郑州奥园誉湖湾业主集体停贷告知书被发至业主群里
作者 | 郭飞飞小王
编辑丨杨普定
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7月12日深夜10时30分，《郑州奥园玉湖湾业主集体暂贷通知书》发至业主群，号召大家签名响应。次日中午，该集团434多位业主中，有184位同意参与停贷。
“我们没有跟风，我们知道停止放贷意味着什么。现在我们只能试一试。” 一位奥园项目业主表示，自去年10月项目暂停以来，我们一直在与开发商、监管机构、银保监会等各方合作。党内多次沟通，仍无复工迹象。
6月30日，当江西景德镇恒大一号项目全体业主打响强制停贷第一枪后，一波集体停贷风波正在迅速蔓延。
据克瑞地产研究统计，截至7月13日，已有106个项目加入其中，涉及深圳、武汉、郑州、长沙等近20个城市。其中，郑州项目达26个，涉及开发。业务包括恒大、世茂、富力、阳光城等，其中以恒大雷暴项目最多，近30个。
“按照最低首付比例计算，上述停贷项目借款人尚未偿还的贷款金额约为3700亿元。按照最保守的估计，即使全部坏账，总金额也将仅占目前38万亿元个人住房贷款余额的1%。” 由上述研究机构判断。
综观多处维权物业，业主被迫停贷的常见原因是，在房屋主体封顶之前，银行违规向开发商发放按揭贷款，开发商拿走销售资金，挪用了他们。导致项目停止或未完成。此外，通知的对象还包括地方政府、住房和城乡建设局、银保监会等监管机构。
业主的普遍诉求是停贷止损，以此逼迫商业银行加入复工队伍。直至复工或交接之日，才会恢复每月按揭供款。
上述问题楼盘的销售时间大多发生在2021年上半年之前。当时预售资金监管较为松散，开发商挪用项目资金偿还债务、征地等现象屡见不鲜。扩张。当恒大、蓝光等房企雷雨交加时，当地政府以“保楼交房”为首要任务，开始收紧预售资金监管，但为时已晚，留下了大量未完工的业主。
某央企融资部人士介绍，此前开发商以土地项目为抵押物时，找一家熟悉的开发贷款银行，卖掉自己的房子，购房者的抵押贷款也会非常倾向于这个。银行，而后者往往是先发制人。对于销售资金的监管银行而言楼盘外展方案，双方的利益有着深刻的联系，对于提前放贷、开发商擅自提取、挪用销售资金等问题，银行的监管往往流于形式。
开发商的房子已经卖掉，银行的房贷已经发放，监管账户里的资金已经不见了，复工遥遥无期。谁来为这个庞大的未完工房地产历史账目买单？
“房子还没到我的水平”
在老家开旅行社的周云（化名），2021年5月到郑州，花220万多买了120平米的房子，首付80万多。不幸的是，开发商恰好是后来风起云涌的奥园集团。
“旅游业务一落千丈，月付9000多元还是难以承受。” 周云说，停贷可能意味着去银行征信，房子被止赎了，但问题是，“房子现在还款，如果达不到我的水平，就算我是被起诉以保留我的资产，我会用什么来拍卖它？”。
周云等业主曾向监管部门提交了纳入问题房产的申请书。信中称，因母公司奥园集团债务危机，7亿元销售收入被其非法挪用；据称，因与开发商的借款合同纠纷，浦发银行郑州分行利用监管银行的便利，从监管账户非法划转销售资金4000余万元，并被冻结。 1600万元，导致该项目于2021年10月开工，至今已开始停工。
究竟拿走了多少销售资金，包括郑州奥园项目在内，大部分悬空楼的业主都很难得到更准确的数字。他们被告知的借口是“涉及公司的商业机密”。
2022年6月，西安市未央区住房和城乡建设局致函世茂集团总部，称因集团已收回预售款，导致西安资金缺口11亿元世茂璀璨，项目暂停，要求世茂将资金退回监管账户。. 不过，这笔钱能否从已经爆发的世茂集团身上追回，目前还没有看到追债的结果。
遗憾的是，像西安这样官方追债、资金规模明确的案例并不多。
在距郑州数百公里的武汉光谷，382名硕士和博士生的绿地银河绘画项目也面临未完成的结局。项目停贷通知显示，项目销售收入48亿元，其中7.25亿元重点监管资金被绿地非法挪用，导致房地产项目完成不足35%，只剩下交货日期。半年，已构成事实违约。
对此，武汉市房管局官网显示，2021年11月8日，项目公司在项目开发运营过程中未按规定将房价存入监管专户。不过，监管机构并未透露具体的资金数额。
绿地项目业主代表表示，业主与绿地、房管局、区政府等进行了近10次会面。在货物价值已售罄的情况下，该负责人承诺通过处置绿地在武汉的资产来填补项目资金缺口。但现在进展缓慢。
强制解决方案的极端方法？
多位集体贷款暂停项目业主表示，公告发布后，尚未收到银行等方面的反馈。
郑州某股份制银行业务经理认为，业主单方面宣布暂停贷款是不可行的，属于单方面违约。”。
保障楼房交接事关民生，但从实际来看，指望缺乏土地和财力的地方政府出手相救，实属不易。其中，资金无疑是房地产复工的最大障碍，收回的销售款确实很难收回。
以最近热议的河南最高学历楼为例，被开发商挪用的10亿元销售额之所以能追回，就是钱去哪儿了，被锁在哪儿了郑州其他区的另一个土地支付账户。不作其他用途楼盘外展方案，不被总部集团带走，在上级主管的多方调解下，可以顺利收回。
对于已停工的楼盘如何复工，某龙头房企区域营销负责人表示，如果项目卖光了，资金被抽走，复工难度极大；如果市场火爆，房价上涨，项目将继续支付。如果有未售出的价值，肯定不乏接盘者进入市场，盘活项目，但我们看不到整体市场快速复苏的趋势。
北京某律师事务所房地产及破产领域的资深律师表示，楼盘烂尾的最佳解决方案是及时止损，除非房地产市场有望大幅反弹。
上述律师认为，该未完工建筑的可变现价值很低。开发商已达到破产重整条件的，应尽快启动破产程序。引入基金方稳定预期以确保其在债务中的优先权，需要所有债权人共同推动解决，并通过专业中介机构梳理债权债务，摸清底线。在此基础上，可以通过盘活资金来解决问题。后面的情况。
集体贷款暂停，前途未卜
集体停贷一旦实施，从法律上看，业主能否及时止损？
西安当地一位开发商表示，在购房合同中关于逾期交割责任的部分，大部分合同都要求开发商支付一定比例的违约金，但也有约定逾期交割多长时间。是。经销商退还了全额房款并支付了违约金，“这要看具体的合同。”
但上述北京某律师事务所房地产、破产领域资深律师表示，合同是相对的，即只能约束合同当事人，非合同当事人不能提起诉讼。合同的执行。开发商与业主、业主与银行有着不同的合同关系。开发商与业主为商品房买卖合同关系。开发商取得预售许可证后可出售房产；银行与开发商的关系涉及开发贷款，预售资金监管业务，业主与银行的关系为借贷关系，业主向银行借钱补房短缺购买。
律师指出，即使银行存在开发贷款违规、预售资金监管不力等情况，也不能作为业主不偿还抵押贷款的抗辩理由。如果房产未完工，即为开发商违约，开发商应按照合同约定承担违约责任。当业主逾期交付时，由此产生的租金成本、房屋增值、租金等权益损失由业主和开发商共同造成。问题之间。
在具体的司法实践中，如果房地产项目未完工，买方仍难以单方面停止贷款以获得法律支持。法院通常会裁定买方仍需承担向银行偿还抵押贷款的责任。
然而，就在 2022 年 2 月，出现了第一个有利于购房者的司法案件。一位购房者因房产未售出而拒绝偿还银行每月的还款。浙江省嘉兴市中级人民法院裁定，开发商应负责偿还剩余贷款。
值得注意的是，本案的重点在于开发商此前曾申请破产清算，涉案房产未竣工验收，不符合交割标准，购房者已终止商品房。与开发商签订销售合同。
对此，北京盈科（上海）律师事务所郭仁撰文称，不知道未来法院将如何判断此类情况，但近期出现的业主要求停止贷款的案例，一旦成功，买家就不需要打官司花钱，申请解除合同，保留日后交付房屋的权利，房子不能交付及时止损还贷，确实是很聪明的做法。当然，一旦停止还贷，是否会影响征信等也是一个隐患。
对于周云这样的业主来说，当生活难以为继时，征信已经不在他们的考虑范围内。“停贷只是在坏与坏之间的被迫选择，并不代表我能从中赢什么，只是一条出路，现实逼着我躺下。” 他说。
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