避免家装糟心事,法官教你订合同
“金九银十”装修季,占据了天时都未必能享受去人和。在现实人生中,不少初次装修的消费者,对签订合同的相关细节不求甚解；而另一方面,家装市场鱼龙混杂,不断问题频发乱象纷呈。当两人发生争执时,作为法庭裁判重要根据的协议,却一直因签署时的“缺陷”给消费者带来很多困扰。
近日,北京市西城区人民法院对该院近5年来调解的涉家庭装饰装修合同纠纷诉讼进行考察发现,相关案件数目呈逐年上升态势,争议焦点主要集中在装修质量、装修工期、装修资质、设计更改或者后续保修等方面。针对能够避免家装合同“缺陷”、保障家装安全品质等热点现象,《法制日报》记者报导了西城法院民一庭的法院,请你们为各位支招。
别因找上包工头就不签协议
小王发现隔壁邻居家的装修效果不错,便跟还在施工的包工头商量,想把他麻烦给自己家装修,双方口头达成一致,以2.1万元的单价对客厅进行建设。小王支付了承诺好的1万元定金后,包工头在仅给员工拆除了当场玻璃隔断后,就以有增项需要派出人手为由,要求小王先垫付剩余项目款,否则停工。小王不答应预先支付,包工头和人员就又也没有出现过,无奈小王只好另找别人完成改造项目。
实际生活中,很多消费者像小王一样,出于怕麻烦、想省钱等原因,在已签订合同的状况下,就立马将装修项目交由包工头、“熟人”、路边施工队等。西城法院的考察显示,未签订合同而开工的情形,通常是将来出现争议的“伏笔”。由于这些装修多为口头承诺,缺少书面协议,不仅装修质量能够确保,后期维权也存在很多困难。同时,消费者和装修队单线联系,在第三方监管缺失的状况下,偷工减料、以次充好、推诿扯皮的状况时有出现,消费者则陷入装修劳心劳神、维权费时费力等窘境处境。
针对这些因口头约定而造成的争议,西城法院民一庭法官田晓昕提示,消费者与装修方承诺的内容要以书面文字为准,装修方的口头约定、消费者提出的特定需求,都必须制定在纸面合同里。对协议承诺的工期、款项支付节点、装修材料种类等事宜一定要特别注意,才能合理导致装修方拖延工期、以次充好甚至携款跑路等违约行为。
西城法院民一庭副庭长韩楠提醒,在装修施工过程中,如看到承包方未依照协议承诺进行施工,消费者应当利用拍摄、摄像等方式对现场进行证据保留,除在施工现场向施工工人告诉停工外,应当立即向承包方发送书面材料,要求停建并进行关停。在消费者及时向承包方就其不符合合同承诺的施工进行严格确认后,由此形成的装修工程维修重做以及工期延长的责任应该由承包方承担。
包工包料应写清“何工何料”
“签订协议是模式里需要,更多的就要注意合同上的细节协议。”田晓昕说,比如某些消费者对于家装合同中常见的“包工包料”到底哪个意思并不是很懂。
郭先生与北京某建筑装修公司签订了一份包工包料的装修合同,并确定约定了具体施工内容。装修完成后,装修公司都将郭先生诉上法庭,理由是在装修过程中两人口头协商,增加了酒柜、鞋柜等项目,郭先生均已付相应利息。郭先生认为,包工包料不存在增项问题,无需多付款。法院经二审认为,合同却承诺装修工程实行包工包料的承包模式,但在协议附件预算明细中未列明施工工程装修公司10强,因此,郭某应当支付双方在施工中认可的新增项目工程款。
“包工包料等装修方式也是装修行业的常用表述,消费者仍要在协议中确定详细的装修内容,搞清楚包工包料到底是包什么工、包什么料。”田晓昕称,无论是什么承包模式,都能确定装修公司所提供的详细商品和服务有什么,比如材料的类型、型号、品牌、材质等,避免装修过程中出现争议。此外,消费者应作“限制增项”的承诺,比如注明“实际施工过程中似乎发生增项,增项以消费者书面告知为准,并以实际项目量结算”等。
关于常见的装修增项,韩楠称,在装修过程中假设对协议原有项目进行更改,需要再次签署书面合同。如果没有书面协议,通过电话、微信等记录可以确定协议更改得到两人认可,也能被视为合同变更,应根据变更后的协议执行。但即使承包方未能采信证明双方存在降低工程项目的意思合意装修竣工后要仃保修合同吗,消费者并无支付增项工程款的义务。
关于家装设计,法官提醒,设计协议和施工合同是不同的协议方式,但在实践中,大部分装修公司是将设计跟施工一并包揽在装饰装修合同中,不会对这两项费用分开约定。一旦装修过程中因品质、进度等产生原因造成消费者决定更换装修公司时,家装公司往往都会自行收取设计成本。谨慎起见,合同中要就设计成本性质给予证明,例如设计或许免费。
验收标准与违约金条款不能少
除了单价,工程品质是装修工程的核心原因。西城法院调研时看到,大部分家装纠纷诉讼或多或少涉及项目质量原因。
小刘与某装修公司签订家装合同后,依约支付了部分项目经费13.5万元。但装修后期,小刘发现效率存在明显原因,于是放弃支付剩余项目款,并提出装修公司赔偿修复成本5万元。后经警方组织评估,涉案房屋的门、沙发、马赛克墙等的确存在品质不合格问题,装修公司称是因这些施工内容根据小刘的规定作了减项,所以才出现这种项目不达标。对此,小刘并不认可。法院宣判后觉得,装修公司无法提交证据说明双方对项目减项达成过合意,据此法院对小刘主张的工程修理费予以支持。
“合同中承诺好项目验收标准很重要。”田晓昕说,当前某些协议仅承诺工程验收办法而未约定验收标准,造成两人认识不一。此外,还要严格质保期限。住建部《住宅室内装饰装修管理办法》规定,住宅卧室装饰装修工程的最低保修期限为三年,有防水要求的卧室、卫生间和墙壁面的防渗漏为5年。消费者应尽量与顾客协商,采用超过下述标准的质保期；如果双方协议中标注的保修期过短违反下列要求,则属无效条款。
田晓昕特别提示消费者,一旦看到施工品质不合格,要做好取证工作,特殊状况下要先行评估后又另行修理、重做现场,便于后期理赔。“倘若两人未约定违约金标准,对消费者而言,则需对自己遭到的相关损失进行举证,这对消费者的举证能力有较高要求。”田晓昕称,为防止出现举证困难的状况,消费者可以提出商户在协议中列明违约罚则,一旦顾客赔偿,消费者可以直接提出他们根据协议要求的标准“赔钱”,无需再说明自己的代价。
看清签约主体谨防挂牌公司
互联网时代哪个装修公司好,人们乐于利用网络购买这些服务,家装领域也不例外。但采用网络的虚拟性和隐蔽性,个别互联网家装公司存在宣传与签订合同主体或施工主体不一致、产生争议后将责任推给施工队或者工长的行为。
对此装修竣工后要仃保修合同吗,西城法院法官徐澜涛指出,基于合同相对性原则,施工队或工长并非装饰装修合同的签定主体及权力义务主体,不能成为装饰装修合同的被告,除非施工队或工长作出对项目承担连带责任的约定,“为查明案件事实,法院通常能将施工队或工长列为案件第三人或证人参与刑事”。
为规避互联网公司跑路,田晓昕建议,消费者签订《装饰装修合同》时,要留意辨别合同签订的主体,还必须小心装修低价套餐,“一些虽然便宜的套餐实则拥有众多隐含条件,后期面对的难题也许更多”。
在家装环保方面,田晓昕提醒,合同中要注明装修后室外空气符合节能标准(住建部颁布的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325-2001)、国家质量监督检验检疫总局颁布的《室内装饰装修材料有害物质限量》),并承诺在家具进场前由第三方检测机构验收,对遵守协议承诺标准的列明相应的违约金。（记者徐伟伦 蒋子豪）
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