房产项目建成阶段的收益控制运转特性_竣工阶段的效率控制流程图

摘要:成本掌控是房地产开发公司监管中非常重要的工作。在现在宏观政策的管控下装饰公司装修，销售价格受到压制，其效率控制的重要性显得更为重要。 从地产开发实务来看，基于研发流程可以将风险控制分为五个阶段，本文对竣工时期的收益控制运转特性进行了结论，从竣工结算、竣工结算审核和项目造价对比观察三方面进行风险控制，从而超过避免开发费用，提高公司竞争力的初衷。

关键词:成本控制 竣工阶段 房产项目 运行机制

成本掌控是房地产开发公司监管中非常重要的工作。在现在宏观政策的管控下，销售价格受到压制，其效率控制的重要性显得更为重要。从房产开发实务来看，基于研发流程可以将风险控制可以分为五个阶段，分别为：决策阶段的效率控制、设计阶段的费用控制、招投标阶段的费用控制、施工阶段的效率控制和竣工时期的风险控制。

竣工时期成为风险控制的最后一个环节，是对过程结算的一次总盘点，在风险控制中占有着重要的位置。理论里竣工时期的费用控制是在汇总进度款结算的基础上合理进行查漏补缺工作，而实际上由于过程结算深度不足，竣工结算成为了对协议过程结算各项内容的一次大消除。因此在竣工时期的效率控制共可以分为三个阶段，分别为竣工结算、竣工结算审核和项目造价对比分析。

一、竣工决算

(一)进度款结算时拟定项目量核定

(1)专业分包工程造价，多数状况下需要在竣工结算后才会最终确认，然后依此为基数，计算对应的总承包服务费。

(2)按当年条件无法做定性的项目变更，因工期紧，多工种配合，必须按照项目实际状况进行施工收头，最终体现在竣工图里的工作量。

(3)未纳入进度款的更改项目量。

(二)合同单价调整

工程出现巨额变更，使承包商有收入缺损或累计亏损的情况，由于进度款结算时精确度不足未能确定单价调整条件能否遵循，则要在竣工时期完成。

由于价格条件不成熟，合同推进阶段只有暂定单价进行操作，必须竣工后在核算时再次核定。

(三)经济奖惩

项目工程施工协议中，针对项目效率、进度、安全、文明等目标，一般按达成情形作出特定要求，高于目标值有奖，低于目标值将扣减履约保证金或追加损失补偿，多数状况下在竣工结算时算总帐。

(四)保修金留置

保修金是承包商对保修责任的一种担保方式，通常状况下，按竣工结算的5%左右扣留别墅装修公司，保修期满后退付。有些承包商考虑简化操作，用必须额度的总额在向发包人（或业主公司）买断一般维修责任，其总额可按建筑面积计，若是房屋也能按套数计装修工程竣工验收流程图，则保修金在竣工结算后退还买断费用后与项目尾数一并支付。

二、竣工结算审核

(一)竣工决算审核要点

1、全面扫描法

结算审核操作者应对送审结算全部内容逐条审查：工程量依次清点或列式计算；检查单价套用、核定采购后新增内容的价格；检查管理成本、规费、税金以及基数的测算；所有结算内容（包括汇总）的判断要再次上机生成，防止算术误差。

2、先否定后一定法

结算审核操作者对初审结算形成初稿时，应先所有剔除存在质疑的造价内容并在草案的审查表明中做出文字意见，在核算谈判对帐过程中确定了有关证据后核定相关费用。

3、经验指标法

结算审核操作者和校审人员在作校审复核工作时，因时间跟质量的阻碍不能采用逐步扫描法，建议采取先前累积的经验指标复核结算指标。

(二)编制竣工结算书

竣工结算书的编制是一项技术综合、政策性较强的工作，必须遵循实事求是、公平正义地方法，根据相关依据进行编制。结算审核主要审议结算内容或许属实，依据能否有效完整，计算或许正确，工程签证管理是否混乱，如果不尊重结算审核工作，结算工程量小于实际项目量，就会造成工程费用降低，为加强项目工程造价合理，使结算工程程序化，理顺结算审核工作，应做好以下工作：

规范竣工图编制。竣工图要按项目实际状况编制，承包人要按当地项目开工档案编制条例来编制竣工图。开发商应指定工民建专业经验丰富的技术工人，认真复核由承包人移送来的完工图以及施工技术程序资料，控制项目款支付比重在90%以上，以敦促承包商按照有关规定编制竣工图。

选择专业技术力量强、保证审价质量的社会审价单位，指派有监理单位多年工作经历的造价专业员工配合审价，因为它们又有施工现场的实践心得，熟悉施工工艺，又有造价专业知识，容易与审价单位跟承包商做到相互交流。

工程监管人员加强对施工图纸、设计变更、现场签证、技术核定程联系单、报价等资料的搜集、保存和梳理，以备竣工结算审计时完整地缴与结算审计人员。

三、工程造价对比分析

在工程造价对比观察时，可先对比整个项目的总概算，然后将建筑安装工程费、设备工器具费和其它项目成本逐一与完工决算表中所提供的实际数据和相关资料及同意的概算、预算指标、实际的项目造价进行对比观察装修工程竣工验收流程图，以确认完工工程总造价是节省也是超支，并在对比的基础里，总结先进经验，找出节约和支出的内容跟特点，提出完善机制。在实际工作中，应大致预测以下内容：

(1)主要实物工程量。对于实物工程量出入非常大的状况，必须查明原因。

(2)主要材料消耗量。考核主要材料消耗量，要根据竣工预算表中所列明的三大材料实际超概算的消耗量，查明是在项目的那个环节超出量最大，再进一步查明超耗的缘由。

(3)考核建设单位管理费、措施费和间接费的取费标准。建设单位管理费、措施费和间接费的取费标准应根据国家跟各国的有关规定，根据竣工预算报表中所列的建设单位管理费与概预算所列的改造单位管理费数额进行特别，依据要求查明多列或少列的成本工程，确定其节约开支的数目，并查明原因。

综上所述，房产公司可以在开工阶段从建成结算、竣工结算审核和项目造价对比观察三方面对进行风险控制，从而避免开发总费用，提高工程成本，优化资源配置，提高房地产企业的行业竞争力。

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