房地产住宅精装修项目管理学习课件

批量住宅精装修 项目管理实战解决方案 主讲: 孟老师 2011年5月21-22日深圳公开课 交流范围、对象及方法 范围：批量住宅精装修项目的开发、设计、成本、采购、施 工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工 地开放、集中交房等步骤管控实战解决方案。 对象：房地产公司副总、副经理、总监等领导；研发、设计、 成本、采购、营销、工程、物业等部门的管理人员肇庆装修公司，也能做 为监理单位、施工单位的参考。 方式：主要用于XX上市公司N个小型批量住宅精装修项目管 理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面 事例进行关键点解读。 交流内容： 一：精装房管理概述 二：成本采购管理 三：研发设计管理 四：施工准备管理 五：土建移交管控 六：施工品质管控 七：施工进度管理 八：成品保护管理 九：安全文明管理 十：工地开放管理 十一：集中交房管理 第一讲：精装房管理概况 一、与精装房有关的新政和完善标准 二、精装房的评价指标 三、批量住宅精装修项目管控的差异化特性 四、精装修项目管控应当具备这些首要管理能力? 五、精装修项目管控应当具备这些首要管理模式？ 六、编制哪些必要的精装修项目管理程序？ 一、与精装房有关的新政和完善标准 1、 92年建设部190号文件《商品住宅装修一次到位实施导则》 ?全装修房：房屋交钥匙前，所有用途空间的固定面所有铺设 或粉刷完成，厨房和卫生间的几乎设备所有铺设完成； ?装修标准按照目标用户的意愿明确； ?装修设计需要前置； ?通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。

一、与精装房有关的新政和完善标准 2、08年建设部《关于进一步强化住宅装饰装修 管理的通知》 3、99年国务院72号文件《关于加强住宅产业化 现代化提高住宅品质的若干意见》 4、各地方政府正式推出新政文件 如重庆市政府《关于印发深化发展我省成品住宅 指导意见的告知》 一、与精装房有关的新政和完善标准 5、实行全装修交楼的利与弊 ? 利： ?方便用户； ?方便物业管理； ?大量节约资源； ?因批量采购实现增值与溢价； ?装修进入风险增加支出； ?促进管理精细化和产业差异化； ?提高品牌质量。 ? 弊： ?管理负荷减少； ?工期变长； ?投诉的面提升。 一、与精装房有关的新政和完善标准 6、精装商品房合同问题 7、政府监管问题 8、精装房专用的完善标准 ?上海: ?《上海市住宅装饰装修验收标准》 ?《上海市新建住宅全装修试点工程装修监理要点》 ?江苏： ?《江苏省成品住房装修技术标准》 一、与精装房有关的新政和完善标准 ?重庆： ?《成品住宅装修工程技术规程》 （DBJ50 -113-2010） ?《成品住宅装修工程质量验收规范》（DBJ50 -114-2010） ?《重庆市保障性住房装修设计标准》（DBJ50 -111-2010） ?《成品住宅装修工程设计技术导则》（DBJ50/T -120-2011） ?《成品住宅装修工程施工技术导则》（DBJ50/T -122-2011） ?新国标《住宅室内装饰装修工程验收规范》 二、精装房的评价指标 ?房产公司寻求的是怎么？ ?客户的忠诚度来源于什么？ ?客户的满意度主要表现在这些方面呢？ ?判断管理工作好坏和项目效率的首要标准是怎么？ ?那么房地产竣工备案含精装修吗哪个装修公司好，如何考核和量化客户的满意度呢？ ?案例 三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性 1、批量住宅精装修项目管控具有非常差异化的监管业态。

?案例 2、“三点一跑偏”是其项目管控过程中的常态。 ?案例 3、批量住宅精装修项目对项目管控的精细化要求在全部业态 中最高。 ?案例 三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性 4、批量住宅精装修项目管理是系统性很强的管控工作。 ?案例 5、意识不到位、执行不到位是工程监管中的最大难点。 ?案例 四、精装修项目管理需要具备这些首要的管控能力? ?案例 ?更多话题…….. 五、精装修项目管理需要具备这些首要的管控问题? ?案例 ?更多话题…….. 六、编制哪些必要的精装修项目管理程序？ ?成品住宅精装修项目管理指南 ?成品住宅精装修项目技术手册 ?成品住宅精装修项目设计手册 ?成品住宅精装修项目监理手册 ?成品住宅精装修项目施工手册 ?案例 第二讲：成本采购管理 一、客户调查与意愿排序 二、对供给分级并对应特定的装修标准 三、在现在政策压力下房地产竣工备案含精装修吗，中低档精装房可以实施的 降低风险的举措 四、精装修成本控制步骤 五、成本的管理重点 六、采购管理 一、客户调查与意愿排序 1、客户无法接受的装修费用标准 ?案例 2、客户装修关注因素排序 ?案例 二、对供给分级并对应特定的装修标准 ?案例 三、在现在政策压力下，中低档精装房 可实行的减少风险的举措 ?案例 四、精装修成本控制步骤 五、成本的管理重点 ?施工招投标及组织方面 ?甲供材料招投标及组织方面 六、采购管理 1、部分单位采购前置 2、施工分判 ?由装饰公司总包的方式； ?装饰总包+数个独立分包模式； ?装饰包清工+大量甲供材+数个独立分包模式； ?特别注意要点。

六、采购管理 3、土建总包项目范围变动 ?案例 4、监理分判 ?案例讨论 六、采购管理 5、材料采购： ?材料系统的集中采购 ?与各合作的单位的策略合作 ?注意事项： 六、采购管理 ?木门： ?对进度的妨碍极大，是很值得关注的项目之一。 ?关注的品质要点： ?木材干燥水平； ?木材原本的品质； ?门板的形成方法： ?饰面做法； ?油漆质量； ?门套的设计理念、安装方法。 六、采购管理 ?橱柜： ?关注的品质要点： ?台面人造石的硬度； ?柜体用木板； ?表面用装饰材料； ?每一种五金件； ?抽屉的质量； ?封边条的工及材料； ?各种附件， ?加工水平。 六、采购管理 ?木地板： ?木地板及踢脚线色差是小顾客投诉焦点之一； ?必须明示要求的维护方式、可以接受的品质缺陷是什么； ?木地板安装单位提前介入地面平整度检查；

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