自有房屋装修费的地税、会计处理

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企业自有房产投入使用前所产生的装修费用，投入使用后因这些问题产生装修费用，应计入房产原值还是通过“长期待摊费用”进行款项？是否纳入房屋现值计算征收房产税？本文将对于左右问题进行观察。

一、 会计核算

企业自有房屋出现的装修费，如果是投入使用前出现的，应并入固定资产原值。

如果装修费用是投入使用后出现的，应按照会计核算的重要性原则，区别以下情形处理：

1、 金额较小的，直接计入当期损益。

2、 金额较大的，通过“长期待摊费用”科目核算，按照配比原则，在获益期间分期摊销。

根据《企业会计制度》第二十七条、《企业会计准则第 4 号 - 固定资产》第九条规定，自行建造的固定资产固定资产竣工前装修费用，按建造该项资产超过预定可使用情况前所产生的所有费用，作为入账价值。

也可以依照《关于印发 < 关于执行〈企业财务政策〉和相关税务准则有关问题解决 ( 二 )> 的通知》（财会 [2003]10 号）第十二条的要求，固定资产装修费用，符合可予资本化原则的，应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算；不符合资本化原则的装修费用，应当确定为当月费用，不再通过预提或待摊的形式核算。

二、 企业所得税

在楼房投入使用前出现的装修费属于建造时就出现的开支，参与开工结算，属于固定资产计税基础的一部分，应计入固定资产原值。

根据《企业所得税法实施条例》第五十八条规定，自行修建的固定资产，以建成结算前出现的开支为计税基础。

自有房产投入使用后出现的装修费如何税前扣除，税法没有统一确定。税法没有明确要求，应根据会计政策的细则执行。根据《国家税务总局关于做好 2009 年度企业所得税汇算清缴工作的通告》（国税函 [2010]148 号）第三条规定，根据公司所得税法精神，在测算应纳税所得额及应纳所得税时，企业法务、会计处理方法与实务规定不一致的，应根据公司所得税法规定计算。企业所得税法规定不确定的，在没有明确要求之前，暂按公司人事、会计规定计算。

即房产投入使用后出现的装修费要区分下列情形列支：

1、 金额较小的装修公司，直接计入当期损益。

2、 金额较大的，通过“长期待摊费用”科目核算，在获益期间分期款项。但是必须注意的是，税务上要求任何长期待摊费用按不低于三年的年限摊销。

根据《企业所得税法实施条例》第七十条规定，其他需要对于长期待摊费用的开支，自支出出现季度的次月起，分期款项，摊销年限不得低于 3 年。

三、 房产税

房产税按房屋余值计征的情形下，计税依据为财务结算的固定资产原值。因此，房产投入使用前出现的装修费，应纳入房屋现值计算征收房产税；房产投入使用后出现的装修费固定资产竣工前装修费用，按审计制度评判要资本化的，应纳入房屋现值计算征收房产税。

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通告》（财税 [2008]152 号）第一条的要求，对违反房产原值计税的房屋，不论或许记载在财务报表固定资产科目中，均须根据住宅原价计算征收房产税。房屋原价应按照国家有关会计政策要求进行结算。对纳税人未按国家税务政策要求核算并记载的装修新房，应按要求给予调整或再次评估。

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