浅谈精装修施工管理进度掌控内容跟步骤

【摘 要】随着房地产企业作为房地产开发工程监管制度不断的改进，形成新的房地产开发管理方式，本文通过对大连泉水公租房高层精装修项目管控实践，分析了精装修项目监理进度管理掌控的内容跟技巧。

【关键词】项目管理，精装修，进度计划控制

一、 前言

大连市公共出租房屋工程对于国家保障房建设的重点民生项目其特点跟社会影响力深远而重大。该工程从开业改建至建成投产家装，仅用了15个月时间。在配套项目、景观园林、内部装修过程中，坚持新的项目管控机制室内精装修施工进度控制，创造了住宅发展的“大连速度”，并推动了基于新式房地产代研发管理体系。将精装修工程中的监理进度计划管理掌控的内容跟技巧在此表述。

二、工程概况

本项目为20栋34层高层商业及房屋工程，占地面积20万平方米，建筑面积40万平方米，精装修面积30万平米，容积率5.30，绿化率25%，其中1-2层为商业， 3-34层为房屋。建筑构造：现浇钢筋混水泥框架-剪力墙结构，外立面材料：仿古通体瓷砖，窗户：断桥铝窗。项目位居大连市甘井子区。项目以30-50㎡精装为主，十六种户型，共7800套。

项目2011年6月开始退出准备工作，计划2012年7月土建完工，精装修工期4个月，2012年底交楼。

三、本工程进度计划的编制与完善

1、项目实施期的类型

公租房项目实施期是工程研发的重要开发节点，项目是否成功开工直接制约公司的后续研发进度跟项目形象。具有下面几方面原因：

（1） 管理系统的复杂性

管理企业能够顺利推行受政府职责部门指导、前期研发手续、项目投资安排、产品开发、建筑和景观设计思路及施工图出图进度跟质量、材料行业特点及施工进度计划调节等多种因素制约，众多的参建施工单位。同时，项目专业管理团体的经验跟协调能力，总部监管系统作为项目部的管控授权，项目地气候条件却将阻碍工程进度计划的推进，以致项目管理系统呈现复杂性。

（2）专业技术的协调性

在现在新的房地产开发管理方式下，管理企业所提供行业的品牌跟服务，并最后获得行业认可是项目管控的重要目标跟工作。

（3）施工工期时间的紧迫性

精装修施工面积大，精装修施工时间只有3个月，部品部件及收尾时间一个月，本工程精装修总包单位就十家，部品部件及销售单位更是超过几十家，对于更加体量大的精装修规模在本省算是少有的。为超过既定的施工进度目标，需管理企业全员参与，抓紧时间才会确保。

2、本工程施工进度计划必须考量的动因

（1）项目经营管理目标：（包括整体目标、项目关键工期节点、项目目标收益、项目效率目标、安全目标）。

（2）项目进度计划建立的首要约束条件：（包括建筑计划设计进度、建设手续报批时间、施工图设计进度、总包施工单位组织、装修施工单位及部品招标规定、市政绿化项目组织）。

（3）项目的主要成本：项目工期较紧，土建与配套施工未完成对装修及加装施工影响大，产品属于精装修住宅，当地行业接受程度有待检验，项目施工管理规定高。

3、本工程进度计划建立的方针及时期

制定精装修进度计划方式：在工程总进度计划基础上编制精装修工程专项进度计划，根据精装修工程总进度计划，编制材料、设备招标及分项工程实行进度计划。

进度计划制订分成3个阶段：

第一阶段确认主要进度计划.

第二阶段确认节点：根据工程研发控制节点的提出，充分了解土建总包移交面的效率（以建立分阶段界面交接方案）、甲供材料的状况，在充分考量环境及资源跟成本的状况下，结合分楼层流水施工，按工序的类比关系提出，编制节点计划，并让该方案制定至装修合同中。

第三阶段确认具体施工方案：根据装修总包合同要约时报送且经审查符合规定的施工组织设计（主要为劳动力、机械、材料的安排），确定进一步加强的可测量、可监测的方案，该计划需含各甲供材（甲分包）的方案且受到全部参建单位的认同，并制定至甲供材（甲分包）合同中。

工期管理注意事项：应留出足够的时间来完成细部整改、分户验收和保洁。应有不超过两次的看房安排（建议开放时间选择在砌体＼门窗施工、内部装修启动、交付前1个月等节点进行。）

四、本工程进度管理的组织与推进

1、关注本工程进度计划的关键路线及关键活动

在本工程进度计划实行中，关键线路是工程总方案中最长的模式，关键路径里的工作都是关键工作。关键线路上所损失时间代表完成项目目标的最短时间，关键线路上的其他活动的推迟都会造成整个项目完成时间的推迟。因此，项目部管理工作的重点是确保关键工作的有效性和时间性。

在本项目中，关键性工作分别为：装饰设计图纸完善—主体移交—建筑装饰工程—室内精装工程—室内安装工程—室内外配套项目—综合验收、移交

项目部针对关键性工作编制相关监管计划并制定责任人。

2、定期编写本项目进度周报及简报

客观真实地体现项目推进情形，提示存在成本，明确存在困难是房地产管理者主要职能之一室内精装修施工进度控制，总部监管系统与项目部之间必须立即沟通并按企业授权模式提出处理相关工作，项目部编制的项目月报表及专业工程师编制的简报是企业各级管理层评估工程进度，考核实行成效，清晰存在成本，形成工作原则的重要工作方式，特别是实施期，项目部所成立的工作成效将有利于提升工程监管团队跟合作单位的工作能力。

3、组织工程团体举办进度计划偏差分析，形成合理纠偏方案

通过项目进度周报及简报，项目工程大会及企业办公会议，结合定期的分项项目检测，建设单位、管理企业和项目部将各标段工程实际进展状况与同意的工程进度计划特别，找出工程研发进展过程中存在的进度偏差，并对这种差异进行观察，找出导致阶段性产生差异的诱因并迅速遭到纠偏处理.

五、提升本工程施工进度管理的方式

1.精装修施工样板先行

对于精装修工程来说，建立实体施工工序样板制度才有区别，工序样板要切记在实楼作，将设计、施工工艺产生的各类现象表明出来，避免初期长期装修时产生大规模返工、出现装修不正确状态。工序样板先行政策虽然会反应设计或许正确、成本是否可控、营销承诺能否积极，而且会指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并利用实体展现，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的体会跟意见，为交楼提前准备方案，避免交楼时发生不可预知的状况。

2.设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再加强的设计理念

精装设计能尽早介入，在建筑平面布局几乎确定时，精装修设计必须介入，避免初期为满足精装效果产生较多拆改，导致初期工期延长，成本降低；选用的硬装材料类型不宜多，在考量装修效果的此外，少用稀缺材料，为施工和采购节省难度，同时施工方法尽量能轻松、成熟，避免因考量不周，导致施工过程中设置，以浪费工期、耗费效率为损失，造成初期工期及费用降低。

3.加强自主采购、招标采购、培养战略精装修施工单位

自主采购、招标采购是确保精装修工程项目材料性能、降低风险、节约时间的合理方式。项目将与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器自主招标分包，洁具、龙头、锁具甲供，另外地板、开关面板、内地板采用自主采购。自主采购、招标采购可以减少开支家装哪家公司好，同时也会调节产品品质，保证装修效果，而且能够节省时间效率。

六、总结

通过自己参建的工程的实践，我充分认识到了工程进度掌控在项目管控中的重要意义并对施工进度掌控的了解从‘感性’上升去‘理性’，这让我在之后的工作中在确保施工品质的此外，还需要加强工程监管和进度管理。

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