精装修商品房销售涉及的房产、不动产（买一赠一）的税务处理

精装修商品房销售涉及的房产、不动产（买一赠一）的税务处理

鱼加熊、1126自强不息、sunshine修改于2011.6.21

一、毛坯房和精装修房的区别

精装修，根据建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施方案》（建住房〔2002〕190号）：“商品住房装修一次到位所指商品住房为修建城市商品房屋中的集合式住宅。装修一次到位是指住宅交钥匙前，所有用途空间的固定面所有铺设或粉刷完成，厨房和卫生间的几乎设备所有铺设完成，简称全装修住宅。”通常我们称之为“精装修”，从另一个角度来说，工程承包中称之为“交钥匙工程”。

精装修房与毛坯房的区别：

⑴ 政策根据不同

毛坯房交房的装修标准是《住宅工程初装饰竣工验收办法》，（建监字第392号）；

精装修房交房的装修标准1、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB 50210-2001）

2、《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（一九九九年七月五日）；

3、《商品住房装修一次到位实施方案》（建住房〔2002〕190号）；《商品住宅装修一次到位材料、部品技术方法》

4、《关于进一步强化住宅装饰装修管理的复函建质》〔2008〕133号

⑵ 施工范围不同

随着甲供材料和系统的降低跟改进，精装修业务缩减了工作量，最关键的就是对项目总体的定位跟评判，并在此基础之里进行装修深度跟强度的选用。大体说来，施工范围有这样几层：

1、 毛坯房（清水房）

入户门、入户门以内的墙体、顶棚的基本装饰，地面找平即可，各种管道系统调试到位，厨房、厕浴间的墙、地面的防潮措施完毕，取暖装置到位。灯具、水龙头、给水器具、卫生设施可不安装。

2、 基本装修

在毛坯房的基础之里，通常厨房的墙地、给水系统到位，卫生间的墙、地、卫生洁具等到位，各房子的分户门、地板到位。

3、 配备家电

在第二层的基础里，加上基本的家用电器，包括电视、冰箱、洗衣机、电磁炉等等。

4、 配备家具

在第三层的基础里，加上床、壁柜、书柜等电器，购房者带着自己的行李就可以入住。

《商品住宅装修一次到位实施方案》（建住房〔2002〕190号）所规范的装修基本就是上述1和2。在对外宣传里，上述第2至4又声称精装修，但实际的装修成本相差巨大。

二、开发企业的精装修

1、精装修的方法

⑴ “一站式”采购装修模式

即开发单位/装修单位的采购工人在商场中直接与设计员工一起选择大部分的装修部品材料，由设计人员和施工人员一条龙服务。

⑵ “集成装修”模式

由开发单位、建材供应商和装修单位三大工业建立一个平台，构筑产业策略联盟，实施住宅集成装修，达到多方共赢的目标。参与系统建立的多是产品公司，这种“品牌叠加”所造成的效应让集成装修更具市场竞争力，更会推动精装修住宅的质量，增加项目的卖点。

⑶ 统一合作方式

对于大房地产商，会同这些大的装修公司成立框架性的合作关系，对于合作的工程实施统一的设计、装修、结算。

⑷ 家具、家电专业整合装修模式

开发单位同家具制造公司合作，借助其强大的制作能力跟工业化生产的特点，由家具厂上门免费测量，专门制造，再去现场拼装，省时省材保质量。

开发单位与家电品牌的合作只是越来越多，伊莱克斯与SOHO现代城、海尔与现代实业、韩国LG电子及美国霍尼韦尔公司与北京“地王”百仕达红树西岸等等。

2、精装修合同签署原则

目前的精装修购房合同大致有四种签订合同的方式：

⑴ 只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充条款等方式承诺

开发单位直接将精装修房业务让用户，房价中又比如房子的单价，也以及装修的单价。这种签订合同的方式，购房合同主体与毛坯房买卖协议没有什么不同，使用的都是当地的制式合同，但在协议附件“房屋建筑构造、装修及设施标准”中能有意义，签订精装修房合同时，对于涉及到的装修标准，如各个室内地板、墙面使用的各类材料或家居电器名称、品牌、型号等，在承诺时越详细越好，责任确定。

⑵ 签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定协议，两份合同均与开发单位签订

就是开发单位与购房者签订两份合同，一份是商品房预售合同，内容只涉及房产本身，用于购入房屋的审批、登记和税收等，采用制式合同；另一份则是开发单位自行制定、关于装修的协议，其中要求了装修及设施的标准，并给出可供选择的内容，其中甲方依然是开发单位。

⑶ 签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定协议，两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定

这上面实质上包括了两层法律关系——房屋买卖和住宅装修。房屋买卖协议是由购房者和开发单位签署，而住宅装修合同则跟开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。这种方法现在并不为刑法所禁止装修 公司，因此达成的协议是合法合理的。

⑷ 签订一份三方协议，在合同中写明由装修公司与研发单位对发生的难题承担连带责任。

这是一份比较复杂的协议，无法用于制式合同，因此作为当地房地产部门来说是否认同存在问题。

精装修商品房销售涉及的房产、不动产和购一赠一销售本质里一样的处理方法，下边举例分税种说明处理。

举例：毛坯房销售价25万（成本17万），装修销售价5万（成本3万），房屋加装修共30万元（成本20万元）房地产竣工备案包含精装修吗，家电买进价10000元。也可以这么说，根据协议签署情况，1、购房户每买一套价值30万的商品房赠送一台家电。2、购房户每买一套价值31万的商品房赠送一台家电。

三、所得税

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的公告 国税发（2009）31号文中对于精装修情况没有作特定的要求，可依照第二十七条“（六）开发间接费。指公司为直接组织跟管理研发项目所产生的，且不能将其归属于特殊成本对象的费用费用性支出。主要包含管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及工程运营设备建造费等。”可以成为计税成本支出处理。

国税函〔2008〕875号 关于确定公司所得税收入若干原因的公告三、企业以买一赠一等形式组合业务本公司商品的，不属于捐赠装修公司装饰，应将总的零售总额按各项商品的商誉价值的比重来分摊确认各项的销售总额。

四、增值税

对于开发单位精装修房屋业务中涉及的房产销售问题，如电视、空调、家具等（汽车特殊，房地产企业不能开货款,只能签订代购代销合同，由4S店或生产工厂开具收据给购房户），对于房产的营销不缴纳增值税。

根据《增值税暂行条例实施细则》第三条规定，本条例所称有偿，是指从购买方取得货币、货物以及其它经济利益。第四条规定，单位以及个体工商户的下述情形，视同销售货物：（八）将自产、委托制作以及购入的物品无偿赠送其他单位以及个人。

《关于建立公司对外发放财务监管的通告》（财企[2003]95号）对无偿赠送的定义为，对外捐赠是指公司自愿无偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的赠予人采用与制造经营活动没有直接关系的公益事业的行为。在售房赠送家电过程中，房地产公司赠送家电是有前提的，这个前提就是受赠人需要购入房产。属于附有条件、义务的有偿赠送。很明显这些家电不属于“无偿赠送”。房地产公司从房产人手中取得了家具对应的货币、货物或其它经济利益，只不过收取的货币未被包括在房屋的售价中，没有被直接体现出来。也就是说，房地产公司售房赠送家电的情形不符合《增值税暂行条例实施细则》第四条第八款的细则，无需缴纳增值税。

税收筹划考虑让赠一货品的对价1万从业务协议总的对价31万减除。

五、营业税

1、只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充条款等方式承诺

有的让房子装修部分的尾款开具建筑业发票，少交营业税，这是不对的。

2、签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定协议，两份合同均与开发单位签订

《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的复函》国税函[1998]53号文规定：纳税人将业务房屋的情形分解成业务房屋与装修房屋两项行为，分别签署两份契约(或协议)，向他们缴纳两份价款。鉴于其装修合同中确定要求，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同打造认购房产的所有协议。因此，对纳税人向他们缴纳的装修及加装设施的成本，应一并列人住宅售价，按“销售不动产”税目征收营业税。

参照《商品住房装修一次到位实施方案》（建住房〔2002〕190号），这里的安装系统仅指餐厅跟卫生间的几乎设备，也会进装修成本，其他的房产不能进装修成本。国税和公安是否按这个来文件来处置房产涉税事宜，各地不太统一。

3、签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定协议，两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定。开发企业、装修公司为各自的营销不动产和装修行为纳税。

避税与反避税一直是财政机关与税收单位之间经常周旋的主题。税收筹划国家不拒绝，但需要合法有效。要切记分别签订合同时的时间间隔，期房预售时跟房子建成（达到可以入住）时。如果装修企业不与购入人签订合同或协定，只是房地产开发公司与买房人签订。如果将房子先装修后等房产人来购也不行。这个装修企业千万不能体现是关联公司。利润的有效区分不能偏离常规。不能出现开发单位为装修公司担保和贷款。处理不好，会按下列第2种方式处理。

买一赠一，赠一的物品属于不动产（如别墅，车库），交营业税。

买一赠一，赠一的物品属于动产（如电视、空调、家具），不交营业税。

《营业税暂行条例实施细则》：第二条“条例第一条所称条例要求的劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务（以下称应税劳务）。”第三条“条例第一条所称提供条款要求的劳务、转让无形资产或者业务不动产，是指有偿提供条款要求的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的情形（以下称应税行为）”。第六条“一项业务情形假设既涉及应税劳务又涉及货物为混合销售行为”。销售不动产不属于营业税应税劳务，不属于混合业务，仅是一项应税行为房地产竣工备案包含精装修吗，也就是说，售房赠送家电不属于混合业务，其中的赠送家电无需缴纳营业税。退一步说，即便属于混合业务，如前文所述家电的价值未包括在房屋的业务款中，也不需要又按其公允价值判断征收营业税。

对于售房赠送的家电，房地产公司既无需为之给付增值税，也无需缴纳营业税。

六、土地增值税1、规定

根据《国家税务总局关于房地产开发公司土地增值税清算管理有关问题的通告》（国税发［2006］187号）第三条第四款规定：

房地产开发公司业务已装修的房子，其装修费用可以免缴房地产开发效率。对于赠送部分，是否可以对于开发费用，土地增值税没有明确的要求，需要与当地的财务部门交流。

2、纳税筹划

很多人喜欢通过装修业务进行税收筹划，但实质上，装修对于土地增值税是一把双刃剑：

⑴ 增加开发效率。确实可以降低研发费用，从而提高土地增值税的估算基数。

⑵增加价格。在降低研发费用的同时，还降低了房子的价格。根据用地增值税的细则，大致估算需要是利润与风险之比为136.8：100（收入×0.95=成本×130%，概算），因此开发单位可以按照这个比率，进行税收筹划方面的考量。（但是大部分房屋的精装修收入成本比，要远远小于这个比例）。

⑶ 注意普通住房的销售价格标准/超额累进税率

由于土地增值税中普通房屋关于销售价格的细则（能否享受增值率20%以上的退税），以及超额累进费率的要求，因此必须留意销售利润的降低是否在此类临界点附近。

七、契税

契税是对于购房者的。在签订两份合同的状况下，购房者可能只有毛坯房购买协议申请产权手续，导致契税的降低。

八、个人所得税，在销售不动产的此外得到的赠品不缴纳。如个人因参与公司的抽奖而获得的礼品交个税，企业交纳欠缴。具体见财政[2011]50号关于公司促销展业赠送礼物有关个人所得税问题的通知。

出自房地产会计网，原文地址：

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