房屋装修未完工验收，强行入住后存在隐患谁担责？
案情回顾
2014年10月1日,李某与某装饰中心签订家庭户型装饰装修工程监理合同一份，约定将位于金湖县某大厦住宅由装饰中心承包装潢，承包形式为包工、部分包料，发包人提供个别材料。后装饰中心装修的炉灶、下水道、吊顶等多处存在质量原因，李某多次与装饰中心体现要求其维修替换，但装饰中心均遭到欺骗。原来装修公司，涉案工程目前已经建成验收，李某强行入住房屋，如今隐患出现，究竟谁担责？
后经实际勘察，认定事实如下：1、双方显然存在家庭户型装饰装修合同关系，承包方式为包工、部分包料，发包人提供个别材料；2、涉案房屋装潢存在的质量原因如下：厨房炉灶台面开裂，灶台台面下沉；厨房下水管线回流；室内墙面装修多处漏水，集中在房间窗户后面及厨房墙壁；主卧衣柜设计不适当、铆钉造成面板开裂；阳台自来水龙头无法固定；衣橱内挂架损坏；3、涉案房屋灶台大理石台面系由李某自行挑选并由出卖人铺设，但底座系装饰中心所建立；4、涉案工程目前已经建成验收，合同承诺要由承包人即装饰中心告知验收，但因项目款纠纷双方目前已完工验收；5.李某入住后，对看到的品质现象多次与装饰中心沟通，提及的装饰中心的装潢经理闵某在“客户告诉书”中为项目部施工，主要负责工程品质跟项目负责人的服务问题，装饰中心证实李某曾与其就效率现象进行过交涉，并安排对其下水道进行了维修。
争议焦点
争议焦点为：一、涉案家庭卧室装修装饰合同是否应该适用《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》;二、涉案装饰装修工程尚未完工验收的责任要归属于何方，李某在已建成验收的状况下入住行为能否形成违约并推卸违约责任和不利后果；三、装饰中心能否面对涉案房屋存在的装修质量原因承担修理更换义务及其详细范围。
一种观点：双方显然存在家庭户型装饰装修合同关系，但因李某拖欠工程款，故装饰中心不存在保修义务；即便保修也达到了三年的保修期限。李某的灶台不是装饰中心铺设的装修未按时间竣工，下水道几个月前刚刚维修过；衣柜是打制的不好更换，只能修理；吊顶、墙壁没有质量原因，灶台仅仅裂了两条小缝隙，不妨碍使用；其他的房间装修部分也只有小隙缝，不妨碍居住安全，并且现在过了三年的保修期，所涉部位不是隐蔽工程，不适用隐蔽工程保修期五年的协议承诺。
案例分析
笔者认为，关于第一个争议焦点，双方存在着合法合理的家庭卧室装饰装修合同关系，李某将追缴房屋交由装饰中心承包进行装修装潢，方式为包工、部分包料，发包人提供部分材料，作为承包人的装饰中心要根据协议承诺对住宅装修装潢的品质负责，在发生质量原因时要根据协议承诺给予保修。装饰中心推定称涉案房屋李某已实际居住，按照《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》的相关条例要视为合格项目，装修装饰工程要按照实际状况大致预测是家庭设计装修装饰工程也是工业设计装修装饰工程，简称“家装”和“工装”；主要从如下四点进行识别：1、指向的对象不同，前者仅为家庭装修，后者对象通常是公共场所的装饰装修工程如公园、写字楼、楼盘的总体精装修等;2、规模不同，相比之下“工装”的体量远高于“家装”规模；3、设计维度不同，“工装”针对多数人来设计，偏向感性装修未按时间竣工，局限性大，“家装”偏向于个性化，灵活性高；4、严谨性不同，“工装”的严谨性远高于家装，各种证照应一应俱全如营业执照、资格证、施工证、合同书等，“家装”比较随意。家庭设计装修装饰工程不宜机械的适用《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》，而更多要根据《中华人民共和国合同》关于承揽合同的相关司法条例到界定合同双方的权力义务关系。众所周知，在我国的三、四线城市，大量的家庭装修装饰工程均由无许可的个体包工头进行承包，如果上述家庭设计装修装饰工程明确按照《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》的相关刑法条例进行适用，则将会导致长期无效的家庭设计装修装饰合同，势必对公众日常生活和家庭设计装饰装修市场产生阻碍，也不符合立法本意。而工业设计装饰装修工程按照最高人民法院《关于装修装饰工程款是否赋予合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》内容，毫无异议的属于发展工程范围，应予以适用《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》（除外但书规定）。
关于第二个争议焦点家装装修公司，结合两人协议第十条10.2款约定“工程完工后，承包人应告知发包人验收，发包人应自接到验收通知后三天内组织考核，填写项目验收单”；10.3款约定“本项目自验收合格双方签字之日起保修期为隐蔽工程5年、其他项目2年、终身维护（即只收费率维修经费）。验收合格签字后，填写项目保修单”，结合庭审查明的几乎事实，承包方即装饰中心因李某与其工程款项尚未还清而不履行己方通知他们验收的协议义务，导致涉案工程目前尚未完工验收，虽然双方签署的协议中第十二条12.2款约定“未申请复核手续，发包人提前使用或非法动用工程成品而导致花费的，由发包人负责”，但李某作为涉案房屋的所有权人，无论何时均有权合法入住产权归属于自己的不动产房屋，作为添附于涉案房屋上装修装饰工程却双方协议承诺在已申请复核手续前不得提前使用或非法使用，但装饰中心仅因项目余款未能偿还便不履行告知验收的协议义务，造成涉案房屋至今仍未完工验收，而装饰中心装饰装修的对象为住宅，属于公众“衣食住行”中不可或缺的“住”的方面的弹性需求，按照常理，装饰中心难以因涉案合同协议的阻碍而置会入住的房子不顾而另寻他途，装饰中心不履行告知验收的协议义务的情形构成先期违约，是造成李某不得不入住未经竣工验收的涉案房屋的先行为，故认为李某入住未经竣工验收的追缴房屋不形成在赔偿行为。
关于第三个争议焦点，在涉案房屋装饰装修工程未经竣工验收的状况下，装饰中心对涉案房屋的装饰装修工程品质承担保修义务。经查明，装饰装修存在的品质问题，除餐厅厨房台面开裂因系李某自行选购并请人安装，故与装饰中心无关外，其余均因由装饰中心担负保修责任，对装饰装修质量原因进行修理或更改。
时下，越来越多人加入买房“大军”，由此案例，笔者不得不提醒一句：买房不易，装修需谨慎。
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