我们是静海县北五上幸福家园的房主，开发商交房时才发现绿化连一根草却没有

1. 这是收房的第一步，要切记期限。一般，开发商约定的收楼期限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

2. 接到入住通知书后，首先要判断开发商是否如期交房。若逾期交付，则要强调处理意见，并按照开发商的回函决定是否前往收房，按公告上承诺的时间前往收房。

特别提示：

1. 要留意收房的时限，错过收楼日期麻烦多 。

2. 收楼日期能提前不可推迟。若实际交楼日期将近了协议上承诺的尾款日期，可考虑向开发商按协议索赔。

3. 有特殊状况不能如期到场的，可以书面方式委托亲友、律师进行，也能迅速与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面方式确定。

4. 若购房者在承诺时间内没有到选定地点领取相关收房手续，从法律角度来说，则通常被视为开发商已实际将该房交付买方使用，买家要从通知单的最后期限之日起承担全部房产风险责任及费用。

二、确定房屋或许超过交付条件

1. 《竣工验收备案表》 ――最重要

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是现在收房环节中更需要切记的程序。该表是建设部为完善工程完工验收备案的管控工作而建立的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在项目建成15天内到发展行政主管部委竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门审批后，发展商就需要对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束意义，按照有关规定，表里的每一项又需要报有关主管部门审批，缺少其他一项的话别墅装修竣工结算单，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

2. 《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对住宅品质及保修期限、范围做出的约定，必须成为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以警告收房者要认真审查其中的详细各款，特别留意保修期限。

3. 《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是对于住宅设计、施工及验收中的详细技术指标，如抗震指数、墙体构造方式等做出的相关证明跟强调注意事项。

4. 《建设工程质量认定证书》

5. 《房地产开发改造工程完工综合考核合格证》

6. 实测面积登记表

特别提示：

1. 只有符合下列程序，才证明房屋现在具体交付条件。所以收房时先应审批相关程序，确认房屋现在具有交付条件以后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以能对这种程序得到加强，尤其提醒您能看原件而不是复印件。

2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定需要认真察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得又好，如果没有此表就证明她根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。

3. 对于那些程序，一方面能验收它有没有，另一方面也能看验收这些程序获得的合法性。

4. 如果开发商拒绝递交这种说明程序、或文件不全，您能按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于欺骗人指责出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管道分布竣工图，您能带走，作为证据资料保存。

6. 如果开发商不能提供此类相关程序，购房人有权拒绝收房，由此造成的逾期交付的责任由开发商承担。

三、房屋检验

收房过程中需要能了解一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交付需要的程序），确认无误后又达成收房文件。

“先验后收”不仅是依照商业惯例的，而且还是有法律依据的。房屋的价款是房子，消费者只要交纳契税，或者根据协议承诺支付特定比例的对价，就履行了协议的义务，开发商就必须退房。而在房子交付起初，业主有权先验收房屋：

1. 检测房屋面积：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据住宅土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行申报所得实测面积，核对其与业务面积是否存在偏差，误差率的范畴有很大；若实测长度误差达到3%，可以中止收房。

2. 检验房屋质量：

购房者进行房屋验收时需仔细监测商品房质量，主要能从下面几方面入手：

（一) 房屋原本的质量

（二）景观园林、小区配套、设施标准等配套设备或许符合协议承诺。

（三）装修质量

特别提示：

1. 一定要掌握“先验后收”的要点。

2. 如果开发商拒绝先验房后申请任何交付手续，则购房者可提出开发商签收“关于欺骗人反对交验房屋的责任确认函”后终止办理手续。

3. 购房者应知道公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。

4. 若看到有质量原因，开发商应限期维修，购房者应提出开发商签定书面函件，由此导致居民逾期入住的，开发商应承担违约责任。

5. 只要交纳契税，按照协议承诺购房者已经完全履行了协议的义务，开发商就必须无条件交房，否则要视为开发商违约，如果开发商拒不交付，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴交相关成本”等其他原因而放弃交房。

6. 不要将样板房标准对于现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在协议中确定下来。

四、新房验收的最后结果

1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况提交《验房交接表》等相关程序。在这个记录表上，应让检验情况逐一记录，凡是能够确定的事宜，则不记录或写上“暂不知道”、“无法判定”等字样。若看到问题，则如实记录下来，并提出发展商限期处理。

2. 如有不满意的地方，可要求意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家要另以书面方式将意见送交发展商。

3. 发现原因，买卖双方可协调应对，如属能撤除内容，应协调并签订有关整改维修程序，约定以后验收时间（一般不超过30天）。

4. 对看到的疑问应具体在验楼表里给予注明，如果确实属于不能收楼的，要具体写明不予收楼的缘由并提出开发商签字、盖章。

特别提示：

1. 验房后能遵循的方法：只要看到问题，不管大小，都能在相关程序或表格中记录起来，而即使开发商陪同的收房人员能够花言巧语；如果楼盘根本就没打算验收登记表，则要自备纸笔，一一记录。

2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有严格书面授权），因此不要就房屋品质的原因与业主公司达成文件。

3、验收房屋发现原因时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

4、如果开发商拒绝签字确认房屋存在的疑问，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房产不符合合同的承诺或法定条件。

注意事项

以下原因，购房者在房子、收房过程中能长期面对，特别频繁遭遇这些的咨询问题，把关键注意事项列举，提醒消费者予以尊重，以保护自己的权益。

一、买房相关税费

（一）商品房买卖应交以下费用：

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖协议印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

（二）税费问题

特别提醒：依据刑法的要求跟大部分购房合同的承诺，缴纳公共维修基金、契税等成本均不能作为开发商交付房产的前提。

1. 契税

契税是居民拿到产权证时向国家交的税。

缴纳时间：契税只能在过户时缴纳

特别提醒：除司法机关，任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳税款，等住宅可以申请产权证之前自己去税务局直接办理。

2. 公共维修基金

此项基金不同于物业管理费，只用来住宅共用部位、共用设施系统保修期满后的整修、更新、改造。

税率：房屋成交价 的2%。

特别提示：任何开发商、物业公司却无权收取或缴交大修基金。该基金必须还给小区办。如果您将维修基金留给开发商装修新房，您最可能难以应回。

3、面积测绘费

面积测绘费缴纳方式为“谁委托，谁付费”，购房合同未要求开发商向房产人提供面积测量数据的义务，故此价格要由开发商交纳。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

特别提醒：普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业管理服务费用实施明码标价，收费项目和标准及费用方式要在经营场所或收费地点公布。

5. 产权代办费

业主完全有权选择自行申请产权证，开发商无权强行向居民缴纳该笔款项。

二、面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一装修公司装饰，购房人盖房时特别是买卖方时，一定要考虑到合同面积与实际长度似乎发生偏差这样的现象，并在签署合同时以附加协议加以防范。

（一） 存在的现象：

1. 商品房合同面积与实测长度存在偏差，这仍然是个焦点问题。

消费者常常因面积问题发生争执而进入被动局势，建议购房人在购房合同中对相关可能导致的原因详细进行承诺，以保护自己的权益。

2. 开发商有时能通过公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被看到。

正确测算房屋面积，是专业员工的工作，一般购房者根本难以完成。其次，面积测量的人工操作方式，正常误差却无法阻止，一些开发商在让之形成人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有别墅装修竣工结算单，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。

（二）如何应对面积误差？

面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计更改导致的实测房屋套内占地或建筑面积（含公摊面积）与住宅买卖协议承诺面积不符的，按照协议承诺处理。合同没有约定以及承诺不确定的，按照下列方式处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照协议承诺的报价据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人能提出退房。开发商应在房子人指出退房之日起30日内退还未缴保费，并借贷已付房租利息。如房产人答应再次履行合同，房屋实际面积低于合同承诺面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的均价款由房产人根据约定的单价补足，面积误差比超出3％部分的房租款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积超过合同承诺面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房租款及费用由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房租款由开发商双倍赔偿买受人。

特别提示：

1. 想测出您买的商品房的真正面积，首先购房者索要出建筑的完工图纸，请专家按照图纸进行判断。

2. 签定协议时需要加强罚则，应该承诺实际面积与产权登记面积出现偏差时的处理方法。如要求合同中未约定处理原则的，面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。

（三）关于分摊面积

公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的扣除以栋为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本栋住宅内。

2、为整楼商品房服务的公用建筑面积，由该栋楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别估算分摊系数。各套商品房应扣除的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之跟。

3、公用建筑面积分摊后，不界定各套商品房摊得建筑面积的准确部位，但任何人不得侵占或改善原设计的选用功能。

分摊的公用建筑面积由下面两部分构成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和餐厅、地下室、值班警卫室以及其它用途上为楼房建筑服务的公共用房和管控用房建筑面积；

2、套(单元)与公用建筑空间两者的分隔墙以及墙壁(包括主楼)墙体水平投影面积的一半。凡未成为独立使用空间销售或租赁的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

不应入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车位、非摩托车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具有使用用途的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

4、对于半地下室，不论采光井的构造能够，都不计入建筑面积。

特别提示：

1. 签订合同时要确定约定公摊的详细项目。

2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的体量测量报告。预售商品房设计计划更改涉及预售住宅面积的，应再次提交面积测量报告。

售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充条款）中要确定商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

3. 其他购房人受益的其它非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需扣除的总建筑面积。

三、审查销售广告

（一）出现原因

“我们的公园绿化率达到……，我们社区配有小学、幼儿园、会所……”

购房者常常能被中间的美丽辞藻所误导，但去实际收房时才得知与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也有一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现先前的许诺。

（二）解决方法

1. 要留意平时的证据搜集。

如买房时的楼书、广告必须保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的法律理解，此类的广告可以成为要约，在法院上对于证据递交，要求开发商兑现约定。

2. 要随时主张自己的权利。

一旦看到小区有规划被变更的意图，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免产生事实，出现“赢了官司都未能执行”的窘境。

四、法定退房条件：

在房屋验收过程中，业主如果看到购买的商品房存在品质现象，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来以及下面几种：

1. 购房合同无效：

实践中，造成购房合同无效的常见情况有：①开发商无权处分该房屋；②开发商存在欺骗行为。

2. 套型误差导致退房：

按套(单元)计价的预售住宅，套型与设计图纸不一致时，或者相关长度超过承诺的偏差范围，合同中为此未约定处理方法的，购房人可以退房。

3. 面积误差造成退房：

房屋实际交付面积比原协议要求误差比绝对值超过3％（不含3％）的。

4. 变更规划、设计使得退房：

开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及协议中承诺的配套环境的；开发商经核准改善住房结构未经买家认可的。

5. 质量不合格导致退房：

房屋主体构造质量不合格并根据有关规定经委托项目效率评估机构核查确实的，买受人有权退房。

特别提示：

1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本难以验收，未拿到“三书一证一表”的房子，买家可以不买房。

2. 出现下列法定退房条件时，购房人在左右情况之一发生时选择退货，相关违约补偿责任由发展商承担，如果开发商不答应退房，购房人能向有管辖权的人民法院起诉。

3. 如果不具备上述理由，但是房屋显然发生了效率现象，购房人有权要求开发商进行维修，因此导致花费的由开发商赔偿。

五、特别建议：

可以考量集体收房。买房过程中，常常能涉及到这些专业现象，只靠消费者个人的力量有时很难解决难题，在此，特别提议您可以考量集体收房，人多力量大，结合专家的力量应对面对的全部问题!

如果你放弃收房，开发商会让责任归结为业主，但是我觉得是不正确的，可以实行协商。协商不交延期这段时间的无业费以及交一半。当然，延期这段时间，开发商是不会给你违约金的。最多少找点业主与开发商协商。

如果没有《竣工验收备案表》，可以拒绝收方。

收房流程及收房注意事项

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