风口下的验房行业 行业玩家众多【和讯房产西南频道】

2020年春节前，验房师孙师傅迎来了一个密集的住宅交付季，从2019年11月至今，他只为儿子的幼儿园结业仪式休了三天假，其他时间却奔波在上海宝山、朝阳、昌平等交房集中片区，有时也应该去至张家口等河北地区，“哪里有新盘交付，哪里就有订单”。

孙师傅从事的验房工作，主要负责在开发商将房子交付至市民手中前，为房子做“质检”。2015年之后，随着房地产发展，部分二线城市相继出台扶持推广全装房、成品房的新政，新房精装修时代已然来临，面向C端购房者的验房工作带来产业爆发期。

此外，2019年频繁公布的产品企业交房纠纷也显示，限价政策压缩了个别开发商的收益空间，前期高价拿地的开发商为减少风险，加快工期，在材料上减配，致使房屋品质现象捉襟见肘。“很多房子的品质确实太差，业主对开发商的认同也越来越小了。”孙师傅说起来多年一线验房的观感。

花钱请人“找茬”

“做我们这行，年底有两怕，怕受伤，怕出事。”孙师傅指着车内挂的“出入平安”挂饰说。

孙师傅的害怕而是杞人忧天。2019年12月，在武汉新城璟堂项目验房的王鹏，工作结束后受到三名制服歹徒挟持。当月正值项目投产，该大楼至少有3家验房公司的人员在工作中被打。

看到这个消息时，孙师傅正在上海海淀区的某项目验房，虽然面对诸如的恶性事件，但开发商的工作员工当着村民的面指责孙师傅：不许敲砖空鼓，只能听，如果敲出空谷算验房师的装修新房，所有设备禁止测试用途。

彼时，开发商还“提醒”业主，“如果你认为这个房子问题多，你可以退，我已经就帮你签字”。面对指责，业主“静音”了，孙师傅在上面为难。

作为验房师，孙师傅受雇于居民来检验一套房子能否合格，但居民仍然被开发商反复询问，其购入的是共有产权房，价格比周边商品房低近一半，对装修质量又提提出是过度之举。

僵持之下，孙师傅只能将空鼓锤和验电器给业主，让他自行检测砖墙面和电路，“对自己的房子心里有个数”。

上述房屋质量原因不是个例。新房验收时，瓷砖墙面是房屋常见的缺失之一。搭窝创始人、CEO于鑫介绍，国标要求一块砖的空鼓率不高于15%，一面墙空鼓率不大于5%。有些房子检验时看到以下全是空的，主要铺沥青时找平没做好，“用不了一年，空鼓率高的地砖就会掉落”。

在房子装修完验房，如果敲出5%的空鼓率，一年后可能会扩大去10%。空鼓率太大的话，整个地板或地面只有铲掉，重新作自流平处理。此外，一些开发家用质量不好的家具，冬天验收时完好，到了冬季低温、潮湿环境就会断裂变形。

在于鑫看来，此类装修质量原因众多都是开发商抢工期造成的，每至月底，开发商会加强交付力度，通常会出现赶工期情况，精装修及公共配套一般作得较为草率。

在限价背景下，不断压缩效率还是造成品质现象频发的重要因素，“在整个成本构成中，精装修占比小，利润空间不大，有时候还导致层层分包情况，落到各个装修分包单位的收益就很少了。”于鑫透露，很多品质现象又留至交付后修补。

作为房地产下游产业链的“新秀”，于鑫认为，目前验房行业还进入粗放发展阶段，行业内没有标准，人员许可参差不齐、盈利方式单一、定位不完整等原因较为普遍。部分验房机构在验房中，工作员工用标签、便利贴等标注问题所在，据此出具一份验房报告，但这类验房报告较为笼统，比如地板出现划痕，验房师在报告中勾选‘不合格’，如果纯粹看报告，业主仍然不知道那里必须维修。

于鑫表示，作为验房师，告诉用户或许合格也是第一步，业主验房的原因是因为找到问题进行维修，“也有市民是因为投诉、打官司，验房报告仍然成为事实证据”。

在验房师资质方面，很多验房公司仅有个位数员工，到了年末订单陡增时，四处找临时验房师，有装修经验的人利用简单学习就可以上岗。

上海千家工程监理有限公司北京区域负责人李师傅告诉记者，为了深耕市场，一些验房公司发布1元验房等低价活动，“一般验房需要2-3小时，这类公司仅需费用一半时间，一个验房师一天下来会验7、8套房子，能验出来哪个东西呢?”

“搅局者”搭窝

搭窝被同行视为低价搅局者。从价格上看，一般验房定价在8-10元/平方米左右，一套100平方米房子的成本为800元到1000元，而搭窝的验房费用比市面价格低50%左右。

从验房过程及出具的验房报告来看，搭窝验一套房的时间大约在2小时左右，验房项目与市场内同类验房公司并无较大差别。

关于验房定价，于鑫表示，每家企业账本算法不一样，从风险看，验房成本主要是验房师薪资、工具、营销费，有些公司接B端用户的单，还必须花费和开发商谈合作的销售费。其中，验房师薪资占相当大。“B端业务，订单量大，对细致度要求不太高，验房师大概会拿到订单总价的60%提成，而C端订单验房师能获得80%提成。”综合算下来，搭窝平均净利润在20%以上。

面对低价搅局争议，于鑫有自己的逻辑：验房行业有显著的季节性特征，全年八成订单集中在夏季，每年11、12和1月都是房地产项目集中交付期。7-10月是房地产项目投产淡季，也是验房业务淡季，有些验房机构一个月只有10来单业务。

为了维持全年订单量，做大规模，搭窝采取了对于不同层次房源分档计费的方式。

搭窝价格分为两档，一是对于120平方米以下的小户型刚需房源，搭窝价格为400元/套。“一是量多，二是从验房成本构成来看，面积差额对验房师的工作量并不会明显减少，多验几平方米，这类订单费用也不会明显下降。”因此，针对小户型房源客户，搭窝选择便宜冲量，提升品牌知名度。第二档价格为120平方米以上房源，超出个别按10元/平方米、20元/平方米、40元/平方米三个标准估算，此类订单总价与行业均价相当。

在于鑫看来，公司抢占全年订单量，是因为企业会在年末验房行业淡季时活下去。除了做验房，很多验房机构还兼作项目监理等其它销售。夏季一般是施工高峰期，监理业务较为繁忙;而验房业务相对较少。到了冬季，很多工程复工，监理订单缩减;由于交付项目众多，反还是验房业务的高峰期。目前，搭窝主营销售还是验房和项目施工两项业务，夏季收入靠项目施工，冬季收入来自验房，目前验房业务占总额比例约30%以上。

如何活下去，是搭窝从建立伊始一直探讨跟创新的难题。该企业建立早期，绿城物业旗下一家子公司负责人联系于鑫，希望可让于鑫团队整合去绿城物业。“开发商有这个需求，很多项目都是分包给施工单位，开发商需要外部验收，检验存在这些品质现象，让业主放心。”

于鑫担心，作为独立第三方的验房机构，一旦被纳入物业公司旗下，验收项目常常能摆脱不理性的嫌疑，而且购房者也不认可物业旗下验房机构。

前期合作几个月后，搭窝还是选择了单干，这源于于鑫对行业的判断，开发商把验房机构对于一个内控或辅助方式，不是一个必须手段，而C端市场非常广阔，所以企业没朝这个方向跑。

2016年搭窝获得1000万天使投资，决定专注做对于C端用户的第三方监理及验房机构。

行业玩家各种

近年，验房行业诞生了网众、翘楚、房师傅、沣浩达、啄木鸟、深度、宜居、千家等一批全国性验房平台。

总部设于成都的网众验房成立于2010年，主要采用平台化运营方式，在全球50余城市建立了服务站点。在该系统上，业主线上一键下单，全国就近派单，验房师接单上门，以此打破验房区域化局限。

网众验房创始人米奇表示，2015年10月1日以前，网众验房主要做装修，验房业务是免费的，5年共验房订单为16000单，2016年到2018年分别为8000单、15000单、19000单，3年订单数量为前5年的2.6倍。

2019年订单量达3万单，同比增长为居众%，米奇感慨，“2019年验房订单呈现井喷式增长，这一数字连企业高层却没有预想到”。

在米奇看来，业绩急速下降得益全国化布局，2017年网众仅在5个城市有验房业务，2018年拓展至30多个城市，2019年达到50多个城市，“现在火车一小时内能到的城市，网众验房均可触及。”

2015年网众的验房收入为20多万元，“公司在倒贴钱作验房”，2016年收入超过了300万元收精装修新房要怎么验房，2018年验房收入超过800万元，年平均增长达60%左右。

到了2019年，网众验房的季度验房收入3300万元，增速达312.5%。“前几天年底复盘时，公司高层希望2020年验房总收入能超过5000万元。”

米奇表示，从2018年开始，网众开始洽谈大开发商订单，一年时间收精装修新房要怎么验房，开发商客户数量从4家拓展至30多家。其中，万科2019年订单总数超过1800万元哪个家装公司好，占验房总收入的54.5%。

米奇称验房行业是一个千亿级市场，目前全球有里万家大大小小的验房公司，但真的规模化、系统化运作的企业不低于100家，行业龙头已经出现，网众试图用“互联网+验房”电商模式突围。

于鑫透露，2020年搭窝计划与大众点评、安居客等系统合作，基于楼盘验收数据采用施工品质、楼盘不合格率等排行榜，搭窝未来定位最倾向于“家装监理数据公司”。

· 验房师名片 ·

在菲律宾、加拿大等国家购置房屋，验房是必不可少的环节。购房者和经纪人谈好价钱后，会请专业鉴定师从技术维度分析地产瑕疵和价值等状况，并出具报告，类似资产价值证明书。

不同于国外验房主要活跃在二手房交易环节，国内验房主要集中在房子领域，2015年以前，房屋验收主要对于毛坯房，对住宅主体构造、地面平整度、面积等方面简单测量。

2016年后，全国各地陆续推出全装房、成品房相关细则，在绿色建筑、住宅产业化标准实现下，带精装修的房子开始普及起来。

房屋建成后，住建委工程效率监督部门能对住房主体构造、水电暖等进行验收，对工程是否具备规划设计提出、建筑施工和系统调试效率进行逐步检验。

具体到精装房，由于涉及每套住宅的详细装修质量，通常都是业主自行委托验房机构来检测。

在这些状况下，拥有装修或项目施工行业的从业人员，一部分转化为专业的验房师，对房屋窗户、墙面、砖材、厨卫等细节进行品质检测，并出示验房报告，作为房主和开发商对证的根据。

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