写字楼物业朴管验收管理(精)

写字楼物业朴管验收管理写字楼物业建成阂灯谠诮庸苄醋致ナ?必须对物业进行全 面的 验收,以蔑业仆开发商双方的维保裕1.1.1 写字楼物业验收采用的标准 在验收写字楼物业时,衷下面的规范为标准: 1 50007-2011《建筑地基基础设计规范》 2 50010-2010《混凝土结构设计规范》 3 50011-2001(2008 年修订版 《建筑抗掌规范》 4 50014-2006(2011 年修订版 《室外排水设计规范》 5 50016-2006(2011 年修订版 《建筑设计防欢》 6 50207-2002<屋面工程监理质量验收规范》 7 新编《电气装置安装工程施工及验收规范》系列规范 8 50242-2002《建筑输水排水与供暖工程监理质量验收规程》 9 50243-2002<通风与空堤施工品质验收规程》 10 10060-2011《电梯安装验收规范》 1.1.2 写字楼物业验收应提供的资料 在物业验收接管前惠州装修公司, 开发商须提供相关业主的讣氏和竣工 图, 并分 类立卷, 在复核时交物业崎档保存。 日时尚未完成 竣工图, 噪提供 最终的施工图, 并附具体的设计更改说芒工 图最迟必须在免费保修期开始毫谀诔式弧Ｎ镆灯慰这些技氏对业主的设备进行考核管理、 运行、维护和保养。

这些 资料贮括:1. 土建、装修需要的资料 1 建筑、装修和景观等设计说? 总平面图、建筑图跟结构图。 3 装修图(包括全部墙体、地面、墙面、门窗及外墙等材料表 。 4 质监站、规划局、消防局、环卫局及绿化管理所等政府职责部门 的考核 报告 。 5 土建、装修、建材和五僵应商及厂商资料。 6 房屋面积测量报告。 7 物业沉降测试报告。 8 防水工程的盛水实验报告。 9 隐蔽工程验收鉴证。 2. 鹊统需要的资料 1 搞软件的操赚护保养手册 (包括屋宇自动控制系统、 消 防自动报 警系统、防盗监控设备、卫星电视系统、电话和综合布线系 统、背景业统和 车库自动化管理软件等 。 2 哥系统图、平面图。 3 鹊统设备庙、承包商资料及产品合福4 消防局、技防办、姚理处、有线电视台、国家安全局、电话 公司等政 府职能部门的考核合5 设备原理图、计算机系统程械茫 3. 电气设备必须的资料 1 高压、低压和变配电系统操赚护保养手册。 2 所有电气设备图、平面图、隐蔽工程验收资料及说? 电气设备庙、承包商资料及产品合福 4 供电局验收报告。 5 该电系统耽测试报告。 6 避雷设备平台、平面图、测试报告、防雷验收报告。

4. 给谁排水需要的资料 1 喷淋、消坏统操赚护保养手册。 2 消防水、给水排水设备图、平面图及电破图。 3 消防喷淋、 消虎 给水排水系统组件庙、 承包商资料及 产品合福 4 消防局验收批文、卫生防疫站、自来水、城市供水检测站和质监 站等政府 职能处室的考核报告。 5 消防水系统试压、蛋检测报告。 6 污水处理系统完工图样、卫生防疫站验收批文。 7 蓄水池、水箱和开关剖检测报告。5. 空党应该的资料 1 空党、送排风系统操赚护保养手册。 2 空低排风设备图、平面图及电力控制图。 3 空甸(热泵机组 、新风机组、热交换歧机盘管等设施帽肀怼 承包商资料及产品合福 4 消防局验收批文。 5 空党及设备试压、胆告。 6. 动力系统必须的资料 1 锅炉、应急发电站和电梯等设施操赚护保养手册。 2 锅炉房、 应急发电机房平面图、 煤气稻平面图和煤气系统 图、 平面图。 3 劳动局、质监站及煤气公司有关验收证? 锅炉、应急发电机及电梯等设施的胆告、产品合搁。 5 煤气管线的试压报告。 7. 电梯验收提交资料 电梯率先验收移交前, 施工单位需申请下列资料, 以便让物业公司 技时 尽快掌控电梯的操茁故处理,但不限于此: 1 建设委员会质监站批发的“电梯运行证” 。

2 技式局批发的“电梯安全使用证” 。 3 点滴技剩4 电梯诚福 5 电梯装箱清单 6 电梯管理与使用手册 7 电梯一般安装标准。 8 电梯操祝 9 电梯维修保养手册。 10 电梯安装图样。 11 电梯机械及电力控制图样。 12 电梯备品备件图样。 13 电梯操椎手册。 14 电梯承包商竣工蛋自查记录。 15 电梯应急维修电话。 16 电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。 8. 其他必须的资料 开发商、承包商认为应该提供的其它资料。 1.1.3 写字楼物业验收的程锌⑸烫峁┝烁柿虾业婆开始验收。在验收时戎 问题, 物业粕以放弃验收和接管, 同时能桥商跟承建商整改, 只有整改到满足 验收标准时,才可以利用验收。1. 物业验收? 提供的验收资料齐全但是没有造假。 2 提供必要的专业技受跟学习。 3 提供全部的检测、检验跟分捂。 4 被验收的场地、设备跟机房清洁干净。 2. 拒绝验收 对于以下情恳灯腥ň芫槭战庸芪镆代 1 严重违背国家有关法规。 2 未能利用有关政府职责部门的考核。 3 工地与交付业主不能有效福 4 机房不能完全独立封闭。 5 其他或许危及系统正常运转和抵达人健康的物业。

3. 缺陷整改 对在验收中看到的甘题, 包括项目未完事项、 工程瑕疵及因为 成品能够 有效保护一栖碎匡业偏能赘的缺陷记 录, 以供开发商督促 承包商(哗应商进行整改,对不能进行整改的弊端进行处罚交 涉。肉 比较明显,元发商建议终止验收,待整改完成郝验 收。 4. 试运行戎设备怀尚未利用最后的验收, 但因为小业只 进驻 的须要一定开菩某些设备怀, 物业苹般降物 验收, 并严釜 发商的书面指令进行监管和操自诖似诩? 技嗜杂沙邪 (供应商 把关, 鳃任何原因烩, 除物业扑 为原 陨开发商及其承包商负远杂谥匾璞富坑 必要签署临时试运行协议,清楚列秘改裕 5. 验收通过被验收物业完好,设备及软件运行情浚,所有指标均超过合同约 定的 要堑亍⑸璞负突烤褰喔删?经有关搁面确认验收通 过,开发商应 督促承包商(沪商 移交所有的钥匙、备品掏专用 工具,物业即将交由 物业朴收管理。6. 保修期正常情课镆嫡逖槭战崾?便将要开启保修期,但业主验收往往 是 一段相当长的过程, 在此期间, 有些设备可能会亿投入运转谎窃 进入保修期。 故必须开发商与其承包商、 供应商协议 约定整缚保修期的也许 日期, 并书面告知物业公司, 而在次之前 进入保修期的个别装置和设备,泉 签投保协议卫生间装修竣工图,开发商应适当给予 补偿。

1.1.4 新写字楼物业的接管验收写字楼物业的接管验收, 是在建成验收合根础上, 以轴构 安全和满 足使用用途为众容的又检验。1. 接管验收应具有的理由1 建设项目所有施工完毕, 并即将完工验收合钢期交付使用的 工程必 须和施工区与 。2 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等系统跟设备会正常使用。3 房屋楼、户编号业经有关部门确认。 2.. 接管验收应填写的资料 (1 产权资料 1 项目获批文件。 2 用地批准程序。 3 建筑执照。 4 建筑分层、分单元面积表。 5 行政挚门验收合袱书、批文。 6 膊置资料。 (2 技氏 1 竣工图 包括总平面、建筑、结构、设备、附侍及隐蔽管线的 全套 图样。 2 地址勘察报告。 3 工程协议及开、竣工报告。 4 工程预荆 5 图样会杉。 6 工程设计更改通知及技狮单(包括质量事故处理记录 。 7 隐蔽工程验收证? 沉降观察记录。9 竣工验收证茫 10 钢材、水泥等帜料的质量保证书。 11 新材料、构部件的评估合搁。 12 谁、点、采暖、卫生脾电梯等设施的检验合搁。 13 机电设备、设施设备的胆告和使用说茫 14 砂浆、混凝土块试压报告。 15 供水、供暖的试压报告。

3. 质量与选用功能的检测 (1 轴构 1 地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》的允许变形 值,不 得引苹结构的倒塌悔房屋的耍 2 钢筋预应力构件出现的磨损、裂缝,不得超过《混凝土结构设计规 范》 的要求值。 3 砖石构造需要有足够的硬度和强度,不允许有醚缝。 4 凡要防绽的房屋,必须具备《建筑抗掌规范》的有关规 定。 5 外墙不得渗水。 (2 屋面 1 篙面需要具备《屋面工程施工质量验收规范》中的要求,排水 畅通, 无结冰,不渗漏。2 平武面要有福温措施,三层以上住宅在共用部位要设置屋面检 修孔。3 淹三层以上楼房的外墙应有组织排水,弛、檐沟、雨水管 应加装牢固、接口平密、不渗漏。(3 楼地面1 面层与基层必须粘结牢固,不开裂。整体面层粗糙,不允许有裂 缝、脱 皮跟迫缺陷。块料面层要表面平正 5、解封均匀顺直,无缺 棱担2 卫生间、癣盥洗盆地面与邻接地面的相对标高应具备设计能 应有积水,不允许倒泛水和开裂。3 木楼地板要凭证牢固,接缝密合。(4 装修1 刚、 木门窗应安装平正牢固, 无磨损变形, 开关灵活, 零配件装 配齐全, 位置精确,钢窗框密封严密,木门窗缝隙湿度。

2 进户门不得使用胶合板制姿Π沧袄喂?底层外窗、楼层公 共走 道窗、进户门上的亮子均须装设铁栅栏。3 木装修工程要表面光滑,线瘫,对缝严密,不漏顶帽,与基层必 须 钉牢。4 门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。5 抹灰应表面粗糙,油灰饱满,粘贴牢固。6 饰面砖应表面清洁,粘贴牢固,仪与线手顺直,无缺棱担7 尤其、刷浆要色月,表面不应有开裂、漏刷现象。(5 电气1 电气线路铺设应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接需要 铝绞线连接不得采用液压挥的方法。 采用管子配线时, 连 接点必须舰 可 靠, 是管路在结构里荤气上均连城整体并有能 靠的搭铁。 每回路电缆间跟对地绝缘导线值不得小于 1.2 应按套安装电表换,并有电曝装置。3 照眠等高压电瓢支架必须坚固,部件齐全,接触良好,位置 正 确。4 杠雷设备的全部连接点必须坚固可靠, 接地电阻值需要具备 《相关 艰涩工程防雷设施验收规范》的规定。5 电梯须可正确扑行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和丈 得少于《电梯安装验收规范》的要求值。制动妻速其 他安全设备要动酌煽俊０沧暗囊喂こ獭⑹栽俗锹肌⑿阅 检测记录及清晰的图样资料均 应具备规定。

6 对电视信号有屏蔽影响的房屋,电视信号场强微然高层建筑遮 挡及 反射波复杂地区的住宅,应设定电视共享天线。除上释掠Ψ系厍浴暗脱山毓爸霉娉獭钡挠泄匾 ?6 水、卫生、消防1 管道要铺设牢固,空置不见崎活、无滴漏。谁呀实验及防水、 防腐 措施需要具备 《建筑给水排水与供暖工程监理质量考核规程》 的应怯Π刺装 装水表换。2 高位水箱进水管与油箱检查口的设定要方便检修。3 卫生间、厨房间的排污管须分设,耻长不宜超过 8M, 并且不 应选用 陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排 水需要粒 4 卫生剖量应良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢 固装修公司10强,部件齐全、 制动灵活。5 水泵安装要稳定,运行时无较疮。6 消防设施需要具备《建筑设计防欢》的应乔矣邢啦棵 检验 合各。(7 采暖1 采暖工程验收必须在采暖期以前两帮行。2 锅炉、箱罐的压力容撇装平正、配件齐全,不得有磨损、裂 纹、磨 睡蚀等缺失。安装完毕盒胗凶ㄒ挡棵诺募煅楹细明。3 炉排必须进行 12h 以上的试运转,炉排之间、炉排与炉铁两者不 得互 相摩擦,且无杂一跑偏、不凸苹受卡,返转应自如。4 盖魄表要齐全精确,安全设备需要灵蒙靠,控制管道 应严 密要开关灵活。

5 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风隔板应安装平正、崎活,闭合 严密, 风室富得透风漏气。6 管道的外径、坡度及检查井必须符合《建筑输水排水与燃煤工程 施工质 量验收规程》的应枪荡肮艿琅帕杏Ρ阌谖?管架、 支架、郸牢 固。7 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现希温、防腐措施应该符 合《建 筑给水排水与供暖工程监理质量考核规程》的要求。8 锅炉辅机应运转正常,无杂饮烟除尘、消腋应齐全, 本质、 烟尘污染浓度要具备环保规定。9 经过 48h 连续试运行,锅炉和附矢的热工、机械特性及供暖 区温度 必须具备设计提出。(8 冷冻机组及锅炉机组1 冷冻机及锅炉要加装平正,配件齐全,有原厂花单位检验合 格。2 与冷冻机及锅炉运行相关的冷却塔、风机、水泵等铺设应合理、 平正、无 变形、裂纹、磨睡蚀等。3 咐、管件安装应符合要俏隆⒈芾字Ъ艿劝沧昂侠怼4 钢场仪魄表齐全准确,自动调节档统灵活可靠。5 机菩平稳,无异常撞话杂揖缌艺显示屏显示正常, 父标均在运行范围内。6 跟系统运行正常,无杂忆却塔效果较好,无明显飘水,水泵 运 行平稳,扬程、聋合提出。7 经过一段时间的联系运行, 冷却剂及锅炉和附矢的热工性 能、 机械 性能及空狄温符合设计提出。

8 新风机、等功率机组、变风机机组,风机盘管、温控期阀等工 壮?无异声。9 冷凝水管道畅通无积水,集水盘排水情棵,无倒泛水,连续运行 无 滴水,保温良好。(9 附侍及其它1 室外排水设备的净宽、(检查井设置、管道坡度、管径均在必 须 覆盖符合《室外排水设计规范》的想擒道宜顺直且排水顺畅,井 盖要搁置稳 妥并设置井圈。2 化粪池要按排污量有效设置,池内无污物杂物卫生间装修竣工图,进弛高差不得 小于 5. 立管与粪池间的联接管道应有足够宽度,并不应超过两福3 芒散水、落水洞头不得有坍塌、积水问题。4 房屋入口处必须租道路,并与掷相通。路面不应有积雪、 空鼓 和开裂问题。5 房屋要按单元设置信报箱,其规富置应具备相关要求。6 挂物钩、晒衣架应加装牢固。烟道、通风道、垃圾道宜畅通,无阻 塞物。7 单体工程需要驻完料净场地清、 临时设施及过渡用房插 理完毕。 室外面墙壁平整,室内外高差符合设计提出。8 群体建筑要检验对应的市政、公建配套项目和服惟,并超过要 有的 质量跟使用功能。4. 质量原因的处理危害房屋构造安全和系统选用健康的品质现象, 必须承诺期限有建 设单位负 赞,也能采取成本补偿的方式,有接管单位处理。

1.1.5 旧写字楼物业的接管验收 有些旧的写字楼,可能因为种种原一物业菩碌奈镆灯 接管时 同样能对物业进行验收。 1. 接管验收应具有的? 房屋所有权、使用权清楚 2 土地使用范围茫 2. 接管验收应检嘶的资料 1 产权资料 2 房屋所有权证 3 有关司法、公证文书和合同。 4 房屋分户使用清册。 5 房屋设施及定、附着物清册。 (2 技氏 1 房地产平面图 2 房屋分间平面图 3 房屋及设施技氏。 3.. 接管验收程序1 移交人书面提请接管单位接管验收。 2 接管单位按要求进行桑对具有棠,应在 15 日内签发验收 通知 并承诺验收时间。 3 接管单位会同移交人按要求进行检测。 4 对检验中看到的危蒜,按要求进行检测。 5 交接双方共同清点房屋、装修、设备跟定着物和附着物,核实房屋 使用 状? 经检验符合要强屋、装修、设备跟定着物和附着物,核实房屋 使用 状? 移交人配合接管单位按接管单位的要求制交。 4. 质量与选用功能的检测 1 以《危险房屋鉴定标准》 (125-99 和国家有关规定嘴验的依 据。 2 从外形检查建筑物整体的变异情况。 3 检查住宅结构、装修和系统的完好与颂度。 4 查验房屋情奎括建筑年代、 用途演变、 岔建、 装修和 设备情 评估房屋现有价值、建立资料档案。 5. 危险跟四处理 1 剩险的房屋,应由移交人负哉解危耗芙庸堋2 誓房屋,由调离人和接管单位协商解究稍级ㄆ谙抻 移交 人负赞,也能采用任何补偿方式。3 屎判菊并告知接管的房产,按法庭判卷。

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