商品房精装标准差异诉讼要旨盘点
精装修商品房是近年各地房地产工程研发的热点，但也有购房者就品质、装修标准投诉的热点，后期还似乎会是购房者人群性起诉的多发类型犯罪之一。2018年就有不少城市爆发了对于精装修标准的人群性维权，形成群诉诉讼的也逐渐减少，主要体现方式为购房者提倡开发商的楼盘装修标准不具备原承诺标准或协议约定标准，例如合同承诺装修标准为6000元/立方米，实际估算仅高于4500元/平方米。而各地警方对这些犯罪的宣判有一个显著熟悉、逐步深入的过程，不同地区、不同犯罪的法律裁判中作为该类犯罪的审理规则亦存在必须区别及质疑，故这些诉讼赋予实务研究的价值。本文结合近日已发布的法院判例梳理了对于精装修标准偏差诉讼的八个方面的裁判问题，以期为房地产公司应对、处理这些案件风险提供决策根据与策略。
一
司法实践中明确精装修约定标准的根据
1.购房合同承诺是明确精装修标准的首要根据
开发商与购房者签署的《商品房买卖协议》是法律实践中判定精装修标准的首要根据。实践中个别地区（例如北京）的房产合同对此约定较为具体，不但单独约定了装修价款，还会在附件中具体承诺装修材料、设备的产品、产地、规格、型号、面积等，这样的承诺在诉讼审理中推断就相当完整。但个别地区的协议中并未确定约定装修材料、设备的尺寸、规格等只能大致确立装修部品的内容，或者用于“同等档次”之类的说法，因此在协议没有承诺以及约定不确定的状况下，买卖双方很就会因以何依据来确认精装修标准而产生争议。
2.样板房可被视为精装修标准的判定依据
住建部《商品房销售监管方式》第31条要求：“房地产研发公司业务商品房时修改样板房的，应当表明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作证明的，实际交付的商品房必须与样板房一致。”
对此开发商必须注意，即使交付标准依照协议承诺，但不具备样板房标准的，仍然可能被视为违约。如在上海法院（2016）浙01民终7747号案件中，房地产开发企业主张涉案房屋的空调符合协议承诺，但此外认可不具备样板房的配置，法院指出房地产开发企业并未明示样板房中空调只是交付标准，因此需要肩负违约责任。
3.广告宣传的特殊内容亦可被视为买卖协议的构成部分
根据《最高人民法庭对于审理商品房买卖协议争议纠纷适用宪法若干原因的理解》，商品房的营销广告和宣传资料满足下述两个理由的，应被视为要约：一是“出卖人就商品房开发规划范围内的住宅及相关设备所作的表明和允诺具体明确”；二是“对商品房买卖协议的签订并且房产租金的确认有重大阻碍”。从现有案例看，法院在精装修标准差异案件中就楼盘广告宣传内容判定“具体明确”、“重大阻碍”时实行较为慎重、从严的心态，尤其是对于装修费用标准的广告宣传。
如在个别案例中，法院指出类似“XX元/平方米”的广告宣传描述比较详细，不能够形成要约。在武汉法院宣判的精装修群体性案件中（以（2018）鄂01民终1656号裁定为例），法院指出房地产开发企业对涉案房屋所在楼盘作出的“75-140㎡绝版洋房送1200元/㎡精装修精装户型”的宣传仅系通常性证明和允诺，并不包含将标的物特定化的内容，也未在广告中详细表明明确该价格的大致内容及构成方法；另外，对商品房买卖协议签订并且房产租金确定起决定性阻碍的依然是住宅价格、地段等原因，赠送的装修费用虽然阻碍但不形成重大危害，即不满足第二个理由，因此不构成要约。
但也是法院持不同的判定标准。例如南昌中院在二审精装修商品房的人群性纠纷时（以（2016）赣01民终1475号裁定为例），针对房地产研发企业在业务涉案楼盘1栋-公寓楼之后推出的“享2000元/㎡精装修”的广告，法院指出该广告表明内容大致确认，且2000元/㎡相对涉案房屋价格10387.76元/㎡占相当大，可以判定对涉案合同的签订并且房产租金的确认有重大阻碍，应当视为要约。
4.精装修（含组成明细）公告内容亦似乎变成精装修标准的确认按照
对于各地高发的精装修标准的维权潮，各地政府为维护精装修住房市场的秩序，近期正式推出了对于完善精装修公示内容的新政文件（参看下表）。部分精装修公示内容仍然并未间接成为协议内容进行订立，但如果公开、公示，可以解释为是研发商的补足说明或单方承诺，亦十分有必然被法庭判定为是协议内容的构成个别及装修标准的重要衡量依据。
长沙《新建商品住房全装修改造实施方案》（2018.5）
不同风格、不同档次的户型应分别发展实体样板房；明确执行明码标价制度，在购房现场和商品房业务协议中公告和标注装修内容、材质等级，主要材料及装修部品的尺寸、材质、颜色、型号、产品系列号等，同时将第三方造价机构的结算结果一并公示。
南昌《关于进一步强化城区修建全装修住房销售管理的公告》（2018.8）
须在销售楼盘内建造所有楼层不同装修计划的样板房；建立全装修信息公告证实体系。须在业务现场公告装修施工设计图的审批程序、住宅装修标准清单、装修费用估算报告、明码标价（一房一价）表等，且需要将公告展示确认内容给购房人签字确认。
杭州《关于进一步完善商品房业务现场公告和代理分销行为有关事宜的通告》（2018.9）
要求公开装修费用、装修经费明细并且装饰装修的大致材料和系统的产品、产地、规格、级别、数量等；在业务现场设定的样板房，应当表明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致。
南京《关于进一步强化我市商品住宅全装修改造管理的通知》（2019.1）
须在销售现场公告装修标准、装修评估租金结论、样板房；主力户型都需要重建交付标准样板间，在公开展现的交付标准样板间中标注各大件的标准品质，定制品牌需标明材质标准。
小结
（1）购房合同是法院判定精装修标准的首要根据，应谨慎确认。
（2）交付标准应该与样板房内容保持一致，建议开发商在现场对样板房中不属于交付部分的内容进行严格标记。
（3）广告、宣传资料中的特殊内容可被视为协议的构成个别，建议开发商谨慎选取宣传描述，尤其是对于装修费用的宣传内容。
（4）各地对于精装修费用构成与公示的新政规定不完全一致，但都体现在规定研发商公告装修的详细内容与相应费用，以便未能确认房屋的装修标准。开发商须在住宅预售阶段就具体明确装修的材料、价格明细，如公告内容不正确的，会对应提高研发商的违约风险。
二
精装修购房合同中
对于广告宣传资料排除条例的效力
许多楼盘会在与房产者的协议中提升楼书广告等造势资料不成为明确买卖双方权力义务依照的特定协议。对于这些条约的效力判断，亦常是处理这些案件的关键点之一。需要切记的是，实践中存在不少法律条文界定该类协议无效的行为，法院认定该类协议无效的原因多见如下：
1
未以有效方法显示注意
南昌中院二审的（2016）赣01民终1475号犯罪中，法院指出涉案合同承诺“出卖人提供的……售楼广告……均不对于商品房交接验收依据”的条例为格式协议且免除了地产开发企业根据业务广告赠送2000元/㎡精装修的责任，房产开发企业也未作比较显示，根据《合同法》第四十条要求，该协议无效。
2
存在任何无效事由
在上海省嘉兴市人民法庭审判的（2013）甬慈民初字第1069号立案中，法院指出若认同合同中“销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作参考，没有合同拘束力……沙盘模型中确定提示沙盘模型不对于要约内容”相应条例的效力，无异于放纵了房地产研发商违规宣传、诱骗购房者与其签署商品房买卖协议，故判定该条例无效。
小结
对于购房合同中楼书广告等宣传资料不对于协议要约等排除条例，在法律裁判中有必然被判定为是无效条款。因此，如需在协议中减少这些条约，建议开发商以大幅的方法显示购房者留意此判例，并非常注意条款表述的清晰性与具体性。
三
司法实践中通常能够判定
精装修标准未超过合同承诺
在解决了精装修标准的界定依据的前提下，对于能够判定合同约价格格过高或与实际不符的行为，各地法院有如下一些计算标准（且并不一致）：
裁判理由
上海中院（2015）浙杭民终字第3859号
1.约定该住宅总价中包括了全装修总价；
2.约定了装修的大致材料、设备的颜色种类及产品。
一审法庭指出：1）商品交易定价是一个包括多种价值要素在内的综合费用，不只是是产品造价；2）仅造价一项，也仅仅包括住宅卧室的装修，还应包括总体配套项目造价；3）虽然协议作为装修费用单独约定，但房子原本与装修不能轻松割裂，二者的价格也不应纯粹割裂来看，因此买受人提出根据套内装修的检测结论退还装修差价的主张，缺乏根据，不予支持。
二审维持了宣判败诉，并指出：1）根据双方的买卖协议承诺的计价原则，双方买卖的标的物是全装修住房，而非双方买卖毛坯房之后，开发商自行提供装修服务，全装修总价是采用装修标准对全装修总价达成的一致意思表示，而非采用约定标准所估算的造价的总和；2）买受人提交的证言不能说明出卖人装修使用的设施、材料等不具备双方承诺。综上，原审法官该项裁定并无不当。
青岛中院（2017）鲁02民终4045号
合同承诺了房间装修的范围、材料、设备厂商等，例如：空调约定为索尼或本田或康佳日立或同档次户式中央空调。
1.房屋买受人没有证言证明涉案房屋的装饰、设备标准达到合同承诺的标准；
2.针对房屋买受人提交的房子装修评价值，虽然高于合同承诺的装修价值，但商品房原本就属于交易商品，其在购买过程中可能包括研发商的可得利润，合同承诺的装修价值是研发商综合了交易行业的供需关系、价值规律、利润空间等诸多原因，在两人当事人自愿平等协商的基础上产生的，并非对住宅装修中各单项工程用材及施工价值的简单累加。合同承诺的装修价值超过鉴定的装修价值是依照商品市场正常运转规律的。因此，对住宅装修进行的评估，对本案不具备参考作用。
西安中院（2015）西中民二终字第01532号
约定涉案房屋为跃层房，按建筑占地计算每平米装修价为3000元。
因商品房买卖协议中承诺装修价款为每立方米3000元，出卖人成为一个以房地产开发为营利模式的企业，不应在装修项目上获得高额费用，应赔偿全额部分。
南京中院（2017）苏01民再8号
约定装饰装修和系统标准，明确装修范围，精装修价格为4500元/平方米。
二审中：法院指出出卖方应市场售价差别因素有自主定价权，且该费用系双方协调确定的费用，不遵守宪法要求。如房产者指出房子出卖人未按合同承诺的装修和系统标准交付，可提出出卖人按此标准履行，但房产者以装修造价达不到4500元/平方米向住宅出卖人主张差价损失，缺乏事实基础，本院不予支持。
再审中，经评估得出实际采用业主的装修造价为每平米2375元；按照4500元/立方米装修销售价格，预计采用业主的装修价格为每立方米4107.8元，法院撤销了宣判、二审裁定，判决房地产开发企业给付差价部分，即（4107.8-2375）元*面积。
根据下述案例表明，在房产者指出装修整体造价与承诺不符但无法推定证明确切部品或材料差别的行为下，针对其提出参考估算造价退还装修差价的主张，司法实践中有看法指出精装修费用是综合了供需关系、开发商收入等原因在买卖双方合意的基础上达成的价值，也有看法指出仅精装修造价一项也不应局限于室内装修的价值，还应考量小区配套设施、室外环境的价值。因此，评估装修造价本身与精装修总价无对比的作用，不能根据估算造价要求研发商收取差价。只要价格依照商业规律不显失公正，法院通常不应指出装修标准未超过承诺标准。
但也存在不同处理方式，以（2017）苏01民再8号裁定为例，南京法院在确认4500元/立方米精装修销售价格相应的装修造价的前提下，经评估实际造价与之不符，判决房产开发企业收取差价部分。
笔者认为，司法实践中个案判例认同精装修总价包含利润、供求关系，甚至配套项目等原因不代表法院认可开发商无法轻易确认装修造价在精装修总价中的比例，在裁判中购房者无法说明装修标准偏差的，或依据协议、广告、开发商公告内容及其它证据等，能够确认精装修销售单价中相应装修造价与实际造价差异的，法院很有必然会裁定开发商收取差价部分。
四
认定实际装修造价
未达约定标准时违约责任的承担方式
在法院已确定精装修实际标准达到承诺标准的前提下，开发商必须能够分担责任，目前可以参考下列范例的方法及尺度来把握：
裁判理由
南京中院（2017）苏01民再8号
1.装修差价部分房屋买受人可主张退还；
2.关于装修瑕疵部分，买受人可以提出出卖人维修以避免缺陷，其提倡打折处理的看法，缺乏根据。
中山中院（2016）粤20民终1367号
双方协议承诺商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权提出出卖人进行维修，在试图维修状态下，出卖人有权按同类同质产品替代，在试图更改的状况下可折价补偿。房产开发企业未按购房合同承诺装修标准进行装修，存在个别物品匮乏的状况，构成违约。由于该业主已不存在维修或更换的实际其实，买受人可根据协议承诺提出开发商折价补偿。
上海一中院（2018）沪01民终2382号
房屋出卖人未按协议承诺安装浴缸构成违约，但此外，由于系争房产的卫生间采光无法加装卫浴，因此住宅买受人提倡相应折价款于法有据。
从此类案例表明，在法院判定实际装修标准未达协议承诺标准的前提下，如果是由于个别装修部品的欠缺以及装修瑕疵，买受人首先可提出开发商再次履行，履行不能的，买受人可提出低价赔偿；若是总体装修标准与承诺标准不符的行为下，法院通常支持根据协议承诺赔偿装修差价部分、并按约再对应额外承担赔偿金。
五
认定实际装修标准
或许相符时买卖双方的推定责任分配
民事案件中按照“谁主张，谁举证”的推定责任分配方式。在房子买受人觉得实际装修标准与承诺不符的状况下，按照举证责任分配方式买受人面对不具备标准的内容承担举证责任，否则应分担举证不能的不利后果。如杭州法院宣判的（2015）浙杭民终字第3859号判例中，法院指出买受人所提交证据不能充分说明出卖人对精装修使用的设施及材料不具备双方承诺，因此不予判定。
但法律实践中也存在依据协议义务分配举证责任的行为精装房按照建筑面积收装修费，例如在（2016）赣01民终1475号判例中，南昌市法院指出2000元/㎡的精装修系房产开发企业的协议义务精装房按照建筑面积收装修费，房地产研发企业提供的证据并不能说明房屋装修价值超过了承诺标准，结合双方填写的材料及当场查证情况，法院指出涉诉房屋未超过2000元/㎡的装修标准。
小结
在法院判定房屋装修实际价值时，法院依照“谁主张，谁举证”的要点，买受人无法说明实际交付的房子精装修未超过合同承诺标准的，法院不予判定，多数法官会因负有抗辩责任一方举证不能而撤回相关起诉请求。但应注意，法院在裁判中也必然结合案件具体状况，综合双方要求的证据，对装修价值给予认定或规定研发商说明装修达标。因此，在诉讼中，开发商必须非常注意自身举证的效率及作为主审法官关注重点的响应程度，做好综合平衡、取舍。
六
司法实践中明确精装修约定标准的根据
在这些案件中，楼盘精装修的实际造价是影响法官最后败诉的一个重要事实，在诉讼中，以下几类证据都必然变成法院判定装修价值的根据：
1
法院委托评定的评估意见
此外在北京中院（2017）苏01民再8号犯罪中，法院委托评估机构对住宅装修造价进行评估，并参考鉴定机构的检测意见作为装修差价做出判断。
2
同批次房屋的估值参考
在西安中院（2015）西中民二终字第01532号案件中，由于住宅买受人未缴纳评估成本，系争房产装修价款无法判定，买受人提出法院依照与其同批购入房产纠纷的中院委托鉴定机构对涉案房屋装修价值进行检测的推断来处置本案，法院指出原因设立。同时，对于评估报告中与系争房屋不匹配的地方，法院另行予以确认。
3
法院依据双方提交的物证材料、勘验情况、双方在履行协议过程中的过失、楼盘整体状况等综合酌定
在南昌中院（2016）赣01民终1475号裁定中，法院运用双方提交的材料包括现场勘验情况，考虑到房地产研发企业在业务房屋过程中的宣传行为及达成协议行为存在不当之处、买受人在签署协议包括收房过程中也未尽到谨慎义务，在协议对装修项目的产品和价值约定不够严格的状况下，综合考量涉案楼盘的总体状况，酌定房地产开发企业赔偿买受人对应损失。
小结
（1）在大约案件处理中，法院主要根据委托的判定机构的检测意见认定精装修造价。若检测报告的鉴别事项以及判断方法等与法院判定的事实不一致的，法院也会另行予以调整。
（2）在涉及到人群性批量争议纠纷的状况下，如果某些当事人能够对系争房产做出评估，法院批准参照当事人办理参考同批次房屋的检测价格确定。
（3）双方在案件中提交的证言材料、楼盘情况、双方在履行协议中的过错，都必然变成阻碍法院综合判断的诱因。
七
在确认精装修价款时
应否包含公摊面积部分
现在市面上的商品房根据建筑体量计价的是主流，不少房产人觉得无论房价是否为精装修商品房，开发商都要装修楼幢的入户门厅、走廊等公共部分，故毛坯房的价款中也终于包含了公共部分的装修成本别墅装修，因此在测算精装房的装修价款时需要将门厅、走廊等公共部分面积排除。上述解释赋予一定的质疑。
对于公摊面积装修价款能否计入，目前尚不存在法律强制性要求，在行政监管层面上，目前除了长沙住建委确定要求公共部分的装修应计入毛坯房价格，不计入全装修费用。
在司法层面，就现在的诉权而言，法院在诉讼审理中一般认同两人在房产合同中承诺的计价方法，即假设在协议中尚未约定装修价款中包括公共部分的装修，则应计入；反之，在没有协议条约确定约定的状况下，开发商主张计入公摊部分装修价款的主张存在非常大的风险。
八
精装修价差计算基础的体量适用争议
司法实践中作为装修价差的判断基础还存在是以建筑体量还是套内占地计算的争论，这个原因与前面关于公摊部分是否计入既有所关联但又不同，以下几则案例展现了两种不同的处理问题。
上海市龙华区法院（2016）琼0106民初7249号
宣传资料承诺了装修价格，购房者按建筑体量支付购房款。
购房时是按建筑体量支付的买房款，装修造价亦应按建筑体量计算，方能表现平等性及合同的一致性。
西安中院（2015）西中民二终字第01532号
合同承诺以建筑体量计算装修价款。
由于评估报告的内容与商品房买卖协议附件四涉及的装饰及设施内容不符，也未涉及地下室、花园的装修部分，本院予以确认装修价款为每立方米2400元。装修差价为每立方米装修差价乘以房屋建筑面积。
南京中院（2017）苏01民再8号
合同承诺依据建筑体量计价付款，故精装修价格包括公共部分和房屋套内个别，购房人亦支付了公共部分的装修价款。
1.因分摊的共有建筑体量部分无特殊指向，购房人不能单独就分摊共有建筑体量部分行使权力；
2.现有评估意见难以确认分摊共有建筑体量部分的精装修是否达标，故买受人仅能就套内建筑体量部分的装修主张权利；
3.套内个别装修差价为每立方米装修差价乘以套内长度。
在这个原因上，同样的家装，与公共部分装修是否计入一样的判定方法，就现在的诉权，法院在诉讼开审中通常认同双方承诺的计价方法，即研发商在货品房业务时的单价是以建筑体量计价的，则在诉讼计算精装修价款时应相同以建筑体量来计价；但也是警方声称在这些犯罪中，购房者不能就公共部分装修主张权利，仅能主张套内个别装修差价。另外，总体而言，精装修面积差价的界定与判断均非常复杂，前述的体量计算基础也是差价计算的分歧点之一，在这些案件中还存在是以行业价格也是集采价格测算，装修及房屋开发成本能够计入及能否计入等原因，限于篇幅我们就不再展开争论，留待实践中利用准确案件的操作去思考争论、解决难题。
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