“销售精装房”与”买房送装修”，税收有多大变化？

现代很多人都热衷买精装房，因为可以拎包入住，因为解决了一下拿出装修费的窘境，也可以缓解上班族没有足够时间装修的原因。但是你知道挑选精装房时你承担的费用与买毛坯房有多大意义吗?现在就一起来聊聊吧!

壹

“销售精装房”与”买房送装修”的增值税问题

(一)销售精装房

国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发公司中的通常纳税人销售自行研发的房地产项目，适用通常计税方式计税，按照取得的所有款项和价外收费，扣除当月销售房地产项目对应的用地价款后的总额估算销售额。

财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营批发货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率以及征收率的，应当分别核算适用不同税率以及征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

第四十条规定，一项业务情形假设既涉及服务都涵盖货物，为混合业务。从事货运的制造、批发以及销售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照业务货物征收增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照业务服务收取增值税。

第十四条规定，下列情况视同销售服务、无形资产或者不动产：

1、单位以及个体工商户向任何单位以及个人无偿提供服务，但用来公益事业以及以社会公众为对象的除外。

2、单位以及个人向任何单位甚至个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于慈善事业以及以社会公众为对象的除外。

3、财政部和国家税务总局规定的其它情况。

根据下列要求，(1)房地产公司业务精装修房的：

①在《商品房买卖合同》中标明的装修费用包括在价格中的，装修费属于差额的一部分，作为房地产开发公司的通常纳税人装修，应将全部款项一并按业务不动产10%关税计算征收增值税;

②单独标注装修费的，销售房地产带装修是一项销售业务，商品房也属于房地产企业的商誉，但不属于增值税概念中的货物，因此，既不属于混合业务也不属于兼营，即使分别标注金额或是依次签订合同，有要将收到的所有款项(含装修费)按业务零售不动产10%关税计算征收增值税(也依照了原国税函[1998]53号的精神，虽然未作废)。

(2)房地产公司销售房地产送装修的，装修不属于无偿赠送，不需要视同销售，收到的所有款项按业务分销不动产10%关税计算征收增值税即可。

注意：如果房地产公司在零售精装房的此外赠送家具、家电，不属于税法中所称的无偿赠送，与送装修一样也无需视同销售;但即使房地产公司将业务精装修房跟房子中的家居、家电等依次进行开票的，则精装修房按销售不动产适用10%的税种，房中的家居、家电等按业务货物适用16%的关税(按兼营处理)。

贰

“销售精装房”与”买房送装修”的土地增值税问题

国税发〔2006〕187号第四条第四款规定，房地产开发公司业务已装修的房子，其装修费用可以计入房地产开发效率。

根据下列要求，房地产开发公司业务已精装房的装修费，作为价格的一部分，不论能否单独开票，装修支出均可以结转房地产开发费用，并对于土地增值税的交纳项目，并可以加计20%的扣除。但是对能移动的动产设施(如能移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不形成项目实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，不能作为费用项目扣除。

房地产公司销售房地产送装修的，装修部分没有取得利润，不需要视同销售作为土地增值税的应税收入税收，卖房后出现的装修支出仍然成为业务利润的一部分据实列支，土地增值税前缴交的期间费用是按比率推算的而不是据实列支。

叁

“销售精装房”与”买房送装修”的印花税问题

财税〔2006〕162号第四条规定，对商品房销售协议按照产权转移书据征收印花税。产权转移书据，按书据所载金额万分之五贴花。

《印花税暂行条例》规定，建筑安装工程承包合同、购销协议均按万分之三贴花。

《花税暂行条例实施细则》规定，同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应依次计算应纳税额，相加后按合计数额贴花;如已依次记载金额的，按成本高的计税贴花。

根据此类要求，房地产公司销售精装修房时，在《商品房买卖合同》中标注销售单价含装修费的，以所有款项按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花;在《商品房买卖合同》中分别注明房款和装修费的，房款部分按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花，装修费部分按建筑安装工程承包合同按万分之三贴花(单独注明家具家电金额的，按销售协议，按万分之三贴花);销售房屋送装修的，只就所有款项按产权转移书据作为印花税的计税依据，按万分之五贴花即可，装修部分并未单独标注金额，也已单独签订合同，因此，不需要贴花。

肆

销售精装房”与”买房送装修”的民企所得税问题

国税发[2009]31号第二章第五条规定，开发品牌营销收益的范围为业务研发品牌过程中获得的所有款项，包括现金、现金等价物及其它经济利益。企业代有关部门、单位跟公司追讨的各类基金、费用和附加等，凡纳入开发品牌价内或由公司办理票据的，应按要求所有证实为业务利润;未纳入开发品牌价内并由公司之后的其它收取部门、单位办理票据的，可对于代收代缴款项进行监管。

企业通过即将签署《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所获得的利润，应确定为业务总额的谋求。

国税函[2008]875号规定，企业以买一赠一等形式组合业务本公司商品的，不属于捐赠，应将总的零售总额按各项商品的商誉价值的比重来分摊确认各项的销售总额。

根据此类要求精装房收装修费吗，房地产公司销售精装修房时，在《商品房买卖合同》中不论能否单独注明装修费，均须以所有款项作为公司所得税收入的计税价格，减去有效的利润费用(含装饰、设备等直接支出)为应纳税所得额，计算征收企业所得税。房地产企业营销房产送装修(或送家电)的，类似于买一赠一，不需要视同销售，按总价确认利润计算征收企业所得税即可，发生的装修支出，作为业务利润据实扣除即可。

伍

“销售精装房”与”买房送装修”的契税问题

国家税务总局《关于承受装修房屋契税计税价格问题的复函》相关条例，房屋买卖的税费计税价格为房屋买卖合同的总对价，买卖装修的房子，装修费用也应包括在内。

根据下列要求，客户在订购房地产公司销售的精装修房时，《商品房买卖合同》中不论能否单独与标注装修费，均按全价作为判断税率的计税依据计算税款;地产公司业务房产送装修的，装修费并未另支付学费，按借贷的房租作为换算契税的计税依据计算税款即可。

陆

“销售精装房”与”买房送装修”的附加费用问题

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加以实际收取的增值税应纳额作为计税依据，乘以适用税额计算征收城建税(7%或5%或1%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。即因增值税异同而定。

柒

“销售精装房”与”买房送装修”的房产税问题

国税发〔2003〕89号规定东莞装修公司，鉴于房地产开发公司研发的商品房在收购前，对房地产开发公司而言是一种产品，因此，对房地产开发公司修建的商品房，在购入前精装房收装修费吗，不缴纳房产税;但对卖掉前房地产开发公司未使用或租赁、出借的商品房应按要求缴纳房产税。

根据下列要求，房地产销售的精装房，在销售前，如果现在出售(如对于售楼处)，应申请减免房产税，房产税的课税有根据自然以及房产的全部费用(即含装修费 );如果出售前没有自用则不涉及房产税的弊端，即不论是“销售精装房”与”买房送装修”都没有房产税的难题。我们致力于保护作者版权，除我们显然难以确定作者外，未标明来源，如涉及侵权，请立即联系我们删除，并声称歉意，谢谢，联系电话13521660635兼微信 阳光财税王晶

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