【案例探讨】从审计角度看精装修工程的完工结算：问题、原因、改进
原创 地产成本圈
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超越了自己，也就超越了他们。
佚名
加入地产收益圈快六个月了，期间仍然在看公众号《地产成本圈》、《造价师家园》的历史文章，也购买了《地产成本圈》第一、二季、《装配式建筑成本管理》等书刊学习。看到大家有谋之士又在献言献策，用数据、案例来为我们提供指导、帮助、借鉴。借胡卫波之言——参与分享，你能收获更多。
本人在地产公司从事会计工作，主要关注企业外部成本掌控，不限于工程、设计、成本等。前段时间参加审计某工程的公共区域装修结算，发现了不少问题，梳理后得知，这些现象值得我们到思考、去反思。
今天我也将自己在精装修结算上的历程和反思分享出来，望大家多多指教、纠正。接下来，我从得知问题、分析原因、管理建议这三步来依次展开。
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发现问题
【基本情况】：项目毗邻东南部重点城镇的近郊，业态为单层排屋+小高层，总建面约15万m2。其中公共部位的建筑面积约1.25万m2，中高档装修，装修合同总价包干金额1100万元，成本部报审结算总额1150万元。
收到成本部报送结算后，审计部先对内业资料进行审查，后到现场实地排查。结合合同、施工图纸、招标清单等相关资料，发现下列4大原因——有材料替代、有更改材料产品、有已施工项、有重复计取项。
审计后，实际核减金额合计：约97万元，审减率8.4%（不含私改材料、高估冒算等按合计计罚违约金200万元）。其中：
·材料替换 64万元
·未施工项 23万元
·重复计取项 10万元
1、材料替换：涉及总额约64万元
备注：踢脚线是按照截面尺寸、破坏后看背面进行区分（瓷砖背面有烧制模纹）；
波打线根据面层图案进行区分：石材花纹为不均匀性天然，仿石料瓷砖形状大体一致。
2、私自更改材料产品：涉及总额约200万元（但已达成一致）
把合同要求的龙牌龙骨换成非正规厂家制造龙骨。根据协议承诺：擅自更改施工工艺或替换施工材料，出现这样状态施工单位要得到甲方该个别项目款5倍到20倍的赔付，即最低赔偿额为40万*5=200万。
此项性质明显、涉及总额巨大，经过多轮磋商也已签署一致，就差里到法院解决了。但正值年底，若结算仍然受阻，影响支付结算款，容易导致工人闹事等成本，公司综合考虑，权衡大局得失，未缴纳此笔费用，但直接拉黑该单位，将其剔除供应商名录。
现场甄别龙牌龙骨真伪时，可从龙骨的合格证、外观检查、龙骨钢印、龙骨喷码、防伪码这种购买，进行区分。（可百度如何准确判断龙牌龙骨的好坏问题）
3、部分项目已施工，涉及总额约23万元
备注：在结算中长沙装修公司，应认真阅读合同、查看图纸，对协议内承诺的范畴进行逐一检查能否已按图施工。
4、重复计取项目量：涉及总额约10万元
前期已施工完成的样板间所属的单元公区都重复计入合同价中进行重复结算。
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分析问题
在现在精装修结算的审计中看到的材料替代、更换材料产品、设计内容未实际施工、重复计取这四大结算问题，背后所反应出我们在项目全过程管控中存在的管理问题。
1、设计阶段——是否真正审图？
查看施工图纸发现下列两项设计缺陷、漏洞：
·楼梯间踏步面层图纸设计为仿石料面层，踢脚线却设计为家具面层，两者其实档次就不一致、不搭配，给施工单位钻空子的机会——施工时直接让踢脚线换成仿石材。
·负一层电梯前室、通道地板的材料：小高层设计为仿石料砌筑，洋房设计为乳胶漆墙面房屋装修竣工结算表，和对应品质档次相违背。虽此项施工与设计一致，没有结算问题，但实属设计缺陷。
以上原因表明出设计部门在图纸出具前已履行好审核责任，未仔细核对，造成设计缺失。
2、招标阶段——是否真正保存了投标程序？
投标单位的材料样板是投标程序的重要构成个别，但在审计中讨论招标、设计、工程等部门时，均表明未缺失了投标材料样板。这只是产生此类结算四大难题的重要因素之一。
3、合同签署阶段——是否真正考量价款条款？
在协议签署阶段，评标小组未说明样板间楼栋的单元，已由初期样板间施工单位完成，签订合同时需缴纳该个别收费。但负责合同签约的部门已履行职能，导致合同价多计，在初期结算中产生重复计价问题。
4、施工阶段——是否真实做到现场让控？
样板施工阶段：未按图施工，施工单位先对小高层、洋房各一单元进行样板施工，后续全部单元根据样板施工。审计发现：样板房的监理就与设计图纸不符——施工方私自将踢脚线材质更换。
批量施工阶段：项目科技部已得知现场材料替代问题、金额较大的单元大堂地板门套均已施工等现象。
相关责任部门已迅速得知问题、进行妥善纠正甚至制定对应的设计更改。给后续施工、结算埋下隐患。
5、验收阶段——是否真实理清质量？
在材料进场后，现场工程师对材料出厂合格证、材质单、外观等检测不到位，导致初期材料鱼目混杂、以次充好，不仅产生经济成本，更藏有施工品质隐患。
这项精装修工程完工验收流于表面，未看到材料自身的品质现象，直到最后被审计监察部门发现才凸显出来。
6、结算阶段——是否真实用心去作成本？
成本管理部在核算阶段，未仔细结合设计图纸进行项目现场核查、排查，造成了明显的工作失误；同时，成本内审工作不到位，未进行检查，结算审核盖章流于形式。
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管理建议
在全部专业项目中，精装修工程对用户而言是敏感性工程，对施工单位而言是最容易“二次经营”的项目。作为房地产公司的各职能部门，在图纸设计、招标定标、合同签署、施工管理、竣工初验、结算审核等全过程均须重点关注就会产生原因的环节。
1、设计阶段：设计部门要努力按照不同业态（别墅、洋房、高层）、不同材料档次（石材、仿石材、真石漆）进行审查，避免给使施工单位钻空子创造机会。施工图审查不到位所掩盖起来的原因，也需要产生责任部门对图纸审查监管的反思。
2、招标阶段：招标部门要按要求留存投标阶段的材料样板，特别是中标单位的中标材料样板，为后续施工、验收、结算提供有力依据。
3、合同阶段：合同文件成为招标成果的定案和反思，也是协议履行的根据。在协议整理中，要逐一落实招标阶段的全部来往文件，不能遗漏文件、不能放错版本。
4、施工阶段：项目部应该努力培训协议程序，并运用施工图纸对现场每一道工序，每一种材料进行严密把关，及时发觉漏洞，及时制止整改，拒绝整改的迅速下发负变更。
5、验收阶段：在验收过程中通常倾向于施工品质、外观等，容易疏忽了原图纸设计内容。责任部门必须将其降低在施工时期的步骤验收中逐一把关，不能把想法遗留到竣工以及结算阶段。
6、结算阶段：成本部门必须尽好自己的责任、义务，对现场施工内容进行仔细逐项排查，发现原因后立即解决，成本内审也需要肩负其必要的巡查责任，排查重大风险项。
总 结
精装修工程是用户更关注的个别，也是敏感性成本。从初期售楼部、样板间，再去后期公区、批量成品房，所有工程管理者，无论设计、工程也是招采、成本，都必须百分用心去研究、擦亮眼睛去检测，各尽其责、沟通搭接、交叉作业、互相补位，发现原因即时交流，保证在当年当地的时间提出、资源状况下，尽快缓解。
过程中，涉及至根据品牌溢价而设定的各标准档次划分，再去材料样板的选型、后期保存跟是否对比实际施工，施工样板跟图纸的比照，新增材料认质认价的及时性，施工隐蔽停检点（工艺、材质检查），加强竣工验收检测和核算排查力度，这一系列需要我们努力梳理工作步骤，标准方法，只有我们经常让功夫做足，就能解决一些施工单位“耍花样-钻空子”的不良行为，就能让工作做到游刃有余的境界。
本文从精装结算审计中看到的难题出发，分析现象背后的管控问题并建立项目监管改进的建议，为后续项目的管控提供宝贵经验，便于前置控制。此范例不仅仅可以利用于装修工程，举一反三房屋装修竣工结算表，其他项目相同能照此问题来挖掘 。最后，还望同行不吝赐教，多多指正！
【深度】精装修工程是敏感性工程，是用户更关注的个别，是风险管控中必须灵活适配管理的一个合同，加之装修工艺繁琐、材料玲琅满目。因而，精装修工程重要、成本不能管得很严太死、又常常被施工单位二次经营，容易发生管理疏漏。
该协议总价包干1100万元，结算报审金额1150万元（变更率+4.5%），审计后结算总额1053万元（变更率 - 4.3%）。作者从审计角度，为我们提供了一个非常有代表性的实例总结——针对审计发现的难题，作者从协议监管全过程进行了问题查找、分析佛山装修公司，并给出管理上的完善建议。
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