重磅！宁波实施新建住宅全装修新规

现在，宁波市人民政府办公厅下发《关于加强新建住宅全装修工作的施行意见（实施）》。《意见》自2018年5月1日起施行。

市住建委根据这份《意见》，就市民重视的难题做了解决。

先来看《意见》内容

本意见所指全装修住宅：

在房屋交付使用前，户内全部功能空间和公共部位的固定面所有施工或粉刷完毕，给排水、燃气、通风与电器、照明电力或者智能化等设备几乎安装到位物业装修竣工验收，厨房、卫生间等基本设备性能完备，满足几乎使用用途，可直接入住的住宅。

实施范围

海曙区、江北区、鄞州区行政区域以车站路—鄞州大桥—福庆南路—甬台温复线—盛莫路—聚贤路—甬江—世纪大桥—东昌路—望海南路—北大道所围范围，新出让或划拨国有耕地上的改建房屋（征收安置房除外），实行全装修和成品交房。

其他区县（市）根据持续推动措施，结合当地实际，划定住宅全装修推进范围。除下列新建房屋、已出让或划拨国有耕地上已经交付的房屋，鼓励建立全装修和成品交房。

土地出让合同已承诺实施全装修的，按承诺执行。

实施要求

推进范围内的改建房屋发展土地供给时，规划部门应将采取全装修的规定纳入地块规划设计条件，国土资源部门应将以全装修形式进行发展的内容在招拍挂公告、文本和国有发展土地使用权出让合同或划转决定书中给予载明。

作为全装修住宅项目，在办理工程监理及预售许可证时，相关部门要在审批证上注明为全装修住宅；在工程审查、竣工备案等相关证件申请时，相关部门要按全装修住宅实施管理。

标准体系

市住建委负责落实改建房屋全装修项目设计出台政策和品质管控规定，细化改进设计、施工、管理、验收相关科技提出。探索设立对现行规范缺乏评价指标或评判方法模糊，易产生效率和质量判定纠纷的建筑材料、部品和验收办法的评判体系。

加快新建住宅全装修标准化模式发展，推广整体厨卫设备，逐步推进新建住宅装修的工业化、装修部品的通用化。推广使用新科技、新系统、新工艺、新材料，落实住宅全装修“四节一环保”（节地、节能、节水、节材和节能）提出，不断增加全装修住宅的科技含量。

发展单位应对于变化化消费意愿，合理构建装修标准，提供不同档次、风格的全装修住宅。积极推进菜单式装修。

建设审批

新建住宅全装修纳入工程初步设计审核、施工图审查、招投标、施工资质、竣工验收等环节，实行全过程管控。全装修住宅项目主体设计和装修设计理念上应同步，确保预制构件生产环节及主体、装修、安装等项目施工过程有效衔接。

全装修住宅项目实施总承包，实现建筑与装修一体化设计、采购、施工和监管。总承包施工公司可以将全装修项目发包给具有资质的装饰装修施工公司，鼓励遵循“方案与公司相应”原则，供业主选择。总分包施工公司解决发包工程品质、安全和保修负全面责任。

10层左右的全装修住宅工程项目可允许主体构造分段验收。

质量监管

发展单位是推进全装修第一责任主体，对全装修质量负主要责任，设计、施工、监理、材料供给商等单位对各自参建部分品质承担主体责任。建设单位要建立公司效率内控制度，对设计、施工、采购、交付及维修实施全过程管控，要加强施工现场管理，加大施工巡检力度，确保装修质量。

施工单位应实行项目效率样板示范制度，推行项目效率管理标准化。

发展行政职员部门要将新建住宅全装修纳入项目效率监督范围，健全对发展主体和施工现场的监管制度，加大日常执法和监管力度。

住建、市场监管管理、质量技术监督、消防等部委应各司其职，加强对全装修项目施工和所选用建筑材料、工业品牌（部品）或者专项施工和测试机构的市场管理。

改造单位应明确执行竣工验收制度，住宅套内应采取分户检验，委托具有特定许可的监测机构根据现行《民用建筑项目室内环境排放控制规范》（GB50325-2010）等国家标准进行室内环境监测，并解决实体项目与交付样板的一致性进行核查。

未组织分户检验或分户检验不合格或尚有部份住宅及公共部分未完成装修的全装修住宅项目，不得组织建成验收。引入准业主监督制度，建设单位应利用建立工地开放日或由购房者代表设立监管小组等方式，允许购房者开展质量监管。

工地开放日应事先建立推行计划，并在房屋预售时书面通知购房者。工地开放日方式上不得超过3次，分别在主体和装修项目交接阶段、安装工程隐蔽阶段和建成阶段。开展住宅项目效率交付缺陷保险试点，实行物业前期介入管理等政策，创新项目效率管理和追偿机制。

对违反住宅发展和项目效率标准、出现重大质量原因的全装修住宅项目，依法加大整治力度，查处结果与参建单位企业资质、市场准入、企业信用等挂钩。

销售管控

全装修住宅领取预售许可证时，建设单位应在业务计划中提高全装修推进方案等内容。

建设单位预售全装修住宅的，应在业务楼盘内修建实体交付样板房，向房产者展示交房标准。交付样板房要真正体现户型、结构及尺寸、装修标准和施工质量。

交付样板房须在申请预售许可证前建造完工，保留时间自全装修住宅集中交付房产者之日起不超过6个月，或者自发展工程完工验收合格之日起不超过2年。

销售全装修住宅时物业装修竣工验收，建设单位应在业务协议中确定装修标准等交付要求，并列明所用大致装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工品质标准等内容；提供室内设施系统的，应当严格提供的设施系统的名称、品牌、规格、型号、等级和加装标准等内容。

全装修住宅销售合同应包括全装修内容，销售单价应包含装修款项，不得就装修部分予以或者由第三方与购房者继续签署装修合同或条款。推广使用业务协议示范文本。

住宅销售后，建设单位应定期向购房者通报全装修项目施工进度。鼓励公司现房销售，各地也可在北侧用地出让时承诺发展的商住现房销售。

交付、使用

交房时，建设单位须向受让人提供工程完工验收时委托第三方专业评估机构出具的室内环境监测合格报告、电气网络电缆和给排水管道等隐蔽工程完工图纸或接线图和《住宅品质保障书》《房屋使用证明书》。

健全质量保修、回访、投诉处理等维修服务机制，建设单位要积极推进保修责任，鼓励成立跨项目的专业化房屋保修机构或4S店，提高报修响应迅速性和保修质量。装修项目质量最低保修年限，按照国家、浙江省及本市相关司法、法规执行，法律、法规未确定的，由买卖双方在业务协议中遭到约定。

业主委员会或房子全部权人发出保修通知3个工作日内，建设单位应派人到现场检查状况，情况属实的应该在3个工作日内推进维修；特殊状况，由发展单位和居民委员会或房产全部权人协调并签署书面意见。

逾期未参与保修的，业主委员会或房产全部权人可以另行组织维修，费用向发展单位返还或在业主保修金中列支。物业保修金保修范围为司法、法规和罚则所列保修期限中所要求的保修内容。

物业保修金管理方式和缴纳标准由市住建委另行制定。

各有关部门要确保对全装修住宅使用监管的监督检测，发现非法擅自改造及装修的，应当立即予以处置。

装饰装修企业

鼓励装饰装修企业做大做强，引导装饰装修公司创新资源，创造条件晋升资质。市内装饰装修公司承接住宅项目全装修的，在“建筑业龙头公司”等评选时合理予以倾斜。鼓励装饰材料制造、供应等公司充分发挥全球性物流节点城市的细则优势装修哪家公司好，促进建筑材料物流和装饰装修公司协同和共赢，降低项目风险。加大对装饰装修队伍和产业的培育。

本意见未涉及内容根据国家、浙江省及本市有关条例执行。

本意见自2018年5月1日起实施。施行后颁发施工许可证的全装修住宅项目应按本意见执行。市级各相关部委和各乡镇（市）可依照本意见建立确切实行政策。

市住建委解答

1、宁波住宅全装修政策看法在推出时间节点和推进范围上是怎样考虑或确认的？

据了解，浙江省政府办公厅下发《关于加强推动住宅全装修工作的指导意见》后，省内一些城镇已实施贯彻意见或制度，部分城市正在开展中。在省里的新政征求看法阶段，宁波市现在着手建立制度意见调研和制定。但作为住宅全装修，各方意见并不非常统一，如何实行、如何管理差异也非常大，相应标准和配套制度也不完善。为此，我们多方举行调研，屡次组织举办房地产公司、施工单位、装饰装修公司、监管部门座谈会，多次进行设置完备。同时全力开拓管理方式的变革，公开向社会征询看法，力争政策意见既能吻合上级提出，又能充分运用宁波实际，起到推动和完善作用。该制度意见在去年末基本成熟，今年初经市政府常务大会审查后，于2018年3月26日印发，实施时间将从2018年5月1日起开始。

在实行范围上，省政府程序确定“各市、县（市、区）中心市区范围内，出让或划拨国有耕地上的改建房屋，推行全装修，实现成品交付”，并要求各国应运用当地实际确认准确施行范围。住宅全装修是一个全新事物，虽然近几年全装修交付房屋在逐渐减少，但整体尚处于开拓时期，广大民众作为全装修住宅也在逐渐接受中，因此必须持续推动，逐步进行细化和建立。从全国任何城市看，大多也实行分批走，逐步缩减实施范围的方法。

结合宁波实际，特别是各片区住宅开发改造的状况，我市明确海曙、江北、鄞州行政区域内以车站路—鄞州大桥—福庆南路—甬台温复线—盛莫路—聚贤路—甬江—世纪大桥—东昌路—望海南路—北大道所围区域为强行实施范围，这一区域与限购圈几乎一致，划定这个区域也有采用该区域住宅全装修推进比例和老民众的接受度已相当高。对于任何区县（市），明确由当地政府根据持续推动措施，划定准确的施行范围。上述区域以外是支持推进全装修。

2、新的推进计划对全装修“个性”与“共性”的关系能够处理？

省政府及我市实施的《关于加强新建住宅全装修工作的推进意见》主要对“硬装”进行了要求，未对最能表现个性的“软装”作出限制，为确保个性化保留了较大发挥空间。我们也支持研发公司以行业为理念，针对差异化消费意愿，提供不同档次、风格的全装修住宅，避免风格雷同、单调。同时，随着老民众不断下降的成分文化需求，菜单式装修等装修新产业、新特性市场将不断发展。

3、在销售环节如何保护全装修住宅购买物业的合法权益？

实施住宅全装修其实造成一些冲突和争议。

此外，第一，要求开发公司在房屋预售时要提供实体交付样板房，该样板房应在销售楼盘内的可售房源中。

第二，要求实体交付样板房要真正体现户型、结构及尺寸、装修标准和施工质量。

第三，要求实体交付样板房保留全装修住宅集中交付房产者之日起不超过6个月，或者自发展工程完工验收合格之日起不超过2年。

第四，要求发展单位在业务协议中确定装修标准等交付要求，并列明所用大致装修材料和所提供的设施系统的名称、品牌、规格、型号、等级等内容。

另外，浙江省发展厅和省税务局还在制定2018版《浙江省商品房买卖协议示范文本》，里面有鉴于住宅全装修交付标准的有关内容，建议推广以及效仿使用。

4、较多购房者避免全装修住宅的装修质量能够保证，意见中做了这些要求？

装修质量是现在购房者反应较好的疑问，《意见》提出了下列方法和方式建立质量管理：

一是加强主体责任，落实发展、设计、施工、监理和材料供给商等的主体责任，明确发展单位对于主要责任人，对住宅全装修工程质量负总责。

二是建立项目效率管理标准化发展，引入样板示范制度，在预售前需要制造完成投产样板房，以交付样板房为交付质量标准，控制交付时的全装修项目质量。我省已公布《全装修住宅室内装饰项目质量验收规范》（DB33/T1132）,同时市住建委出台了《宁波市住宅全装修项目质量管控规定（实施）》与这次推出的《意见》配套执行，其中确定要求在装修施工前，必须制造完成施工样板房，以施工样板房为工序、工艺的品质标准，控制施工过程中的全装修工程质量。

三是加强管理力度，将全装修项目列入质量监管范围的此外加强过程管理，严格制定各项要求、制度。

四是采用准业主监督制度、开展质量保险试点、探索物业前期介入管理体制等，多措并举，保障全装修住宅装修质量。

5、引入准业主监督制度的弊端是怎么？工地开放日为什么要设定在这三个阶段？

引入准业主监督制度、设立工地开放日，允许购房者开展质量监管，即擅自准租户参与监管房屋施工，向准租户直观展现施工内容，接受准业主监督。同时，通过准市民与发展单位在开放日中看到问题的双向反馈、答疑与整改落实，促进想法的合理沟通和应对，架起准业主和发展单位良性交流互动的桥梁，有效降低交房后的品质纠纷与维权。另一方面，在项目发展行业建立社会监管体系，弥补现行行政管理的趋同，也将导致发展单位建立品质管理，提升总体效率水平。

方式上提出修改开放日的三个时间阶段是全装修住宅施工过程中的三个关键时期，包含了主体与装修结构交接、装修项目隐蔽、竣工时期，是相对重要同时也有与初期入住息息相关的施工时期，故而更加要求。同时，考虑到在建项目存在健康隐患，不其实做到随时、全过程开放，故而提出发展单位事先建立开放日施行细则，提前确定开放时间点和数量，便于在开放日期间做好健康防护手段。

6、实施意见中指出，建设单位须向受让人提供工程完工验收时委托第三方专业评估机构出具的室内环境抽测合格报告、隐蔽工程完工图纸和接线图等，这么做，能缓解后期似乎碰到的什么实际原因？

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室内环境监测是根据现行《民用建筑项目室内污染控制规范》(GB50325)、《全装修住宅室内装饰项目质量验收规范》（DB33/T1132）中要求的监测工程、检测数量部署的一项测试活动，其能否合格是判断住宅室内环境或许超过交付标准的一个指标。在住宅交付时提供抽测合格报告，则说明该房屋室内环境已具备完善要求，可以入住。

隐蔽工程完工图纸和布线图，可以体现建筑外部已隐蔽工程的构架方式、位置或者管道、线路的通往、管径、转折点等关键信息，在业主后期进行修理或个性化改造时，一定要利用竣工图及布线图来了解这种信息，否则过于进行，将大概率破坏原有构造或管道，造成业主损失。

7、全装修住宅发展单位在办理施工许可证时与毛坯住宅相比有何不同？

全装修住宅在申请施工许可证时，相比毛坯住宅，应额外提供经过施工图审查机构审查的全装修图纸。该条例旨在建立全装修住宅主体设计和装修设计同步进行，确保主体、装修、安装等在设计环节就合理衔接，将初期装修、安装工程对主体结构的制约降到最低。

8、全装修交付后，商品房产生效率现象，建设单位逾期维保修，可向建设单位返还或业主保修金中成本。那么，商品房的保修期间，有多少？几年之内可向发展单位返还？购买全装修住宅，物业保修金的交纳金额是否会比普通住宅高？全装修作为社区物业管理有什么好处？

市住建委正在再次修订《物业保修金管理方式》，拟将商品房全装修内容正式纳入《办法》，交存标准也根据装修造价肯定比例交存保修金，并根据保修金管理方式进行合理管控。目前初稿已经完成，正在征求看法。

全装修作为社区物业监管，可以合理降低后期装修垃圾清运、装修材料进场、堆放及噪音等二次污染，提高社区治安、环境监管，保障居民正常生活。

9、实施意见提到，将住宅全装修纳入全过程管理，住宅项目主体设计和装修设计同步，这么做有多大好处？

现在，宁波市全大市范围内的改建建筑装配式比例超过16%，该《实施意见》划定范围内装配式比例更是现在超过了100%。

装配式建筑中引入的预制构件在基地制造时已预留了满足几乎使用用途的管道及洞口位置，实施全装修后，主体设计和装修设计同步进行，一方面可以进一步提升土建与装修、装修与预制构件之间的配合度，使装修部件所需的管道、预制洞口等位置更准确，防止后期因敲凿毁坏预制构件而导致的品质缺陷，提高建筑总体健康性；

另一方面也提高预制构件的装饰装修功能集成装修装饰，引导装饰部品部件标准化，有注重施工铺设及初期维修的方便。

10、推行住宅全装修的意义？

推行住宅全装修，即发展成品住宅，有促进节约建筑材料，减少建筑垃圾，可以防止装修过程发生的噪音污染、废弃材料清运等二次污染，有促进改善住房发展质量，保证住宅结构健康，改善人居环境；此外住宅全装修也有红色建筑评价标准的一个重要加分指标。

推行住宅全装修，是促进建筑农业化、推动房地产业需求侧改革、实现变革转型的重要内容，也是推动住房城乡改造行业节能减排、发展低碳建筑的一项重要工作。

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