西安精装交房现状，问题却有什么？

直指年初的“全装修”政策。

确实，如今该细则实施已经满1周年，1年来，该制度的执行落地情况到底怎么？我们不妨回复、复盘下，也让各大开发商提个醒。

2018年12月28日，西安市人民政府办公厅印发《西安市推进新建房屋全装修工作实行意见》的通告（以下简称为“通知”）。

通知规定：自2019年1月1日起，在全市行政区域内（含西咸新区，不含蓝田县、周至县）新建房屋推行全装修成品交付，实现住宅装修与水电铺设一体化设计，促进个性化装修和产业化装修相统一。

适用范围：2019年1月1日起拿地的发展项目。之前拿地项目以促使为主，可采用原登记条例的改造形式开发。

目的有三：第一，节能；第二，环保；第三，结构健康。

如今，该细则已经执行1年之久，具体落地情况怎么呢？

我们回顾了2019年入市的“全新盘”项目，结果看到，全装修项目占约6成，仍有4成项目为毛坯交付。

▼2019年全新盘装修情况：

当然，这52个全新盘中，真正2019年之后拿地者寥寥，大部分为之前的储备土地，或者出售、兼并的其它项目，拥有选择的权利。

不过，官方支持，“全装修”交房还能多挣一项钱，开发商为什么没有立即“上马”呢？

其一，其中个别产品不合适全装修交付，如，类别墅产品、常见的排屋中的顶底跃，一般均交由购房者自由发挥，全装修交付，市场接受度低；

其二，增加了他们的改造周期、施工难度、资金压力、回款周期，与现今开发商需求的“高周转”不符；

第三，精细交付是问题，流程繁琐、施工技术方法多、供应商众多、施工监理难，尤其是中小企业装修经验欠缺，难免遭遇“交房即维权”的窘境。

从现在的交房情况来看，诸多原因，确实尚未开始凸显。

维权频发，隐患已然埋下

这是西安“全装修”交付，目前暴露出来的一些原因：

西安全装修交付现场 （部分截图来自西安验房师）

具体来说，主要有：

1、用材实际交付与样板间不符，主材以次充好。

如西安有盘，样板间窗户使用的是断桥铝，而实际交付楼，连塑钢都没用，直接选用“铝合金”；厨房使用的店家油烟机，型号市场里找不到，甚至现在停产；卫生间马桶，品牌却为科勒，但样式老旧，仍有分体式。

曾有跃层房住户，收房后，找专业人士进行检测，发现开发商当时宣传的2000元/平米的装标，实际标准仅6、7百元。

2、材料品质让控不严，瑕疵产品进入现场。

掉皮的客厅门精装修房子收房，裂纹的墙砖，发霉的橱柜、破裂的窗框、不灵活的门锁、变形的入户门、漏水的下水管之类，在收房过程中装饰装修，均是高频出现。

这其中有材料让控不明确，导致不合格产品被选用，也有人员在装修过程中出现的破坏。

3、工艺流程不严谨，做工粗糙，导致发生原因。

比如墙面空鼓，墙面开裂、瓷砖剥落，门框脱落，门窗关不严，踢脚线脱落，柜子胡乱安装，甚至地面高低不平，可以蹦迪……

以上都是发生在西安的真正案例。而事实上，这些只能是尚未暴露下来的，能看到的原因，还有非常部分的隐蔽工程，是暂时只能发现的。

曾有验房师爆料，某精装户型，壁纸撕开墙壁已经开裂；插座面板用双面胶粘贴，一拔便丢；地板底下填建筑垃圾；卫生间马桶可以直接拆掉，防水粗糙漏水现象等。

不过，之所以产生这种现象，隐患是已经埋下的：

首先，几乎全部的全装修楼盘，其售楼部现场展示包括协议承诺，仅有装修项目跟厂商，如“浴室柜：欧派或同档次”、“地砖：马可波罗或同等档次”。

关于用材的详细规格、级别一概不提，均进入特别模糊的状况。

但事实上，同一产品下通常能有众多系列，分为高档、中档、抵挡产品，仅要求厂商，对开发商而言，基本上没有任何束缚，全靠主动，自然结果不会太好。

其次，装修效果凸显，与用材与安装又有重大关系。

即使装修材料约定清楚，安装工艺也没有明确要求，完全看开发商对项目效率的容忍度和让控意识，不确定因素更大。

最后，尤其必须强调的是，这批精装房完工的期房，赶工期、轻验收的现象非常严重。

部分开发商怕赔违约金，工期一再缩短，匆忙完工，结果可想而知。

目前已有开发商，提前预知不其实完成，通知车主延期交付。毕竟，维权闹下去，谁身上却不漂亮。

2020年“全装修”还值得期待吗？

我们期待有！

在正式到来的2020年，2019年拿地项目将正式入市。对于这部分工程的全装修，《通知》可是有严格规定的精装修房子收房，如：

1、明确交付要求，具体去装饰装修材料、设施的的名称、品牌、规格、型号、登记等。

同时，在销售现场进行公告，并写进合同。

原文如下：

2、正式销售前需要有样板间，在售楼现场或预售的实体楼内。

要求，验收合格，真实体现户型、结构及形状、装修标准跟施工品质。

3、样板房保留时间有严格要求。

自该地段全装修住宅集中交付购房者之日起不少于6个月或者发展工程完工验收合格之日起2年内。

4、装修质量责任去人。

要求“竣工验收合格后成立的永久性标识牌中，应当包含装饰装修工程品质责任主体的名称跟项目大致负责人姓名信息。”

5、鼓励“菜单式装修”。

由开发改造单位对每个户型提供3套(含)以上不同标准或样式的装饰装修设计思路，并提供能供选择的具备环保标准的材料系统菜单。

很遗憾，在西安全装修政策推行目前，市场里仍未能产生这种的项目。

反倒是前几年，西安曾有开发商提出，业主可以按照自己的意愿进行个性化量身定制，可惜，最终由于费用高、难以标准化管理而搁浅。今年，会否有新的突破，值得等待。

当然，仅有这些还不够！西安全装修住宅品质想要提高，需要制定特别全面的管控政策。

比如，前几天广西的“全装修新政”，诸多内容却值得借鉴。

1、装修材料制造厂商信息、品牌、规格、型号、性能指标等，现场公示，交付房要与样板房装修标准一致，同时，要求大致装修材料的信息要汇总列入《住宅使用说明书》。

2、增设“制作‘工序样板内容’的样板房”，对施工工艺进行管理。要求公示整个施工过程，如地面下什么施工、如何防水等各种隐蔽工程，是装修最基础也有更关键部分。

3、装饰装修部分，也纳入管理。施工应报建，办理施工许可证件，并在装饰装修施工完成后组织建成验收。

4、对室内环境也做出了规定，严禁室内空气污染超标。要求特定测试许可的单位进行室内环境监测家装设计，并将加盖建设单位盖章的检查报告复印件作为《住宅使用说明书》的附件，于住宅交付使用时提供让顾客。检测结果不合格的房屋，不得交付给居民，严禁室内空气污染超标。

作为购房者中的一员，真心希望这种要求，也会在上海落地，给全装修住宅加一层“保护衣”。

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