交房收房流程能够？需要切记啥？这篇说全了！

最近后台有读者问，他快要交房了，但是不知道交房应该留意这些事项？小编整理了有关网站、咨询相关机构、查阅相关司法规定以后，总结出下列几条：

—— 壹 ——

大部分购买者会在协议承诺的收房日之前，收到有“交房通知”字样的大信封：1、收房简要步骤；2、物业公司的服务内容及费用标准；3、水、电、气等证件领取及缴纳说明等。当然现今网络发达，很多会议电子版的方式产生。（此处必须非常留意交房通知里说的是“主体达到交付条件”，还是“整体低于交房条件”，也就说，在完工时公园的景观、人行道等要所有完工，消防、安防等所有经有关部门验收通过后，才能抵达整日交房条件）

在交了必要的成本后，拿到一个袋子，里面有：1、房款及契税发票；2、“两书一表”：住宅使用说明书、住宅质量保证书、建筑工程竣工验收表；3、物业服务协议；4、入户门钥匙一串；5、单元门禁卡4张；6、业主能卡一张。具体的以当地小区为准，但是1、2、3、4、5是需要有的。

如果自己不懂或者是不能操心，最好带里专业验房人士，现在的验房机构有很多。

—— 贰 ——

虽然每个人对房子的注重程度不一样，有的检查得更细别墅装修公司，有的非常粗枝大叶，只听个一般。无论业主什么态度收房，但对企业跟楼盘来说，则提出是一致的：

1、一个楼盘无论总建面多少，都要在协议承诺的时间内交付。如不能，则要提早通知业主，并按约得到居民延期交付的索赔。

2、交房时，应是整体须超过交付标准而不是主体达到交付条件。也就是楼栋主体、小区绿化、安防以及社区内的相关供市民锻炼和娱乐的设备又要完工并超过正常使用情况。

需要注意的是：在今天1、2年，有不少楼盘交房时，整体没有达到交付条件，如公园景观、小区马路等没有完成而告知租户收房好的装修公司，似有降低要按约赔付业主之嫌。

3、硬件达到交付标准的此外，应利用房屋测量、消防等选定部门的考核，并获得竣工验收表，在交付时要出具并同时給业主的一份竣工验收表。上面有复核部门的盖章。

4、在交房现场，房企或物业对接人员要让市民出具“两书一表”：住宅使用说明书、住宅质量保证书、建筑工程竣工验收表。

这个“两书一表”非常重要，有很多，意味着交房是借助相关部门考核，并且依照规定。如没，这表明已经过验收，或验收但不没利用，局部存在必须整改的现象。

没有“两书一表”应果断不能收房，并向小区所在片区的管辖部门举报。否则，一旦收房，未来发现楼盘上存在现象，则在交涉时法律不鼓励。如整改不到位，或者仅仅整改也不能通过，那是办不出来不动产证（房产证）的！

—— 叁 ——

很多人在收房是可能只在乎自己的房子，最多是关注到所在楼层的单元门、过道的品质感等，而对整个小区关注不够，其实这是一个容易忽视但必须留意的方面。

在小区层面，需要关注的是外立面的用材是否跟房子时约定的一致；小区的景观园林和效果图或样板区是否吻合，当然会100%一样那就更好精装修房子交房收房流程，一般是过于有差别的；车位、车辆进出及人行平台是否存在安全隐患；楼道宽度是否超过楼盘品质标准要符合的长度跟高度；入户门是朝外开也是朝上开，按照安防要求，一律是朝外开的；物业收费内容及标准是否跟楼盘品质对等精装修房子交房收房流程，总体上大致有很多。

每个楼盘的质量不一样，只要超过国家要求标准跟购房合同承诺，或者与最初房企买房时的承诺一致就行。

有必要提醒的是，在交房时看到的现象，很多是在买房之时忽略的，房企在售楼部或有公告，或在协议中有承诺，买房时没有仔细看销售人员讲解，或者对售楼部公示信息没关注，或却关注但考量度不够。

所以，在买房之初，一定要里里外外、仔仔细细了解楼盘的状况，从公园规划、楼栋分布、建筑形式、外立面用材、园林景观层次、小区大门用材跟质量；单元门庭设计、楼道高度和长度及施工工艺（刷白也是贴面砖）、入户门宽高、朝上也是朝外开；阳台处理形式，落地窗、飘窗还是无窗户；客厅厨房和阳台是否有防护栏，什么颜色；厨卫的楼层是否与当时的房子图吻合；开关安装位置或许影响使用跟健康；厨卫是否有地漏及防潮等。

—— 肆 ——

最后，我们总结一下，交房和必须考核的手续基本步骤如下：

一、查看资料

1、房屋的《住宅质量保证书》（盖章原件可带走）

2、《住宅使用说明书》（盖章原件可带走）

3、《竣工验收备案表》（盖章原件）

4、面积实测表/测绘单位实测面积明细（可为复印件但能有章）

5、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）/工程完工图纸或设计单位施工图（可带走）

6、《建筑工程质量认定书》

7、《房地产开发改造工程完工综合考核合格证》

8、签字时注明“楼房状况未明”

二、业主缴付剩余款项并办理钥匙并签署《住房钥匙收到书》

三、业主综合验收

一）、楼房结构

1、检查房屋有无裂缝。

（1）查看房屋主卧及厨房靠近窗户的墙面和顶上有无裂缝。与走廊横梁平行的开裂，修补后不会妨碍使用。若断裂与墙角呈45度斜角或与山墙垂直，说明该住宅沉降严重，存在构造性效率现象。

（2）露台处的两边墙壁是否有破损，若有亦属明显品质现象。房屋的构造原因常发生在屋内，万一发现房子与屋顶的连接处有破损，很有可能是阳台断裂的先兆。

（3）承重墙是否有破损，若裂痕贯穿整个地面且穿去背后，存在危险隐患。

（4）墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕

2、检查空鼓。

（1）检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地板，特别是贴脚线一圈。轻敲各面若看到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有间隙，需要返工；若看到沉闷的碰击声，则说明他们接触良好。

（2）检查墙身、顶棚楼板是否有凸起或下陷的地方，用木板敲一下有无空声。

3、检查倾斜与水平。

（1）在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙手，从两侧检查其倾斜程度。

（2）目测大致地平。

（3）检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪

4、测量房间的层高。

建筑层高为2．8米，实际宽度不能低于2．6米，层高3米的实际宽度不能低于2．75米，住宅楼房不能低于2．8米。

二）、渗漏、排水与防水

1、检查房屋有无渗漏。

（1）察看房屋的地板和高层渗水情况。

（2）检查房屋地板是否有发亮、起泡、脱皮、掉灰的问题

（3）墙身、墙角接位、顶棚有无水渍

（4）察看厨房、卫生间（顶面、外墙），阳台的底部和管路接口是否漏气。留意厕所外墙有无油漆剥落或长霉菌。

2、排水

（1）验收下水情况，看能否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等（应看到咕噜噜的声音跟表面无积水）。合格的地板不应有漏水存在，因水管是最低处,但毛坯房地漏周围留出了肯定的初期铺设地板的厚度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水流速。

（2）厕、浴用具有无破损，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否合适，水池龙头是否可取

3、防水

（1）在厕、卫放水（约高2cm），24小时以后查看下家厕卫的天花。

三）、室内细部

1、管道

（1）各种管道内壁涂层是否完好无受损。

（2）看水管有无冻裂。

（3）弯头、阀门处用脚摸摸是否潮湿（渗漏）。

（4）排污管是否有排水防臭弯头以及防臭地漏。

2、门（大门，房门）

（1）门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠，且平整无磕碰。各个门的边沿都需要刷漆

（2）目测门四边是否垂直且贴近墙壁，间隙是否更大（特别是门锁的一边）。

（3）试门是否运作自如、开关时有无特别声音。

（4）试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门禁是否封口；看门插是否插入更少或很长或太紧。

（5）关门听隔音效果并知道密封程度。

（6）卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而要求下方须离地板1.5厘米。窗的涂料质量主要看，卫生间的门需要刷上面。

3、窗

（1）看门窗的涂料质量有无流坠（油漆滴淌的痕迹）、漏刷和磕碰，色泽是否一致。

（2）目测窗四边是否垂直且贴近墙壁；框墙接缝处是否密实无空隙。

（3）看窗户玻璃是否完好。

（4）试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。

（5）看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。

（6）试锁销是否运作自如，是否插入更少或很长或太紧。

（7）看窗台以下有无水渍，如有则似乎是窗户漏水。

（8）留意窗台云石是否崩裂，窗边混凝土接口有无缝隙，可用脚轻触窗台，以不刮手为方法。

（9）窗台以下有无水渍，如有则似乎是窗户漏水。

四）、生活设施

1、供电

（1）拉闸断电。检查电闸及电表其或许会调节房间的灯饰及室外各电线，方法是拉闸后户内是否完全熄火，户内有分闸的，也同样分别检查。

（2）保险插座。距离地板30厘米高的电线却需要带保险装置。

（3）卫生间内的电路电源应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的灯具灯座必须是磁口安全插销，洗手盆的上面不应有插座。

（4）检查开关、插座的牢固程度

（5）检查强电、弱电的平行间距是否达到居众，距离达不到要求，日后能阻碍电视的收看效果。

（6）用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。

2、燃气

（1）厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等液体的快速排出，保持室外空气的清洁。

（2）燃气是否畅通

3、电讯与线路

（1）打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

（2）电话线、闭路电视线、宽带是否顺畅到位。

（3）CCTV监控设备、楼宇可视对讲系统、家庭安全预防报警系统、

（4）周边防范管理软件、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统

五）、其它

1、核对买卖协议上标明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量或许相符

2、抄电表、水表、燃气表数值。

3、有无专用垃圾道，其有无堵塞。

4、有无专用邮政报箱。

5、查问客厅、南、北玄关的空调机位和孔洞

6、查问南阳台封闭计划

四、业主填写《住房验房交接表》，并记录水表、电表指数，再就验收中存在的弊端提出询问、改进意见或解决方案。

五、开发商与房东协商并签署书面合同，约定以后验收时间。

六、根据条款内容解决焦方忠存在的难题，无法在15日内解决的，双方要就解决方案及期限达成书面合同，约定以后验收时间。

七、业主交付维修基金、物业费等相应费用，签署《入住交接单》。

在这里应更加留意，很多开发商要求先收后验，也就是先交钱后验房，这究竟能否合法？

在买卖协议中，先验后收是一般的交易习惯，而先收后验的交易习惯也许存在，但必须是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质，与市场经济的基本原则相悖，为当代刑法和经济法所否定。

《消费者权益保护法》第十条规定：消费者享有公平交易的权力，消费者在购入货品比如接受服务时，有权获得效率保障、价格适当、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强行交易情形。

开发商可能会认为，因为双方协议中未约定是先验后收或者先收后验，因此其要求先收后验就是有条件的。对于这些协议中未约定履行方式的状况，《合同法》第六十二条第五项规定：履行方式不确定的，按照有利于实现协议原因的方法履行。在交付中有利于实现协议原因的履行方式能够是先验后收。

买卖协议中对标的物的验收，法律只是拟定条例，《合同法》第一百五十七条规定：买受人收到标的物时，应当在承诺的检验之后内检验。没有约定检验之后的，应当立即检验。

先验房、后收房有利于市场稳固，保证交易安全，实现对经营者的监管。《消费者权益保护法》第十七条规定：经营者应当听取消费者对其提供的商品以及服务的看法，接受消费者监督。

如果先交钱后验房，验房过程中看到问题，你就无法跟物业慢慢扯皮了，但是房屋都不是物业盖的......

关于交房和收房的更多细节和补充，大家不妨留言区见！

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