常见物业装修管理案例探讨与解答十二则
精选范本,供参考！常见物业装修管理案例探讨与解答十二则 01 不在制定位置加装空调 某大厦不按业主公司的要求位置加装空调，物业公司进 行监管时，业主坚持应在自己选用的位置加装，空调公司的 安装工人也在一旁鼓动，助长了业主的不满情绪。此案问题 1.面对此种情况，物业服务公司要假设处理跟房东的关系？2.面对此种情况，物业服务公司要比如处理跟空调企业安装 人员的关系？ 分析参考： 1：面对此种情况，物业服务公司要采取沟通说服的方式来 引导业主，也能采取请任何居民跟业委会共同说服的方式， 来降低装修业主的压力，使其拒绝自己的准备。如果处理无 效，企业也能采用一些临时的强行措施来阻止。 2：空调企业安装工人能用于分化的方法来降低同业主之间 的合力。物业服务企业能将空调公司的工作员工叫去一边， 进行警告，如果贸然违规，你们将进行小区管理黑名单，你 们在本小区的做生意，将不会得到物业公司的鼓励，要求空 调公司工作员工配合物业公司的工作。 物业管理牵涉去方方面面，我们在处理难题时能注意巧妙地 借人之力、成我之事。 精选范本,供参考！ 02 私自改变下水管 楼上业主顾某在房子的存放室内擅自加装了电动抽水 马桶、洗脸盆，改变了污水下水立管的三通，致使楼下业主 王某储藏房间的储柜及物件受损。
此案问题有： 1.顾某能否将储藏室添装为卫生间？ 2.对顾某的情形要做能够处理？ 分析参考： 1.由于储藏室未作防水处理，也未正常安装排水设备，添装 为卫生间后存在漏水隐患，故不能将储藏室添加为卫生间。 此案同前案一样，《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分拥有占有、使用、收益和处分的权力。业主行 使权力不得危及建筑物的健康，不得损害其它业主的正规权 益。据此要求可见，业主仍然对室内装修具有自主决定权， 但装修之时，不得损害其它业主的正规权益。此案业主的装 修行为，已经明显损坏了楼下业主的正规权益，故须进行强 力制止，楼下业主和物业服务公司又有权要求其清理电动抽 水便池、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将水体的下水立管 的下管道恢复原状。如楼上顾某不予纠正，楼下业主和物业 服务公司又有权向警方刑事，要求顾某承担民事责任。03 台废水通入公共下管道去年9 月，许先生在自家卧室里铺设了抽水马桶和浴室 龙头等设备。排水管、排粪管经过叶先生家住宅的墙体通入 精选范本,供参考！ 公用下管道、排粪管。10 月，物业管理部门向许先生发出了 限期搬迁违章搭建的通知书，但许先生并未理睬。于是，叶 先生告去法院。
此案问题有：许先生装修是否属于违法和侵 权情形？ 分析参考： 答：许先生装修行为的确属于违法情形。建设部《住宅室内 装饰装修管理办法》第五条第二款规定“住宅室内装饰装修 活动，禁止将没有防水要求的卧室以及楼梯改为卫生间、厨 房间。许先生装修行为严重的违法了此要求，故属于违法行 同时。许先生擅自在屋顶里架设卫生设备，对叶先生住房的健康存在阻碍，这损害了叶先生居住生活的行政权力，故属 于侵权行为。04 拆除凸出式防盗窗 某天半夜，业主范某忽然看到屋内有男子正在偷东西， 他大喝一声跳起来抓小偷，不料小偷立即躲去房间，像个' 蜘蛛侠'似的跳去楼下的防盗窗上，再成功地跳去地上，便消 失在夜幕中了。范某认为凶手就是攀爬防盗窗上来的，遂应 求物业公司拆除这些凸出式防盗窗。本案的原因有：针对业 主提出的规定，物业服务公司要假设处理？ 分析参考： 物业服务公司的处理方式有： 1.对已经安装防盗窗的房主，在加装防盗窗时提请其注意， 精选范本,供参考！ 不要安装凸出式防盗窗，以防止中间形成的冲突。 2.召开社区居民会议，对大楼是否加装对凸出式防盗窗进行 表决。如果两个1/2 之一左右的房主，均不同意安装，形成 业主大会决议，并向社区全体居民通知。
3.根据业主大会决议，对即将安装的业主向其听到通知，要 求其自行清理。 4.安装业主如拒不搬迁，物业服务公司可采用请市民委员会 督促、请政府监管部门行政处罚或用于法庭起诉的方法来加 以应对。05 大梁装反提出整改 某小区一位业主在装修时，向管理处多次要求设置高层 复式房房间的一根大梁。其原因是按常规该根梁应为正梁， 但搞成了反梁，既占用室内空间都阻碍美观。并表示自己父 亲是位高级建筑师装修公司排行榜，已判断出了有关参数、设计出了改梁图 对业主的这一规定，管理处根据《装修管理要求》耐心进行理解、说服，理所当然地加以和善的拒绝。然而，这位 业主就是听不出来，态度非常沮丧。三番五次找又已受到应 允，他只好动了硬的，'不管他们同不答应，我又能改'。双方 都不妥协，问题一下子僵在那里了。 为了防止顶牛，管理处的工作员工坐在一起商讨措施。 并让提议出的方法迅速报告让业主公司跟发展商的有关领 导，上下统一口径。然后约见这位房东，建议他说出书面申 精选范本,供参考！ 请，报原设计单位登记。这位房东觉得管理处的建议合情合 理，欣然答应。后来他咨询了原设计单位，得知改梁又能拿 一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确认。
经过比 较，最终废除了改魏的看法。此案问题有：通过此案的处理， 对我们有何启示？ 分析参考： 此案的处理，给与我们如下的启示： 1.建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十四条第四款规 定：变动建筑主体以及承重构架的，需提交原设计单位以及 具有特定许可等级的设计单位要求的设计思路。可见，业主 变更大梁的决定权不在业主，也不在物业服务公司而在具备 相应许可等级的设计单位。 2.既然变更大梁的决定权在具备特定许可等级的设计单位，企业可以提出业主按条例要求到作设计更改。如果办理变更 成功关于物业前期业主装修问答，业主变更装修是依照条例要求的，企业可以不必管理； 如果办理注销不顺利，企业就可以此为据阻止业主进行更改 装修。 物业服务公司不仅借用自己的力量进行装修管理之后，还要 善于利用条例的力量跟政府相关部门的力量来进行监管。06 私自卫生间开窗 住在16 楼的房主王某，在自己房间卫生间的东墙开窗， 将厚厚的墙体打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听 精选范本,供参考！ 劝阻，认为是自己的业主就有权破墙开窗，因此再次施工， 致使16 层至下层墙面被污水排放。此案问题有： 1.业主的物管权责有什么？ 2.对此业主的违法情形能做能够处理？ 分析参考： 1：《物权法》第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享 有占据、使用、收益和处分的权力。
业主行使权力不得危及 建筑物的健康，不得损害其它业主的正规权益。据此要求能 见，业主仍然对室内装修具有自主决定权，但装修之时，不 得威胁建筑物的健康，不得损害其它业主的正规权益。此案 业主的装修行为，已经威胁到了建筑物的健康，也损坏任何 业主的正规权益，故须进行强力拒绝。 2：对此业主的情形，物业服务公司除用于确认、劝阻和报 告的方法处理外，还能按照《最高人民法院关于审理物业服 务纠纷诉讼详细运用司法若干原因的理解》第四条“业主违 反物业服务合同或者宪法、法规、管理规程，实施妨害物业 服务与监管的情形，物业服务公司请求居民承担修复原状、 停止侵犯、排除妨碍等特定民事责任的，人民法院应予支 持。”的要求，就拆毁墙上窗户，恢复原状、清洗地面排放 等事宜，对违法业主进行立案。 07 统一防盗窗标准 某管理处为保持小区整洁的外形形象，入伙以来，便对 精选范本,供参考！ 安装侧楼梯防盗网的位置、式样、规格、材质等作出统一应 求，可住户一位业主声称什么也不愿照此办理，非想将防盗 网向外伸出0.5 米。几次劝说，他还不改初衷。业主目的在 于利用防盗网外伸，解决以后悬晾衣物问题。此案问题有： 对业主的执着，应做能够处理？ 分析参考： 对业主的执着应做如下处理： 1.小区防盗网的安装，影响到小区的外形形象，是小区中需 要全体业主来一同决定的事宜，各家的防盗网应怎么安装， 应按什么尺寸来加装，须按小区两个1/2 之一左右业主的表 决决定来执行。
2.在此事件中，物业服务公司的管控职权有告诉、劝阻、报 告和民事。 物业服务公司不仅通过四个职权坚持管理方式之后，还可以 采用认识状况、摸清意图、为其着想、提出计划的方法及时 协商跟解决这一现象。既遵循方法都不失情感，真心诚意为 业主着想，让顾客为企业的真诚所吸引，不再坚持自己的主 张。08 装修垃圾不清理 一天，某小区护卫员巡逻到裙二栋时，发现电梯旁边堆 放着一堆装修垃圾。经查询，确认是31 楼装修中转移堆放 到此处的垃圾。于是，管理处有关人员主动上门，找到31 楼的业主和装修人员，通知对方立刻想办法把丢掉的垃圾清 精选范本,供参考！ 理出来。虽经数次提醒，就是不见其采用处理方法。为快速 解决这一现象，管理处拟订了一份书面告知，明确提出其随 意丢弃装修垃圾是明显违反装修管理条例的情形，要求在限 定时限内纠正，否则将经济处理。通知送达，业主签字。书 面告知发出第二天，业主指派装修人员让装修垃圾清理的干 干净净。此案问题有：装修管理是否能用于强硬的方式？ 分析参考： 在装修管理中 有些事情一旦只有口头告知 和提出，当事人不会重视和不以为然，无动于衷。如果采取 书面告知，就可以确定跟定格管理的思维和提出，引起当事 人视觉里的注重，就可以提高问题的缓解。
因此，物业服务 企业在装修管理过程中，与业主除了能有语言沟通，而且仍 需要有文字沟通。 在语言跟文字的沟通中，除说明相关司法和规章的管控 规定之后，还须说明物业服务公司的处理方法，业主为了受 到处理而产生利益上的代价，激起业主关注跟漠视。必要的 时候，可启用实际的处置方法，以确保问题的缓解。 09 私自安装空调 一天，某大楼护卫员报告，一位业主已按规定的位置， 擅自在墙上上开孔安装空调。待装修巡视督察人员前往现场 时，空调安装未在进行之中。装修巡视员检查一番后，向业 主解释，如此安装不但阻碍了外立面的统一和耐用，而且安 装厂家施工未不慎将暖气立管打漏，还将让业主的生活产生 精选范本,供参考！ 不便。但业主却坚持己见，督促继续安装。装修巡视员只好 暂扣装修工人的工具和证件，予以拒绝。同时，请管道工火 速来补未打漏的供暖立管。 业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，提出想物业 公司领导签字，承担停止安装空调的后果。装修巡视员认为 自己所作并无不妥，随即要求业主也需签字，承认自己遵守 小区装修管理要求。双方各执己见，一时僵持不下。 管道工赶到现场后，迅速将破损的暖气管修复好，将污 染的地板、墙面进行了再次清理。
一看他们还在争执，便接 了个话茬：' 要我说也不是什么大不了的想法，谁也不用让谁 签字了，还是商量商量如何安空调吧！待他们又冷静下来， 他又对业主说：'我听你自己选择的这个位置并不好，咱抛开 影响外立面整齐美观不说，就说你安去那边，冷凝水管要跑 多远呀，比较出来也是规定的哪个位置比较好'。业主迟疑不 决，管道工试探着提了个建议：' 如果你认为我说的没有道理， 你自己里里外外看看'。业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然 同意在要求位置安装。并且与装修巡视员握手言和。此案问 题有：从此案的处理中我们可以获得多大启发？ 分析参考： 1.有时问题的处理，需要唱“红脸”和唱“白脸”相互配合。 有了他们的配合那家装修公司好，从中斡旋，搭个台阶，在外力的助推下， 可以让想法受到成功的应对。 精选范本,供参考！ 2.搭配双方必须具有处理难题的专业知识，能够说服当事人， 能使当事人信服，这样才可以实现想法的缓解。10 物业是否 能收取装修押金 最近关于物业前期业主装修问答，伍先生买了一套二手房，正打算装修，物业公司 要求他交房租和管理费。物业公司说收押金的原因是以防他 家乱敲承重墙、乱倒垃圾等；如果他家不存在野蛮装修和其 他违规问题，装修结束后押金退还。
另外，物业公司仍规定 他又交一笔管理费。他不知道这两笔钱该不该缴，就到处打 听。有的说物业公司这是乱收费，有的说业主公司的做法在 情理之中。物业公司到底该不该收这两笔钱？此案问题有： 1.物业服务公司可不可以收取房租？ 2.物业服务公司可不可以收取管理费？ 分析参考： 1：物业服务公司可以向装修业主收取押金（装修保证金）。 在装修过程中，的确存在业主乱敲承重墙等野蛮装修现象， 为基于经济模式对业主的野蛮装修进行管控，保证物业的建 筑安全跟其它租户的住所安全，物业服务公司可以向装修业 主收取押金（装修保证金）。业主如在装修中产生违规和造 成损失，可计扣业主所收取的定金。但卖方在装修中无违规 装修问题，在装修验收后，应如数的向房东催讨所缴纳的押 但押金（装修保证金）在不同的地方，政府有不同的要求，精选范本,供参考！ 企业能否收取，还须按当地政府的管控规定来实行。 2：装修管理服务费是一个有质疑的收费。这个收费，建设 部在2002 日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》有鼓励规定，但这个费用发改委并不承认此收费。从物 业监管实际出发，这个费物业服务公司是可以只是需要收取 的，理由是： （1）装修申报期间，物业公司应安排员工告知装修人身份、 核查装修项目及内容；将杜绝行为跟注意事项通知装修人和 装修人委托的装饰装修企业。
（2）在施工之后，物业公司应进行现场核查，按照装饰装 修管理服务协议做好管理跟服务工作。 （3）装修工程开启时，物业管理公司应根据合同进行现场 检查考核。 对此费的缴纳，可按下列方式实行： （1）政府有要求的，按政府的要求收。政府无条例，可由 物业服务公司与居民协调收取。 （2）与业主协商，可按装修面积计收，收取标准达到每平 11过期装修证翻新再次使用 选装修队时，小区上的样板间到处都是，老陈发现施工 工地都挂着开工证。各队的工头神秘而骄傲地说：别以为家 家又办了审查手续，也有没办的。找我们装修不需办手续交 精选范本,供参考！ 押金，我的员工会自由进出小区。原来工头只需把一家已办 理过的开工证手续复印后，涂改成新业主的名字、房号又复 印即可，贴在门上当作通行证。由于办证跟检查不是一个部 门，信息不通，该模式也就一路畅通无阻。此案问题有： 1.这样做的好处在那里？ 2.企业要怎么重视管理工作？ 分析参考 1：这样做的好处是，虽然业主可以省下一笔“小钱”，但这 样做能产生安全隐患，不仅装修质量与水平无法确保，万一 出现毛病，没有任何后期保修才是最麻烦的。 2：对此种情形，企业要建立监查，以确保业主的装修利益。
12 物业能否扣减装修押金 刘大爷买了一套商品房。办理入住手续后，物业公司应 求刘大爷交2000 元的装修押金，否则不发门钥匙，刘大爷 按照管理处的规定缴了押金。装修完毕后，刘大爷到业主管 理企业提出赔偿押金，没想到却被物业管理企业以违章装修 为由罚款500 元。刘大爷一气之下将业主公司告上法院。此 案原因有： 1.物业公司是否以违规装修为由，扣减业主所交装修押金？ 2.业主违规装修，应怎样进行经济处理？ 分析参考： 1：物业公司不能对罗大爷进行罚款处理，因为罚款是一种 精选范本,供参考！ 行政处罚行为，而行政处罚应由具备行政处罚权的行政机关 在法定的权力范畴内实行，而物业管理公司也是一个企业法 人以及非法人组织，不是行政机关。没有权力实行以及处罚 权在内的其他行政处罚行为。 【本文件内容可以自由复制内容或自由编辑更改内容期待 你的好评和关注，我们即将作得更好】
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