常见物业装修管理案例探讨与解答十二则

01

不在制定位置安装空调

某大楼不按业主公司的要求位置加装空调，物业公司进行监管时，业主坚持应在自己选用的位置加装，空调公司的调试人员也在一旁鼓动，助长了业主的不满情绪。此案问题有：

1.面对此种情况，物业服务公司要假设处理跟业主的关系？

2.面对此种情况，物业服务公司要比如处理跟空调企业安装人员的关系？

分析参考：

1：面对此种情况，物业服务公司要采取沟通说服的方式来鼓励业主，也能采取请任何居民跟业委会共同说服的方式，来提高装修业主的压力，使其拒绝自己的准备。如果处理无效，企业也能采用一些临时的强行措施来阻止。

2：空调企业安装工人能用于分化的方法来降低同租户之间的合力。物业服务企业能将空调公司的工作员工叫去一边，进行警告，如果贸然违规，你们将进行小区管理黑名单，你们在本小区的做生意，将不会得到物业公司的鼓励，要求空调企业工作员工配合业主公司的工作。

物业管理牵涉去方方面面，我们在处理难题时能注意巧妙地借人之力、成我之事。

02

私自改变下水管

楼上业主顾某在房子的存放室内擅自加装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变了污水下水立管的三通，致使楼下业主王某储藏房间的储柜及货物受损。此案问题有：

1.顾某能否将储藏室添装为卫生间？

2.对顾某的情形要做能够处理？

分析参考：

1.由于储藏室未作防水处理，也未正常安装排水设备，添装为卫生间后存在渗漏隐患，故不能将储藏室添加为卫生间。

2此案同前案一样，《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分拥有占有、使用、收益和处罚的权力。业主行使权利不得危及建筑物的健康，不得损害其它业主的正规权益。据此要求可见，业主仍然对室内装修具有自主决定权，但装修之时，不得损害其它业主的正规权益。此案业主的装修行为，已经明显损坏了楼下业主的正规权益，故须进行强力拒绝，楼下业主和物业服务公司又有权要求其清理电动抽水马桶、洗脸盆，按住宅的原始结构图，将水体的下水立管的下管道恢复原状。如楼上顾某不予纠正，楼下业主和物业服务公司又有权向警方刑事，要求顾某承担民事责任。

03

阳台废水通入公共下管道

去年9月，许先生在自家卧室里加装了抽水马桶和淋浴龙头等设备。排水管、排粪管经过叶先生家住宅的墙体通入公用下管道、排粪管。10月，物业管理部门向许先生发出了超期拆除违法搭建的通知书，但许先生并未理睬。于是，叶先生告去法庭。此案问题有：许先生装修是否属于违法和侵权行为？

分析参考：

答：许先生装修行为的确属于违法情形。建设部《住宅卧室装饰装修管理办法》第五条第二款规定“住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的卧室以及楼梯改为卫生间、厨房间。许先生装修行为严重的违法了此要求，故属于违法情形。

同时。许先生擅自在屋顶里架设卫生设备，对叶先生住房的健康存在阻碍，这损害了叶先生居住生活的刑事权利，故属于侵权行为。

04

拆除凸出式防盗窗

某天晚上，业主范某忽然看到屋内有男子正在偷东西，他大喝一声跳起来抓小偷，不料小偷立即躲去阳台，像个'蜘蛛侠'似的跳去楼下的防盗窗上，再成功地跳至地上，便远去在夜晚中了。范某认为凶手就是攀爬防盗窗上来的，遂要求业主公司拆除这些凸出式防盗窗。本案的难题有：针对居民指出的规定，物业服务公司要假设处理？

分析参考：

物业服务公司的处理方式有：

1.对已经安装防盗窗的房主，在加装防盗窗时提请其注意，不要安装凸出式防盗窗，以防止中间形成的冲突。

2.召开社区居民会议，对大楼是否加装对凸出式防盗窗进行表决。如果两个1/2之一左右的业主，均不同意安装，形成业主大会决议，并向社区全体居民通知。

3.根据业主大会决议，对即将安装的业主向其发出通告，要求其自行拆除。

4.安装业主如拒不搬迁，物业服务公司可采用请市民委员会督促、请政府监管部门行政处罚或用于法庭起诉的方法来加以解决。

05

大梁装反要求整改

某小区一位业主在装修时，向管理处多次要求设置高层复式房房间的一根大梁。其原因是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间都阻碍美观。并表示自己儿子是位高级建筑师，已判断出了有关参数、设计出了改吴图纸。

对业主的这一规定，管理处根据《装修管理条例》耐心进行理解、说服，理所当然地加以和善的拒绝。然而，这位房东就是听不出来，态度非常沮丧。三番五次找又未受到应允，他只好动了硬的，'不管他们同不答应，我又能改'。双方又不妥协，问题一下子僵在那里了。

为了防止顶牛，管理处的工作员工坐在一起商讨措施。并让提议出的方法迅速报告让业主公司跟发展商的有关领导，上下统一口径。然后约见这位房东，建议他说出书面递交，报原设计单位登记。这位房东觉得管理处的提议合情合理，欣然答应。后来他咨询了原设计单位，得知改梁又能拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确认。经过特别，最终更改了改梁的看法。此案问题有：通过此案的处理，对我们有何启示？

分析参考：

此案的处理，给与我们如下的启示：

1.建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十四条第四款规定：变动建筑主体以及承重构架的，需提交原设计单位以及带有特定许可等级的设计单位要求的设计思路。可见，业主变更大梁的决定权不在业主，也不在物业服务公司而在具备特定许可等级的设计单位。

2.既然变更大梁的决定权在具备特定许可等级的设计单位，企业可以提出业主按条例要求到作设计更改。如果办理变更成功，业主变更装修是依照条例要求的，企业可以不必管理；如果办理更改不顺利，企业就可以此为据阻止业主进行更改装修。

物业服务公司不仅借用自己的力量进行装修管理之后，还要善于利用法规的力量跟政府相关部门的力量来进行管理。

06

私自卫生间开窗

住在16栋的房主王某，在自己房间卫生间的东墙开窗，将厚厚的墙体打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，认为是自己的业主就有权破墙开窗，因此再次施工，致使16层到下层地板被污水排放。此案问题有：

1.业主的物业权责有什么？

2.对此业主的违法情形能做能够处理？

分析参考：

1：《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分拥有占有、使用、收益和处罚的权力。业主行使权利不得危及建筑物的健康，不得损害其它业主的正规权益。据此要求可见，业主仍然对室内装修具有自主决定权，但装修之时，不得危及建筑物的健康，不得损害其它业主的正规权益。此案业主的装修行为，已经威胁到了建筑物的健康，也伤害任何买方的正规权益，故须进行强力拒绝。

2：对此业主的情形，物业服务公司除用于确认、劝阻和报告的方法处置外，还能按照《最高人民法院关于查处物业服务纠纷诉讼详细运用司法若干原因的理解》第四条“业主违反物业服务合同或者宪法、法规、管理规程，实施妨碍物业服务与监管的情形，物业服务公司请求居民承担修复原状、停止侵犯、排除妨碍等特定民事责任的，人民法院应予支持。”的要求，就拆毁墙上窗户，恢复原状、清洗地面排放等事宜，对违法业主进行起诉。

07

统一防盗窗标准

某管理处为保持小区整洁的外形形象，入伙伊始，便对加装侧楼梯防盗网的位置、式样、规格、材质等作出统一规定，可住户一位业主声称什么也不愿照此办理，非想将防盗网向外伸出0.5米。几次劝说，他还不改初衷。业主目的在于利用防盗网外伸，解决以后悬晾衣物问题。此案问题有：对业主的执着，应做怎样处理？

分析参考：

对业主的执着应做如下处理：

1.小区防盗网的加装，影响到小区的外形形象，是小区中必须全体居民来一同决定的事宜，各家的防盗网应怎样安装，应按哪个尺寸来安装，须按小区两个1/2之一左右业主的表决决定来执行。

2.在此事件中，物业服务公司的管控职权有告诉、劝阻、报告跟诉讼。

物业服务公司不仅通过四个职权坚持管理方式之后，还可以用于掌握状况、摸清意图、为其着想、提出计划的方法及时协商跟解决这一现象。既遵循方法都不失感情，真心诚意为顾客着想，让市民为企业的真诚所吸引，不再坚持自己的主张。

08

装修垃圾不清理

一天，某小区护卫员巡逻到裙二栋时，发现电梯旁边放置着一堆装修垃圾。经查询，确认是31楼装修中迁移堆放到此处的垃圾。于是，管理处有关人员主动上门，找到31楼的房主和装修人员，通知对方立刻想办法把废弃的垃圾拆除出去。虽经数次提醒，就是不见其采用处理方法。为快速应对这一想法，管理处拟订了一份书面告知，明确提出其轻易舍弃装修垃圾是明显违背装修管理条例的情形，要求在限定期限内改正，否则将经济处理。通知送达，业主签字。书面告知发出第二天，业主指派装修人员让装修垃圾打扫的干干净净。此案问题有：装修管理是否能用于强硬的方式？

分析参考：

在装修管理中 有些事情一旦只有口头告知和提出，当事人不会重视和不以为然，无动于衷。如果采取书面告知别墅装修公司，就可以确定跟定格管理的思维和提出，引起当事人视觉里的注重，就可以提高问题的缓解。因此，物业服务公司在装修管理过程中，与业主除了能有语言沟通，而且仍必须有文字沟通。

在语言跟文字的沟通中，除说明相关司法和规章的管控规定之后，还须说明物业服务公司的处理方法，业主为了得到处理而产生利益上的代价，激起业主关注跟漠视。必要的之后关于物业前期业主装修问答，可开启实际的处理方法，以确保问题的应对。

09

私自加装空调

一天，某大楼护卫员报告，一位业主已按规定的位置，擅自在墙上上开孔安装暖气。待装修巡视督察人员前往现场时，空调安装未在进行之中。装修巡视员检查一番后，向车主解释，如此安装不但阻碍了外立面的统一和耐用，而且加装厂家施工未不慎将暖气立管打漏，还将让市民的生活产生不便。但业主却坚持己见，督促继续安装。装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和手续，予以拒绝。同时，请管道工火速来补未打漏的暖气立管。

业主对装修巡视员制止违规装修十分不满，提出想物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。装修巡视员认为自己所作并无不妥，随即要求业主也需签字，承认自己违背小区装修管理条例。双方各执己见，一时僵持不下。

管道工赶到现场后，迅速将破损的暖气管修复好，将污染的地板、墙面进行了再次清理。一看他们正在打架，便接了个话茬：'要我说也不是什么大不了的想法，谁也不用让谁签字了，还是商量商量如何安空调吧！待他们又冷静下来，他再对业主说：'我听你自己选择的这个位置并不好，咱抛开影响外立面整齐美观不说，就说你安去那边，冷凝水管要走多远呀，比较出来也是规定的哪个位置比较好'。业主迟疑不决，管道工试探着提了个建议：'如果你认为我说的没有道理，你自己里里外外看看'。业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然答应在要求位置铺设。并且与装修巡视员握手言和。此案问题有：从此案的处理中我们可以获得多大启发？

分析参考：

1.有时问题的处理，需要唱“红脸”和唱“白脸”相互配合。有了他们的配合，从中斡旋，搭个台阶，在外力的助推下，可以让想法受到成功的应对。

2.搭配双方必须具有处理难题的专业知识，能够打动当事人，能使当事人信服，这样才可以实现想法的应对。

10

物业是否会缴交装修押金

最近，伍先生买了一套二手房，正打算装修，物业公司提出他交房租和管理费。物业公司说收押金的原因是以防他家乱敲承重墙、乱倒垃圾等；如果他家不存在野蛮装修和其它违规问题，装修结束后押金缴纳。另外，物业公司仍规定他又交一笔管理费。他不知道这两笔钱该不该缴，就四处询问。有的说业主公司这是乱收费，有的说业主公司的做法在情理之中。物业公司到底该不该收这两笔钱？此案问题有：

1.物业服务公司可不可以收取房租？

2.物业服务公司可不可以收取管理费？

分析参考：

1：物业服务公司可以向装修业主缴付房租（装修保证金）。在装修过程中，的确存在业主乱敲承重墙等野蛮装修现象，为基于经济模式对业主的野蛮装修进行监管，保证物业的建筑安全跟其它租户的住所安全，物业服务公司可以向装修业主缴付房租（装修保证金）。业主如在装修中产生违规和导致花费，可计扣业主所收取的尾款。但车主在装修中无违法装修问题，在装修验收后，应如数的向房东催讨所缴纳的尾款。

但房租（装修保证金）在不同的地方，政府有不同的要求，企业能否收取，还须按当地政府的管控规定来实行。

2：装修管理服务费是一个有质疑的收费。这个收费，建设部在2002年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》有鼓励规定，但这个费用发改委并不承认此收费。从物业管理实际出发，这个费物业服务公司是可以只是需要收取的，理由是：

（1）装修申报期间，物业公司应安排员工证实装修人身份、核查装修项目及内容；将杜绝行为跟注意事项通知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

（2）在施工之后，物业公司应进行现场核查，按照装饰装修管理服务合同做好管理跟服务工作。

（3）装修工程结束时，物业管理公司应根据合同进行现场核查验收。

对此费的缴纳，可按下列方式实施：

（1）政府有要求的，按政府的要求收。政府无条例，可由物业服务公司与居民协调收取。

（2）与房东协商，可按装修面积计收，收取标准达到每立方米1元为宜。

11

过期装修证翻新继续使用

选装修队时，小区上的样板间到处都是，老陈发现施工工地都挂着开工证。各队的工头神秘而骄傲地说：别以为家家都办了审查手续，也有没办的。找我们装修不需办手续交房租，我的员工会自由进出小区。原来工头只需把一家已申请过的开工证手续复印后，涂改成新业主的名字、房号又复印即可，贴在门上当作通行证。由于办证跟检查不是一个部门，信息不通关于物业前期业主装修问答，该模式也就一路畅通无阻。此案问题有：

1.这样做的原因在哪里？

2.企业要怎么重视管理工作？

分析参考

1：这样做的好处是，虽然业主可以省下一笔“小钱”，但这种做会带来安全隐患，不仅装修质量与水平无法确保，万一发生原因，没有任何后期保修才是最麻烦的。

2：对此种情形，企业要建立监查装修公司前十强，以确保业主的装修利益。

12

物业能否扣减装修押金

刘大爷买了一套商品房。办理入住手续后，物业公司提出刘大爷交2000元的装修押金，否则不发门钥匙，刘大爷按照管理处的规定缴了房租。装修完毕后，刘大爷到物业管理公司提出赔偿押金，没想到却被物业管理企业以违法装修为由罚款500元。刘大爷一气之下将业主公司告上法院。此案问题有：

1.物业公司是否以违法装修为由，扣减业主所缴装修押金？

2.业主违规装修，应怎样进行经济处理？

分析参考：

1：物业公司不能对罗大爷进行罚款处理，因为赔偿是一种行政处罚行为，而行政处罚应由具备行政处罚权的行政机关在法定的权力范畴内实行，而物业管理公司也是一个企业法人以及非法人组织，不是行政机关。没有权力实行以及赔偿权在内的其他行政处罚行为。

2：但物业公司可以在居民装修之前缴交装修押金。收取装修押金之后，物业公司一旦看到房东在装修过程中装修户发生破损物业、设施系统，对对方产生生命、健康、财产方面的代价时，可以从这笔押金中支付，但是这一点一定要通过装修服务合同事先与房东约定。

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