南通出台精装修房监管政策！准备新房的却看看~
成品住宅，是指在房屋交付使用前，套内全部功能空间的固定面铺设或油漆、管线及终端安装、厨房和卫生间的几乎设施等所有完成室内装修，已具有几乎使用用途的住宅。
2015年以来，南通成品住宅受到了快速转型，市民现在接受并愿意购入成品住宅。但在推动转型过程中，部分成品住宅工程装修质量原因仍然时有出现，群众投诉太多，社会阻碍较大。
那么，如何完善成品住宅卧室装修行为，进一步提升城区成品住宅供给质量，保护消费者合法权益呢？
好消息来了！《南通市市区新建成品住宅卧室装修管理方式》已经市政府同意，以市住建局、发改委、行政审批局、自然资源和规划局四部委名义印发，11月8日起执行。
针对成品住宅装修中常常导致冲突争议的重点环节和群众反映非常强烈的突显问题，《办法》提出了建立全过程管理、提供实体样板房、规范材料选用、引入互动式监督、实行质量分户验收等8个方面的详细举措，力求进一步加强成品住宅品质保证制度，建立长效管理体制，不断提升成品住宅质量。
《办法》共32条
核心内容是完善装修管理、
保障成品住宅装修质量
提出了下面方面的管控机制
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（一）严格全过程效率管理
成品住宅卧室装修工程对于单位项目的分部工程房屋精装修竣工备案，纳入住宅项目基本建设程序和工程品质监督范围。
一是明确公司准入。从事成品住宅卧室装修的设计、施工、监理等单位应该予以取得发展行政职员部门授予的相应许可执照。没有取得资质证书的建筑、装修企业不得参与房屋项目建筑、装修活动。
二是明确项目监理管理。成品住宅装修工程已申请施工资质的，不予核发预售许可证，项目不得进行预售。成品住宅装修工程实施施工总承包制度，严禁肢解发包。
三是采用互动式监督。推行工地开放日制度，成品住宅项目在分户验收前，建设单位要安排工地开放活动，征集购房人对各自房屋跟公共部位质量的看法或建议，对不符合设计提出跟标准规范的品质现象，进行整改落实。
（二）严格设计审查与更改
实行建筑与装修一体化集成设计。强化建筑、结构、设备管道等专业设计与装修设计的互相衔接，实现设计同步到位、一并报审。审图机构重点审查成品住宅装饰装修设计程序中涵盖结构安全、使用健康及选用功能问题。
施工图审查合格后，对不涵盖改变工程主体构造、使用用途的装修设计更改，未获得预售许可的，由原设计单位开具设计更改通知单，交由施工单位实行，建设单位应将更改后的材料清单在预售现场公告；已经预售的，要按业务协议承诺告诉购房人，征得购房人答应后才能变更。
对改善主体构造和承重构架及重要使用用途（如节能、防水等）等重大装修设计更改，需送原施工图审查机构审批。
（三）倡导菜单式装修
鼓励发展单位以行业为理念，针对差异化消费意愿，实行菜单式装修和个性化服务相结合，满足消费者的个性化需求。
建设单位有效落实装修标准，为购房者提供不同档次、风格的装修方案，供购房者选择，促进标准化和个性化的协同，较好满足个性化需求。
（四）加强样板房管理
要求成品住宅预售前，按设计程序跟业务协议要求的材料、构部件包括施工工艺装修完成投产实体样板房。对装修标准不同的套型必须制作不同的样板房。验收合格的交房实体样板房作为发展单位业务、交房的标准跟依照。凡实行预售形式的成品住宅，必须在能售房源内设置交付实体样板房。样板房不得增加交付标准以外的其它装饰和布置，和实体交付标准不一致的样板房不得展示。
在签署《商品房买卖合同》前，建设单位应向房产人展示交付实体样板房的成品内容标准跟质量。样板房在最终一批实际投产日期30日后方能处理。
（五）注重装修材料管控与室内环境质量控制
一是确定材料清单。实行预售的成品住宅，要求发展单位在商品房价格备案或预售前，必须对几乎装修标准的首要材料、构部件、设备等罗列清单，并注明名称、品牌、规格、型号、等级、产地等信息。
二是完善材料选用。要求成品住宅装饰装修工程明确按照设计程序使用材料、部品，符合设计提出跟国家现行有关标准的要求，要有合格证、性能测试报告等品质证明程序，并能追溯。建设单位应委托评估机构对进场的材料、部品进行检查。严禁使用不合格或国家明令淘汰的材料、部品。
三是样板房检测。要求样板房施工中建立实验与测试，交付实体样板房室内环境污染物浓度监测合格后，由发展单位组织设计、施工、监理单位进行考核，验收合格后方可大面积装修施工。办理商品房预（销）售许可时，须填写验收合格意见。
四是完工验收前测试。要求发展单位在装修工程完成后委托具有特定许可的监测机构进行室内环境评估，检测结果不合格的，不得组织竣工验收。
（六）明确各方主体责任
一是确定发展单位是成品住宅卧室装修质量的第一责任人，对成品住宅装修质量负总责，具体负责成品住宅发展步骤质量管控、质量保修、售后服务以及组织相关责任单位协商处置项目效率现象等工作。
二是确定任何各方主体责任。设计单位对设计品质负责，施工单位对施工效率安全负责，监理单位对项目效率承担监理责任。施工总承包单位对装修工程监理质量负总责。
三是确定住房装修工程保修规定。要求发展单位向房产人确定住房装修工程保修方式、保修标准，并做好相应的售后服务，成立维权受理和退换管理机构，畅通申诉平台，及时处置房产人诉求。对发展单位不履行或不努力履行质量保修责任，造成群体性上访的，予以约谈批评，给予行政处罚，并记入信用记录。
（七）严格制定交接验收和分户验收
成品住宅装修施工前，建设单位应组织施工、监理等相关责任主体单位“交接验收”，对项目实体质量进行验收，验收中对受损、渗漏等常见质量缺陷进行重点排查，明确责任，并产生书面考核意见。责任单位对检测得知的难题进行排查，整改完成后方可进行装饰装修工程监理。同时，实行成品住宅品质分户验收制度。成品住宅项目建成验收前，建设单位应按要求组织施工总承包、建筑装饰装修工程专业分包、监理单位等有关人员进行分户验收，重点检测装饰装修分部工程中涵盖安全性能、使用用途、观感质量等内容。
（八）加强成品住宅销售监管
实行商品房销售现场信息公开公示制度。经图审合格的全装修施工图及材料清单在预售现场公告。《商品房买卖合同》中确定所用主要装修材料的名称、品牌、规格、等级等内容；并在签订合同前，向房产人陈列交付实体样板房的成品内容标准跟质量。同时，实施房价调控期间，引导发展单位对成品住宅租金合理估价，对某些高端楼盘可提供国内会计师事务所等第三方评估机构递交的费用审批报告，作为优质优价的参考根据。
附：
南通市市区新建成品住宅
室内装修管理方式
第一条 为推动我市房地产市场健康发展，规范成品住宅卧室装修行为，保护房产户合法权益，根据《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》等完善本办法。
第二条 本办法所指成品住宅是指在房屋交付使用前，套内全部功能空间的固定面铺设或油漆、管线及终端安装、厨房和卫生间的几乎设施等所有完成，已具有几乎使用用途的住宅。
第三条 本市崇川区、港闸区、开发区、通州区成品住宅项目的管控适用本办法。
第四条 土地出让特别要求中确定为成品住宅的建筑物，其房间装修工程对于单位项目的分部工程,应列入房屋项目基本建设程序和工程质量监管范围。
第五条 从事成品住宅卧室装修的设计、施工、监理等单位应该予以取得发展行政职员部门授予的相应许可执照。
没有取得发展行政总监部门授予许可执照的建筑、装修企业不得参与房屋项目建筑、装修活动。严禁挂靠、转包和非法承包。
第六条 建设单位是成品住宅卧室装修质量的第一责任人，对成品住宅装修质量负总责，具体负责成品住宅发展步骤质量管控、质量保修、售后服务以及组织相关责任单位协商处置项目效率现象等工作。鼓励发展单位参与住宅成品品质保险，实行物业前期介入管理等政策，创新装修质量管控和追偿机制。
设计单位应该明确按照宪法、法规、工程改造标准跟协议进行全装修设计，对设计品质负责。
施工单位应该明确按照宪法、法规、施工图设计程序、施工技术标准跟协议进行全装修施工，对施工品质安全负责。
监理单位应该明确按照宪法、法规或者有关技术标准、施工图设计程序和协议，采取旁站、巡视和平行检测等方式推进全装修监理，对项目质量承担监理责任。监理机构要按照成品住宅装修特点，编制专项监理实施方案并实行。
第七条 建设单位应以行业为理念，针对差异化消费意愿，合理构建装修标准，提供不同档次、风格的全装修住宅，促进标准化和个性化的协同，较好满足个性化需求。
第八条 成品住宅要建筑与装修一体化集成设计，强化建筑、结构、设备管道等专业设计与装修设计的互相衔接，实现固定面、设备管道、开关电源及几乎设施等设计同步到位。
装修工程要进行专项设计，明确主要材料、部品的特性指标，出具大样图和节点详图。建筑设计与装修工程设计施工图一并报送施工图审查机构核查。审查机构要明确履行审图职责，保证设计程序效率，重点对装饰装修设计程序中涵盖结构安全、使用健康及选用功能问题进行核查。施工图审查合格后，重大设计更改应报审图机构审查。
建设单位报送施工图设计程序审核时，在设计总说明中要确定推进装修的商住小区、单元、建筑面积等相关信息。
第九条 成品住宅装修工程实施施工总承包制度，建设单位不得将装修工程进行肢解发包。施工总承包单位可以对成品住宅装修工程自行施工，可以根据协议承诺对装修工程进行专业分包，分包单位许可应具备规定。施工总承包单位对装修工程监理质量负总责。
第十条 建设单位原则上应一次性办理成品住宅建筑工程和卧室装修工程的品质监督和监理许可证手续。建设单位实行分阶段申请成品住宅建筑工程和室内装修工程效率监督及监理许可证手续的，可分阶段提供特定申报材料。
装修工程已申请施工资质的，行业经理部门不颁发预售许可证，项目不得进行预售。
第十一条 实行预售的成品住宅，建设单位在商品房价格备案或预售前，必须对几乎装修标准的首要材料、构部件、设备等罗列清单，包括名称、品牌、规格、型号、等级、产地等信息。清单作为施工图设计程序附件材料，主材产品能在同一档次提供1～3个产品目录清单。
第十二条 建设单位要对于每个户型提供按标配设计思路设计的全装修施工图，剩余设计思路可利用BIM等科技进行3D展示。经图审合格的全装修施工图后附材料清单应在预售现场公告。
第十三条 不涵盖改变工程主体构造、使用用途的装修设计更改，未获得预售许可的，由原设计单位开具设计更改通知单，交由施工单位实行房屋精装修竣工备案，建设单位在按要求申请费用审批手续前，将更改后材料清单在预售现场公告；已预售的，按业务协议承诺告诉购买人，应遵照购买人批准后方可更改。
改变主体构造和承重构架及重要使用用途（如节能、防水等）等重大装修设计更改，需送原施工图审查机构审批。
第十四条 实施房价调控期间，建设单位申请成品住宅租金备案时，应科学有效估价，对某些高端楼盘可提供国内会计师事务所等第三方评估机构递交的费用审批报告，作为优质优价的参考根据。
第十五条 成品住宅预售前，应制造交付实体样板套。住宅全装修工程监理前，应在现场制造施工工序样板套。施工单位要按设计程序及施工技术标准制订施工工序样板和施工实体样板。
交付实体样板套是指按设计程序跟业务协议要求的材料、构部件包括施工工艺装修完成的样板套，对全部装修交付标准一致的房型，可以选用典型户型进行加工样板套，对装修标准不同的套型必须制造不同的样板套。
施工工序样板间（套）是指按设计程序要求的材料、构部件，对装修工程中各分项工程进行关键部位、重点工序现场实体分层解构构造，展现主要施工工艺、工序的样板间（套），施工样板间（套）的总量要以展示该项目全装修各分项工程中的大致施工工艺为特点进行控制。
凡实行预售形式的成品住宅，必须在能售房源内修改交付实体样板套。样板套能真正体现户型、结构样式、装修标准等，不得增加交付标准以外的其它装饰和布置，和实体交付标准不一致的样板套不得展示。
第十六条 交付实体样板应按不同装饰风格进行推进，施工中要建立实验与测试，交付实体样板室内环境污染物浓度监测合格后，建设单位要组织设计、施工、监理单位进行考核，验收合格后方可进行大面装修施工。各责任主体须重点对实体交付样板是否具备设计程序跟相关科技标准进行检测，并产生书面考核意见。办理商品房预(销)售许可，须填写验收合格意见。
第十七条 验收合格的投产实体样板套对于发展单位业务、交房的标准跟依照，监理单位解决主要材料如家具、卫浴洁具等进行封样留存，样板套在最终一批实际投产日期30日后方可拆除。
第十八条 实行商品房销售现场信息公开公示制度。建设单位应该在售楼现场醒目位置的墙壁或固定展板设置公示栏，将其实妨碍市民使用的垃圾收集房、配电间、开闭所、通信基站、消防泵房等公共配套设备及其他不利要素，在项目总平面布置图里注明其位置。
第十九条 建设单位要在《商品房买卖合同》中确定所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级等内容；提供室内设施系统的，应当严格所提供的设施系统的名称、品牌、规格、型号、等级跟质量保修责任等内容。
第二十条 建设单位在与房产人签署《商品房买卖合同》前，应向购房人展示交付实体样板套的成品内容标准跟质量。建设单位要提供必要的健康设施、安全行走通道，给购房户提供健康的看房条件。
第二十一条 建设单位要确保装修施工与交付实体样板套采用同样的工艺、工法、材料及构部件，且其质量标准不得低于样板套的质量标准。
第二十二条 成品住宅装修施工前，建设单位要组织施工、监理等相关责任主体单位按检验批进行“交接验收”装修装饰，对项目实体质量进行考核，验收中解决漏水、渗漏等常见质量缺陷进行重点排查，明确责任，并产生书面考核意见。责任单位解决检查得知的难题进行排查，整改完成后方可进行装饰装修工程监理。交接验收，形成交接验收记录。
第二十三条 成品住宅装饰装修工程要明确按照设计程序使用材料、部品，材料、部品应具备合格证、性能测试报告等品质证明程序，质量证明文件要真正合理并带有能追溯性。
施工单位、监理单位应该根据要求对进场的材料、部品进行复核，查阅质量证明文件原件并按规定进行见证取样检测。建设单位要按细化要求委托评估机构对进场材料进行检查，进场验收或检测不合格的材料、部品严禁使用，监理单位要产生相应退场记录。
严禁使用国家明令淘汰的部品、材料。成品住宅装修工程所选用的部品、材料的品质、规格、品种和有害物质限量等要具备设计提出跟国家现行有关标准的要求。
第二十四条 装修工程完成后，建设单位应该委托具有特定许可的监测机构进行室内环境评估，检测结果不合格的，不得组织竣工验收。
第二十五条 实行成品住宅质量分户验收制度。成品住宅项目建成验收前，建设单位要按要求组织施工总承包、建筑装饰装修工程专业分包、监理单位等有关人员进行分户验收。已确定物业公司的，可邀请物业公司参与分户验收工作。分户验收以装饰装修分部工程中涵盖安全性能、使用用途、观感质量及几何形状等内容为检查重点。
第二十六条 推行工地开放日制度，成品住宅项目在分户验收前，建设单位要安排工地开放活动，征集购房户对各自房屋跟公共部位质量的看法或建议，对不符合设计提出跟标准规范的品质现象，进行排查落实，并产生闭合资料。
第二十七条 成品住宅项目投产使用时，建设单位要让分户检验结果、主要装修材料（构部件、部品、设备等）的明细表及使用证明书、电气（智能化）网络电缆和给排水管道等项目的示意图作为《住宅使用说明书》的内容之一交给住户。
第二十八条 建设单位要向商品房买受人确定住房全装修工程品质保修方式、保修标准，并解决易导致效率跟质量认定纠纷的建筑材料、部品的质量标准进行约定。
建设单位应做好相应的售后服务工作，成立项目效率缺陷投诉受理和退换管理机构，畅通申诉反馈平台，建立内部投诉处理模式，及时处置购房户诉求。
第二十九条 成品住宅的施工单位对发展单位的保修期从建成之日起计算，建设单位对居民的保修期从交付之日起计算。
第三十条 建设单位已按本办法规定制作交付样板套，预售现场已按要求公示相关信息，主管部门不予受理注册预售许可。
第三十一条 因建设单位不履行或不努力履行质量保修责任，造成群体性上访的，应给予查处批评，按照有关法律、法规的要求得到行政处罚，同时按《南通市房地产开发公司信用管理试行方式》进行信用处理。
第三十二条 本办法自2019年11月8日起执行。原市城乡建设局2018年9月28日发布的《关于建立新区新建成品住宅发展管理的通告》（通建工〔2018〕422号）同时废止。
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