没想到，绿城龙湖竟然是这种让控精装修品质的！

精装修能拉高收入空间，能有效避税，能降低净利润……

精装房的优点大家又懂，操作出来效果都大相径庭。有的精装为项目产生高达50%的对价，有的精装却拖累了销量。

原因？

试问，如果买下来需要搬走重装，干嘛还要买精装房！购房者买精装房，自然希望一步到位免去装修的麻烦。特别是改善房时代，好房屋更容易获得偏爱，精装更得作“精”。

像绿城、龙湖等在精装房上运作更加成熟的地产，早已让精装提高至了集团的策略层面。其中，绿城2007年宣布“实施精品战略”，将精装修作为精品战略的重要构成个别；龙湖素来以质量著称，在它的策略规划中，精装修不单是一个工程，更是对于集团的一个产品来营销。想要把精装带来高溢价，先看看绿城、龙湖、万科是如何让控精装品质的。

洞悉客群需求

以客群导向做设计

像绿城、龙湖、万科这些头部房企，在长期的用户研究跟实践的基础里，已经产生了覆盖整个设计链条的标准模板。具体项目操作中，前期策划阶段就对项目的客群做了具体定位，设计时期则按照客群属性选取恰当的模板并进行个性化调整即可。

以龙湖为例。龙湖素来重视客研工作，旗下的产品线根据不同客户群体做了细分。每开启一个新的都市常常做城市地图跟客群画像，根据客群画像匹配龙湖的产品线。以北京为例，客群共分为9类。

2016年龙湖在北京的首个项目一路高歌猛进夺得天河区年度销冠。该项定位低端改善型，考虑到二胎庭从二口之家去三代同堂的动态变化，既能有合适小孩子的部品配置，也能有合适老人的配备，在设计里加入了这些细节如何把控精装修施工质量，如浴室柜下方设置推拉式的脚踏板方便孩子使用前十名装修公司，卫生间增加手扶板供老人使用。

▲脚踏板位于浴室柜下方

用客群导向思维指导设计的，万科也是个代表例子。

传统“先毛坯后装修”的程序，是把房间设计到适应户型设计，这就衍生出了户型改动的额外工序，浪费材料不说，还拖长了工期。而万科提出了“一站式定制精装”，将部品设计放在户型设计中到提升，从用户的平时居住、使用习惯到倒推部品组合跟房子设计。以家具为例，对于180平方米的空间，在后期户型设计时期还要测算住多少人，换季时能有多大双鞋子。相应的，考虑鞋柜应该做什么，各类鞋子怎么合理归置，玄关应该做什么。

住宅设计归根到底是以人为立足点，从居住者的家庭结构和生活习惯去引导部品配置，由部品去引导户型设计，才能达到所谓的以人为本。龙湖、万科为代表企业这几年在设计方面的变革可以说是作出了典范。

把好材料质量关

从设立长效考核制度着手

精装修的每个环节都是牵一发动全身的，哪怕是一个小节点出错，都必然出现结果南辕北辙。在装修整个步骤中，材料跟系统是阻碍结果的基础原因。出于效率控制跟质量让控的考量，绿城、万科、龙湖、保利、碧桂园、恒大等均配备集中采购作为精装修物资的采供机制。集采模式下，对材料跟系统的让控主要着力点放供应商管控上。

1、设立供应商门槛

对材料和系统供方的初步审查，依据的是供方的许可、注册资金、管理水平、生产能力等。这就诸如名企招聘指定985、211一样，标杆企业选择供应商的第一道门槛就是要求出身名门。比如华侨城要求供应商在业内排行在前五或前六；中建地产希望供应商的产品大约是地方性前十；恒大也提出参加投标的供应商是市场内全球十强。光是这道门槛就可以剔除掉这些综合能力靠后的公司，接下来的工作就是优中择优了。

2、建立长效的供应商考察制度

在初审的基础里，还有一套动态进化的评分标准来考察供应商。以万科为例，材料系统供方的等级评定由项目经理部、工程管控部、成本管理部、设计管理部共同完成，每个部门又有具体的评分项目，最终工程部又按照评选部门的评定分数、部门权重汇总计算出各个供方的综合得分，据此推测供方的合作等级并报管理层审批认定。

▲万科对材料商的评分指标

供应商的评判标准能继续升级。仍以万科为例，明源君对比发现，在2016年万科的供应商评估软件更新之前，2014年A级供应商319家，占全部供应商总数的20.96%；2015年A级供应商在全部供应商中占比21.07%；而去了2016年和2017年，这个比例依次降为12.12%和12.72。分水岭出现2016年，在此之前，万科对供应商的评分标准由第三方质量检测成绩跟项目现场合作评价两个别组成，而2016年，在对前两年的弊端总结之后，万科推出了“天网行动”,加大对材料测试、工地抽检、工厂抽检的力度。并将天网行动材料测试合格率、售后返修率及分公司合作反馈等指标列入到供应商评价平台中，使得评价算法覆盖链条的最长，可溯源，可量化。从数据可以看出，升级评估标准之外，入围A级的供应商比例下降。考核标准升级后，供应商更加强材料跟系统的品质，不合格率也逐渐增加。

3、菜单式的材料管理

不同项目的质量在同一水准线，前提需要是统一的材料，统一的施工工艺跟统一的管控水平。比如同条产品线的项目所推出产品水平能一致。

抓大放小

管控施工过程的关键点

三分材料七分施工。再好的材料，没有好的施工同样出不了成效。现阶段，房企的精装修项目施工方法大致有两种，一种是以绿城、碧桂园为代表的全产业链模式，一种是以龙湖、恒大为代表的委托装修模式。全产业链模式甲乙方一体化，沟通成本低效率高，装修质量易把控。委托装修模式中，装修效果好坏不仅取决于乙方的施工效率，也与甲方的把控能力息息相关。

1、装饰类供应方考察

大型企业对装饰类供应商的考察，注重供方的设计效率、经营利润、历史案例、项目管控能力、材料管理及行业反馈。另外，供应商项目主管的个人许可、能力及心得也是侧重考察特点。考察合格者方可进入供方库。另外，甲方每年对施工单位进行考核，对个别不达标的供方进行淘汰或降级。比如绿城就让施工供方划分为A、B、C、D四个等级，其中A级为战略供方，B、C级为合格供方，D级为不合格供方。C级供方履约评估年度榜单持续三年进入前15%能升为B级供方；B级供方连续五年履约评估年度榜单进入前5，即可升级为A级供方；而被划划分为D级供方者，五年内不得进入合格供方库。对供应商的验收，覆盖从工程从投产前-施工-交付-质保的全过程。

▲绿城对装饰类供方的管控

除执行严格的考察制度外，还有对施工现场的管控。

2、建立场地交接机制

从毛坯到精装，项目由水电总包移交到装修总包手中，甲方需要做的是，搭建双方交接的桥梁，组织双方一同查看现场并汇总评价，确保把土建和装修不缺失。有企业让土建和装修工作面移交分为预验收和总体验收两个阶段，第一阶段看到问题并要求解决方案，第二阶段查看整改情况并反思。此过程中，甲方要协调土建和装修双方的冲突，避免土建拖延整改或装修单位拖延接收而埋下质量缺陷。

也有房企实行样板移交先行，这是非常有参考价值的方法。即先随机抽选一层，提交甲方、土建总包和装修总包验收，形成书面整改资料，敦促土建总包进行整治，以此构建验收和整改模板，再另行、分层验收移交，最终达到一户一验。

▲某地产的精装房场地移交指标

3、工程控制抓要点

工程移交到买方装饰公司手中，不等于甲方就能当甩手掌柜了，对工程品质的让控必须贯穿整个施工过程。

①样板间先行。在大面积施工之前都需要提出先作样板间，以此检验装饰效果、施工工艺和监理质量，样板间验收达标后才起初批量施工。

样板间是批量施工的一次模拟考试。后期批量施工的管理方法与样板间是一样的。

②严防防水、隐蔽工程两大重灾区。对于施工过程的管理方法，每家企业的要求有差别，不过防水、隐蔽工程这两个节点是你们共同关注的。

▲龙湖精装质量控制关注点

绿城专门编制了《绿城精装修重要节点管理办法》和《精装修隐蔽工程管理办法》，指导工程监管人员能够进行管控和考核，并有明文规定，在样板间施工前，三项项目需要编制专项施工计划，供施工人员依照执行，其中两项就是隐蔽工程、防水：

地下室、地下室、架空层等两侧精装修工程，室内地板装饰工程（石材砌筑）等涵盖至安全隐患的专项项目；

卫生间、阳台、露台部位装饰面层有隔热要求的部位。

为了使管理落到实处，绿城不仅将木材饰面、阳台和卫生间防水纳入精装管理的重点，还将这几项管理工作列为管理人员年度薪酬考核的重点得分项。也就是说，管理人员想要在全年考核中拿个好成绩，必须确保项目的隐蔽工程和防水部位不要出岔子。

③做好成品保护。成品保护最有效的方法是导致多工种在同一作业套内交叉施工。若不可避免存在交叉作业时，要留意协调各方的进展，采取特定的成品保护机制，最大限度的减少交叉作业产生的成品破坏。像进户门、地板一类保护难度较大的材料，应安排在大部分装饰完成后又安装。

④规范化验收，把好工程的最终一道关。成熟的企业在精装房验收验收阶段又产生了规范化的标准。比如万科对分项工程的考核流程分为样板自检-监理验收-甲方验收-全面施工。每道工序验收合格能够开启下一道工序。

规范化验收不单是步骤清晰别墅装修公司，更能做到评判标准客观，将理性标准与主观判定相结合。比如绿城将装修施工的验收划分为表观质量考核、量化验收和专业第三方检测三类。以地面墙面、石材工程为例，外观现象跟裂缝这两项肉眼可见的缺陷通过估计分析来验收如何把控精装修施工质量，而开裂、平整度、垂直角等均提出实行专业软件进行监测检查。

▲绿城验收标准化

小结

万事开头难。对于零经验的企业来说，精装修要做出精品更难。但明源君认为，再难也能让第一仗打漂亮，做出一鸣惊人的成效，后面的路就好走了。绿城和龙湖就是现成的顺利例子。绿城在2005年做的第一个精装产品深蓝广场，硬装、橱柜、家电、地热、中央空调等整套用于国产品牌，可谓大下血本，当然也换来了不错的品质。龙湖2006年在上海的第一个精装项目北京龙湖滟澜山，也将新城精装品质一炮打响，一度成为后来质疑的话题。中小开发商虽然总体知名度不如巨无霸们，但是在进军的地区还有必须的积累，初次发力住宅精装更是要下足功夫，标杆企业的方法能学习，但也不能照搬照抄，结合本身的理由跟所在地特点梳理好框架跟标准，充分发挥地头蛇优势，争取第一个精装项目就打出名声。

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