上海买房自住或是理财，酒店式公寓的利与弊，可以买吗，上海市松江区有吗
作为一名地产从业人员，时常有同学咨询我酒店式公寓与普通住房的差别包括值不值得买的原因。选择什么物业类型，相信那只是众多购房者在下定决心购房时候面对的首个难题，尤其是不少年轻同事，当走进完琳琅满目的各类楼盘后看到价钱奇高，苦于预算限制正犹豫不决时，看到这些装修奢华、地段好且价钱都非常实惠的酒店式公寓的之后，多能几经纠结。当然，如果你爸爸是马云还是女人是思聪，那另当别论。因此，今天特地系统地整理一下二者的差别，供大家朋友参考。
一、什么是酒店式公寓？
酒店式公寓，区别于普通住房，是一种提供酒店式管理服务的公寓型物业，多集住宅、酒店、会所、餐饮等用途于一体，一般配备以及厨卫在内的综合套间，拥有独立产权，具有“自住”和“投资”两大功能，业内也有表述称其为“类住宅”，但其本质仍是公寓。
酒店式公寓，也被指出是起源于欧洲的服务式公寓的升级版本，作为酒店式公寓的雏形，服务式公寓吸引了懒人和忙人的入住，而酒店式公寓，从实质上来看似乎是将其概念再次包装，对服务内容进行建设居众，提供“酒店式的服务，公寓式的管控”。（为用于行文，70年产权住房之后的40、50年产权的其它业主特点，常见有酒店式公寓、Loft公寓、青年公寓、单身公寓、养老住宅等，本文中统称为“酒店式公寓”。）
、酒店式公寓的优点
相较于普通公寓而言，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务用途跟监管体系，又吸收了信息时代写字楼的特征，拥有较好的通讯条件，可针对性地提供各种商务服务。
具体说来，其特点一般有如下几个方面：
1、总价低
一般而言，酒店式公寓单价能比同板块住宅应高不少，加之酒店式公寓普遍做法是小户型，主力房型面积较小装饰设计，两相叠乘，总价极高。以北京今天非常火热的9号线松江大学城地铁站为例，目前在售公寓项目合景天悦，均价5万，保利西子湾4万，，而同版块酒店式公寓项目复华君悦则为2.2w，每平方价格低廉了近2w。按照合景天悦户型100平米，复华君悦主力45平方来算，单套售价合景天悦500w，复华君悦为126w，另外，部分酒店式公寓项目，如loft公馆，往往利用户外改造，形成复式叠层效果，使得实际选用空间大大增加，一定程度下都增加了房屋单价。
2、装修好
普通住宅的装修标准，分为毛坯和精装修两种。精装修，也称为“全装修”，按照住建部的官方定义，是“所有用途空间的固定面所有施工或抹灰完成，厨房跟卫生间的几乎设备所有调试完成”。一般而言，市面上的精装修也只有简装，交付情况在实践中也只是是迎合基本生活供给，而酒店式公寓则不然，除了上述设备以外，一般仍采用齐全的家电配件和生活设备，做到了所谓的“拎包入住”，且装修标准也明居众于普通住房，门厅等公共设备装修上逼格，富丽豪华。
2、装修好
普通住宅的装修标准，分为毛坯和精装修两种。精装修，也称为“全装修”，按照住建部的官方定义，是“所有用途空间的固定面所有施工或抹灰完成，厨房跟卫生间的几乎设备所有调试完成”。一般而言，市面上的精装修也只有简装，交付情况在实践中也只是是迎合基本生活供给，而酒店式公寓则不然，除了上述设备以外，一般仍采用齐全的家电配件和生活设备，做到了所谓的“拎包入住”，且装修标准也明居众于普通住房，门厅等公共设备装修上逼格，富丽豪华。
3、地段好，租金低
通常而言，酒店式公寓的选址一般又在高铁片区或CBD等商圈和出行较多的片区，距离各类写字楼办公区较近，因此，酒店式公寓的出租率一般比普通房子更有保障，加之装修不错，服务很好，配套简陋，软硬件设施齐备，娱乐自住两不误，租金一般也远低于普通住宅，投资收益有效可期。比如深圳的酒店式公寓就大致分布在中环以内，南京路商圈、徐家汇商圈及王府井附近，月收入也在7-10k左右。如上海君誉江畔月租8K，徐汇巴黎时韵7.5k、金巢铂锐阁9-13k。
4、通常不受限购新政的制约
2016年国庆期间，北京、天津、成都、杭州等20个重点城镇逐步实施限购新政，仔细研究不难发现，楼市管控一般都是为缓解住房置业意愿，而酒店式公寓往往不在限购之列。尤其是像北京这样买房以及户籍或户口要求的城镇，不论你单身或者离婚，上海宁也是外地人，无论户口有没有缴纳满5年，都可以卖酒店式公寓，门槛之高，简直是让外来人口和单身贵族的一份礼物。如此种种，自然而且其作为投资客们的理想之选。
看完上面的解读，你是不是已经迫不及待想要入手一套了？别急，别急，按照套路，讲完了优势，自然就会观察现象了。尽管具有此类特点，然而酒店式公寓在房地产市场上却是一番不愠不火之景，其原因为何？下面就从其与普通住宅的差别里讲起。
1、土地特点不同
土地性质不同，这是酒店式公寓与普通公寓的实质意义。下文要说到的几项差异，根本下也都是因为土地特点的差别导致。首先我们要严格，每块用地的特性功能，在规划部门的控制性详细规划和国土出让协议上都会有严格约定跟限制。住宅只有建在住宅用地上或地块土地下，而住宅可以建在住宅用地上也可以建在住宅、商业、综合土地下。一般而言，普通住房就是平常所说的商品房酒店收公寓房为何要收装修费酒店收公寓房为何要收装修费，土地性质为住宅用地或地块土地中的商住部分，而酒店式公寓则是商业或综合用地。
2、产权年限较短
基于下述土地特点的差别，酒店式公寓与普通住房的用地使用期限自然也不相似。普通住房的用地使用期限通常在70年，而酒店式公寓一般为40年或者50年。有人说，我不在意产权期限长短，反正自己也住不了那么久。非也！非也！二者年限的不同除了在数值下的差别，时间的高低之外，还有一个关联的差别就是土地使用期限到期后续费现象。具体说来，普通住房70年届满后怎么续期或者能否收费现象现在来看争议较大且尚无定论，但是酒店式公寓作为商业地块，其年限到期后必须付费续期应该是没有任何质疑的，且如果二者均需付费续期，酒店式公寓收费标准低于普通住房只是题中应有之义。
《物权法》第一百四十九条 住宅改造地块使用权限之后届满的，自动续保。非住宅建设用地使用权期间届满后的续保，依照刑法要求申请。
3、落户政策不同
购房落户新政，作为我国这个人口大国户籍制度的一项内容，尽管现今仍然受到质疑，但是主观上确未存在使得实施已久。作为一篇实务探讨文章，本文无意于对政策自身过多评价，只谈详细要求。
按照各个城市的有关规定，往往只是出售满足必须面积以及售价要求的住宅类产品能够落户，因此一般只能普通住房和基于住宅用地的住宅能够进驻，而现房和综合土地的酒店式公寓由于不属别墅特点，就不能落户。同时由于未能落户，也就没有学区。没了学区教育那一特点，在升值增值意识这项功能下自然也就非常吃亏。
需要证明的是，有个别楼盘名称却叫做酒店式公寓、青年公寓等，但其本质是在住宅用地上建的业主，只不过开发商为了销售包装等种种因素将其成为为这些具备本文字面称呼的物业类别。这类小区本质也是普通住宅，因此并不适用本文所阐述的酒店式公寓的种种限制。但是，由于其单价一般较高，面积较小，在落户原因下还有必然遭遇因不符合当地对于总价或面积的限制而难以落户的弊端，因此，在购买前必须慎重，对当地相关制度打探知晓了解以后又作抉择。
4、水电费等生活费用高
酒店式公寓的水电费参照商业标准收取，因此其水电费也能比普通住房的农户水电贵一些，一般是民用的1.5-2倍左右。至于物业费，则应看业主企业建立的费用制度，不过因为其通常参照商业项目，且提供的服务更多，收费标准低于普通住宅还是小几率事件。另外大部分的酒店式公寓都不通煤气、不通燃气阀门，不能使用明火，部分监管严格的连煤气罐也不能进楼，所以日常生活只能一切电器化，居家吃饭只有使用电磁炉，用电量自然也就居高不下。此外，一般来说，酒店式公寓的房租也不分时段，不像居民用电一样有峰谷电之分，夏天一个月电费轻轻松松上7、8百，经年累月，也是一笔不大的开销。可见，酒店式公寓生活成本也明居众于普通住宅。
5、税费标准较高
由于酒店式公寓与普通住房用地特点及物业类别的差别，导致它们在税收减免标准下还有较大的不同。目前我国房地产市场上，与购房者密切相关的税收主要为房款、印花税，二手房交易中将会涉及个人所得税、增值税（“营改增”之前为营业税）、土地增值税等。以税费为例，普通住房在首次出售时有税费优惠，根据面积、是否家庭唯一等状况不同，享受税费优惠后成本为1-3％不等，而40、50年产权的酒店式公寓则没有契税优惠，统一为3％。因此，整体来看酒店式公寓税费支出明居众于普通住房。6、公摊面积差异
公摊面积，即公用分摊建筑面积，指每套商品房依法需要扣除的公用建筑面积，一般也简称公摊。公摊面积与建筑面积的关系，用上面的公示即会直观说明：建筑面积＝套内占地＋公摊面积而我们又清楚，开发商在向购房者出售房产的之后，基本都是以建筑面积作为计费根据的，也就是说，我们平时新闻里看见的某个小区均价3万一平，并非是套内住宅的均价，而是包括税费在内的均价。一套建筑面积90方的楼房，得房率按75％计算，其实际套外面积为67.5平方。因此，在建筑面积恒定的情况上，公摊面积的多寡对房间空间及居住舒适度的妨碍是至关重要的。而酒店式公寓之类的住宅业主的规划设计标准应比普通住房低，如公共门厅面积特别小，楼梯、门厅的出入处按要求修改两处、过道占用空间小等，这无疑增加了公摊面积比重。而普通住宅在那方面也稍占优势，普通住宅的主流做法为一梯两户或两梯四户，即使酒店式公寓与普通住房的税费面积在数值上相同的状况下，由于房屋总面积较大，折算下来其公摊比例也相对较小。
7、居住舒适度较差
上面提到了那么多的差别，可能有人会说：“没事，我是小年轻，户口跟学区之类的无所谓，生活效率低一点也可以忍受，我不在意，我只关心高大上，看中酒店式公寓的单价高，装修好、居住舒适，买！买！买！”果真如此么？两者在舒适度上孰优孰劣？
酒店式公寓相较于普通住房而言，在居住舒适度这方面也有几乎不占优的。酒店式公寓产品很多，关于房子居住舒适度，一般到项目踩盘之后无需专业知识即会有初步了解跟判定，再利用个别专业评判指标，即会产生相对全面的知道。具体说来，影响居住舒适度的原因，主要包含税费面积、容积率、楼间距、绿地面积及绿地率、层高、红线内外不利原因等指标，下面我们就挑几个因素逐一简单剖析。
（1）公摊面积。关于这个角度，上文已有介绍，不予赘述。
（2）容积率。容积率都称建筑面积毛密度，简单解释，可以觉得是总建筑面积与总土地占地之比。容积率是考量建设土地使用频率跟居住舒适度的一项重要指标，容积率越高，居住舒适度越低。容积率的值是无公式的差值，一般而言，一个居住舒适的花园，高层容积率要不少于5，多层要不少于3，但因为土地收益跟开发成本的限制，并不是所有项目却要做得到。而在容积率上的放弃，尤以酒店式公寓等商业物业最为严重，而在规划及政府用地出让环节，对商业地块的容积率的限制仍然没有普通住宅严格。一般而言，普通住房容积率多在1.0-3.0之间，少数别墅项目能达到1.0，少数高层项目能达到3.0，而通常酒店式公寓的容积率则在3.0以下。
（3）楼间距。楼间距对居住舒适度的妨碍很好理解，楼间距越长，舒适度越高，这不仅仅表现为居住私密性较好，同时也表现在日照不足采光受限，以及通风不畅等制约。酒店式公寓因为容积率一般较高，在城镇核心商圈，用地占地较小，因此楼间距一般也较长，实际感受来看较为压抑。另外，楼间距与容积率通常也紧密相关，一般容积率越低也就意味着楼间距越长，类似指标以及建筑比重、绿地率、建筑面积百分比等。在中央商务区内，公寓的建筑面积百分比（建筑面积占项目总住宅面积的比重）不受限制，而普通住房的建筑面积百分比是有限制规定的。
（4）日照通风。酒店式公寓的日照条件通常也比普通房子差。按照《住宅建筑设计规范》等相关要求，居住产品中房屋需要满足日照、采光等相关理由，酒店式公寓的日照条件一般比住宅差。不过那项差距有的开发商通过降低光线面、大面积玻璃幕墙等形式来填补，因此也是能准确项目详细解析。此外，由于酒店式公寓户型限制，无法进行用途分区，且户型宽敞的少，极少有阳台，又长期使用暗卫，通风不畅，较为潮湿，影响居住生活的舒适度。
（5）层高。层高这个很大理解，市场里的酒店式公寓项目，大概可以分为两种，一种是层高在3-3.4米左右的平层式公寓，一种是层高在4-5米可分割为两层的loft式公寓，这种loft房子装修时分成二层使用，购房者感觉更便宜，买一层送一层，但分割以后上下两层的挑空都不超过2.5米，有压迫感，居住舒适度差。、
首付及贷款细则不同
个人住房一般对于标的额最大的不动产，除了居住需求外仍兼有理财投资需求，同时因为通常总价较高，运用资金杠杆也就变成常态。截至当前，关于普通住房总价比例执行的是中国人民银行、银监会2016年2月1日颁布的《关于调整个人住房信贷制度有关问题的通告》的细则，原则上最低首付比率为25％，各地能下浮到20％。但是该程序仅适用于普通住房，至于酒店式公寓，目前执行的新政仍是首付最低五成，尽管其单价较高，却也在无形中增加了购房者的经济压力。另外，酒店式公寓按揭贷款利率通常在基准费率基础下仍需上浮10％左右，而首套普通住房一般可以上浮10％，贷款年限最长也无法10年，并且不能使用公积金贷款。
综上所述，酒店式公寓相较于普通住房而言，既有其低廉、便利等特点，也存在着土地特点、落户制度、居住舒适度等方面的弊端。至于大家看官如何决策，宜运用本身状态及本文提到的各项影响因子，权衡利弊，进行权衡后又做取舍。而我的使命，则是将酒店式公寓的方方面面进行展现和还原，帮助你不致在信息不对称的行为上，在这些售后包租、投资收益等宣传攻势上过分决策。
总体来看，酒店式公寓适合那类购房者？在我看来，如果你预算有限，又非常看重房屋地段与出行，且对本身而言落户与学区问题不是硬性指标。或者你已经完成刚需置业甚至改变买房任务，只是要通过买房投资对抗通货膨胀，对于那两类群体而言室内装修，那么毫无疑问，酒店式公寓应该是你的一个不错的选择。
如果想要在北京或是松江区购置酒店式公寓，可以电话 13916541917秦经理
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