关于印发《崂山区全装修住宅项目效率管理及考核交付方式》的通告

各有关单位：

为确保全装修住宅项目的品质管控，规范全装修住宅项目考核交付和各参建单位的品质行为，提高住房发展质量，提高民众满意度。我局制定了《崂山区全装修住宅项目效率管理及考核交付方式》，现印发给你们，请依照执行。

青岛市崂山区城乡建设局

2018年11月9日

崂山区全装修住宅项目效率管理及考核交付方式

第一章总 则

第一条 为努力践行落实《山东省房地产业转型升级实施细则》、《中共山东省委山东省人民政府关于积极推动和完善城镇规划发展管理工作的施行意见》，加快推动我市修建房屋项目全装修工作，推进建筑工业化和住宅工业现代化，加强全装修住宅项目效率管理，提高住宅发展质量，规范全装修住宅项目考核交付和承建单位效率行为找装修公司，依据《商品住房装修一次到位实施导则》（建住宅[2002]190号）、《全装修住宅逐套验收导则》、《建筑设计防火规范》（GB50016）、《建筑外部装修设计防火规范》（GB50222）、《建筑内部装修防火施工及验收规范》（GB50354）、《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210）、《住宅装饰装修工程监理规范》（GB50327）、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）等有关现行规范、标准，结合《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《山东省建筑装饰装修管理办法》（山东省人民政府令第208号）、《山东省房屋建筑和市政工程质量监督管理办法》（山东省人民政府令第308号）、《青岛市城市房地产开发经营管理细则》等条例要求及我市实际，特制订本办法。

第二条 本办法适用于崂山区行政区域内修建商品住房全装修工程。非商品住房项目、保障性住房项目和旧村改造回迁项目可依照本办法实施全装修。

第三条崂山区城乡建设局按照要求的职能负责住房项目全装修的品质管控及验收工作。住宅项目全装修建设仍要具备发展变革、规划、消防、市场监督、房地产管理等有关部门的管控规定。

第四条 本办法所指的房屋项目全装修（以下俗称全装修）是指住宅交钥匙前，所有用途空间的固定面所有铺设或粉刷完成，厨房和卫生间的几乎设备所有铺设完成。

第五条 建设单位是实行全装修的第一责任主体，对全装修质量负主要责任，并负责全装修质量保修、售后服务以及组织相关责任单位协商处置项目效率现象等工作。

设计单位应该明确按照宪法、法规、工程改造标准跟协议承诺进行全装修设计，对设计品质负责。

施工单位应该明确按照施工图设计程序、施工技术标准跟协议承诺进行全装修施工，对施工质量负责。

监理单位应该明确违反宪法、法规或者有关技术标准、施工图设计程序和协议，采取旁站、巡视和平行检测等方式推进全装修监理，对施工质量承担监理责任。

全装修严格执行发展、设计、施工（总承包单位及全装修分包单位）、监理等各方责任主体工程负责人质量安全责任要求，严格执行效率终身责任“两书一牌”制度，强化工程负责人的品质安全责任。

第六条 住宅项目全装修建设除具备本办法的要求外，尚须具备现行有关国家规范、标准等的要求。

第二章设 计

第七条 全装修要本着简洁、实用、注重满足不同消费意愿的要素，以行业为理念合理确定装修标准。建设单位应该委托具有特定许可的设计单位进行装修设计，设计单位要出具完整的全装修施工图设计程序，对房屋项目需要指出质量常见原因防治重点和方法，对易于发生断裂、渗漏的关键部位跟环节，提出详细的细部结构跟节点方法，设计深度要满足住宅项目开裂、渗漏防治的施工需要。

全装修施工图设计程序要按要求经施工图审查后方能实行。任何单位不得擅自更改经审核的施工图设计程序，确需更改的，严格按要求履行变更手续后方可便于施工。

第八条 全装修设计要在主体分部工程监理前完成，与土建安装进行一体化设计，做到相互衔接、紧密配合。装修设计要具备《住宅建筑规范》（GB50368）、《住宅设计规范》（GB50096）及《住宅室内装饰装修设计规范》（JGJ367）的要求。

第九条 全装修设计需要确保建筑物的构架安全跟主要选用功能。当涵盖规划更改时要按要求申请更改手续，涉及主体和承重构架改动或降低应力时，必须由原构造设计单位或具有特定许可的设计单位检查有关原始资料，对建筑构造的安全性进行判断核验确认。

第十条 全装修设计要明确执行现行《建筑设计防火规范》（GB50016）、《建筑外部装修设计防火规范》（GB50222）等完善。住宅装修设计健康原因应让防火设计置于首要位置。

第三章材 料

第十一条 全装修所用材料的种类、规格跟质量要具备设计提出跟国家现行标准的要求，要结合崂山区沿海地区的气候环境因素合理使用装修材料，避免因材料采用不当在选用过程中产生损坏变质等品质现象，倡导优先选择环保、抗裂、抗渗、防霉性能好的建筑材料，禁止使用品质不合格、国家明令淘汰的材料。

第十二条 全装修应当采取绿色节能、防火隔热的材料，且具备《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）、《建筑设计防火规范》（GB50016）、《建筑外部装修设计防火规范》（GB50222）等国家标准的要求。

第十三条 所有材料进场时防止品种、规格、外观跟重量进行验收。材料包装应完好，应有产品合格证书、中文说明书及相关特性的监测报告；进口产品要按要求进行商品检测。材料进场应按青岛市有关规定实施建材（产品）联合验收制度，落实建材（产品）进场验收各方主体责任，严格履行材料进场验收程序。需检查复试的材料要提早进场，严格见证取样和检测见证制度，按细化要求进行采样送检复验合格后方能选用，未经测试或测量不合格的建材（产品）严禁在项目里使用，严禁“未检先用”。

第十四条 全装修所选用的材料要按设计提出进行防水、防腐和防霉处理。

第四章 建设手续及承发包管理

第十五条 建设单位在工程许可、核准或审批时要将工程全装修所需资金纳入工程总融资。建设单位应该将房屋项目中的全装修工程一并发包给房屋项目监理总承包单位，随主体结构项目共同申请效率监督和施工资质等完工手续，手续上标注“工程包含全装修”字样。

第十六条 全装修统一划归总承包管理，建设单位不得将全装修进行肢解分包。总承包企业具有施工效率的能自行施工全装修工程，也能分包给具有相应资质的装饰装修施工公司，并对全装修工程的监理质量安全负总责。承揽全装修分包工程的民企不得再行转包。

第五章施 工

第十七条 建设单位要逐步负责住房项目全装修的品质管控，不得以任何形式规定设计、施工等单位依照项目发展强制性标准，降低项目效率；建设单位根据协议承诺提供的建筑材料、建筑构部件和系统需要质量保证资料齐备，质量合格且具备设计程序跟协议规定。

第十八条 为确保全装修施工品质，建设、施工、监理单位要建立对主体施工品质的掌控，严格调节建筑物几何形状，使其具备设计及完善要求。全装修工程监理前，全装修实行承包的，土建施工单位与全装修施工单位要进行交接检验，并申请交接手续，主体构造质量不合格的不得进行装饰装修。

第十九条 全装修施工单位应该明确按照相关标准规范和设计图纸组织施工，应当认真编制施工组织设计，并对项目效率控制的关键环节、重要部位、质量常见原因等编制专项施工计划，经公司技术负责人审查、总承包单位技术负责人审核、监理单位总监理工程师审批后实行。施工单位要建立装修材料跟施工品质管控，积极推动住房装修工业化，倡导“工厂化生产，现场化组装”，提高质量，缩短工期，保证品质，降低造价。

第二十条 监理单位应以质量控制为首要目标，对全装修施工全过程进行监理。要努力编制施工规划和监理实施方案，对施工组织设计和专项施工计划进行审查，并对其开展情况实行监理。监理公司应明确每道工序的检测，重点推进对全装修材料进场、隐蔽部位施工、重要用途测量实验、分户验收等环节的施工。对关键部位、关键工序，应当依照条例施行旁站监理。

监理公司不得签署虚假审查以及验收意见，不得由他人代替总监理工程师、专业施工工程师签署审查以及验收意见。

第二十一条 全装修施工过程中，应重视成品保护，严禁违反设计允许改动建筑主体、承重构架或改善主要选用功能；严禁私自设计单位确定和有关部门批准允许拆改水、暖、电、燃气、通讯等配套设备。

第二十二条 全装修施工采取样板引路制度，严格质量标准，严格工序管理、严把功能试验关。住宅全装修工程要明确按照《青岛市住宅项目常见质量原因防治技术规程》的规定扎实推进常见质量原因防治工作，高标准管理，精细化施工，提升全装修质量总体水准。

第二十三条 全装修应根据青岛市住宅项目质量分户验收控制方法相关规定河南竣工的住宅都是装修好的吗，加强施工过程调节，提高施工品质。

第二十四条 施工、监理公司必须同步收集整理全装修工程质量控制资料、监理资料，并对资料的真实性、准确性、完整性、有效性负责，不得弄虚作假。

第六章检 测

第二十五条 全装修材料测试及施工试验按相关完善执行。

第二十六条 全装修工程竣工后，应按要求进行室内环境监测，检测结果要符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）的要求，检测不合格的不得进行竣工验收。

第七章验收与交付

第二十七条 全装修工程要明确落实房屋项目效率分户验收制度，进行分户验收复核，在建成验收前，建设单位应组织施工、监理、物业等单位进行分户验收，并留存全面、真实、有效的书面资料备查。倡导发展单位在房屋项目分户验收合格后、竣工初验前举行业主开放日活动。

第二十八条 全装修住宅房地产开发工程完工，应当通过规划、工程品质、公安消防等司法条例要求的考核，并获得相关复核合格文件以及凭证。应当取得供水、供电、供热、供气、排水、通讯等基础设施投入使用的说明程序并报顾问部门审批。相关专业经营服务单位应该根据要求立即向房地产开发公司出具基础设施投入使用的说明程序。

第二十九条 全装修住宅房地产开发工程完工验收合格后，方可交付使用，未经考核以及验收不合格的河南竣工的住宅都是装修好的吗，不得交付使用。房地产开发公司必须将各项验收合格跟投入使用的说明材料于工程投产使用前五日在完工现场醒目位置公示，公示期限不得少于三十日。

第三十条 全装修住宅交付时发展单位要向购房者提供住房装饰装修工程完工图、室内空气品质监测报告、包含住宅装饰装修内容的别墅质量保证书和住宅使用说明书。

第八章 工程质量保修

第三十一条 全装修工程的最低保修期按照国家跟山东省有关规定执行。施工公司对项目的保修期，自工程完工验收合格之日起计算；房地产开发公司对其业务的商品房的保修期，自商品房交付房产人之日起计算，并在商品房买卖合同中载明。

第三十二条全装修工程在保修期内发生质量缺陷的前十强装修公司，建设单位应该向监理公司发出保修通知，施工公司接到保修通知后，应当去现场检查状况，及时予以保修；施工公司不履行保修义务的，建设单位应该先行组织维修，维修经费由相关责任单位担负。

第三十三条 因用户装修改造、使用不当等原因导致的品质缺陷，不属于项目效率保修范围。

第三十四条 全装修工程在质保期限内发生质量缺陷的，建设单位应该根据有关法规要求及协议承诺履行保修义务。保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由居民负责，物业管理区域内共用部位及共用设施系统的保护和监管责任，由卖方共同分担，业主可以将其受托给业主服务公司承担。房屋共用部位、共用设施系统保修期满后的修理资金使用按《青岛市房屋专项维修资金管理方式（试行）》相关条例执行。

第九章 罚则

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