全装修商品住房问题的阐述
摘要:全装修商品住房是我国房子产业未来建设的方向。如何做好全装修住宅是目前开发商、 设计师及买房者所重视的现象。本文就装修住宅的品牌定位、产品设计方式、成本掌控、施 工管理等方面的难题进行了探究和分析。 关键词:全装修住宅;产品定位;设计方式;成本掌控;施工管理 几年前,商品房带全套装修销售仍只有在一些城市的某些楼盘试探性地进行。 近来开发商 在向用户交楼时提供整套住房装修的比重不断提高商品住房装修问答,这只是建设部大力提倡的演进方向。 由于 全国各地城市的状况不同,精装修房占行业供应商品房的比重也大不一样。 根据最近统计的数 字,北京、 上海所占的比重大约为 40~50家装公司排名前十,广州占 70 以上,深圳仍不到 30,其他二、 三线城市所 占的比重就很低了。 随着住宅发展科学技术含量不断地提高,特别是住宅产业化进程的迅速发 展,预计将来十年商品住房含精装修的比重将逐渐减少。 比较专业的开发商,例如万科地产,他们早就有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种 住宅精装修的研究,不是简单研究在毛坯房的基础里能够如何又装修一下,而是全面地提供整 套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计思路开始,对户型、室内设计、景观设计、 厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储存设备等多个细节统一研究,并强调平台的集成。
这 种方法比以前简单地在毛坯房上作装修已经有了巨大的提高和进步。 如何做好住宅的精装修,是开发商及设计师们所密切关注的难题。 现从下面几个方面对住 宅精装修问题进行分析。 1 关于住宅品牌的设计定位 精装修房设计的定位首先取决于楼盘的行业定位。装修设计标准应按照工程种类、户型 特点、楼盘规模、销售价格来确立。一般来说,中高挡、户型面积跟规模较大的户型,装修设 计的标准就相对能高点;中小户型楼盘,装修设计则需要简单、实用、经济。为了使客户有很 多的选择性,开发商可提供 2~3 个装修方案供用户选定(特别是建设体量较大、户型较多的楼 盘)。对于住宅类的高端楼盘,开发商可先制作几套全装修样板房,作为指引,让用户可以选用 含精装修的房子,也可以选用毛坯房,不宜一刀切的所有做到精装修标准。 2 全装修住宅的设计方式及设计范畴 与特色的,在毛坯房基础里进行又装修设计不同,我们所倡导的全装修住宅设计,应该由 建筑师、 室内设计师在房子的细则设计时期还要共同参与相关的设计。 当完成施工图的之后, 施工图中需要包括精装修设计的内容。具体方法建议如下,当初步设计思路审批通过后装修公司那家好,室内 设计师应全面介入精装修设计工作。
精装修设计计划经甲方及建筑师确认后,再提交给建筑结 构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来,避免了已往装修设计与原施工图设计的弱化。 住宅精装修可区分为装修与装饰两个别。 装修部分通常是实际的交楼标准;装饰部分通常 是非交楼标准的内容,包括移动家具、部分家用电器、室内装饰、室内景观、室内各种生活用 品等。精装修房交楼标准个别的设计大致是餐厅、卫生间的全部设计、客厅书桌的墙面、墙 面及固定服装的设计。 交楼标准中通常含卧室用品(炉灶、 油烟机、 消毒柜等);卫生间含洁具、 梳妆镜、排气扇、灯具等。这里应该重点强调的是橱柜的设计。橱柜是固定的衣柜,应该属于 精装修房交楼标准的内容。 很多建筑师往往忽略了这方面的设计,把她掉给室内设计师去处理。 实际上,厨房、卫生间的布置如果在建筑设计思路阶段考量不周,室内设计师或者橱柜供应商 的水准再高也能够作出理想的布置。对于门庭入口门廊的柜子、卧室的固定壁橱、卫生间的 步入式衣橱也需要由建筑师事先做好预留或者给出设计指引,否则后期的房间装修设计很难 顺利地进行。 精装修房屋的设计提出是要让将来住户一个先进居家生活方式的指引 ,并没有限制住户 的个性化需求。
在交楼标准装修的基础里,住户能利用装饰设计确保不同风格的家居布置,体 现不同的人生情调。 3 与住宅部品制造商共同推动品牌设计住宅精装修的部品主要是餐厅厨房、洁具、壁橱等。随着住宅产业化分工的进一步加强, 建筑部品制造商有着更专业、 更接近市场供给的设计跟制作。 比如厨房橱柜的设计,除了迎合 传统的洗、切、炒流程跟物料收纳功能外,还要满足新型厨房设备的布置。厨房系统的融合, 目前首要还是由家居制造商的设计师根据现在成型的餐厅尺寸来安排、布置。因此使住宅部 品制造商的设计师提前介入住宅的精装修设计就变得更加必要。 当然,产品设计总的统筹还是 由开发商来组织。开发商需要同时组织建筑师、室内设计师、部品制造商共同完善精装修住 宅产品的设计。 如果说卫生洁具在完成采购后,可以立马把装修施工单位按设计图纸铺设的话,那么固定 衣橱、室内门及地板等部品的铺设就不能简单地把普通的装修施工单位来施工、制作了。这 同样需要由专业的服装制造商来完成设计跟施工铺设。因为一个楼盘,少则几百套房子,多则 几千套房子,一种住宅装修部品的数量似乎就成千上万,只有由专业的部品制造商才能保质保 量、按时完成施工任务,并超过设计提出。
4 成本控制与供货招标 精装修住宅的设计完成以后,接下来就是要做好成本掌控工作。 精装修住宅的收益控制一 般按下列工作流程来进行。 4.1 根据楼盘市场定位明确交楼标准的装修范围跟单位造价。一般房间装修成本标准能 在 300~1000 元/m2 范围选择跟确定。 4.2 按所确认的装修造价进行精装修住宅的设计推进、 调整及加强,编制符合行业定位的 精装修预算。 4.3 按明确的装修设计进行主要部品的供货招标工作。 主要部品包括:入户门、 铺地材料、 卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关电源、家用电器、墙面瓷砖、涂料等。 很多开发商没有严格按下述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。一些开发商仅有 一个样板房的设计,然后就还给施工队去参照施工了。 很多房屋部品、 装修材料的标准跟产品 的确认是在施工过程中明确的。这样就很难控制精装修住宅的费用跟施工品质。 5 精装修住宅的施工管理 对于发展规模相当大的楼盘,建议在进行大规模精装修之前,先进行样板房的施工。因为 样板房不仅是豪宅销售工作的必须,而且需要利用样板房的施工,发现产品设计、主体构造施 工中产生的弊端,并迅速进行修正。如果所装修的样板房是交楼标准,那么其他同一类型的缺 陷如果不能得到迅速的改正,将会对将来大面积的装修带来很大的遗憾,甚至导致巨额的直接 经济损失。
精装修住宅的施工应留意处理好以下几个问题。 5.1 做好精装修施工单位的采购工作。 建议选用有专业资质的装修队伍参加竞标,并做好 标段的区分。 一般家居装修队伍的数量是有限的,很少有装修公司一次只能派出几百人在同一 个工地施工。如果要派出足够工人的话,那只是一帮临时招募的散兵游勇,很难保证今后的施 工品质跟进度。因此,科学有效地区分标段,根据实际状况选择施工团队是将来工程成功进行 的关键。 5.2 做好原施工图与装修设计的科技接轨。目前大部分建筑设计院的施工图设计深度不 够,装修是进一步加强跟修正施工图设计的重要环节。 5.3 协调好主体施工单位跟装修施工单位的工作关系。 在小区改造之后,装修施工单位一 般能与主体施工单位发生交叉作业。建设单位一旦不处理好它们的关系经常对整个工程产生 不利影响。 有时主体施工单位没有给装修单位提供足够的工作面和施工条件,影响了装修单位 的监理进度;有时装修施工单位进场会对主体施工造成扰动,从而阻碍主体施工的进度。 因此, 必须具体做好整个项目的施工方案。 5.4 明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围跟责任分工。 在施工中,如果施工工序交接不知道,就会产生推诿扯皮的问题商品住房装修问答,施工品质就能够获得保障。
5.5 要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。 6 精装修住宅的品牌售后服务 开发商向用户提供精装修商品房之后,如何做好产品的售后服务是表现开发商诚信与否 的关键。要做好装修房的售后服务,须做好以下几个方面的工作。 6.1 在建筑材料、住房部品采购、施工铺设之前,开发商要与供应商、施工单位确定产品 质量责任。 在确定哪些责任的前提下,开发商才能确定向用户承担责任。 开发商承担责任的期 限、范围,应与供应商或者施工单位所约定的内容一致。 6.2 建立品牌售后服务机制。开发商除通过本身的顾客服务机构处理产品售后服务问题 之外,还可以与物业管理公司、 供应商的品牌售后服务中心、 施工单位等成立共同的售后服务 机制以及联盟。这样才能够特别迅速、便捷、高效率地处理用户投诉、产品售后等原因。 6.3 认真做好客户信息反馈处理。 由于精装修房屋在现今仍然是一个比较新鲜的事物,许 多开发商对此正在探索之中。 应该在努力培训成熟、 专业开发商的基础上,做好自身楼盘的客 户信息反馈处理,是提高今后项目运作水平的重要手段和方法。
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