浅谈精装修楼盘的装饰装修施工管理
【摘要】精装修楼盘是商品房在将来的演进趋势，它如何完善装饰装修市场，降低环境污染的危害。本文对精装修盘楼的特点及装饰装修施工管理进行了分析。
【关键词】精装修；住宅栋；施工管理
精装修楼盘符合国家重视的绿色建筑“节材”的节能模式，土建和装修统一设计和统一施工，事先统一进行建筑构件上的缝隙预留和装修面层固定件的埋设，避免在装修施工阶段对已有建筑构件打凿、穿孔，既减轻了噪声和建筑垃圾，又降低扰民，减少材料消耗。对于开发商来说，精装修也具备提升项目的档次、提升品牌的附加值、拉开与其它竞争产品差别的区别。
1、精装修楼公寓小区的概念
精装修楼盘，顾名思义，就是房产在交付与用户时，已完成内部的全部硬装修。如完成了天花、墙面瓷砖或家具、地面楼梯或砖墙、门扇、洁具、淋浴房或水池、窗帘、固定家具、整体地板、床及床头柜、沙发、电视柜，空调、灯具，开关电源等等。客户入住时湛江装修公司，仅应该配置部分家用电器（视开发商开发楼盘的定位而定，有些精装修楼盘开发商配居众用电器）和平时的生活用品如：床上用品、洗涤家具、办公用品等等即可入住。也就是我们常听说的拎着皮箱住房屋，省去了二次装修的帮忙。
2、精装修楼盘的优点
和传统的毛胚房相比，精装修楼盘的优点是毛胚房所不能比如的。主要表现在下面几个方面。
2.1节约资源
精装修楼盘通常工程量大，施工区域广，可以充分发挥大工程的特征，相比家庭装修，能节省材料、能源。比如个人装修，完成工后多出来的边角嘴或小半桶没漆其实就配不里用场。
2.2质量可靠
精装修楼盘的大批量材料采购，开发商大都会对主要材料进行招投标。招投标即是一种优胜劣汰的过程，这对完善市场，促进制造公司细化产品的品质，提高服务态度都有巨大的帮助。
2.3周期短
假若一个大型楼盘交付后，由各家各户自己装修，那整个花园或建筑所有装修完成可能必须3～5年的时间，甚至很长。而统一精装修，施工工期将会控制在短短4～6个月。 种种迹像表明，推广跟普及精装修是件利国利民的好手段。
3 、精装修楼盘施工的后期准备工作
精装修住宅工程起初推行之初，就必须做好前期的打算工作精装修对施工方不满意，强调严谨的流程管控，要求参建工程的各方人员，包括甲方的工程监管人员、设计院各专业设计师、各工种施工单位，都能参与去精装修楼盘工程的规范化管理中来。
4、 项目中标管理及施工单位选择
4.1 项目招标管理
相对于其它发展项目，精装修工程的标段划分相当灵活，只要确保是相对封闭的区域即可，可以分栋，也可以在栋内分层。现场管理中，土建单位与装修单位的工作界面划分及施工穿插、协调是精装修施工管理的难题，因此在总、分包合同中需将各自工作范畴予以确定，将各项配合事宜及成本细化，避免在项目实行过程中产生扯皮现象。尤其针对图纸上不能清楚表达的施工要求一定要有建立的文字表明，以免产生歧义。
结合工程的工期要求施工单位各阶段投入劳动力数量，并提出明确施工单位进场一周内提供具体的节点计划及组织构架表。详细节点计划要包含：人员进场计划、材料定版及进场计划、各阶段施工时间等。其中主材定板建议在确认施工单位后立即开始，使业主有充分的时间对主材进行比选。
4.2 施工单位选择
一般来说，大的装修公司既有设计团队都有施工队伍，他们期望自己设计的计划由自己施工，这是以前的方法。但在实践中，甲方逐步发现这些惯常做法的弊病：因为设计与施工是一家人，双方可以立马沟通，结果导致房地产公司成为第三者，很容易受到误导。所以，现在房地产公司常常是将设计单位与监理单位分开，施工独立招投标确定施工单位，抑或是直接委托房地产公司熟悉的施工队来施工。
对于投标选择的施工单位，房地产公司仍然急于达成总包合同，要求施工单位在必须范围内承担成本， 这样促使，房地产公司掌控造价。对于，房地产公司直接选择的施工单位，有时签订合同较迟精装修对施工方不满意，这是因为在时间较紧的状况下，双方预算人员所能完成的工作量太大，难以短时间内达成一致。往往边干边谈价，甚至演变至等项目完成后直接决算，这应该两人无法实现起充分的互相尊重。
5、精装修楼盘装饰装修的监理管理
5.1 施工进场前现场协调
精装修施工单位进场前，甲方的到场管理员工必须协商其与土建施工单位的相关事项，协调场地移交。移交的到场才能明确按应按国家相关完善和协议规定的标准进行检测，检查的重点大致在下面几个方面：①土建单位的洞口直径、楼地板平整度、标高等；②对于精装修施工容易破坏而对小业主都非常直观的土建成品，如屋顶雨棚、铝合金门窗等；③小市民收楼后申诉意见最多的渗漏现象，渗漏问题最好在土建阶段解决，一旦精装修施工后再处理会出现很多原因。
5.2 图纸会审和设计交底
现场管理员工在即将投产实施之前，需要协调监理召集施工进场动员大会、设计交底会议，由施工单位会后形成相关会议纪要并送各方签字确认。
单位因为审图时间短， 图纸会审不能完全解答疑问， 许多原因是靠边干、边看到、边解决。所以设计单位也需要全程密切配合。
5.3 施工进度管理
精装修施工单位进场后，房地产公司到场管理员工必须组织土建总包、精装修单位、监理单位按照协议总工期，土建移交情况来确认关键节点。精装修施工单位按照关键节点构建后，排出精装修的施工进度计划，计划提出拟定泥水完工日期、木门进度安排、乳胶漆的工作安排、厨具及家具进场及铺设时间。影响进度的首要原因包含下列方面：①土建移交场地迟；②垂直运输的质量；③精装修单位的劳动力投入；④泥水及复杂的木作业的进度；⑤主要材料的供应。
5.4 施工过程效率管理
从现在国内的精装修施工单位的行业来看，组织建立、资金实力较强的团队较少，因此施工过程中的管控特别重要。现场应明确样板先行的模式。施工样板要做到每个标段至少一层样板层，每个楼层至少一间样板房。每个劳务班组进场前需要进行现场交底，未进行交底的不能进场施工。针对小市民集中维权的品质现象进行重点把控。
常见质量原因如下：①裂缝现象是十分常用的投诉原因，包括外墙剥落、轻质板材裂纹、不同材质运用处的裂缝之类。②小业主比较重视的卫生间、厨房尺寸等，一定要认真验收。③地面、墙身、门窗、橱柜的表层可见的，涉及感观的部位。施工样板确立后，根据协议及完善确定好工程的质量标准，标准尽量给予量化，以便于现场控制。④渗漏现象，外墙、门窗、阳台、卫生间等位置漏水比较普遍的地方能重点关注，要做好试水实验。
精装修施工过程中的成品保护也能产生充分尊重，很多单位只注重施工过程中的施工品质，而不尊重成品保护，结果通常能节省相当大的心思跟财力去处理后果。实际上，成本保护是精装修施工管理中很重要的一环，也是能够确保如期交楼跟保障精装修感观质量的关键环节室内装修公司，必须产生充分尊重。成本保护的基本原则是各工序空间里分开，时间上避开，尽量避免多工作在同一区域同时作用，每道工序完成后交给下道工序前需要进行检查。
6、结语
随着住宅开发的工业化标准化进程的推进，精装修楼盘将逐步变成商品住房市场的主导力量。精装修住宅工程是一项特别复杂的项目，现阶段的工程品质管控，主要依赖施工时期所进行的项目效率检验，没有进行系统化的防止跟管理。以高水准的专业室内设计跟装修，进行统一的完全精装修，形成贯通项目研发全过程的工程品质模式管理，将是房地产公司选择的首要方式，只有借助全过程的管控，才能确保精装修工程的品质，保障居民的合法权益。
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