【子安买房笔记系列（4）】（01.23）：省钱诀窍：100套房的省钱攻略
前言买房前：选房买房前：谈判买房前：看不看装修买房中：中介费还贷后：收房买房后：装修费总结
大家好，我是子安。我以100套房子的卖房经历告诉你，买房当中的省钱攻略--6个省钱秘笈，帮你就能省下十几万。在起初讲之前，让我问你个生活习惯的现象：
1.你是不是为了省钱，在淘宝上花半天的时间购买适合的大衣：颜色、款式、价格。恨不得把全部的评判却听一遍，好评、还是差评。就是为了买个价钱适中。
2.你是不是出去旅行之前，翻遍网上所有的技巧，找合适自己的经济路线，挑旅游景区、挑相机、挑酒店......准备好多就为了这个实惠又快乐的旅途。
3.你是不是买菜每次讨价还价，说破嘴皮。假设一天把你只能买菜省10元钱，那么一个月的时间才能省300元。一年只能省3600元。十年就要省36000元。30年下来也就省个10万。
而我在买房的那一刻，就能够马上省10万。我们很容易犯的一个错：小事做攻略，大钱上不动心思。懵懂无知就决定了。
你是不是觉得房东开好多钱，你就得花多大钱买呢？
你是不是觉得开发商定多少费用，你就得能多大钱？
你是不是觉得中介和你说中介费是企业要求的，就没有谈的空间？
以我挑选100套房省钱的心得告诉你，以上都是错的。在小钱上斤斤计较简装修房收房攻略，反而在大钱上面不动心思是对自己的家庭跟对自己的本来不太负责。说了这么多，接下来我告诉你的省钱策略。以我挑选100套房的省钱的经验告诉你，省钱就是赚钱，省去就是赚到。主要从下面三个点告诉你。
要省钱先学会算账：
买房实际成本=首付+交易价格（税费、中介费用、贷款手续费）+装修费。
永远能学会，不光磨嘴皮子，而是始终能学会先算账。我们需要阐述所有在这个步骤中能形成的成本。我们在房子的过程中，首付、交易成本、税费、中介费、贷款费、装修费等成本。你一旦让每一个环节的成本却算得极其了解。在每一个环节里面针对特定的状况作出合法又有效的省钱策略。
比如交易成本是50万的买房，省下10%，就省下5万；省下20%，就省下10万。而你不知道的是，通常我们无法省下20%至50%之间。
税费政策：
不满两年的卖房，税费为10%；
买了三年的，还不到五年，税费为5%；
满了三年的，并且是房主业主唯一的一房子（即满五唯一），税费为2.5%。
我们不能偷税漏税的，我们必须合法有效的避税。
通过税收制度，500万的房屋租金可能是50万、可能是25万、甚至或许是10万。国家对不用类型的卖房给的税费政策不同。
秘诀一：满五唯一的房子最省钱。
你是不是觉得房子是房主开怎么价格就是什么价格。亦或是必须是想了解这种特定的能够让房子价格谈出来。以我购买100套房谈判谈判的经验告诉你，每一分谈出来的钱，都是自己的成本。
比如，可以使房东分摊你的个别税费来超过一个成交的原因。每一分你谈出来的钱都是为你自己省的。关于谈判我有几个特别好的谈判技巧，由于时间关系，我将让她放到第21节课的之后专门讲谈判。
秘诀二：有办法和房东谈判。
我记得在我们到看房的之后，豪华的装修就相当高兴，见到装修一般的就赤之以鼻、不屑一顾。是否能有完善主义的偏好，需要更极致的。尽管她比楼上的同户型高出二三十万。我相信很多人都会的，因为我当时也这么。
但目前简装修房收房攻略，我也许观点跟以往会有所不同，我能挑同小区装修最破更烂的哪套房子。因为我可以使得少让十万二十万，甚至三十万五十万。可能你能问，你或许是自己再次装修？是的。我是不是要再花二三十万装修一套房子呢？我装修一套房子不需要这么多钱。我作过里千套的长租公寓，都十分可爱。可是你明白一套才三万。甚至有时候是一两万的美化。
有的人可能会认认真真的检查：
墙壁是否渗水有裂缝；
厨房防水是否做好；
水电是否通畅；
层高是否超过标准；
门窗密封性是否正常；
房子是否合格；
是否满意。
是确，这些更似乎关系去整个家庭的生活质量。但是，有些东西只有专家能够看得出好坏，你仍然能带一个做工程的同事和你一起去看看。
我告诉你，我从未不做这些，但我能对她进行装修和美化，同时增加了她的单价仪价。
秘诀三：不要为装修买单。
当你咨询中介费的之后，中介是否这样告诉你：三个点是公司的要求，我也没有办法。然而你还没有开始看房，就开始聊中介费，或许中介就不理你了。我当时只是这样做的。以我购买100套房谈中介的方式告诉你，这些措施是错的。
在买房的过程中，中介的成本虽然是一个很大的个头的开支。中介费正常的费用是三个点，假使是500万的卖房，大概能15万的中介费。然而中介对中介费大约是非常坚持的，因为这关系去她们的收入。因此选取一个适合的契机，让中介都愿意给你省中介费，又不伤你的情感。
谁会让你找到好的房子，这是一个极其关键的想法。如果你一开始，就和中介谈中介费。中介会觉得：其实你或许不太诚心买他的房，或者买了之后，你也不会给他付中介费，他能承认你有跳单的成本跟可能。所以，他不会把好的房源给你，也能在上面为你设置重重障碍。所以，你不需要在一开始的之后就谈中介费。
你必须跟中介保持较好的互动关系，承诺他：我必须能付于你需要付的成本，让他放心。而所谓省中介费的时机，应该是在房子的后面，就是你将要确定基本上要买下定这房子的之后。再来和中介谈中介费的成本。
你可以告诉他：感谢你帮我让这房子价格谈出来一点，然而她离我的预期和我家人的预期或者有距离的。我们关于买这套房子也进入两难之间，所以我们也十分的犹豫不决。请你能不能和我能一个办法，我们已经首付也不太够，我们就差10万左右，怎么能够够使我们买得起这套房子呢。而这个之后，其实你讲的就是帮你省中介费的难题，而这个之后你猜中介会如何能：
他能面对着两个选择：
第一个选择装饰公司装修，他成交你这套住宅，而且你想让他全款的中介费；15万收款。假使你现在不能成交；明天你也是必然买回来这套房子；那么，他能面对
第二个选择，他收不到你的一分钱，因为你有必然不成交。所以收入为零。
那么在成交的这一刻，因为他有这个厉害对比。所以，他是十分乐意促成的。因为他发现了成交的期望。对于他来说，他在面对着两个选择的之后，他能指出：“我收到钱总比收不到钱好，我少收钱总比收不到好”这个逻辑。
他在这个之后，特别容易协商中介费。
第一个，因为他们的关系终于实现了。
第二个，你以请教他的方法来处理这个原因，你最关心他。
第三个，他显然发现你买房的诚意了。
这时候谈中介费，才会变成既简单更加合理。同时却无法保住你跟中介的关系，以后你们永远是好朋友。这个中介费可砍多少下来呢？超乎你的想象。假使中介费是3个点，15万，有必然他能让你打5折，省7万5千块钱；有必然他能让你打3折，省10万；也有其实他能让你打2折，省12万块钱。
秘诀四：勇敢的帮助中介令他推动这个单子，同时请中介来给你忙，来赚取中介费。
你是不是这么说过，房子早已买了，所有的成本却早已交了，房子却在我名下了，我仍怎么省钱呢？是的，你说的没错。正常状况下，这即将结束了。然而这是我让你的一个彩蛋。我要让你达到你想像的更好的东西。买房后仍然能有省钱的方法，其中一个就是：如果无法正常状况下你交易一套房子的周期是三个月。交易完，装修周期也需要是三个月。因此，这两个三个月加上去，你从买一套房子去收到一套房子，周期需要是想六个月左右的。因此在这六个月的时间，假使一个月的工资是5000元，那其实六个月时间，你就有3万块钱的租金。
而即使你无法使业主提前交楼让你，是不是能够省下这笔钱呢，并且无法提早享受买房以后收房的幸福。也可以提交规则你的装修，规划你搬家的方案。让这个想法过于都简单却幸福。问题来了，如何使业主提前让房子留给你？
其实你大可以这么的向房东如实的解读你的状况：如果我半年之后才收房，我有必然碰到梅雨季节，又不好装修。那么这次家门口买这个房间的人却期待搬回来，希望房东愿意通融一下。
当然，不肯定每一个房东总会拒绝你这个理由。然而你一定要相信：一定有房东愿意答应你，只要你勇敢的恳求这个帮助。如果你不请求，那房东也能以为说或许你不需要这个帮助。
秘诀五：提前收房入住，节省6个月的费用。
让你装修不花冤枉钱。我明白你想居众的觉得，你要通过装修把全部对家的幸福想象，把全部对人生的希望又装到这个家门口去。因此，你或许不能够将就着作一个普通的装修。
我的看法跟你完全相似。我也期望买房以后，有自己的家，能住里自己最喜欢的、最爱风格的房子。但是，同样的装修，我一样能省一半的钱。而你都能付出比我多一倍的钱。
在装修这个市场上面，因为她非常不透明，这个套路非常多的市场。后面我能专门开一节课来让你们讲。先帮大家剧透一部分的内容。装修公司挣的钱大部分分为两块。
一块是工人的议价。
一块是装修的材料钱。
关于工人的议价方面。你或许通过对比多个人员降低一些员工的议价。有夸张到哪些程度：同样刷墙，A工人报价8000块，B工人价格就报2000块。而它们的活品质是差不多的。而即使全部的工种加上去，也许在这个装修的工钱部分。你能够省50%到70%。也就是说，你以前30万的装修，保质保量的状况下，15万就能完成。而这是每年又在出现的真实的故事。
关于材料方面。我明白你需要用最好的材料。然后假设你让材料外包的之后，他必须能让你选用品相同样好的材料，然后也许质量没如此好，牌子会不太一样的材料家装，或者是仿品。最后，你不止花了大钱，住的过程中仍常常出原因。
因此，把工钱和材料这两个事情分开，是我们能教你们的一个极其重要的技巧。材料自已采购完成。采购过程中并不需要自己到运货。你只想要订货付钱，让他送货就可以了。而员工的钱，你也让他分方法分开。这部分的内容，至少要给你省去30%到50%的装修费用。
秘诀六：材料、人工分开弄，让你装修不花冤枉钱。
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