房屋未经验收擅自使用，业主：施工不合格要赔，判决：自行承担！
【案情简介】
2016年10月30日，鼎发装饰装修公司与玫瑰酒店签订《装饰装修工程监理承包合同》，由鼎发公司为玫瑰酒店提供装修服务，其中合同第5条约定装修竣工不合格，“未申请复核交付手续，甲方（玫瑰酒店）投入使用视为质量考核合格，由此产生的后果由甲方（玫瑰酒店）负责”。
同年12月1日，装饰装修工程监理完成；竣工后，鼎发公司依约要求玫瑰酒店进行验收，但玫瑰酒店均为依约查验。同年12月30日，鼎发公司再次去玫瑰酒店要求验收结算，发现玫瑰酒店已开始营业。2017年1月30日，玫瑰酒店致函鼎发公司，主张“装饰工程存有质量原因，房屋存有漏水、渗水情况装修公司，要求退还施工品质不合格的返修损失”。后，鼎发公司不予认可，玫瑰酒店诉至法院，要求鼎发公司赔偿因施工效率不合格导致的返工损失。
房产纠纷律师蓝应政
【简要观点】
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“建设项目未经竣工初验，发包人擅自使用后，又以使用个别质量不符合约定为由主张权力的，不予支持；但是承包人应当在发展项目的有效使用年限内对地基基础项目和主体构造质量承担民事责任。”，《建设工程质量管理条例》第三十二条“施工单位对施工中产生效率现象的改造项目以及完工验收不合格的改造项目，应当负责返修”，第四十条第三款“建设项目的保修期，自建成验收合格之日起计算”，第四十一条“建设项目在保修范围和保修期限内出现品质现象的，施工单位应该履行保修义务，并对产生的负担承担违约责任”规定，施工方对发展项目应承担的品质责任，包括对项目施工中产生的品质现象及经验收不合格工程应承担的品质返修责任，以及对经考核合格的项目在使用步骤中产生的品质现象应承担的保修责任。前者系基于发展项目施工协议承诺及相关司法条例等要求对项目效率应承担的责任。后者系基于双方签署的保修合同或发展项目施工协议中承诺的保修条款及相关司法条例等要求对项目效率应承担的责任。
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上述现象中，双方签署的《装饰装修工程施工承包合同》第5条约定，“未申请复核交付手续，甲方（玫瑰酒店）投入使用视为质量考核合格，由此产生的后果由甲方（玫瑰酒店）负责”。玫瑰酒店在案涉项目建成后擅自验收即开工使用装修竣工不合格，根据下列约定，自其实际使用之日起即要判定工程尚未验收合格家装装修，鼎发公司不再负有施工中或经考核不合格的品质返修责任，仅对案涉工程品质在保修期内及保修范围内负有保修义务，承担保修责任。但是，玫瑰酒店在法庭中及刑事请求中是以鼎发公司承包的装饰装修工程品质没有达到国家要求的质量标准，属于根本违约，应当赔偿因工程品质不合格而让玫瑰酒店造成的实际花费为由，请求判决鼎发公司承担因装饰装修工程品质不合格所需的返修维修经费，而不是承担使用过程中的保修责任。同时，案件侦破过程中玫瑰酒店并未委托评估机构对于装饰装修工程是否发生了属于保修范围的品质缺陷及必须的维修价格。据此，玫瑰酒店要求鼎发公司承担因施工效率不合格产生损耗的请求不应得到鼓励，如有异议，应由玫瑰酒店另行起诉解决。
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注：文中图片来自网络。
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