二手毛坯房如何来验收，需要留意什么，需要请验房的人吗

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一般预算充足的业主却建议找个专业的验房机构帮忙验房的。但是卖方本身也务必要对验房知识有所了解。验房的成本不高，一般按平方算价格。

收房注意事项以及这些方面的，主要是四个大的方面，下面给你解答的非常具体。

1 检查所有插座

没有电笔的同学可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相电源，三相接头的排插可以检查三相插座。

2 检查所有窗户

·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要认真检查，否则吃亏的是自己。不要以为如此大的一块玻璃里有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你一定不要。

·检查窗纱好多纱窗里的窗帘都是破的，或者前面有巨大的划痕。

·检查窗户打开时或许碰墙墙体很容易毁坏

3 检查电话线，宽带端口天伦的电话线和光纤面板质量不好，而且能看能否固定牢靠！

4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固

5 检查每一个灯和开关

6 检查每一个水龙头

7. 收房要核对《竣工备案验收表》的公章和《房屋面积实测表》，否则就会接钥匙，再提面积问题就晚了装修公司哪家好，在法律实践中，以收房时已提异议，视同购房人事实接房拒绝对面积争议的权利

8. 收房注意房间合页，和马桶，毛病不少啊

第一篇

房屋符合使用条件后，开发商将房子交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与通常的货品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为她涉及到两方面的关系，一方面是房产买卖协议的履行，另一方面是物业管理合同的构建。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了要求，本文就其中的几个主要原因进行探讨。

交房一般程序

1.开发商发出收房通知。收房通知中包含收房的时间、须缴纳的成本、未及时收房的处置等。通知的方式有短信、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用短信、传真等方法告知之外，最好能同时使用挂号信件的方法，否则，很难证明自己未向购房者发出收房通知，有必然导致承担延期交房责任的不利后果。

2.购房者交纳有关费用。如住宅价款结算、物业费、公共维修基金等。

3.验房。购房者对住宅进行验收，看能否存在品质现象，对看到的品质现象向开发商提出，开发商进行整改，修理后又由购房者验房。

4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是住宅交接的首要标志。除了所有权(所有权转移时间以监管机关申请过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利却从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也自此时由购房者来承担了(比如房屋交付后发生爆炸、地震等导致房屋损毁的风险)。

如何收房

对于能够来收房的难题，很多购房者的模式不是很完整。实际上，收房时大致有三个问题。

1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋或许具有交房条件。关于交房条件，在协议的第八条有严格约定，从北京来看，一般合同承诺以该住宅取得北京市建设项目建成备案表作为交付的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋出售管理方式》的要求，竣工备案表更作为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以放弃收房。

此外，购房者还要核查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。

2.审查房屋的品质。验房主要是看房子能否与协议承诺一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这种方面出现差异，则购房者可以提出退房。此外，很重要的工作就是审查房屋或许存在效率现象，如果有品质问题，应提出开发商进行维修，待修理后又再次验房。

3.审查交房费用。交房时涉及至一系列的费用。

房屋价款结算。对于住宅而言，合同款项是根据住宅分析面积估算的，等住宅建成后，实测面积估计能有所差异，双方依照面积变化来核算房款。

物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论能否入住，就开始享受去前期物业管理企业的服务，因此在收房时就应缴纳物业管理费。按照北京现行条例，物业管理企业一次最多可赚取一年的物业费。

公共维修基金。公共维修基金是为住宅公共部位跟公共设备进行大、中修而打算7a686964616fe78988e69d8331333332623432的基金，按照贷款的2%交纳，可以发给开发商，也可以立马去房管局小区办交纳。

第二篇

1招：看“备案”留“两书”

新房入住前，业主要发现该项目有关备案文书的复印件，以便确定该项目是合法建筑；同时，应受到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

2招：卫生间不渗不存

检查卫生间地面是否漏气，可以用塑料袋装满泥土放在浴缸里，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的上层卫生间，看其上方是否有渗漏。这个测试最好与上层住户同时进行，这样又能测试自家卫生间的地板是否渗漏，也能识别自家卫生间的底部是否渗漏。

检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有堵塞问题。合格的路面不应有结冰存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了肯定的初期铺设地板的高度。

4招：轻敲各面听空裂

墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层或许存在空裂问题，只要用小锤轻轻一敲便知。若看到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有间隙，需要返工；若看到沉闷的碰击声，则说明他们接触良好。

5招：顶层住户查渗雨

如果买的是底层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为根据建筑施工要求，所交工的房屋想么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在施工单位的监管下进行过雨淋实验。

6招：阳台裂缝危险大

一般而言，墙面的开裂大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的构造现象常发生在屋内，万一发现房子与屋顶的连接处有破损，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即告知相关单位。

7招：保温不好墙滴水

冬天，房间上的墙体如果有漏水问题(类似夏天冰镇的瓶啤，在高温下外瓶壁出现的水滴)，这个地面的保温层估计有问题。

8招：大开龙头查漏堵

上下水管线有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要留意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来瞧瞧水压，二来试试排水速度。

9招：暖气支管有坡度

暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端能高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度刚好相反，这个宽度与单根支管的厚度成正比，一般每米相差1%。

10招：供暖管道应套管

供暖管道穿墙及穿过墙壁应设壳体(在管线与地面或墙壁交接处，给管道又套里一小截管子)，地面的软管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其特点是避免供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和墙壁。

11招：拉闸断电不可少

电闸及电表在户外的，应监测其能否会调节室内的灯头及室外各电源，方法是拉闸后户内或许完全熄火；户内有分闸的，也应同样分别检测各个分闸是否完全掌控各分支路线。

12招：保险插座护幼童

为避免幼童把手指头伸进插座孔中，距离地板30厘米高的电线却需要带保险装置。

13招：卫生间插座规矩多

卫生间内的电路电源应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的灯具灯座必须是磁口安全插销?洗手盆的上面不应有插座。

14招：厨卫紧邻通风道

厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等液体的快速排出，保持室外空气的清洁。

15招：开关接口拉一拉

检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了进去电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

第三篇

1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易碎裂处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？

3、屋顶里或许有裂缝？一般来说，与走廊横梁平行的断裂，属眼下的品质通病，虽有质量原因，但几乎不影响使用；如果断裂与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈平行状态，那么就证明房屋沉降严重，该房子有明显结构性质量原因。

4、看屋顶部能否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果上面有麻点，对房间装潢将产生巨大的不利影响。

5、墙身顶棚有无部分凸出？用木板敲一下有无空声？

6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

7、卫生间、厨房内或许有马桶，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水应流进居室内。

8、试一下房屋内全部的插头、插座及总电闸有无问题？各种元件、闭路电视、电话插头的位置等，也应仔细了解。30％的起火是因为电气事故引起的，这与电气线路的设定有非常的关系。为了用电的健康跟方便，国家制定了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以确保插头的使用寿命，减少电压火灾事件的出现。

9、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住高层住宅的租户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

10、供水管的材质？目前大部分供水管用于铜管。铜管可安全使用50年。铜可以防止细茵生长，增长水中的铁成分家装，有益健康。

11试煤气热水器开关是否妥当？

12、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管道穿过？因为有很多管线穿越居室，会导致装修困难，也能产生视觉里的障碍，影响整体感。

13、自来水水质怎么样？注意区分市政水跟小区自供水。

14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凸起的地方？最新颖的方法是拿手电筒照射地面和屋顶毛坯房装修如何收房验房，有无凹凸一眼就能看起来。

15、检查家中是否洁净？有无残留建筑垃圾？查看全部可以拆开的空间内或许有垃圾？

16、要求开发商出具该小区的完工备案表和测绘单位实测面积明细表。

收楼日要带装备

1、带有日期显示功能的手机一部，以便拍下有问题之处成为凭证。

2、纸笔，即时记下发现的现象。

3、易贴字条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在发生原因的地方，以便维修人员查找。

4、扁型三插头小电机一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源开关检查电路是否未所有接通。

5、售楼说明书，边听边对照着房间、浴室等附送的设施或许合符发展商当初的承诺。

6、请有收楼经验的同事同行，帮助提供意见，发现原因。

第四篇

收楼要验那些内容？

--------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积

从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的判断方式不甚清楚，多数购房者只重视对住宅结构、装修质量的验收，而忽略对住宅面积的确认。实际上，房屋面积的大小并且阻碍去最后产权，而且涉及楼盘，对购房者的经济利益造成直接危害。所以审查所买房产的业务面积还是住宅验收工作中的一个重要环节，应当产生购房者的高度尊重。应该根据建设部最新修订出台的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行判断。

电气

1、电气线路铺设应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接需要紧密，铝绞线连接不得采用绞接或扎接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管线在构造里跟电力连成整体并有可靠的接地；

2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地设备；

3、照明工具等低压电器安装底座需要坚固，部件齐全，接触良好，位置准确；

4、各种避雷设备的全部连接点必须稳固可靠；

5、电梯要想正确启用运行、选层、平层、停层，曳引机的噪音和振动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其它安全系统要动作灵敏可靠；

6、对电视信号有屏蔽影响的房屋，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的房屋，应设定电视共用天线；

7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监测报警设备的高级住宅，应检查所配电器装置能够正常运转，各类管线是否健康可靠；

8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否即将清缴完毕。另外需要验水、卫、消防、配套设施等系统。

屋面

1、各类屋面均需排水通畅，无结冰、不渗漏；

2、平屋面应有隔热防水措施，三层以上住宅在公用部位要设置屋面维修孔；

3、阳台和三层以上楼房的外墙应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应加装牢固，接口平密，不渗漏。

地面

1、面层与基层必须粘结牢固，不开裂，整体平面平整毛坯房装修如何收房验房，不允许有破损、脱皮和起砂等缺失。块料面层（如柚木地板）应表面粗糙、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；

2、卫生间、阳台、盥洗间地板与相邻地面的相对标高应具备设计提出，不应有漏水，不允许倒泛水和渗漏；

3、木楼地板要平滑坚固，接缝密合。

验楼经验谈

一、土建项目的验收楼宇整体外观不产生倾斜，房间内的梁、柱、墙无显著的宽度偏差（请带里钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不产生严重的开裂；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及干燥等缺失；门窗与墙身之间运用部的处理要平滑，无缺棱掉角。

二、给排水工程的验收 1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不开裂，水管无破损，各接口处密封良好； 3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水逐渐； 4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏问题，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出到外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房外墙、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下到您家相应的天花（特别能检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的吊顶和墙上、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水侵蚀的痕迹（在雨水过后两天内来检查为应）；

三、照明用电工程的验收 1、检查房内电池总开关和短路保护设备的灵敏度（一般是以按动电器自有的监测钮观察保护器能否工作为准）； 2、检查户内电线敷设走向是否正确与美观； 3、三线插座是否未铺设接好地线； 4、灯具开关正常，插座可通电（不防带里能充电剃须刀等物来试验）； 5、门铃、报警设备工作正常；

四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂纹和偏差，平整无接缝（小锤敲出来不空洞）； 2、墙面、天花乳胶漆或红褐色泽正确、均匀，面层无剥落问题； 3、无木地板、地家具时，水泥路面应主要平整； 4、铝合金或铝木门窗应加装平正牢固，无扭曲变型，开关灵活，配件齐全，尤其是大门跟卧室落地玻璃门的铺设.要验收的细项实在十分多，买家在验楼时最好请专业人士协助，而且原因都只是一次便会看出，因此，验多几次亦无妨。

注意事项：

2 购房人在接到入住通知后，应做些什么？

2.1 可按公告上承诺的日期前往收房，收房时，首先检测房地产商提供的程序能否遵循下列规定，《竣工备案表》上有没有建委批准备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对能接收的房屋进行实地验收。

2.2 在与房地产商交接钥匙前要留意以下原因：

2.2.1 检查入住的房子能否是自己所购买的房子，如与房产合同、附件及补充条款不符住前应向房地产商提出，重新核查并进行更改；

2.2.2 面积出现偏差要在入住前按照协议的承诺向房地产商提出自己的主张；

2.2.3 自己对房屋质量进行检测，如看到结构原因，应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如得知非结构性问题，应跟房地产商交接时如实做好书面记录，并提出房地产商书面约定在肯定的时限内进行维修；

2.2.4 按购房合同、附件及补充协定的承诺对房屋内的设施进行清点，检查水、电、气、热等设施完好程度及选用状况，如有不符或损伤，应在交接时提出房地产商在交接清单上标明，并提出房地产商书面告知准确更换和配齐的日期；

2.2.5 对房地产商提供的物管交付核验单或缴屋单中未能确认的事宜，应标注“暂不知道”或“无法判定”，并由双方在注明处签字或盖章。

3 不符合交房条件下，购房人要做些什么？

3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，很多买房人并不采取行动，天真的觉得房地产商违约了就理所当然会按协议承诺进行补偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不要求、不提倡，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这些做法未离开了自己的权力，等于默认了房地产商的违约行为。

3.3.6 房屋主体构造不合格或存在明显品质现象的；

3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的；

4 收房时能注意房屋的保修期

4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发公司必须对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在协议中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出承诺。保修期从投产之日起计算。”

4.2 关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住房的保修期限不得低于发展项目承包单位向房地产商出具的质量保修书承诺保修期的存续期；存续期少于《规定》中明确的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中明确的最低保修期限。”因此房地产商对房产人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是发展项目承包单位，保修期是以发展项目承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条上说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对房屋项目质量保修期另有规定的，保修期限依据国家要求执行。”

4.3 那么根据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设项目的最低保修期限为：

4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的路基基础项目和主体构造工程，为设计程序要求的该项目的有效使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）

4.3.2 屋面防水工程、有隔热要求的卫生间、房间跟墙上面的防渗漏，为5年；

4.3.3 供热与供冷设备，为2个采暖期、供冷期；

4.3.4 电气管线、给排水管道、设备调试和装修工程，为2年；

4.3.5 其他工程的保修期限由发包方与承包方约定；

4.3.6 建设项目的保修期，自建成验收合格之日起计算；

4.4 因此，笔者认为说：“建设项目的保修期，自建成验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和房产人承诺保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋建成验收合格到投产之间的时间，买尾房或清盘的买房人，收房时一定要注意保修期的期限，避免错过保修时间。

5 对当前北京市房地产商交楼时的若干情形剖析

5.1 以这些理由强迫购房人委托别人或对方委托的企业办理房产证，强行“代收”契税和公共维修基金

5.1.1 基本策略--购房人有权拒绝。

5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的要求，房地产商只能按和房产人签署的买房合同中承诺的交付条件交房，而不能利用自己交房时了解钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的理由阻碍交房，必须承担延期交付的违约责任，并向房产人借贷违约金。

5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确要求：“除司法机关、税务职员包括经司法机关根据宪法、行政规章委托的单位跟员工外，任何单位跟个人不得进行征税征收活动。”到现在为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和住宅管理局代征契税。

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