精装修房按毛坯房验收审批 业主问题这样房到底收不收
【导读】河北一开发商卖房时认为“100万住精装公寓，给你一个五星级的家”，吸引不少业主买房。购房两年后，开发商如约交付，但业主们被提出先收后验，有卖方坚持先验后收后看到“猫腻”，实际房子装修质量跟宣传明显不符，精装房变垃圾房。业主们向当地房管局反馈后很是看到，该工程是按毛坯房验收审批。《天天315》本期聚焦：精装修房按毛坯房验收审批，业主问题那房究竟收不收？
央广网北京8月8日消息据经济之声《天天315》报道，与毛坯房相比，精装修房可以把购房者省去入住后的装修烦恼，但精装修房的验收内容都比毛坯房多好多，购房者想要验收到位很难。所以现在精装修房的状况是，和项目供给一起与日俱增的也有投诉。
精装修房该怎么验收？有些精装房在验收时没检测出原因，在使用步骤中，问题才逐渐显现，该如何处理？先来关注一个案例。
河北一开发商2015年卖房时认为“100万住精装公寓，给你一个五星级的家”，吸引不少业主买房。购房两年后，开发商如约交付，但业主们被提出先收房后验房。有个别房东坚持先验后收以后看到“猫腻”。业主朱先生介绍，购房协议上承诺的交付时间是在2017年6月30日，开发商在6月22号提前告知物业收房，他因家里有事，打算7月初再到收房，在6月22号他就估计，开发商交付的实际住房装修质量跟宣传明显不符。
朱先生说：“在6月22日到7月2日之间，就现在有个别验房的房主在物业群上体现，房屋品质有多大的弊端，完全不具备交房的理由，同时在交付流程中也存在一些很好的弊端。首先，他提出先付钱，签署收楼通知，然后到拿钥匙看房，若看到现象又整改。我觉得那整个流程遵守了相关规定。7月1日时就已有居民向碧桂园官厅湖的开发商提出了质疑，抗议的主要内容是项目的装修水平有问题，完全不具备交付的理由。另外，收房流程是不对的，他规定预付公摊水电费一千元，这不合理。当时，他们也是口头同意取消一千元的预交公摊水电费的计费，但作为其他的原因没有进行任何回复。因为我曾经没有收房，只是在群上看到你们这么讲。”
7月2号，业主朱先生自己去收房时，也坚持能先验房再收房，开发商勉强同意，但拒绝验房后，开发商没有出示“两书三表”，只是把朱先生对能接收的房屋进行了实地验收。朱先生说，他觉得验房第一步就是要先检测开发商的程序能否具备规定，但他曾经向开发商提出想查看《竣工备案表》等程序时被放弃。之后查验房屋时，不出所料竣工备案 精装修，精装修房看上去像没有完工，满屋垃圾，水电暖没有接通，卧室顶层还有漏水问题。
朱先生：“除两书三表内，内部的装修图纸也没有向顾客提供，在没有任何根据的状况上，我不知道怎么验房。房子根本没有办法收，所以放弃了达成其他收楼通知或者整改的规定。后来，我从有关政府部门这边了解到，他们只是审批的毛坯房以及考核的规定，报备的并不是精装修房。”
购房人卖的是精装房，但开发商在房管局备案的却是毛坯房，业主们认为开发商的方法既违规都非法。
朱先生说：“我觉得开发商主要存在一些特质的弊端，导致全部物业没有办法收房。第一，以毛坯房报备，以毛坯房购买，这即将获得了怀来县住建局的确定，那么，项目已经只获得开工许可证以及住房验收的相关手续，包括施工的手续全部都是毛坯房，也就是说，从户型到精装修，并没有向其他部门备案，也没有任何监理企业进行施工，所以导致住宅整个的装修质量比较差。按照国家要求，如果买的是精装修房，那么，在主协议之后还要签补充的装修协议跟补充合同，这些条款相同想要在当地的住建局部门进行登记。另外，在补充合同中有一项验房标准，他只是列举了提供油烟机、盆等东西，所有装备也只是数量跟名称，没有任何的标准。国家要求即使是精装修，那就需要标明产品，并且能说明精装修的详细价格，但是这种全都没有。”
除了精装修房按毛坯房验收审批问题外，业主们发现房屋普遍存在的特质问题以及：实际房子装修质量跟宣传明显不符，100万住精装公寓，五星级的家里装的门跟地面，疑似纸皮门，纸皮地板，质量更差；不少房屋却存在漏水问题。
业主：“整个房子的装修根本没有完成，称不下是精装修。就装修的颜色上来讲，很也许是以次充好，门、地板一粘水就起皮，把地面进去看到是一层一层的，很像纸作的地板。门还是一样，从被装修撞坏的门裂缝里看，其指出的钢板材，就像纸皮门一样。还有好多房子发生渗漏和干燥的问题，地面产生，水暖管也是爆裂的状况。”
业主们认为房子不具备交房条件，大部分人放弃收房，开发商派代表多次跟房东沟通解决方案，并经常又答复“会尽快修好”，但修补之后，业主们发现，修修补补，只治标不治本。业主们后来却向开发商北京总部及以前住建部门投诉。
朱先生说：“之前答复的是看各家的状况是什么样，然后让修。但是在这个过程中，从7月11日到8月4日，装修工人这些的修法都是不同批次的人员来修，造成了房屋的破坏性的恢复。我家一开始只是看到墙上天花板漏水，第一次修完后天花板漏水就得拿盆接着，第二次修复才整个刨了地板，把墙壁变成防水，到今天仍不知道漏不漏。8月4日，由上海基地的负责人来接手后续的难题，说是能让顾客一个满意的答复。”
7月2号至今，开发商一直没有给出合理的答复，业主们担心现在开发商又能作罢，所以都向媒体询问。业主们向记者提供了视频、图片、购房协议等证据资料。在多段视频中，开发商都答复顾客，“会立刻将房屋修好”。
开发商表示：“对于房产质量原因，我们也想把这种现象解决好，可能过程中那些方面仍存在一些缺陷，比如人员安排存在一些缺陷。基于这种现象，我们建立了快修队，在最短时间外一定让帮业主们修完，我们考核合格后又告知大家收房。”
在那段视频中，对于购买的是精装房，备案的为什么是毛坯房等原因，开发商方面没有给予确定答复。
记者注意到，开发商卖房时印发的宣传资料里写着“100万住精装公寓，给你一个五星级的家”，但卖房合同里都没有写明，业主出售的是精装修房。购房合同分为两个别，毛坯房合同，外加一份补充条款，补充合同中只能一页内容提及这个项目为精装修别墅，这页合同的标题是装修交付标准，但内容很简单，有装修材料明细，但没有写明品牌、数量，还有售价。合同语焉不详，维权其实受阻，业主们也使得头疼不已。
业主：“当时宣传册上所有列名是“精装房”，大家并不知道他报的是毛坯房，按照精装房的标准，最后应开具分户验收表，验收表上能标明每一项内容哪个装修公司比较好，包括家具木材、主体建筑的项目的红砖标号等等，所以你们在买房时就没有考虑附加补充合同上或许将每一项又列明。再者，2015年时房子还在发展中，有些东西的建材确实也没办法明确起来。
购房人卖的是精装修的楼房，但是开发商在房管局备案的却是毛坯房，为什么不按精装修房验收审批？记者昨日向开发商方面确认了相关的疑问，并且告诉他们业主的诉求。昨天下午，业主联系记者说在舆论介入以后，开发商方面尚未答复说能及时的处置房屋的疑问，并答复两天之内会回复业主详细的解决方案。《天天315》节目也能再次关注并报道业主索赔的进展。
关于那一话题，北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云以及北京潮阳律师事务所律师邵桐共同做出预测与分析。
经济之声：开发商如约交付，但业主们被提出先收后验，有卖方坚持先验后收后看到“猫腻”，实际房子装修质量跟宣传明显不符。业主们向当地房管局反馈后很是看到，该工程是按毛坯房验收审批。还有开发商在交付时没有出示“两书三表”。这个项目的房子交付流程存在什么原因？
邵桐：“两书三表属于开发商在交房房屋之前说明该房产具有交付条件的一个前提，也是宪法要求开发商应当承担的义务。如果这个开发商在向市民交房之前没有出示相关的两书三表，我们担心这个开发商在交房房屋的之后，这个房子能否利用了相关的完工验收或者能否具备交房条件。因此即使开发商如果不出示或者放弃出示的话，那么从这个消费者或者说我们的房东是有权利放弃验收和收房的。”
经济之声：记者注意到，开发商卖房是印发的宣传资料里写着“100万住精装公寓，给你一个五星级的家”，但卖房合同里都没有写明，业主出售的是精装修房，购房合同分为两个别，毛坯房合同，外加一份补充条款，补充合同中只能一页内容提及这个项目为精装修别墅，这页合同的标题是装修交付标准，但内容很简单，有装修材料明细，但没有写明品牌、数量，还有售价。合同语焉不详，维权其实受阻，业主们也使得头疼不未。分拆签订装修合同，会让购房者权益产生伤害？
芦云：“一般这样精装的商品房在销售过程中经常签订两个合同，一个是房子买卖协议，另外一个是委托装修的协议，只要房屋买卖合同和委托装修的协议具备刑法要求，就是没有问题的。问题就在于房屋买卖合同签订以后，你所签署的房子装修合同的协议是不是全面跟充分。比如房子装修合同一般能对装修的造价、装修的款式、品牌，甚至同品质的型号，产品的文号、厂名、批次有着明确的承诺，如果是那么装修公司排名前十强，消费者依据装修合同到进行房产质量的装修验收是有理有据的，而这个案件中最大的难题是他曾经达成的装修合同并没有实质的内容，也就出现消费者在签署这份协议的之后，对于未来开发商所能交付的房子的装修品质、装修品牌，甚至一些细节原因却无从知晓。我们不知道这个案件中有没有样板间，有时候他也能写一句“非交房标准”，所以那就要引起消费者看到的样板间和房子实物有着天壤之别。所以我们能提示各位，如果选购精装修房，一定要重点审查装修合同，重点把关里面承诺的装修材质、品牌等详细内容。”
经济之声：精装修房合同究竟该如何签？有没有相关的刑法法规对全装修交付市场，制定了对应的约束制度？
邵桐：“我们国家已经有必须的新政和规章。首先很多现在推行实施的新政和规章带有必须的领域的指引性和鼓励性，也就是鼓励同行业内的开发商或者装修公司按照一定的标准进行精装修或者全装修。在装修的过程中，相关制度也对装修的标准或者使用的材料、品牌包括材料产品所选用的部位又进行了要求，但是现在似乎经常企业能按照推进这个要求，因为她只是是一个鼓励性和指引性的新政法规，对于没有遵照执行的企业，现在并没有相应的打击手段，所以很多完全依赖开发商与购房者之间在签订合同之初所作的协议当中的具体承诺，这些才是购房者日后维权的一个主要根据。”
经济之声：有一个很重要的难题就是现在好多购房合同可能都是格式合同，消费者要能在附加条件当中加进一两个内容是非常难的，我们的消费者应该如何办？
邵桐：有一个相关制度要求，开发商在买全装修房的之后能具备一个样板间，这种样板间要在交房房屋以后拆除，这为消费者提供了一个有法可依的基础。你在达成房屋装修合同的之后，如果开发商不允许在协议当中做过多的更改和设置，最肯定你也应该保留样板间的相关证据，并将此成为现在交付房屋时的对照参考。
拍照可以，但是拍照可能会存在一个问题，比如墙面漆是怎么品牌，这利用照片是能够得到的，所以很多内容最好还是在协议当中予以确定承诺。”
经济之声：精装修房该怎么验收？有些精装房在验收时没检测出原因，在使用步骤中，问题才逐渐显现，该如何处理？
芦云：“精装房的验收可以分为两个部分，一个是房屋的主体构架工程，在交付的之后，它能具有‘两书三表’，包括房屋质量保证书、住宅使用设计说明书，竣工验收备案表等硬性的理由。第二，在使用的过程中即使是为了装修的弊端，比如上面的一些颜色、地板还是地面产生了疑问，我们国家为此有相应的室内装饰验收的完善，这个规范是一个国家的标准。此外，我们有一个关于质保的要求，比如主体项目、装饰供暖等，所以我们有强制性的国家完善和标准，这可以作为一个维权的根据。
第二，在有宪法强制性规定的状况上是根据刑法要求到执行，如果没有法律要求以及双方的承诺超过法律规定，这时候就要看协议的承诺。合同约定中关于这种产品的品质，还有涉及到室外空气有害气体的超标现象等，都应该在我们国家特定的完善程序以及协议中给予严格约定。如果事后消费者或者顾客有证言证明你们的交付违反了我们国家的对应标准，是可以根据这种到维权和提倡相应权利的。
另外消法也要求了在装饰装修领域，六年之内有一个半年的举证责任倒置，这也许还是为了看到在装修装饰过程中存在的一些不易发现的现象，这时候应由装修方到承担举证责任。”
经济之声：对购房者来说，精装修比毛坯更具更加省心、省力、省时，业内人士也普遍觉得精装修房是房地产发展的方向。但精装修房的状况是，和项目供给一起与日俱增的也有投诉。买房，到底是选毛坯房还是精装修房？购买时，需要留意这些现象？
邵桐：“首先在达成装修合同的之后就会有一个特别的注意，主要注意像墙漆、地砖这些就会导致误用甚至常常被偷梁换柱的产品，这些应该在合同当中有一个明确的承诺。
另外，在签协议之初一定要对对应的样板房和以后交付的商品房的诸如或者相同性予以相应的权衡，希望购房者在签订合同之前又进行认真的分析，并且保留特定的证据。
第三，对于一些隐蔽的项目，例如电力管路线的敷设，如果在今后收房之后看到有效率难题，根据相关法律要求，也是由装修的一方还是房地产开发商来在质保期内分担相应的责任。因此消费者在这种隐蔽工程上不用过于担忧。”
芦云：“这可以分为事前、事中、事后三个阶段。事前就是当你选择一个开发商或者一个地段要选购毛坯房或跃层房的之后，首先应对这个开发商以及他提供的装修装饰的合同，还有事后提供的物业服务那三大块有一个充分的了解。当我们要求建议的之后，开发商或者销售人员会说我们企业的合同就是这样的，不允许设置，这时候消费者就要到评判这或许能对房屋形成实质性的妨碍，如果他承担的那部分责任尚未形成了他责任的免于，这样的房屋或者想要慎重选用。如果是细枝末节的难题，双方可以进行协调。
事中就是当这个开发商要允许顾客验收的之后，首先应听‘两书三表’是否符合；第二就是在详细验收的之后能核查水电气、门窗、墙面、地面或者排水是不是符合交房的理由；第三就是在开启房屋期间一定要注意房间有害气体的超标现象竣工备案 精装修，如果有异样，一定要在入住之前，就让这个原因提起来。
事后无论是看到房子的主体构造以及装修装饰出现了原因，业主首先应立即的反馈让开发商或者业主，同时能留存相应的证据，拍照还是是录视频都是可以的。之后有国家标准或质保年限的开发商应当根据国家标准去实行补救的举措，进行对应的售后。如果达到了质保期，就要看开发商与物业之间在协议下有没有约定，这样就能更好的保护业主的权益。”
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