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经验交料“联西现虾自治的红利与 制度更替的费用支付——从宁波联南社区业委会给业症红包”说普 陈凤山“紫社区的业宙的太美丽”——在媒体里，“业只 词常与物业纠纷和投诉相联系，极少与“幸福”连缀疲宁波联南 社区业委会用共有收益让业症红包”的想法，多家媒体跟网络不 街报道， 《宁波日报》还称之为“联南现希但在网络讨论中， 一糕作为质疑焦点：业治好肯定的共有收益时，是犯酶抵⒑彀薄 联南社区位于南昌郡文城区海曙区白云街道管辖。建造 于上世纪 90 年代城全国住房发展试点小区之一，1994 年年底交 付，迄叫 19 年历史。曾被浙江省建设厅的领导誉为“浙东第一 村”。全街道共有住宅栋 64 幢，门楼 203 辅筑面积 16 徒以 上，现有居锰户 2275 户，在宁波市嗜较础宅小区。社 区 1600 平方米啄物业经营用房，和约 800 辆车辆停车费，是联 南社区业中部分收益的执源。一、被耗细节与业治的机制红利1有篇报导称，“据县部门掌握，这一配比水平在全市都始！蔽裁戳仙缜嵊涤腥绱酥吲浔人降氖逡抵 面房？其他配比水平的居住社区的业置不该对受到红包有所想 乡果不研究联南社区业脂权历史及“发微信”的细节，这两 糕是无法获得茨。

综合舆论报导，可以反思成被微博即 时谈论所耗细节： 细节 1. “红包”来自被争取过来的小区共有部分收益； 细节 2. 业委会已?00 余兔； 细节 3. 联南社区吴有一排 200 多平方米共计 9 间的门面房， 忆所有权归虱营问题，业委会“与业主对簿公堂”； 细节 4. 是宁波市第一给行开账户的业委会； 细节 5. 给业址⒑彀 的尽盎抵泶蓖ü ； 细节 6. 联南社区实行的是物业服唯包干制。目前的物业管 理费缴纳标准为每立方米每月 0.25 元， 20 徒米的小区全年物 近 业费有 50 多停从账单里看，2009 年至 2011 年综合服握入 均在 37 拖下，也就是说，物业费的收缴率在 75%祝 细节 7. 业委会在 2012 年曾为全体业侄了物业费近 60 停 细节 8. 在发放过程中，曾有源于小区“居媚质疑声音。2细节 9. 82 岁的杨国彦老人已经是社区第四届业委会脂2007 年悔三届业委会委员。曾为弄清汽车停车数量，带着业委会委员 和业值。 毫无疑问，细节 1、2、3 和 6、7，是紧密相关且最为关键的。纵 观联南社区的业吱历史，可以说没有“对薄公堂”，就没有这次 被广为报道的“联南现希通过诉讼，联南社区业委会为全体业秩』乩戳 200 多平方米共 9 间店铺房的所有权和经营自郑 2010 年，联南社区第四届业委会和新东方物业公司签订了 2014 年 12 月 31 日到期的新一轮合同。

但业委会随褐社区吴 9 间厂房房 所占耕地均为小区的公共绿地。针对业委会的表述，新东方物业一方 跃，这些楼房房的修建得到规划部委的行政审批，不是法搭 建；对于商场房是贰区土地红线范围内仍存在分歧。同时，物业 公司仍称，这些房子的痴益用这部分钱补贴小区物业管理的俊 在此函会的深入敌仍看到，新东方物业在让社区一处经 营用房厨三江超市时在合同租届假： 实际租?9.2 同 而留给业委会的协议复印件上显示的租交有 30.2 突同时仍 私自扣留了业委会的公章。粗算出来，3 年来物业?7 停业 委会对这家物业公司再次失望了，襄业旨了《真假租赁协议 公示》和《告联南社区全体业址，细实公司的违法违约的不 当情形。2010 年 9 月 5 日，联南社区召开了业猪船全票通 过踞前终止与新东方物业签订的委托协议。3但联南社区业委会在与业主公司交流店面房跟提前解除物业服瓮礁钌暇艿酱煺郏黄忍崞稀湟唬号辛 测 9 间店铺，排除影响，恢复原状，赔偿经济?4 酮； 其二，要呛确认推迟与新东方物业解约的业轴拘效，要 欠厨。诉讼过程异常漫长，而政府、法院等组织业委会和物 业企业进行了五次担最终，双方达成协议，新东方物业公司承认 在租让三江超市的合同里造假，并细。

物业公司伪造营业用 房诚同的三年间的不当得利 27 同经协商，被用于提高联南 社区的监控系统跟住户照螟在 2011 年，经过业委会努力，三江 超市租用公园的经营用房每年的租?9.2 歪高至了 80 停 此前，业诛业公司签订的物业服维约定，2011 年至 2014 年物业公司每年从社区共有部位的经营收入中拿 网业委会 用于社区内的支吃诠赜谏缜 9 间店铺房的所有权和经营收 益的谅解协议中，2011 年物业公司除了收款合同中承诺的 20 彤 外， 三江超市新遭街， 在税费共担的情楷 双方五五分成； 自 2012 年莆镆倒久磕杲有∏灿胁课坏氖找嬷心贸 停ㄋ昂滴嵊糜谛∏诓康闹С诹陆庑榈幕∩希 社区的物业一直由新东方物业负皂， 联南社区业委会撤销对新东 方物业的疲 回顾至此，瓷以理解去“联西现铣狐含的业治 的痛苦。可以说，联南社区刃成立业轴，刃业委会的锲 而不舍和尽职负元南社区的业智只能享受去媒体所称的“幸4福”的。在这稿上，业委会发放给业职红包”，实际就是联 南社区实现业治浩度红利。 在一般的解释中，业宙积跟人数“双过半”的比例表君 了《管理规约》和《业轴议事规袁一浮小区就算是诞生 了业轴。

由此，这浮小区也就陆续开始了业治的时期。 可是在现实中， 通常是起初了业治的时期只是等于实现了业种巍Ｒ滴峒词贡赴负镆倒径砸滴岬募喽揭廊皇佣患萌闻的想法，比比皆是。之所以这么，盖裔成立虹果没 有再次达成一份物业服维， 在业主服维在社区内仍然生 效——即使后期物业服维中写帽竞贤谝抵岢闪⒉⒀【 潮能汗”，如果全体业中再次选聘物业公司（即使 还是后期物业公司哗并达成新的物业服维，在物业服嗡荆ㄋ壮啤袄衔镆怠保┘扒捌谖镆捣够嵋浴笆率捣 继续对小区的治理秩喧影响， 森业治的进程跟 效能。这样，业轴、业直能和《管理规约》、《业轴议 事规约会陷入窘境的处境。 按照业轴、业直能和《管理规约》、《业轴议事规 哉庑┮抵蔚幕局贫纫⒒幼那榭郑 业蛀的 实现可以区分为三肝：还权、重建和建立。还权，即收回业秩ǎ簿褪谴忧捌谖镆到锥巫晃抵喂芾恚ㄗ⒁猓赫饫锏囊抵治，并不等同于社会里普遍觉得的业趾管理小区，而是业痔逡谰荨段锶ǚā匪娑ǖ慕ㄖ锴炙腥ǎ贫然匦惺苟怨灿5部分行使共同管理权。）重建，即重建治理秩械治旱只帷⒁抵被岷汀豆芾砉嬖肌贰ⅰ兑抵嵋槭鹿嬖汲晌 住小区中重要的治理元素，小区的管控症防治依据跟程性及 “人”的观念跟关系却将与后期物业管理阶段有根本性的差异。

这种 变化可以称之为“治理秩心变化。重建治理秩锈味着将前期 物业管理带给业钟住楼房的“负面化”谣除，形成基于 业中产权和管理权的“共有、共享、共治”的人-物两者的多方 关系。 如前所让权、重建和建立三肝并非是他们泾渭分缅 晰续连的， 尤其是在仍权跟重建两肝之间。这其中又有业植 同体和自我身份的观念不足的椰 也有物业市场的积弊和潜规孕兴拢财毡榇嬖谛姓稍さ挠跋欤渌褂兄钊缧畔⒉欢猿频戎 度跟社会环境的众多原椰还权的标志，显而易见由业治 制度确立、物业管理合同重新签署和业中部分产权明晰（即“清 产核资”）共同构成，三者相辅相成，由体系完善而发端，由产权厘 清而达成。 这一进程，在联南社区的业吱和自治的细节中，置至呈 现。而仍权、重建、完善的演变过程，郧业治权力被制度化 和经验化亥次给业峙制度红利的过程。 二、制度红利的多样性6如果当倡方物业公司没有未经业稚就搭建 9 间店铺房， 联南社区的业轴领到“红包”络果新东方物业公司没有私自 扩串批准的临时规划拆迁面积，联南社区业委会还能发 椭熬蕖钡摹昂彀甭绻露轿镆倒久挥性谟涤梅康某租奖造合同， 联南社区业委会可能有机会让该处经营用房每年 的租?9.2 歪高至了 80 屠房梢约偕杩梢蕴嵛剩返难萁倘床豢赡妗Ｒ 似前殊几糕，是无从得到正确的茨。

但从业直能的 履职情楷 联南社区的业猪遭受业治带来的好处， 却势在 必然。 联南社区建立业治制度，应该始于 2001 年，那是业帧车淖灾纬Ｉ杌够共唤幸抵被幔且抵萌斯芪帷?007 年，小区选陈一届业直会，智杨仁志，杨国彦坏委 会委员。当时业衷小区的健康防护机制不太满意，业委会听取意 见黑所有房间安装防盗门并哉茅。但是，小区共有 门楼 203 刚庀罹薅罡脑熳式味矗看耸鼻『 《物权法》 超 业委会请教律师的此外，核查厨有 400 多富，停车费收益有 没有余额？是吩用来提升安防措施？经与业主公司反复协商， 清 查了十几年来的业主停车和经营用房痴入台账， 随猴业服喂睾贤性级ǎ３捣押途梅孔饨肴抗槲镆倒荆 业企业去年收取的这种经营成本要交由全体业脂所有和支配， 其 中包含 2007 年到 2009 年， 汽车停车费和经营用房租诫全部归物7业，物业公司去年上交 15 网业委会。这就是联南社区“额定包 干制”物业服维的由来。 2009 年 6 月，提取 3 年盈余款共 45 同安装电子防盗门共 149 咐，使整给的楼道都加装上了电子防盗门，对 50 余咐 自费安装电子防盗门的租户，小区业委会对每家发放物业抵消券 120 元。

2010 年，这笔钱涨到 18 同2011 年是 20 停这既是业衷被嵛逡抵宀俗省焙汀扒宀榧业住保彩蔷托∏抵 的配套设施系统建立所有权及其成本的起初。2011 年的诉讼，粤仙缜抵凶什那宀俗屎退腥ㄈ啡衔侍猓 得到更慈 的解镜稚此凰在以前搪相对最茨权益保障。 如前所湿南社区业猪得到的业委会发放的“红包”，本 质里就是居住小区业症业轴捍又贫壬先繁５囊抵 权和成本保障的收益。而在后期物业管理状态下，这是很难想希 滑这样的结论能引发批评——在一些“品牌物业公司”负在 物业管理服斡住楼房，业柱享受去的“红包”不是业中 资产经营（如电梯广告位尝配套用房和地面车位橙）的“现 禁”，而是用“超值服文形式回馈业郑但是，必须说檬牵抵蔚闹贫群炖唤衷谧什啡ê褪找姹Ｕ仙希 体现在对社区物业管理的动态监管上。比如，尽管现在利用业主合同 确认了停车费收益归实症有每月固定的玲取。但为了弄8清楚小区每年到底要收多少停车费，业委会成员一直在社区巡逻，查 看小区汽车拥有量，以便随时长我小区停车费的租金情苦次勘察 旱委会发现在 2010 年壶停放汽车锤００辆，按照每车 一年１０００元的租浆停车费收入在８０停而在后期物 业监管时期， 这种对小区共有收益的知情权的行使， 和对小区业钟胁课坏木芾砣ㄒ谎侵淮嬖谟谥矫娑糜谙质档目罩械摹 业治的红利，不街在“现禁”和“权利推动”上， 也以及如前所视猛ü贫仍际挛镆捣刀孕∏幼』肪车 “设施改善”上。

如联南社区业委会对小区咐加装电子防盗门和 照迷及耗脏控系统的措施，均是十分。但是在后期物业 管理时期，物业公司通常能以“补贴物业费不足”的名义，占用并支 取小区业植有效益（物业市场称之为“经营收益”）。讳中 一些能被用于陨小区的共有设施系统， 但因为缺少业中 实监督， 前期物业管理阶段物业服蔚这种占用和支取业中收 益的情形，本质里是对业脂管理权的“僭越”。 三、社区治理体系转换的费用支付 分嗡，必须开启另一糕的讨论，即“业治好一 定的共有收益时，是访给业症红包’”。这是联南社区业委 会让业朱包的契机被舆论冠名以“联南现嚣引发争论中 割寸所在。9在上面对联南现侠中业治的细节总结中，有三岗与 下面将要展开的探讨有关装修拆改给物业多少红包，分焙 细节 6. 联南社区物业费的收缴率在 75%祝 细节 7. 业委会在 2012 年曾为全体业侄了物业费近 60 停 细节 8. 在发放过程中，曾有源于小区“居媚质疑声沂紫龋捶治 7。根据联南社区业直会发布的《公告》， 在业委会与新东方物业公司就社区吴 9 间商铺房的案件立案达 成和解《补充协议》喊联南社区业株从社区业置部位的 收入连比以前有帽。根据有关法规要求跟第四届第六次 业猪粗论粳 将收入让的一部分， 给业帧笆祷荨 。

而据 2012 年 7 月 15 日在联南社区网站公布的通告， “联南社区业 2011 年?2 年已缴交物业费基础上可以免除下一年物业费”。 由此可以看斥里蕴含有两层含义：一、业委会通过召集业猪 粗论并啄形式，令每一位业稚以享受去维权的“实 惠” ——这就是业治的体制红利； 只有减免了物业费的业侄 才能享有去该项“实惠”。这实际上是作为业值皱履行交费 义伟奖励”——这在实质上，可以视为是对业值轴成员 身份（也即“业吱筑物区分所有权”中的“业皱成员权”） 自我认同的加强。10问题随之而来，同样灼度红利中的“现禁”，用来免交 物业费引发的社会口碑为什么远远不如发放 “红包” 这样轰动呢？原 衣有几： 一、免交物业费实际上对于业主公司的利益不会有其他爽反 而能激活业中缴费义吴识。而领取红包，札发诸如“过 分夸串红包’意义，有必然助长傅稚物业费”的担心。 二、业委会发放“红包”，会极搐发业值直能的认 可程度，也能促进更广泛地社会范畴内业皱对“红包”的期许心 理。在这些政府总理看来，这有必然加剧这些已成立业轴圾 “公共收益”并不丰河住小区的冲突。而在“物业人”裕心 这能激骑业公司的不信任感。

三、从行为心理角度看，免交物业费这鸽令业制度红利 的“共享”，只是到申请减免手续，且必须以“已全额物业费基础里” 醉受“实惠”的前提。而在情形里，却未能拥有“得到”和“领 受”的心理跟感情。而发放“红包”的行动，元业帚场的享 受政策红利的集体浚在他们传布消息跟红包在手的“实在”坏母惺苤校抵谝抵被岬摹按嬖诘囊庖濉钡娜现涞糜搿昂 包”一样实在。 四、在待居住小区还进入后期物业管理状态，坏委会没 有联南社区业委会这般“强势”和“有妆的背景下，“发红包”11这腐具有强烈的差别效果。这种差距，激发了业昼会作为业 直能针对保护业宙 （而不角权利） 可能发挥啄想系牵颐潜匦肜椿桓人伎家幌拢和跋纸ā保 “免交物业费”与“发微信”之间有没有关联关系？如果“发微信” 这样以经济模式刺激业值治行动的参加动力跟对业治 共同体的排斥情感肇庆装修公司， 能辐多久？涩 是沸反厦？这里， 我们需要提到一耕的现暇褪窃诰幼⌒∏幸抵挤⑵ 业轴时，很多小区的业轴嘲降低物业费”庄员业钟胛ㄐ卸摹翱诤拧薄Ｎ蘼凼怯幸馕故窍乱馐兜乃咔 种将权利诉黔济回报相联系的维权行动， 其内在原也么？其 效果在短期和大量之间，又分鼻什么？ 仔细分卧得掣：椎治的政策红利，免 交物业费与发微信在实质上是一样的，都狮利的经济利益考量， 同为“现建”。

坏，将发红包改为免交次年的物业费，其经 济实质是一样的。 但如上面所分味咧湓谛睦硖逖楹颓楦谢上是炊庭的。而我们也不能不承认，心理刺激的效率在相同行为 的频繁出现情楷会展现递计，以经济措施刺激业衷 治行动开展和对业皱认同的作用，也可能展现边际效应的衰几膳碌氖牵绻碳げ荒艹中够岱⑸聪谩５治此，必须思考的下一糕是：联南社区业委会给业症红包” 的行动，凰小区业炙热烈的相应，而且在北京以及全球范畴 内的关注跟讨论，其积极作用到底为何？12在罗伯特?H?弗兰克博士给《转变参与》（赫希曼）一书?0 周年所写的行，讲了这种一段话，簧以为此租释：“当 我们评价自己拥有的物品时，背景也相同重要。椰140 平米的房 子对郊区最上层中间阶层的居迷会小得不舒服，然而对相邻城镇 中的穷困居迷都异常宽敞。 不遵循这种方法解释 ‘背景十分重要’ 的分吾发现装修公司装修，要尊重煌许多普遍的情形是困难的。”我们必 须认识到，社区治理秩胸建时期在联南社区还未结束，干会 存在的压力以及或许继续存在。如，2009 年一篇报导中，提及楼盘 的物业费缴费率是 70%， “联南现险獯 的报道中显示缴费率是 75%。 也就是说， 缴纳物业费基础上的免缴物业费并无法促使浦的缴费 意识跟行动。

在这些背景下，联南社区业委会给业朱包，毫无疑问是一种 谋堑委会支持跟对业治的认可和参加的“参与鼓励”， 是建设社区整治秩邪下的业皱行动的动员体制。 回到前屎诵恼榛疤馍希 “业治好肯定的共有收益时，是访给 业症红包’”——这样的指责声抑在网络里，据报道， “一名声称大楼居眯子走进业委会， 指灶不需要让公共收入 分发碘名男子仍称，联西花园 19 年的老房子，以恨还必须 用到茨钱，不能一阜。”可以说，当我们注意到“业委 会未?00 余兔”和 给业症红包”的景坏直泶蓖ü闭饬礁谑保赜诜⒑彀暮戏ㄐ院筒莆 稍的担忧，基本现在解决。 剩下的难题就是装修拆改给物业多少红包， 如果不能持续地 “免13交物业费”，远着发给业职红包”在未来仍必须业衷交 物业费的方式缴回让业皱。那么“发红包”这釜本身，就显 得好像多余了。但实际上，从重建社区治理秩星度看，联南社区 业委会发红包的手段恍着更为重要并且需要的作用—— “背景非 常重要”。 在居住小区中，从初期物业监管体系至业治规远管理规 约》、 《业轴议事规栽及业轴跟业委会救）的转变， 远非一就的。 在基于划分所有权的业治下的社区整治秩械揭抵毡槿贤埃抵冻唤嵌怨嬖菽狻⒈砭修订，对业脂事伍事和表却有干本的付唱包 括时间、精力、行动、财卧及情感。

而其中，让业治成对业 宙的普遍认同跟业皱的完全尊重， 又是最为艰难的。 也正是 在这稿上，业委会给业职发微信”这稿啃为，成为 治理秩楔过程中移度更替而支付的情形成本——一糕 义的值得支付的费用。而在另一溉看， “发红包”还具有业窒沃贫戎戮吹募逡鞘降囊馕丁 当然，这妇支付行为有必然产生的消极效应能够消弭，跃幼∩缜幕抵匦胨伎嫉摹５庥质橇硗庖桓饬恕 结语 最汗有一些虽然“联南现嚣引发的反思需要记录起来。 虽然物业公司的“阉单”显示，2009 年利群数，考 1.514突2010 年和 2011 年喳约 12.6 屯 7.5 停但物 业企业也尚未在担心联南社区物业费偏低。 这是俘发以后小区治 理秩续一步改变呢？其次， 在报道中曾提到联南社区业委会曾与 宁波其他几浮小区的业委会一瓢往以“业周”闻名全国 的无锡春江花园交潦。而在 9 间店铺房的案件处理过程中，联南 社区业委会曾一度谋窃管小区”。虽然随着多方德最后与物 业企业签订谅解协议，并拒绝了小区自管的推动。但是，在未来某一 天，这鸽会不会重新被激发而产生对治理秩匈次地？ 联南社区现在的物业管理费缴纳标准为每立方米每月 0.25 元， 近 20 徒米的小区全年物业费有 50 多停从账单里看，2009 年至 2011 年综合服握入均在 37 拖下。

物业费的收缴率在 75％祝而这三年间，物业公司的累计利?.2 停考虑到物 业服维为包干制，物业公司平均每月有 13 湍债权。综合计 算下来，实际其实形成的利汝为 19 酮。“根据业委会的测 算和多次协调， 现在大楼业主的年营运成本是 141 捅 如此算来， 。 物业公司的实际其实形成的利融 13%左右，这现在低于酬健 区普遍的 8%-10%的利龋然而，物业公司都在担心联南社区的物 业费偏低。如此看来，目前这脯在 2014 年到期时，联南社区和 物业公司在物业费和利饶测算上将能产生新的博弈。那时，业盅≡炙兀恳滴嵊纸裁囱木兀俊昂彀被嵩谝 年河想夏效力么？借用一句最俗的广告语来回待糕吧——一切皆有必然。15

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