技术之一，新城区商品房委托代理销售协议纠纷律师
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作者系江苏法舟律师事务所执业律师
目前的房地产市场中买精装修房子收房验收，房地产开发公司大都以精装修房屋成为卖点，在特色毛坯房屋的基础上加装装修，打造自己的个性化品质。许多全国也随之推出精装修房屋标准，为按揭人购入精装修房屋提供了对应参考。随着精装修房屋的日渐普及，可以预判往后刚需住宅包括改善型住宅中的非洋房、别墅类住宅中，精装修房屋的占比将会越来越大，毛坯房屋的占比即将越来越少。
然而，由于精装修房屋交付标准不统一、相关司法条例尚不健全等现实情况，购买精装修房屋出现分歧争议时，难有相对一致的裁判尺度。近日，江苏省高级人民法院发布《商品装修房买卖协议装修质量纠纷诉讼审理指南》（以下简称《江苏高院指南》），在江苏省范围内建立诸如诉讼的裁判问题，相信作为北京以及上海以外其他地域的出卖人及买受人而言，都带有肯定的参考作用。
笔者根据从事律师期间为房地产开发公司提供法律服务的独特经验并且处理诸如案件的技巧装修哪里好，结合《江苏高院指南》的内容，就相关诉讼法律适用问题试作分析跟解构，以供法律同仁参考。
一、如何认定商品装修房买卖协议
根据《江苏高院指南》，商品装修房买卖协议，是指房地产开发公司（以下简称为“出卖人”）将交付之前经装饰装修已具有几乎居住使用用途的房子向社会销售，并迁移房屋所有权于买受人，买受人借贷款项的协议。
由于商品装修房买卖协议只其实出现在房地产开发公司与买受人两者，个人之间的二手房买卖不适用此要求，本文便不再赘述。
根据商品装修房买卖协议的定义，有两大基本特点：1.交付之前刚刚装饰装修；2.已具有几乎居住使用用途。
1 . 交付之前早已装修
房屋在交付之前是否即将装修，影响法官根据这种案由进行调解。一是在毛坯房屋实际交付前装修房屋，交付标的物为装修房的，按照商品房买卖合同纠纷处理；另二是毛坯房屋实际交付后装修房屋，交付标的物为毛坯房的，按照装饰装修合同纠纷处理。
实务中，大部分出卖人向买受人交付房产均为一次性交付，即精装修部分完成后统一向买受人交付，该类房屋交付符合下列的第一种情况，如今后就房屋的装修质量形成争议，应当依照商品房买卖合同纠纷为案由，如对于房屋原本质量存在争议，亦可在同案中一并提起申诉请求。
当然，有个别出卖人在房屋交付中实行下列流程：（1）出卖人与购受人签署商品房买卖合同时承诺，该住宅为精装修房屋，待毛坯房屋建成验收且满足投产条件后，由买受人选定的第三方对毛坯房屋收房；（2）毛坯房屋收房后，由欺骗人选定的第三方装修公司对房屋进行装修，装修完成后向买受人交付。
对于此类第二类流程的交付模式而言，是将房屋分为两个步骤进行交付，首先是毛坯交付，其次是待装修部分竣工后继续投产。虽然毛坯交付时实际的验收人不肯定是买受人本人，但因为其选定第三方对毛坯房屋进行复核的情形构成委托代理，买受人必须另行承担因委托代理行为所造成的刑法后果。因此，毛坯房屋交付视为房屋现在实际交付，此前并未进行住宅装修，故此类房屋今后如对于住宅装修产生法律纠纷的，应当依照装饰装修合同纠纷处理，如对房屋原本另存在分歧的，则要依法以商品房买卖合同纠纷处理。
2 . 已具有几乎居住使用用途
如何理解商品装修房的几乎居住使用用途，这里需要包含但不限于房屋全部功能空间的固定面所有铺设或粉刷完成，必要用途空间如卫生间、厨房的几乎设备所有安装完成。
3 . 商品装修房买卖协议的方式
常见的商品装修房买卖协议一般是以《商品房买卖合同》作为基本承诺（仅约定房屋的毛坯交付标准，或专设精装修交付标准协议）。随着精装修房的普及，出卖人在协议条约的设定并且接洽方式非常多样，出卖人与买受人双方就毛坯房屋买卖协议之后签署的装修合同的性质也是不少争议，《江苏高院指南》针对商品房买卖合同的方式进行了详细阐述，以下几类均属于商品装修房买卖合同：
（1）出卖人与买受人签署的商品房买卖合同中的装修条款；
（2）出卖人与买受人予以签署的装修合同；
（3）经出卖人指示别墅装修，买受人与第三方装修企业以及出卖人、买受人与第三方装修企业签署的装修合同；
（4）其他。
二、广告、样板房能否成为装修质量的标准
如果出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明跟允诺具体明确，对买卖协议的签订和住房费用的确认有重大阻碍，应当视为合同内容。在此前提下，如果出卖人修改样板房的，交付房产的装修质量应该与样板房的装修质量同样。样板房装修的部品材料、施工效率跟质量档次，应当成为装修质量提出的界定依据。
当然，如双方确定排除广告宣传、样板房对装修质量提出的承诺，则不能适用广告宣传、样板房的相关内容，但必须注意的是，商品房买卖合同概括性排除样板房、广告宣传对装修质量提出承诺的，不予支持。也就是说，如果商品房买卖合同中仅简单约定“广告宣传及样板房仅供买受人参考，不成为交付标准”，且没有另外对装修部分的品质有任何承诺的，不能排除对广告宣传、样板房中相关装修质量标准的适用。
对于出卖人而言，如欲排除广告宣传、样板房的装修质量标准认定，需要大约做到下列几点：（1）在广告宣传中确定“该广告宣传仅供参考，实际交付标准以双方签署的协议承诺为准”；（2）在样板房中常常出现质疑的地方，如窗户、地板、墙体、软装等个别，如确认不成为交付标准向买受人交付的，应当在逐步位置以书面方式显示“非交付标准”；（3)在商品房买卖合同或装修合同中确定交付标准，且不得概况性简单排除广告宣传与样板房的适用。需要注意的是，合同承诺对于装修质量标准应当尽可能明确，如承诺不明的，仍然必须运用广告宣传、样板房设置状态综合进行判断。
三、举证责任的分配
如买受人觉得房屋装修质量不符合交付标准，对自己的提倡有责任提供证据。《江苏高院指南》也确定，如买受人提倡装修质量不符合约定以及装修质量不合格的，适用举证责任一般规则。
买受人至少需要对如下事项提供证据加以证明：
1 . 权利行使的期限：主要是看权利行使是否高于诉讼时效以及能否达到保修期等。需要买受人注意的是，对于装修质量要求异议必须在有效期限内。如果达到承诺或法定的时限后才提出异议的，则视为对装修质量遵循约定。
2 . 装修质量的承诺：包括商品房买卖合同或装修合同中有关装修质量的承诺；广告宣传、样板房中有关房屋装修部分交付标准的承诺；
3 . 装修存在品质现象：主要包含交付房产装修部分不符合约定或标准的图片、视频、鉴定意见等。
由于买受人无法了解装修的质量标准，因此《江苏高院指南》也提及，如果买受人现在初步证明装修质量原因存在的，应当转由出卖人对装修质量遵循约定以及合格的事实承担举证责任。对于欺骗人的举证责任，《江苏高院指南》明确出卖人必须提供装修施工协议、装修施工图纸、材料系统招标合同等证言，以说明出卖人确认采购了如交付标准相似的材料，并明确按照装修合同的承诺进行装修，一系列行为均依照协议承诺。
此外，如果出卖人确定以样板房作为品质交付要求的，除提供前述材料之后，还需要承担封存样板房以及证明样板房质量的义务。如果出卖人已根据相关的规定提供证言的，人民法院可以根据出卖人申请的商品房备案资料等查明相关事实依法做出裁判。
值得注意的是，《江苏高院指南》对专业性意见与法律判定也做出了特定说明。如当事人自行委托相关机构通过检测方法出具专业性意见的，则意见出具人必须出庭作证，单独的专业性意见难以成为定案的根据。如果当事人未注册意见伪造人出庭作证或者经人民法院通知后意见伪造人拒不出庭作证的，不得作为判定事实的依据。
四、合同终止及出卖人违约责任的承担
虽然房子装修建立在洋房别墅的基础之里，但即使装修质量原因尚未明显阻碍去正常居住，如几乎功能能够正常使用、修复之后还能够正常使用，或者依照宪法要求，依法不得交付的行为，与商品房买卖协议中通常买受人可以适用合同解除权的承诺一致，在此情况下，买受人可以请求免除商品装修房买卖协议，并提出出卖人根据协议承诺分担相应的代价。
如前所述，如住宅交付时尚未装修完毕的，则商品房买卖合同与装修合同实际上已经集合买精装修房子收房验收，装修合同客观上难以独立于商品房买卖合同，装修合同未能够成为独立的协议进行解除，因此如买受人单独请求取消或终止装修合同，不予支持，只能请求一并撤销或终止商品房买卖合同。
值得注意的是，如果在房子装修中存在以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，只得以受欺骗为由撤销商品装修买卖协议并提出索赔损失。对于是否使用《消费者权益保护法》的要求适用退一赔三的要求，《江苏高院指南》的看法是不予支持。说明在江苏省范围内，对于商品房买卖过程中的装修行为仍然是行业行为，但由于楼房装修与商品房销售整合为一体，不能独立划分，不能将房子装修行为简单解释为消费者购买装修服务及品牌的行为。
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