物业接管验收与移交实施细则.doc
接管验收与移交实施细则一、接管验收与移交工作总体方案1、成立领导小组：在即将入住前40天成立由物业公司总经理为副总、项目总监为副组长、行政档案管理员、工程维修经理等各主要管理人员为成员的接管验收领导小组。领导小组定期举办专门的工作会议部署安排接管验收工作。2、预先提前介入：在发展过程中，就早已派物业项目人员做介入，了解项目概况，及时得知问题并化解掉，便于接管中务必避免整改和复验环节。在系统调试过程中，物业公司也实行正式加派维修工人介入、安装调试合格一个移交接管一个的方法，提前做好部分重要设施的接管验收和状态掌握工作，尤其是项目跟系统招标合同中涵盖到售后服务和质量保证方面的状况的知道跟掌握。这对推动接管验收的速度跟用于之后管理是大有好处的。3、分为三个方面：在接管验收领导小组的政委下，管理中心各部门人员分为资料档案组、业主信息组、房屋设备组三个职能组，分别负责三个方面的接管验收与移交。这样的分工使接管验收工作做到分工负责、并行推进、有序进行。4、逐步完成接管：分组进行考核时，验收合格一批、移交接管一批，逐步完成整个一期大楼的资料、房屋、设备和外围的验收和移交接管。在所有完成后，再进行整体移交仪式，移交仪式上房产公司跟物业公司总经理互相交换在调离接管书上签字后大楼整体移交完成，物业公司即将接管。
二、接管验收与移交工作组织1、 物业管理接管验收与移交组织图 2、物业公司接管移交职能分工（1）领导小组：负责指挥调度和总体控制接管验收工作进度等。（2）资料档案组：负责物业的权属、工程、设备资料的复核移交工作。（3）房屋设备组：负责房屋本体、公共设备和机电设备的验收移交工作。（4）业主信息组：负责业主资料跟住宅相关信息的验收移交包括协助其它的验收移交工作。（5）整改协调组：负责对验收信息进行梳理、汇总，对不合格项目的整治进行跟进和状态通报，协调各方关系。3、公司对口职能要求（1）工程部：配合对厂房本体和附属设施系统、景观道路、标识等以及相关竣工图纸、资料的初验和移交；组织施工单位接洽管考核中的难题快速整改。（2）开发部：配合对社区产权产籍、规划开发方面的资料手续的接管验收和整顿、移交。（3）销管部：配合对房产物业信息、房屋业务信息等方面资料档案的复核和接管移交。3、物业接管验收与移交领导小组组成与分工（1）组长：总经理 负责整体调度和指挥物业管理接管验收和调离工作，协调各方关系。（2）副组长：太阳城管理中心项目总监 负责协助部长安排跟协调各专业组两者的工作，收集汇总各类情况。
（3）小组成员[1]管理中心综合管理部行政总监负责资料档案组工作。[2]管理中心维修队领班负责房屋设备组工作。[3]管理中心员工服务中心领班负责物业信息组工作[4]管理中心管业部主管负责整顿协调组工作。[5]管理中心安全部主任负责安排安全部人员协助进行三车监管、道路、出入口、监控防盗、消防等与社区健康相关系统设备的考核和移交接管，并负责接管后实行安全管控和现场维护安排。[6]管理中心保洁队领班负责安排保洁员对接管区域建立保安跟开荒工作。三、接管验收与移交工作准备接管验收开始之前接管验收小组要做好以下准备工作： 1、××××年×月×日前与顺驰水蓝确定好交接事宜、交接日期、进度、验收标准等方面的安排，并制造接管验收秩序安排册； 2、××××年××月即开始派出维修队先头技术工人前住工地现场摸底，制定好接管验收计划； 3、××××年××月即派出维修队人员提早逐步开展顺驰水蓝自行组织的单体竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； 4、××××年××月底即打算并印制好接管验收记录表格。主要表格有：（1）《房屋验收单》（开发公司印制）（2）《房屋建筑情况表》（3）《房屋初始设施情况表》（4）《房屋设备验收清单》（开发企业印制）（5）《楼内共用设施验收单》（开发企业印制）（6）《楼外配套工程验收单》（开发公司印制）（7）《房屋回修单》（开发公司印制）（8）《钥匙交接单》（开发公司印制）四、接管验收与移交工作流程图完成[附]标准物业接管工作流程a.总经理同发展商签订物业委托管理合同b.总经理下令筹备项目物业管理处c.总经理下令成立物业接管验收小组 d.进行物业的接管验收e.对接管考核的难题进行排查f.钥匙移交g.移交管控用房h.管理处进入物业i.发展商移交商业用房j.发展商移交公共设备维修基金k.发展商提供《住宅使用说明》和《质量保证书》l.开始步入正式管理五、接管验收注意事项与方法1、物业硬件设备接管验收和建成的区别（1）物业接管验收是指业主公司在监理完毕后，施工单位核查、工程监理和政府职责部门考核合格的基础上，对物业设施运转安全、是否满足使用用途跟建筑设备性能等为首要内容进行的考核装修哪个公司好，物业验收和交接以接收全部钥匙、签暑接收程序、物业管理人员上岗为标志。
（2）接管验收主要是观感验收和选用验收，它体现观感是否合格、设施系统的选用是否具备业主提出；而建成验收则是全方位的内外质量验收。（3）接管验收是物业管理公司接管物业为避免物业质量有明显原因、将被业主广泛投诉而采用的一种替顾客提前服务式的验收，而非具备司法效力的政府评价行为。2、正式接管的必要条件在实行并行模式完成单项验收后，需要确定小区具备下列理由，方可正式在整体移交确认书上签字完成移交：（1）××××与业主公司签订的《物业管理委托合同》生效。（2）确认通过政府综合验收，××××开发部向物业公司出具政府各主管部委验收和整体验收通过说明程序复印件。（3）单项验收全部合格；各种移交所有完成。（4）所有设施系统的品质保修问题获得确定，××××工程部将全部必须担负维修养护义务的器材设备维修单位联络形式跟相关协议资料移交给业主公司。3、验收中看到质量原因要确定记录在案，督促重建施工单位修整改进。换句话说，物业验收与接管的中心环节是品质验收。4、开发单位要向物业管理单位提供下列资料或复印件，以便对于未来管理、维修、养护的根据：（1）施工品质监督部门的考核合格证；（2）房屋竣工图；（3）物业辖区内诸多管线完工位置、走向、综合平面图；（4）业主情况（如姓名、单位、代理人，联系地址及热线等）；（5）房屋隐蔽结构验收记录；（6）房屋材料质保单；（7）环卫，煤气，自来水、，电力、电话，电梯、消防等专业企业或部门认可后接收的说明；（8）永久性水准点位置及基础埋深；（9）沉陷和变形位移测量记录；（10）房屋及附属装置设备的修理配件，采购渠道和调试图，保修单位和联系人。
5、落实物业验收费、维修基金、配套设备费，空房看管费等及保修期内的有关费用。6、移交接管工作要注意办理书面手续，物业管理单位接收后获得的是对物业使用运作、维修保养的管控权跟按政府违宪及居民享有的有关权利。7、接管验收要点（1）政府有关职能部门考核政府有关职能处室对业主验收主要由建筑质检站、消防局、规划局、房管局等部委对业主进行考核，具体的复核程序为：施工单位备妥物业建筑及公用设施完工图纸、报告，并提交验收申请表交政府有关职能处室；政府有关职能部门安排验收；政府有关职能部门初验楼宇，返回整改工程清单；施工单位整顿完成后，通知有关政府部门重新考核，并重复文件到有关政府验收妥当及发出这些验收通过的程序或说明。（2）物业验收首要理由在物业竣工后，物业公司依照国家跟地方有关法规，以监管和使用者的维度对物业进行考核，认真记录和督促整改物业施工中的各类使用用途缺陷和不足，以保证发展商和全部小居民的利益，物业验收的主要理由为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门考核、水电和燃气正常供应、电话跟电视等设备能启用使用、建筑无重大瑕疵、无阻碍业主使用的未完工程、验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁干净。
（3）物业资料的验收要通过物业验收，要求开发商必须事先递交以下资料：《政府职责部门考核程序或证明》、《工程施工验收合格证明》、《物业设施的竣工图》（若未能完成竣工图，应提供最后的施工图）、《设备或软件的操作说明》、《维护保养手册》；提供与承包商、厂商跟供应商签署承包或供货协议中有关技术协定；提供承包商、供应商和品牌的联系地址、联系电话和联系人等资料及其他有关技术资料；提供必要的专业科技介绍跟学习；提供全部检测、检验跟调试报告等。（3）拒绝验收和移交的范围当出现如下情况，为保护发展商和全体居民的利益，物业管理处有权拒绝验收接管物业，直到施工或整改完毕后，才能即将验收移交。拒绝验收的范围包含：工地和未交付业主不能有效防护、机房不能独立封闭、有重大施工缺陷、有妨碍业户入住的未完工程、有威胁使用人健康的建筑、有威胁操作人健康的设施。（4）公共区域的验收和交接公共区域的验收应由业主公司、××××、监理及施工方等单位代表一同参与，交接以物业管理中心安保正式上岗为标识。公共区域验收只集中在可见的受损、缺陷和已完工程，对建筑外部构造、隐蔽工程及定量参数等不做复核 ，验收时由施工单位代表及监理签名核实《公共区域验收交接表》。
物业管理处于初验后发出整改工程清单交施工单位整改，并重复文件到验收通过。（5）各种机房和系统的考核及交接各种机房验收应由物业公司、××××、监理及施工方等单位的代表一同参加装修装饰，交接以发送机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标识。机房和系统验收只对有表计量的读数作考核 ，对其他参数不做验收，验收时由施工单位代表及监理签名核实《机房验收表》和《设备验收表》。物业公司于初期后发出整改工程清单交施工单位整改，并重复文件到验收通过。（6）用户单元内的验收和移交住户单元的验收由业主公司、××××、监理及施工方等单位代表一同参加，交接以接收住宅单元钥匙为标识。住宅单元验收只集中在可见的受损、缺陷和已完工程，对建筑外部构造、隐蔽工程及定量参数等不做复核。验收时由施工单位代表跟监理签名核实《住宅单元验收交接表》。物业管理处于初验后发出整改工程清单交施工单位整改。并重复文件到验收通过。验收时需记录水、电跟煤气表且读数。验收妥当后，须将大门锁好，钥匙由物业管理中心统一保管在一预备好的钥匙柜内，所有钥匙要标识有关单元的号数，物业管理中心预备一记录薄以记录跟登记以后钥匙外借和使用状况，包括施工单位进单元内进行排查、客户提出看房及管理人员定期入内检查等事项。
（7）绿化的验收及交接小区内景观的验收由业主公司、××××、监理及园林施工单位的代表一同参加，在验收签署后一年质保期满后交接。绿化验收只集中在可见的外形、造型跟数量，对植物的根源、是否有病虫害等不做验收。验收时由施工单位代表及监理签名核实《绿化验收表》（表式将按照花木情况拟定）。绿化验收后的一年内，仍由原园林承包商完成日常必要养护、修剪和遮荫工作，并需尽快补种坏死的树苗，惟物业管理中心需维护绿化不受人为损害。（8）关于物业设施的质保期质保期是监理承包商和供应商对其施工和品牌的品质进行肯定时间免费修理保养，质保期限以发展商与承包商和供应商签署的协议和国家有关规定为准。物业质保期要求以业主整体正式验收交接日开始起计，质保期内依照需要，承包商或供应商应承担保养责任，发生重大事件或质量原因，质保期应予以延长；质量期内要确认紧急召唤时间；发展商支付项目余款，需经业主公司审批；对业户入住时间与业主竣工时间有差异的保修维修，发展商应承担相应的维保费用。六、资料的验收与移交接管根据《××市物业移交实施办法》，开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。包括下列几个别：1、物业权属资料：（1）国有土地使用证（2） 规划用地许可证（3）建设完工许可证（4） 标准地名使用证（5）工程完工验收合格证（6）公共配套设备综合验收合格证（7） 商品房销售许可证（8） 供电设备合格证（9）二次给水合格证（供水设备）（10）消防设备验收审核意见书（11）电梯准运证（12）安全监控和通信设备合格证（13）其它需移交的手续2、综合竣工验收资料：竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、暖、电、设备、附属项目各专业建成图及地下管道综合布置竣工图）。
3、施工设计资料：（1）地质报告书（2）全套设计图纸（3）图纸会审记录（4） 设计变更通知单（5） 工程预决算报告书（6） 重要的施工会议纪要（7） 隐蔽工程验收记录（8） 沉降监测记录（9） 其他可能会影响日后管理的原始记录4、 机电设备资料（1） 机电设备出厂合格证（2）机电系统使用证明书（要求英文）（3） 机电设备安装、调试报告（4）设备保修卡、保修条款5、业主资料（1）已购房的房主姓名、位置、面积、联系电话等（2）已租房业主的付款情况或付款方式七、房屋本体的验收标准与验收方法验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及居民生活的有效提出。验收办法为观感验收法跟使用验收法。1、楼宇主体硬件设备的详细验收标准（1）主体构造：a） 外墙不渗水；b） 房屋排水通畅、无结冰、不开裂；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。（2）楼地板面层与基层粘结牢固，不开裂。整体面层粗糙，无裂纹，无黑斑，起砂；块料面层内壁平滑，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无显著偏差。（3）墙面：a） 抹灰面平滑、面层地板均匀，无漏刷。无面层脱落，无严重破损，无污渍；b） 块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无破损、损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
（4）顶棚抹灰面平滑，面层地板均匀，无漏刷，无起泡物业装修竣工验收单，无破损，无霉点，无积水痕迹，无污渍。（5） 卫生间、阳台地面要超过相邻地面2厘米左右，不应有结冰、倒泛水和渗漏。（6） 木地板平整结实、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。（7）门、窗：a） 门进入自如，无晃动和断裂，零配件齐全，位置精确，无应力变形；b） 门锁、窗锁连接稳固，开启灵活；c） 玻璃铺设牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无受损；d） 油漆均匀，色泽光洁新鲜、完整；e） 电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；f） 防盗门表面光亮，无刮花、变形；g） 高档装饰门装饰完整。（8） 楼梯、扶手：a） 钢木楼梯安装牢固，无腐蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面光洁；b） 砼楼梯无裂纹，无表皮脱落。（9）木装饰工程表面光滑，线条顺直，对缝严密、牢固。（10） 饰瓷砖表面粗糙，无接缝、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。（11）油漆、刷浆色泽一致，无黑斑、漏刷现象。（12）电器插头安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。（13） 有线电视已上线，收视良好。（14）开关安装牢固，开关灵活，接触良好。（15）灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
（16） 水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。（17）卫生洁具安装牢固，配件齐全，无灰尘和刮花，接口密实，渗漏现象，无积水，排水通常。（18） 给水设备调试牢固，接口密实，无破损、锈迹，流水畅通，有足够压力。（19） 地漏、排水箱涵安装牢固，配套齐全，接口密实，无破损状况，无积水，排水顺畅，完好无损。（20）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果较好。（21） 防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无黑斑、锈迹，无破损、折损。（22）其他配套设备要求齐全、完好，型号与设计相近物业装修竣工验收单，工作正常。2、公共配套设备接管验收标准（1）天台：a） 天沟、落水口畅通完好；b） 隔热层、防水层完好。（2）散水坡无倒塌、断裂、与地面分离，坡度适宜、平整。（3） 屋面霹雷设施连接牢固。（4） 路灯、装饰灯加装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。（5） 绿化符合设计提出，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳定。（6） 道路：a） 路面平坦，无泥土块，无起砂、断裂；b） 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；c） 块料面层拼砌整齐，平整结实，无严重破损、缺棱掉角；d） 交通标志线、路牌清楚完好。
（7）室外消防栓：a） 消防箱标识清楚，玻璃完好；b） 消防设备器材齐全；c） 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无破损水，水压充足。（8）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。（9） 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。（10） 保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。（11） 保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。（12） 停车场地面平坦，照明充足，标识清楚，安全设备良好，排水设施较好。（13）自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，按防护和排水设备良好。（14） 明沟、暗沟排水通畅，不结冰，无破损，沟盖板安装牢固、平稳。（15） 雨水井、检查井、化粪池污水畅通，池壁无破损，池内无杂物。（16） 台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。（17） 水池、水箱卫生清洗，无破损。（18） 信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面粗糙光洁。（19）雕塑、小品牢固，完好，安全。（20） 招牌、广告牌安装牢固，安全，表面粗糙光洁。3、机电设备的接管验收（18） 电梯系统种类、数量与移交清单相符，运行缓慢，安装具备完善；有电梯运行准运证；机房设置有效，配件安全，标识清楚，表面光滑平坦、明亮。
（2） 变配电系统种类、数量与移交清单相符，工作情况较好，安全隔离设备齐 全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面涂料完好，无损害。（3）中央空调系统规格、数量与移交清单相符，工作特性达到设计指标，配套齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面涂漆完好，无受损。（4） 发电机型号与移交清单相符，工作情况较好，配件齐全，标识清楚，设备表面上漆完好无损害，设备调试牢固，机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。（5） 监控系统型号与移交清单相符，工作特性较好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备调试牢固，机房干燥、通风、采光良好。（6）给排水设备种类、数量与移交清单相符，工作特性较好，标识清楚，设备表面涂料完好无损，安装牢固，无破损问题，机房配置完整。（7）安全监控系统：同消防监控装置。八、 接管验收遗留现象的处置1、遗留原因的登记核实：（1）对资料验收中得知的资料不全，不真正、不合格等原因，接管验收小组必须将想法逐项记录在《接管验收遗留问题登记表》中并交开发商相关员工签字确认；（2） 对物业硬件设备接管验收中看到的不合格等原因，接管验收小组必须问题逐个记录在《接管验收遗留问题登记表》中并请开发商相关员工签字确认。
2、对资料遗留的难题，接管验收小组必须全力同开发商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。3、对物业硬件设施、设备遗留现象，一般原因接管验收小组必须提出开发商在两周内解决；重大难题接管验收小组必须提出开发商在一个月内应对。必要时公司总经理应当协助进行。4、 对于大量缓解不了，势必会阻碍物业管理的弊端，物业管理公司必须以备忘录的方式将想法登记后卖给开发商进行备录。5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司归档长期储存。九、整体移交接管仪式策划（略）十、记录表格清单《房屋验收单》（开发公司印制）《房屋建筑情况表》SW-JL-001《房屋初始设施状况表》SW-JL-002《房屋设备验收清单》（开发企业印制）《楼内共用设施验收单》（开发企业印制）《楼外配套工程验收单》（开发公司印制）《房屋回修单》（开发公司印制）《钥匙交接单》（开发公司印制）《接管验收遗留问题登记表》SW-JL-088十一、×××接管验收实施规划表序号工作工程开始时间开启时间备注01一期接管移交、入伙实施计划利用05-01-1005-01-2502一期接管移交小组建立05-02-1603一期与工地间围合完成封闭05-03-08关键节点04一期政府综合验收[参与]05-03-0105一期售后服务组建立并起初工作05-02-1606一期接管验收分工安排05-02-0105-02-0807一期湖体设备05-02-1005-02-2808一期智能化设备05-02-1005-02-2809一期大配套验收05-02-1805-03-0810一期配套水电正常投用开始运行05-03-1211一期配套煤气系统验收投入使用05-03-1212监控中心验收接管投用05-02-20关键节点13一期楼栋房屋本体验收接管05-02-0105-02-2814一期停车设施验收接管05-02-1005-02-2815一期出入口验收接管05-02-1005-02-28关键节点16一期会所验收接管服务05-02-0117一期景观验收接管05-02-2005-03-1518一期电梯工到位跟进安装05-03-0119一期电梯操作培训05-03-2020一期电梯政府验收参与05-04-2021一期电梯验收接管05-04-2522一期其他验收安排05-02-2005-03-1523一期通车资料与建成图纸验收移交05-02-2005-03-1524一期分项接管验收与移交完成最终节点05-03-15关键节点25一期移交签字仪式筹备05-02-2505-03-12关键节点26一期移交签字仪式05-03-15关键节点
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