投资客专收“老破小” 花几万元装修可挣二十万
在二手房市场，游戏规则历来是“一房一价”，差不多的一套房源，房子价差除买卖双方议价能力不同外，最首要还是表现在房子装修的新旧程度、是简洁装修还是精装出售杭州老房房屋装修拆改可以，这当中的价差大了去。
这上面的溢价空间，早几年已被很多炒房客视为生财之道，近两年越来越多的个体投资客热衷其中，甚至现在有人将这一方法建设为合法的公司化运营。
今年前10个月，主市区二手房总成交套数已经反超新房近100套，“未来几年，杭州主市区能加快开启存量房时代。”透明售房研究院院长方张接表示。在 这样的背景下，从行业里便宜收入二手房源，装修后又高价出售这种一条产业链背后，究竟有些什么？为此，本报记者进行了一番调查。
一些投资客专收“老破小”
花几万元装修可挣二十万
印象中市中心的老房子多数却非常破旧，即便带装修也逃脱不出年代感，正为此，越来越多的人觉得市中心老破小升值潜力低，应及早售出。但近一两年来，在各大中介企业官网里有不少挂牌的老破小房源，一改以往残破风貌，有不少装修风格优雅别致的房源在售。
其实这种装修时尚的房源，几个月前也是典型的老破小模样。
在城西一带从事二手房买卖多年的杨先生，手头便有几组客户是专门从事诸如生意的——购入二手房后，将房屋再次装修一番再高价出售。“像这种的顾客，我们定义为投资客，有不少是杭州本地人，手头有多余的热钱，就倒腾起房子卖房的生意。”杨先生说，这些投资用户通常都是个体运作，在楼市低迷阶段，选择一些业主急卖的精装或毛坯房源，以达到市场价2000~3000元/m2的售价收入。
“他们每个月都在到处收房，只要经纪人告诉他有类似的现房挂牌，户型通透、楼层不太差的，基本都会收房，且一次性付清款项。”杨先生回忆道装修公司哪家好，有一个专门作诸如生意的客人，今年三四月份在古荡小区收了一套60多m2的四房毛坯，当时买入价18000元/m2，之后花了近6万元对房屋再次装修（含全部硬装 及家居）。恰逢今年市场走势好，9月份房子卖掉时，古荡小区的网签均价在21500元/m2左右，该房源最后以达到市场价1000元/m2的价钱购入。 “就这样，一套房子从买入到卖出，半年时间赚了毛20万元。”杨先生感慨道，这又抵得里业绩不错的经纪人一年的收入了。
职业倒房客也有季节性。一般每天一二月份市场走势淡的之后，投资客纷纷涌出收购地皮，待装修完看行情不错，又以高价卖出。由于“今年市场行情好，有不少个体投资客要收房都收不到。”一位业内人士声称，据他所知有作得规模相当大的投资客，今年靠这种倒买转卖二手房，赚了几百万元，当然这应该有必须的资金实力，且有熟悉的硬装、软装公司合作搭配，“一般投资客一年可卖个三四套房子早已很不错了。”
杭州已有企业专做类似业务
毛利为每套住宅售价的10%
据记者知道，早在两年前，杭州已经有企业专门从事“二手房精装修出售”业务，小宅门便是其中之一。
“我们企业只选择市中心老房子，主要是65平方米以下两房的新盘户型，改善房源面积也不会超过150m2。”杭州小宅门董事长徐佳丽告诉记 者，30m2以下一室一厅及150m2以上的房型肯定不会考虑，做过二手房的却清楚，这样的车子转手很困难。在徐佳丽看来，不论市场行情好差，最抗跌的抑或市中心老房子，因此收房时，往往能选取二手房成交量排名前十的楼盘。仅大关一个小区，小宅门前前后后已经收购了毛100套房源，堪称该社区最大的“二手 房东”。
徐佳丽先后在欣盛、中海、野风等几家房产公司做过业务，东方润园项目她一个人成交额就超过16亿元。“说实话，那时候做一手房的却不太看得起做二手房的，觉得二手房市场小打小闹，从业人员也非常鱼龙混杂。”后来，她自己买的一套东方郡的楼房，经过装修后购入，卖出了全小区最高价，她才得知二手房市场其 实商机很大杭州老房房屋装修拆改可以，因此从房地产公司辞职，开始自己开店， 成立了定位于二手房改造的小宅门公司。
作为公司化运营的小宅门，今年仅出售市中心房子一项便斥资3亿元，截至10月底，成交房源总价在2亿元左右。“我们以达到市场价10%~15%以上的 价格总值房子，所谓市场价，以该楼盘近期成交价作为评估值，而且我们只收楼层好的房源，2~5楼的房源都在出售范围内。”徐佳丽说，一般住宅总价控制在150万元左右。
与个体投资客不同，小宅门只负责房屋的硬装部分（跟一手房的精装修交付标准诸如），装修成本控制在1500元/m2（含老房子拆旧费），并且提供保修期。小宅门目前产生了一套标准化流程——收房前，风控部门能对房屋进行风险评估；收房后，由合作的设计团队做户型改造设计，然后由合作的施工团队装修。 “最近我们邀请了一位日本设计师合作。我们合作的施工团队有世贸君亭酒店的施工队伍、绿城蓝色钱江一期的施工团队等。”徐佳丽说，小宅门的装修风格力求大 方清爽，买家主要是同学、医生、公务员等人群。
小宅门目前以跑量为主，平均下来，一套房子从买入至卖出大约应该4个月左右，扣除资金成本及装修等成本，一套房子毛利大概为住宅售价的10%以上。
2014年，小宅门成立第一年共成交了70套二手房；2015年为150套；今年截至10月底，小宅门成交房源已有250套左右。记者粗略计算了下， 以年均150万元/套的购进价估算，10%的毛利即是15万元，那么才10个月时间，小宅门的成本早已近3800万元。
徐佳丽说，前段时间到中国考察，发现在德国，像小宅门这样的公司终于发展得十分专业，非常成熟。她坚信，随着今后中国处于存量房时代，这块市场潜力很大。“以前我们收进的现房里刚需小户型占到90%，现在看到二手房里的缓解需求在缩减，因此未来我们的缓解房源会增加至40%的比例。”
但不论是个体投资客也是公司化运营的“倒买倒卖”二手房，都有一个共同点：不会选择涨价幅度非常大的房源。尤其是今年行情异常火爆，城西一带的九莲新村、翠苑小区、古荡小区，因为价格上涨过快，考虑到溢价空间及成本系数，被出售的房源量在降低。
二手房精装出售模式
风险与收益并存
“这有点类似于专门炒二手房的黄牛 。”浙江中原首席分析师荆海燕分析：此类方法能够赚钱是有前提的，一是二手房市场能经常上升；二是收进时的价钱要达到市场价且售价控制得非常低。
“低价卖出二手房、装修后又购入的方式是采用用户意愿的行业细分。”房多多二手房全国交易运营总监刘星认为，这种方式仍然满足这些用户的供给，但在装修质量以及房屋隐性的品质现象等方面常常出现纠纷，未来行业必须进一步完善。
杨先生向记者证实，有的投资客相对厚道，房子从买进到买入，周期大约在5~7个月，其中有两个月时间用来房子散味；但有个别投资客因为快速赚取差价， 压缩整个装修工期，一两个月内完成所有装修，装修完马上挂牌到各大中介企业出售。“如果装修材料不好，购房者光靠肉眼是看不出的，只有入住后才会看到问题。”杨先生说。另一位业内人士则声称，“二手房不像住宅，会有几年的质保期装修公司家装，过户后全部的原因需买家自行承担。”
杭州市房地产中介行业协会副会长盛夏表示，对于上海二手房市场产生的这些新潮流，截至现今仍没收到过诸如不良投诉。不过也是能让购房者提个醒，碰到这些房源，需要买卖双方充分交流、全面掌握所购房产的相关情形，尽量减少隐形法律成本。如果确实涉及到中介机构违规操作的，可以向主管部门反映。
什么，装修还用自己的钱？！齐家装修分期，超低年利率3.55%起，最高可贷100万。立即办理享受优惠
行业动态
居众装饰，始于1996年，专注于新房装修，旧房改造、设计施工等领域，具有国家建设部颁发的设计甲级，施工壹级的资质。（需要设计装修的业主，可以留下您的联系方式报名，装修顾问将会贴心联系您。）