权法》确立了权利行使一定撰凶的原赃称之为权利不得滥用原寓且在权利的相邻关系中谆系列相邻物权合理行使的详细要求。也就是说，物权人在行使权利权力时需要专律规章，符合公凶，不得侵犯公共利益和别人权益，吠可能形成权利滥用;其二是《宪法》在要求公谩宅不受侵犯的此外，还要求“禁止私自搜查磺法侵入公谩宅”。椰是犯公矛权的核心原因是侵入行为的合法磺法性。侵入行为合法，便不能认定为侵犯公矛权;侵入行为违法，便能认定为侵犯公矛权;其三是当房屋室内装饰装修活动进入违法情况时，该情形未形成对相邻权利人的侵犯，有关法律条例也对此类行为的违法性和情形人应承担的刑法枣定，同时，行政监管机关具有法定的执法裕综合以上分我们不难诅下判断：
第一，滥用物权权利，侵害公共利益和别人权益的情形不受法律保护;
第二，行政监管机关发现违规装修行为不进行监管，将形成行政不坐应承担相应的刑法裕也就是说，行政监管机关对非法装修行为进行程楔的监管行为，受行政处罚法的维护。
第三，鉴于《宪法》和司法对住房权的维护要求，以及装饰装修行为是对未取得权利的不动产的添附行为性质。行政监管机关擅自物权人批准，强行退出住宅室内，且已发现违法行为，行政监管机关将其实银形成非法侵权。椰行政监管机关进入住宅室内执法，必须更加酵注意，争取权利人的批准是民事监管的首选策略。同时，行政监管机关既负有法定的办案人员权力人不批准时，行政监管机关也要退出住宅房间纠正和取缔非法装修行为，但要符合极为重要的二羔毯其一是民事监管机关处于住宅室内前，应当享有判定违法行为比较充分的按照，例如破坏防水层未引起渗漏的事实欢诉人提供了明确的证据淮法人员可见的违法行为事实等;其二进入房屋室内的方法需要有效且合理，如不宜采用破坏对方合法财产混成人身攻击的趁机进入模式。
五、关于室外公共空间、绿地、道路的占用行为
建设工程用地红线范围花筑区划内的马路、绿地及其它公共场所实中，未经共有权人准许，占用行为即侵害了业中权。物权法的出台施行，一定程度上改善了他们对专有物权以外的室外公共场所的共有权认识：
第一，物权法颁布施行前，建筑区划内的车库(库)并无法定的类别。物权法将建筑区划内的车库(库)分为两类：一类是规划采用停放车辆的泊位、车库;另一类是占用业中的马路讳他场地用于停车车辆的车库。由于法律要求规划用于停车车辆的泊位、车库在优先满足业骤要的前提下，由当事人通过尝附赠蝗观念约定归殊就意味着，其一规划管理明确的车位、车库必须优先满足建筑区划内业知，以确保规划配套改造的行政管理目的，保障开发单位履行间接合同义味氯丝梢酝ü⒏皆确绞皆级ü槭斯婊糜谕７牌档某滴弧⒊悼獠皇抵形锶āＲ饫喑滴弧⒊悼獾谋徽加眯形荒苋隙ㄎ加霉膊课坏男形Ⅻ/p>
第二，建筑区划内的绿地，实中，但是詹绿地荒除外。物权法的这一要求，意味着传统的建筑区划内的绿地当然市的了解将要颠覆，业炙可以利用法定的方法，拥有建筑区划内的绿地物权。是俘符合法定的形式获得绿地物权，是形成毁坏公共部位行为合法花的分水岭。物权法规定归仕的绿地须矛相关的释义进一步阐尸指一层建筑物于商品房孪同中明确窗前绿地的专有使用。笔者认为，绿地权盛须镐一是当事人在商品房孪同中承诺：其二是要以一种其他购房人无法确知的观念闷淙呛侠矸段У囊徊愦扒盎奥痰亍２环险馊阄薹ㄈ妨⒙痰厝ㄊ加眯形梢员蝗隙ㄎシㄕ加霉膊课弧Ⅻ/p>
六、关于违法建筑(搭盖)行为的监管时限问题。
依照行政处罚法的条例，违法行为两年内未被发现的，行政监管机关不得实施行政处罚。由于非法建筑(搭盖)普遍且矛盾尖然采取对策进行冬违法建筑(搭盖)将会建设作为一肛的社会问题。行政监管机关普遍实行了甄别有无芍续浊伐法建筑(搭盖)的界定方式，采用的刑法推理是：违法建筑(搭盖)的情形处于一种持续情况，只有违法建筑(搭盖)被菜，违法行为才终了。椰查处“违法建筑(搭盖)”不受执法处罚时限的限制，一些地方司法机关上为，“违法建筑(搭盖)”不受法律保护，引发生纠纷，法院不予受理。
笔者认为，尽管行政法理论不尽完善，但是法学理论告诉我们：人的情形违反宪法要求，严重损害社会关系达到法律要求的程度，予以惩处刑事匀说男形シ捶晒娑ǎ挥写锏叫谭ü娑ǖ难现厍址干缁峁叵党潭龋婪ㄗ肪啃姓Ｍ保姓ɡ砺垡哺嫠呶颐牵阂婪ㄐ姓切姓匦姓形幕疽饩臀颐翘峁┝艘桓谭ɡ砺鬯伎夹姓シㄐ形诤姆椒ǎ悍缸锕钩傻墓餐坏姆缸锟凸垡?mdash;-危害行为，谆种身体活动贿有明确的情形停止凰概念。我们不能将影响情形与风险结果混为一谈，番我们将面临合法建造行为只是一种持续情况以及连续到建筑物存在一直的思维混乱之中。
椰当建造磺行为完成并将搭盖物投入使用，违法建造磺行为现在结束。也就是说，对违法建造(搭盖)的建筑物实施行政处罚，行政监管人员必须查证建造人、建造时间以及按下面查证结果进行处理：第一，在《规划法》涣地法》实施原先修建磺的，不应视其为非法建筑，行政监管机关予以不得处罚;第二，《规划法》涣地法》实施以胡的违法行为，但该违法行为超过两年以上未被民事监管机关发现的，行政监管机关却可以予以界定该情形跟结果的违法性，并能采用合理的行政手段如阅正等，但不得实施行政处罚;第三，违法行为在两年以内被发现的，行政监管机关必须依法实行行政处罚，并根据法律程性查处和玻
这不免引起民众的忧虑：违法建造(搭盖)的建筑物时间达到两年以上的，法律将无所祝事实上房屋内部装修可拆改吗，法律对达到监管时限的违法行为并非无能为力：第一，行政机关可以专造磺的违法性认定;第二，可以实行以及阅正在内的改正违法行为的行政手段;第三，受到违法建造(搭盖)侵害的其他人均可以提屁之诉，蔷法救济。特壁行政机关抓法建造(搭盖)的界定黑集体所有制土地里，村茂可以更便利地提请司法救济;融国有土地上，国家土地所有权代表(政府回管理部门)也可以更方便地利用司法方式解臼窃诮ㄖ炙腥ㄌ拢我唤ㄖ炙腥ㄈ司珊鼙憬莸靥崆胨痉ň燃谩Ⅻ/p>
(原文标题：查处违规装修使用房屋必须留意的权律问题)
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